ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2021 року 
м. Київ

Справа №  914/1396/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І.І.,
за участю представників сторін:
позивача - не з`явився,
відповідача - Грапенюк С.С. (адвокат), Романюк І.І. (адвокат),
третіх осіб - не з`явився,
офісу ГП - Бересток Б.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Український стартап"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.06.2021 (у складі колегії суддів: Желік М.Б. (головуючий), Скрипчук О.С., Мирутенко О.Л.)
та рішення Господарського суду Львівської області від 19.02.2021 (суддя Стороженко О.Ф.)
за первісним позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях
до Громадської організації "Український стартап"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державне підприємство "Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем"
за участю Львівської обласної прокуратури
про розірвання договору оренди № 225 від 29.12.2016 та стягнення грошових коштів у загальній сумі 391 585,06 грн,
та за зустрічним позовом Громадської організації "Український стартап"
до:          1. Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях,
2. Державного підприємства "Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем",
3. Головного управління Державної казначейської служби України у Львівській області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України
про розірвання договору № 225 від 29.12.2016, звільнення Громадської організації від плати за користування майном у загальній сумі 1 416 722,87 грн та стягнення (повернення) коштів у загальній сумі 5 275 509,40 грн,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (далі - Фонд, Позивач) звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до Громадської організації "Український стартап" (далі - Організація, Відповідач) про стягнення грошових коштів в загальній сумі 391 585,06 грн та про розірвання договору № 225 від 29.12.2016 (стосовно оренди об`єкту нерухомості).
Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням Відповідачем умов договору щодо своєчасної сплати орендної плати.
1.2. Ухвалою Господарського суду Львівської області від 30.06.2020 відкрито провадження у справі, залучено до участі у справі балансоутримувача орендованого нерухомого майна Державне підприємство "Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем" (далі - Інститут).
1.3. 07.08.2020 Відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом до Фонду, Інституту, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, про розірвання договору оренди та звільнення від плати за користування майном, зокрема, відносно Фонду звільнити Організацію від плати за користування майном (з листопада 2019 року по 28 липня 2020 року) у сумі 848 855,22 грн, відносно Фонду Інституту - звільнити Організацію від плати за користування майном (з листопада 2019 року по 28 липня 2020 року) в сумі 567 867,65 грн. 
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що починаючи з моменту укладення договорів оренди у грудні 2016 року та червні 2017 року Організація не мала можливості використовувати передане їй в оренду державне майно через обставини, за які вона не відповідає, а саме внаслідок наявності в орендованих приміщень таких дефектів та пошкоджень, які виключають можливість їх використання.
1.4. 29.09.2020 Організація подала до суду заяву про зміну предмета позову та збільшення позовних вимог, залучення до участі у справі співвідповідача - Головного управління Державної казначейської служби України у Львівській області.
1.5. Ухвалою Господарського суду Львівської області від 30.09.2020 об`єднано вимоги зустрічного позову в одне провадження з первісним та залучено до участі у справі Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України.
1.6. Ухвалою Господарського суду Львівської області від 11.11.2020 задоволено заяву Організації про часткову зміну предмету позову та прийнято до розгляду дві додаткові вимоги про повернення коштів в загальній сумі 5 275 509,40 грн, сплачених за умовами договору № 225 від 29.12.2016, залучено до участі у справі Головне управління Державної казначейської служби України у Львівській області в якості співвідповідача (відповідача-3) за зустрічною позовною вимогою про стягнення (повернення) коштів з Державного бюджету України в сумі 3 194 212,34 грн, сплачених на підставі договору оренди № 225 від 29.12.2016.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 19.02.2021 у справі № 914/1396/20 задоволено первісний позов. Розірвано договір № 225 від 29.12.2016, укладений між Фондом та Організацією стосовно оренди нерухомого державного майна. Стягнуто з Організації на користь Фонду 350 333,32 грн - боргу, 6 218,52 грн - пені та 35 033,32 грн - штрафу. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат. Відмовлено у задоволенні зустрічного позову у повному обсязі.
2.2. При цьому суди встановивши факт невнесення Відповідачем орендної плати за користування орендованим майном більше трьох місяців поспіль дійшли висновку про те, що зазначене є підставою для розірвання договору оренди.
