Постанова  
Іменем України                           
06 жовтня 2021 року 
м. Київ
справа № 206/6043/19
провадження № 61-16695св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М.,  Тітова М. Ю.,
           
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач -  Акціонерне товариство «Альфа-Банк», 
третя особа - Обласне комунальне підприємство «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 10 лютого 2020 року                у складі судді   Кушнірчука Р.О., постанову Дніпровського апеляційного суду від 13 жовтня 2020 року у складі колегії суддів: Демченко Е. Л.,                       Куценко Т. Р., Макарова М. О.,
 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до                     Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), третя особа- Обласне комунальне підприємство «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни, про скасування рішення про державну реєстрацію та поновлення запису про право власності.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 є майновим поручителем боржника ОСОБА_2 в забезпеченні виконання її зобов`язань перед ПАТ «Укрсоцбанк» за договором кредиту № 095/64-ДК від 17 серпня 2006 року та в забезпеченні виконання своїх повноважень перед ПАТ «Укрсоцбанк» за кредитним договором №095/65-ДК від 17 серпня 2006 року.
Приватний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , належить позивачці на праві приватної власності на підставі договору дарування від 04 липня 2006 року.
Вказаний будинок був переданий позивачкою в іпотеку ПАТ «Укрсоцбанк» за іпотечним договором № 095/65-IP від 17 серпня 2006 року.  
14 березня 2019 року позивачці стало відомо, що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» Волос О. В. був внесений запис про право власності № 30300260 на підставі рішення від 14 лютого 2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45534486. Цей запис встановлював право власності ПАТ «Укрсоцбанк» на спірний будинок.
Підставою виникнення права власності на вказаний будинок у ПАТ «Укрсоцбанк» є вимога/іпотечне повідомлення про дострокове погашення заборгованості № 163/18, видане 07 лютого 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк». 
Зазначала, що про існування даної вимоги їй невідомо. Ні вимога, ні іпотечне повідомлення їй не надсилалися. Вимога про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги також не надсилалися. Ці обставини вказують на порушення проведеної процедури звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 095/65-ІР, а прийняття рішення про внесення запису про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ПАТ «Укрсоцбанк» щодо будинку є безпідставними та протиправними. 
На підставі викладеного, уточнивши вимоги, ОСОБА_1 просила скасувати запис № 30300260 про проведену державну реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк на підставі рішення, індексний номер 45534486 від 14 лютого 2019 року, про реєстрацію права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 та поновити запис про право власності на це домоволодіння за ОСОБА_3 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 10 лютого 2020 року позов задоволено.
 
Скасовано запис № 30300260 про проведену державну реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк на підставі рішення, індексний номер 45534486 від 14 лютого 2019 року, про реєстрацію права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв. м та житловою площею 51,0 кв. м; В-2 - житловий будинок загальною площею 330,2 кв. м та житловою площею 157,1 кв. м; Б - гараж; Г - вбиральня; Д, Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м на підставі рішення Придніпровської міської ради від 13 вересня 1960 року за № 16/218, крім того лишки площею 378,0 кв. м, прийняте Обласним комунальним підприємством «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос О. В.
 
Поновлено запис про право власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею                   83,6 кв. м та житловою площею 51,0 кв. м; В-2 - житловий будинок загальною площею 3 30,2 кв. м та житловою площею 157,1 кв. м; Б - гараж; Г - вбиральня; Д, Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м на підставі рішення Придніпровської міськради від 13 вересня 1960 року за № 16/218, крім того лишки площею 378,0 кв. м за ОСОБА_4 .
 
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що АТ «Альфа-Банк» не надано доказів отримання письмової вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. 
 