2.3. Щодо зустрічних позовних вимог, суди виходили з того, що бажання Організації проводити з власної ініціативи реконструкцію орендованих будівель та здійснювати у них невід`ємні поліпшення не входить у коло безумовних прав чи обов`язків сторін за договором, і, відповідно, нереалізація такого бажання орендаря жодним чином не стосується умов виконання договору.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Організація просить скасувати судові рішення попередніх інстанцій, а справу направити на новий розгляд до місцевого господарського суду.
3.2. Обґрунтовуючи підстави для подання касаційної скарги, заявник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування правових норм (положень статті 652 та частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України) у подібних правовідносинах.
Також скаржник зазначає, що фактичні обставини справи, які мають суттєве значення, встановлені судами попередніх інстанцій на підставі неналежного та недопустимого доказу (звіту про оцінку вартості майна станом на 30.06.2016).
Додатково заявник стверджує, що суди не у повному обсязі дослідили зібрані у справі докази та необґрунтовано відмовили у задоволенні його клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи та долучення до матеріалів справи висновку судового експерта.
3.3. У відзивах на касаційну скаргу Фонд та Прокурор просять залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення попередніх інстанцій - без змін.
4. Обставини встановлені судами
4.1. 29.12.2016 між Фондом (орендодавець) та Організацією (орендар) укладено договір № 225, відповідно до умов якого орендодавцем надано орендарю у строкове платне користування державне нерухоме майно, яке перебуває на балансі Інституту, а саме: будинок, позначений в технічному паспорті літ. "А-3" за адресою м. Львів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 кв.м, будинок, позначений в технічному паспорті літ. "А-3" за адресою м. Львів, вул. Гуцульська, 17, загальною площею 580,6 кв.м, будинок, позначений в технічному паспорті літ. "А-3" за адресою м. Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594,7 кв.м.
4.2. Відповідно до пункту 1.3. договору стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.
4.3. Пунктами 3.1. - 3.6. договору визначено, що орендна плата за базовий місяць оренди (червень 2016 року) становить 110 129,51 грн, орендна плата за перший місяць оренди грудень 2016 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди на відповідні індекси інфляції. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу щомісяця, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним розрахунковим, у пропорційному співвідношенні: до державного бюджету 70 %; балансоутримувачу 30 %.
4.4. Відповідно до пункту 3.7. договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не у повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення, включаючи день оплати. 
4.5. У разі, якщо на дату сплати оренди заборгованість за нею становить загалом не менше, ніж три місяці орендар також сплачує штраф у розмірі 10 % від суми заборгованості (пункт 3.8. договору).
4.6. Розділом 5 договору визначені обов`язки орендаря, в тому числі: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (пункт 5.1.); своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (пункт 5.3.); забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (пункт 5.4.); своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна, ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень, у разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати документи, передбачені пунктом 4.4. договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (пункт 5.7.).
4.7. Відповідно до пунктів 6.1., 6.2., 6.5. договору орендар також має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору; за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, орендар не має права на приватизацію орендованого майна.
4.8. Орендодавець за договором зобов`язується передати орендарю в оренду майно за актом приймання-передавання майна (пункт 7.1.), не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватись орендованим майном на умовах договору (пункт 7.2.), у разі здійснення невід`ємних поліпшень здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень (пункт 7.4.), та має право контролювати виконання умов договору та використання майна (пункт 8.1.), виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (пункт 8.2.). 
4.9. Договір укладено строком на 5 (п`ять) років, він діє з 29.12.2016 по 28.12.2021 включно (пункт 10.1.).
4.10. Факт надання Організації вказаного майна в оренду підтверджує тристоронній акт приймання-передання від 29.12.2016, у якому зазначено про відсутність в орендаря претензій щодо стану та вартості орендованого майна.