Не погодившись з таким рішенням місцевого суду, АТ «Альфа-Банк» подало апеляційну скаргу.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 13 жовтня 2020 року рішення місцевого суду в частині задоволення позовних вимог скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким позов задоволено частково.
Скасовано запис № 30300260 про проведену державну реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення, індексний номер 45534486 від 14 лютого 2019 року, про реєстрацію права власності на домоволодіння, розташованого в АДРЕСА_1 , яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв. м та житловою площею 51,0 кв. м; В-2 - житловий будинок загальною площею 330,2 кв. м та житловою площею 157,1 кв. м; Б - гараж; Г - вбиральня; Д,Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м на підставі рішення Придніпровської міської ради від 13 вересня 1960 року за № 16/218, крім того, лишки площею 378,0 кв. м, прийняте Обласним комунальним підприємством «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос О. В.
Поновлено запис про право власності на домоволодіння, розташоване в АДРЕСА_1 , яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв. м та житловою площею 51,0 кв. м; В-2 - житловий будинок загальною площею 330,2 кв. м та житловою площею 157,1 кв. м; Б - гараж; Г - вбиральня; Д,Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м на підставі рішення Придніпровської міської ради від 13 вересня 1960 року за № 16/218 за ОСОБА_4 .
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що банком при здійсненні дій, направлених на реєстрацію за собою права власності, не було надано законодавчо передбачений документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя. 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у листопаді 2020 року до Верховного Суду,                                   АТ «Альфа-Банк», посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Касаційна скарга обґрунтовувалась тим, що суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення необґрунтовано, неповно та неправильно встановили обставини, які мають значення для справи, а висновки судів не відповідають фактичним обставинам справи. 
Доводи інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Петренко М. Г., посилаючись на законність та обґрунтованість постанови апеляційного суду,  просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
Інші учасники справи не скористались своїм правом на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направили.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд. 
Ухвалою Верховного Суду від 10 грудня 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою у вказаній справі та витребувано матеріали цивільної справи. 
28 грудня 2020 року вказана справа передана на розгляд до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2021 року справу призначено до судового розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що 17 серпня 2006 року між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк»), найменування якого змінено на АТ «Укрсоцбанк»,  правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір                           № 095/64-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 140 000 дол. США зі сплатою 13 % річних та комісій, з кінцевим терміном повернення - до 15 серпня 2016 року.
17 серпня 2006 року між банком та позивачкою ОСОБА_5 укладено кредитний договір №095/65-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_5 грошові кошти в розмірі 60 000 дол. США зі сплатою 13 % річних та комісій, з кінцевим терміном повернення - до                             15 серпня 2016 року.
В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами між ОСОБА_5 та АКБ СР «Укрсоцбанк»  17 серпня 2006 року  укладено іпотечний договір №095/65-IP, відповідно до умов якого в іпотеку банку було передано нерухоме майно, а саме: домоволодіння, яке складається з: літ.«А-1» - житловий будинок (шлакоблочний, обкл. цеглою) загальною площею 83,6 кв. м, житловою площею 51,0 кв. м; літ.«В-2» житловий будинок (цегловий) загальною площею 330,2 кв. м, житловою площею 157,1 кв. м,  літ. «Б» - гараж (цегловий), літ. «Г» - убиральня (цеглова), літ.«Д», «Ж» - навіси, І-ІІ, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м    у АДРЕСА_1 .
Статтею 4 цього договору передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація.
Пунктом 4.1 встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання 1 та/або позичальником основного зобов`язання 2 за договорами кредиту Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.6 договору визначено, що Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з пунктом 6.2. усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або врученні особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04 листопада 2019 року право приватної власності на домоволодіння у АДРЕСА_1 , зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення державного реєстратора Волос О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45534486 від 14 лютого 2019 року, , номер запису про право власності 30300260.
Відповідно до звіту № ВА 180904-110 про незалежну оцінку вартості домоволодіння у АДРЕСА_1 , вартість об`єкту оцінки становить 3 449 831 грн. 
09 лютого 2018 року за вих. №163/18 ПАТ «Укрсоцбанк» направило ОСОБА_5 на адресу: АДРЕСА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором                                        № 095/65-ДК від 17 серпня 2006 року шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.
У вказаному повідомленні банк вимагав протягом тридцятиденного строку сплатити борг за кредитним договором, розмір якого, станом на 31 січня 2018 року, складає 119 006,44 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 31 січня 2018 року становить 3 333 226,51 грн. Також попереджено, що в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, ПАТ «Укрсоцбанк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».
На підтвердження відправлення вказаного повідомлення ОСОБА_6 банком надано список - реєстр відправлень та фіскальний чек ПАТ «Укрпошта» від 09 лютого 2018 року. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, вказане поштове повідомлення надійшло до поштового  відділення одержувача, але було повернуто поштовою установою відправнику за спливом терміну зберігання.
10 вересня 2019 року загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та АТ «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк».
Згідно з рішенням №5/2019 єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк»                                          від 15 жовтня 2019 року, було затверджено Передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна, прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» які зазначені у передавальному акті, виникає у АТ «Альфа-Банк» з дати визначеної у Передавальному акті, а саме - з 15 жовтня                         2019 року.
Протоколом №4/2019 позачергових загальних зборів акціонерів АТ «Альфа-Банк» від 15 жовтня 2019 року було вирішено затвердити Передавальний акт (пункт 2.1. протоколу).
Згідно з пунктом 1 Передавального акта від 15 жовтня 2019 року, внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків за цим актом є АТ «АЛЬФА БАНК». Правонаступництво щодо майна, прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» виникає у АТ «Альфа-Банк» з дати затвердження цього Передавального акту загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та рішенням єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк» а саме - з 15 жовтня 2019 року.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини другої статті 2 ЦПК України суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. 
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону рішення місцевого суду та постанова суду апеляційної інстанції не відповідають.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною першою статті 1054 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
 
За змістом статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
 
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
 
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.
 