4.11. Відповідно до акту про результати позапланової перевірки з оглядом об`єкта оренди за місцезнаходженням орендованого майна від 16.08.2019, проведеного представниками Фонду в присутності представника орендаря, орендоване майна не використовується, об`єкти оренди перебувають у задовільному стані, за договором оренди від 29.12.2016 № 225 в орендованих приміщеннях проводяться підготовчі роботи (частково демонтовано штукатурку стін, елементи поверхового перекриття) з метою визначення стану несучих конструкцій будівель для виконання проектних робіт (з пояснень орендаря), порушення несучих конструкцій будівель або їх перепланувань не встановлено.
4.12. Також судами встановлено, що Організацією сплачено орендні платежі за користування майном до жовтня місяця 2019 року (включно).
4.13. Водночас суди встановили те, що відповідно до розрахунку заборгованості по орендній платі, за договором оренди від 29.12.2016 №225 станом на 09.04.2020, за листопад 2019 - лютий 2020 не сплачено орендну плату в загальному розмірі 350 333,22 грн.
При цьому, сторонами не заперечувалась, як наявність заборгованості, так і те, що у подальшому орендна плата також не сплачувалась.
4.14. 16.04.2020 Позивач направив Відповідачу претензію № 11-11-02034 з повідомленням про те, що станом на 09.04.2020 заборгованість по орендній платі становить 350 333,22 грн, а також про те, що у зв`язку з несвоєчасною виплатою орендної плати йому нарахована пеня в сумі 6 218,52 грн та штраф у розмірі 10 % від суми заборгованості, що становить 35 033,32 грн.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзивах на неї доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Так, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
5.3. За приписами статей 626 - 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.
5.4. Згідно із частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Аналогічний за змістом припис вміщено в частині першій статті 193 Господарського кодексу України.
5.5. Відповідно до частини першої статті 759 та статті 761 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
5.6. За приписами частини першої статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною першою статті 286 Господарського кодексу України також визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
5.7. Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
5.8. Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина перша статті 284 Господарського кодексу України).
5.9. Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
5.10. Відповідно до частини третьої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
5.11. Ця норма узгоджується з приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
5.12. Відповідно до частини першої статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.
5.13. При цьому, відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, є правом, а не обов`язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.
5.14. Оскільки суди першої та апеляційної інстанцій встановили істотне порушення Організацією своїх зобов`язань у зв`язку з несплатою орендної плати більше трьох місяців поспіль, тобто як наявність факту порушення Організацією умов договору, так і істотність цього порушення договору, судова колегія погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про наявність правових підстав для задоволення первісного позову.
5.15. В контексті доводів скаржника Суд також зазначає, що правові підстави зміни або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин врегульовано, зокрема, статтею 652 Цивільного кодексу України:
1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. 
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. 
2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. 
3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
4. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
5.16. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17 роз`яснила, що законодавець пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України.
5.17. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що в акті приймання-передавання державного нерухомого майна № 225 від 29.12.2016, сторони узгодили, що претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря не має.
При цьому, технічний стан об`єктів оренди, визначений експертом на замовлення орендаря у 2017 році в цілому відповідає технічному стану, визначеному у висновку про вартість майна, виконаному у 2016 році. Технічний стан визначено як "задовільний", що передбачає можливість використання об`єкта за визначеним призначенням, та з "локальними ознаками непридатного до нормальної експлуатації", що передбачає можливість використовувати об`єкт за обмеженим режимом експлуатації та необхідність проведення ремонту.
За наведених обставин суди правомірно відхилили доводи скаржника про те, що у 2017 році, після отримання технічних звітів за результатами обстеження майна, він встановив наявність таких дефектів, які виключають можливість його використання.
Крім того, суди попередніх інстанцій врахували, що наявність у будівлях недоліків, зазначених у висновку про ринкову вартість об`єктів (від 30.06.2016), об`єктивно зумовлювала визначення нижчої ринкової вартості будівель та, відповідно, - меншого розміру орендної плати, який пропорційно залежить від ринкової вартості (згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995). Таким чином, будучи обізнаним про наявність певних недоліків об`єктів нерухомості, які вплинули на їх ринкову вартість (зумовили зменшення вартості) та, відповідно, і на розмір орендної плати (яка пропорційно залежить від ринкової вартості майна), орендар добровільно погодився на укладення спірного договору оренди майна і виконував грошові зобов`язання (з оплати за користування об`єктами нерухомості) до листопада місяця 2019 року.