Згідно із частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
 
Частинами першою, другою статті 36 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
У відповідності до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
 
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
 
Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону).
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зроблено висновок, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
При цьому Велика Палата Верховного Суду у зазначеній постанові також звернула увагу на те, що в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання
 
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (частина перша, друга статті 89 ЦПК України).
 
Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження (пункти 1, 2 частини першої статті 264 ЦПК України).
 
У мотивувальній частині рішення зазначаються фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини; докази, відхилені судом, та мотиви їх відхилення (пункти 1, 2 частини четвертої статті 265 ЦПК України).
 
У справі, що переглядається, суди не врахували, що в іпотечному договорі від 25 квітня 2008 року (пункт 4.6) міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема шляхом можливості набуття ним права власності на предмет іпотеки, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
При цьому суди не звернули увагу, що у пункті 6.2. вказаного іпотечного договору сторони домовилися про те, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатись зробленими належним чином у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або зроблені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення одержувача.
 
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
 
Пунктом 3 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства віднесено свобода договору.
 
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
 
Системний аналіз пункту 6.2. іпотечного договору від 25 квітня 2008 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу слід вважати зробленою належним чином у випадку якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги слід вважати дату її особистого вручення, або дату поштового штемпеля відділення одержувача. 
 
Встановлено, що 09 лютого 2018 року за вих. №163/18 ПАТ «Укрсоцбанк» засобами поштового зв`язку направило ОСОБА_5 на адресу: АДРЕСА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором № 095/65-ДК від 17 серпня 2006 року шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.
У вказаному повідомленні банк вимагав протягом тридцятиденного строку сплатити борг за кредитним договором, розмір якого, станом на 31 січня 2018 року, складає 119 006,44 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 31 січня 2018 року становить 3 333 226,51 грн. Також боржника попереджено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, ПАТ «Укрсоцбанк» в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».
На підтвердження належного відправлення вказаного повідомлення (вимоги) банком надано список - реєстр відправлень та фіскальний чек ПАТ «Укрпошта» від 09 лютого 2018 року. Вказане поштове повідомлення надійшло до поштового відділення одержувача, але було повернуто поштовою установою відправнику за спливом терміну зберігання.
При цьому рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотекодержатель прийняв лише у 2019 році, тобто поза межами встановленого частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» тридцятиденного строку, а право власності на домоволодіння у АДРЕСА_1 , було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення державного реєстратора Волос О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 14 лютого 2019 року, індексний номер: 45534486.
Таким чином, належним чином виконавши у порядку, визначеному пунктом 6.2. іпотечного договору від 25 квітня 2008 року, передбачений частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» обов`язок належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, АТ «Укрсоцбанк» правомірно звернуло стягнення на предмет іпотеки.
 
Разом із тим, слід ураховувати, що презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання іпотекодавцем ОСОБА_5 в загальному порядку належними та допустимими доказами не спростована.
 
За таких обставин, суди зробили помилковий висновок про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
 
Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.
 
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
 
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині. 
 
Статтею 412 ЦПК України визначено, що суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. 
 
З урахуванням наведеного, рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню, з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
 
Щодо розподілу судових витрат
 
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги судовий збір, сплачений Акціонерним товариством «Альфа-Банк» у зв`язку із розглядом справи у судах апеляційної та касаційної інстанцій, підлягає стягненню із позивача на користь відповідача у розмірі  3 842 грн (1 536,80 грн - за подання касаційної скарги; 2 305,20 грн - за подання апеляційної скарги).
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити.
 
Рішення Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 10 лютого 2020 року, постанову Дніпровського апеляційного суду від 13 жовтня                 2020 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
 
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - Обласне комунальне підприємство «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни, про скасування рішення про державну реєстрацію та поновлення запису про право власності відмовити.
 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Акціонерного товариства «Альфа-Банк» витрати за сплату судового збору за  подання апеляційної та касаційної скарг у розмірі на загальну суму 3 842 (три тисячі вісімсот сорок дві) гривні.  
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                    М. Є. Червинська
 
Судді:                                                                                               А. Ю. Зайцев 
 
Є. В. Коротенко 
 
В. М. Коротун
 
М. Ю. Тітов