Також судами враховано, що умовами спірного договору визначено як право (безумовне), так і обов`язок орендаря зі здійснення необхідного капітального (та поточного) ремонту орендованих будівель та не встановлено ні безумовного права, ні обов`язку орендаря на проведення реконструкції та невід`ємних поліпшень будівель.
Однак, орендар, не виконуючи договірних зобов`язань з проведення необхідного капітального та поточного ремонту об`єктів оренди, всі свої зусилля спрямував для досягнення прихованого наміру - отримання в оренду об`єктів нерухомості із пошкодженнями (про які орендарю було відомо) шляхом проведення у будівлях реконструкції та невід`ємних поліпшень вартістю, яка б перевищувала, більше ніж на 25 відсотків, ринкову вартість об`єктів, що зумовило б виникнення у Організації, згідно з нормами частини четвертої статті 778 Цивільного кодексу України та частини четвертої статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" права на отримання у власність відповідної частки орендованих об`єктів нерухомості.
В такий спосіб, суди дійшли обґрунтованого висновку, що неотримання дозволу на проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень не є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору оренди, що, у свою чергу виключає можливість для задоволення зустрічної позовної вимоги про розірвання договору із визначених Організацією підстав.
Крім того, Суд погоджується з тим, що відсутність дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень за умови наявності передбаченого договором обов`язку на здійснення поточного, капітального та інших видів ремонту не є перешкодою для здійснення відповідних ремонтних робіт.
Додатково колегія суддів зазначає, що, відповідно до правової позиції сформованої Верховним Судом у постанові від 22.09.2020 у справі № 906/967/19, положення частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686, як і положення статті 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", який втратив чинність, встановлюють, що передумовою приватизації об`єкту оренди шляхом викупу, зокрема, є умова щодо отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендарем.
Зі змісту наведених положень не вбачається імперативної вимоги щодо попереднього отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, а отже надання орендодавцем згоди орендарю уже після здійснення останнім невід`ємних поліпшень орендованого майна свідчить про подальше схвалення невід`ємних поліпшень і не суперечить положенням Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядку № 686.
5.18. Правовий висновок щодо застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України міститься зокрема у постанові Верховного Суду від 08.07.2021 у справі № 910/8040/20 в якій суд дійшов висновку, що в ній відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.
5.19. У пункті 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначено, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
5.20. Відтак, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. 
5.21. Тобто, позивач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.
5.22. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
5.23. При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили, тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів статті 762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, у справах № 914/1248/18 та № 914/2264/17.
5.24. У контексті спірних правовідносин, суди попередніх інстанцій вірно вказали, що Організацією не надано доказів того, що вона була позбавлена можливості взагалі користуватися орендованим майном.
Також у матеріалах справи відсутні докази того, що після виявлення, як стверджує орендар - у 2017 році певних недоліків об`єктів оренди, звернення до орендодавця з пропозицією про зміну умов договору стосовно розміру орендної плати чи його розірвання. Навпаки 20.02.2019 орендар звертався до орендодавця з пропозицією продовжити строк дії спірного договору до 28.12.2036.
За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про відсутність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог про звільнення від сплати орендних платежів та повернення сплачених коштів.
5.25. Зі змісту пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи (див. аналогічні правові висновки у постановах Верховного Суду від 29.10.2020 у справі № 910/18531/19, від 17.03.2021 у справі № 910/18149/19).
Отже, за зазначених вище встановлених обставин справи, які не заперечуються учасниками справи, колегія суддів Верховного Суду вважає доцільним зауважити, що Організація помилково ототожнює ненадання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень з неможливістю використання майна відповідно до умов договору оренди, а отже ці доводи є лише формою незгоди із рішеннями судів попередніх інстанцій по суті, однак вони не містять у собі питань права чи правозастосування, які впливають на результат вирішення цього спору, а відтак і не потребують втручання Верховного Суду, оскільки відсутні підстави для формування окремого правового висновку щодо застосування статей 652, 762 Цивільного кодексу України, оскільки застосування цих правових норм охоплюється загальними правовими висновками Верховного Суду у відповідній категорії спорів, які були наведені вище.
5.26. Щодо доводів заявника про встановлення господарськими судами обставин справи на підставі недопустимих доказів колегія суддів зазначає наступне.
5.27. Відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України ("допустимість доказів") обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Отже, допустимість доказів означає, що у певних випадках, передбачених нормами матеріального права, певні обставини повинні підтверджуватися певними засобами доказування (постанови Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 913/38/20, від 25.02.2021 у справі №904/7804/16, від 26.02.2021 у справі № 908/2847/19, від 14.04.2021 у справі № 910/7431/19).
5.28. Водночас, за змістом статті 76 Господарського процесуального кодексу України належність доказів полягає в тому, що господарський суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Тобто з усіх наявних у справі доказів суд повинен відібрати для подальшого дослідження та обґрунтування мотивів рішення лише ті з них, які мають зв`язок із фактами, що підлягають установленню при вирішенні спору. Отже, належність доказів нерозривно пов`язана з предметом доказування у справі, який, в свою чергу, визначається предметом позову.
Належність, як змістовна характеристика та допустимість, як характеристика форми, є властивостями доказів, оскільки вони притаманні кожному доказу окремо і без їх одночасної наявності жодний доказ не може бути прийнятий судом.
5.29. Однак, відповідно до положень пункту 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України до повноважень суду касаційної інстанції віднесено вирішення питання тільки щодо допустимості доказу. Установлення цього дефекту доказу є питанням права в тому значенні, що висновок про недопустимість доказу можна зробити виключно із застосуванням норми матеріального права, яка містить пряму заборону використання відповідного засобу доказування на підтвердження певної фактичної обставини справи.
5.30. У той же час скаржником взагалі не зазначено наявності передбачених чинним законодавством обставин, які б зумовлювали визнання оціненого судами доказу - звіт про оцінку вартості майна недопустимим.
Доводи скаржника зводяться до необхідності вирішення питання щодо належності доказу, тобто переоцінки його змісту, що виходить за межі визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України повноважень суду касаційної інстанції.
5.31. Таким чином, скаржник помилково ототожнює категорії належності та допустимості доказів та не враховує вимоги частини другої статті 86 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої саме суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 09.06.2021 у справа № 920/505/20.
5.32. Отже, доводи заявника про встановлення місцевим і апеляційним судом істотних обставин справи на підставі недопустимого доказу, яким він вважає звіт про оцінку вартості майна, є необґрунтованими.
5.33. Інші доводи скаржника про необґрунтованість та незаконність оскаржуваних судових рішень попередніх інстанцій є неаргументованими та відхиляються судовою колегією касаційної інстанції як такі, що спрямовані на переоцінку доказів з метою встановлення інших фактичних обставин справи, що виходить за межі встановленої законом компетенції Верховного Суду.
5.34. Саме лише прагнення скаржника здійснити нову перевірку обставин справи та переоцінку доказів у ній не є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень попередніх інстанцій, оскільки згідно з імперативними приписами частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.35. До того ж встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц).
5.36. Доводи щодо безпідставного відхилення клопотання про призначення судової експертизи колегією суддів також відхиляються, оскільки призначення експертизи є правом, а не обов`язком господарського суду, при цьому, питання призначення експертизи вирішується судом у кожному конкретному випадку з урахуванням предмета, підстав позову та обставин справи. Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. 
При цьому, незгода скаржника з рішенням суду щодо відмови у задоволенні клопотання про призначення судової експертизи не свідчить про прийняття судом рішення з порушенням норм процесуального права та не є підставою для його скасування з цих причин.
5.37. Зважаючи на викладене, наведені скаржником підстави касаційного оскарження не отримали підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень попередніх судових інстанцій.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.
6.2. Згідно із статтею 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
6.3. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.4. За змістом частини першої статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 309 Господарського процесуального кодексу України).
6.5. Верховний Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення попередніх інстанцій в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку про відсутність підстав для їх зміни чи скасування.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Громадської організації "Український стартап" залишити без задоволення.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.06.2021 та рішення Господарського суду Львівської області від 19.02.2021 у справі             № 914/1396/20 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий | | В. А. Зуєв
Судді | | І. С. Берднік
| | І. С. Міщенко