ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.11.2021 року                                        м.Дніпро                   Справа №  908/2022/20
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Чус О.В.,  
судді: Кощеєв І.М., Подобєд І.М.
Секретар судового засідання Григоренко А.А.   

Представники сторін:       
від позивача: Дроздович М. Л., голова правління, виписка з ЄДР ;
від позивача: Мажара О. О. адвокат, ордер АР № 1033147  від 11.01.2021 р.;
від відповідача-3(в режимі відеоконференції): Петрова Л. І. адвокат, довіреність № 27  від 25.08.2021 р.;
представники інших сторін у судове засідання не з`явились, про час та місце судового засідання повідомлені належним чином.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та  Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" на рішення  господарського суду Запорізької області від 05.08.2021, повний текст рішення  складено  17.08.2021, суддя Горохов І.С.,  у справі  №908/2022/20

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25", 69035, м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, буд. 25
до відповідача 1 Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206
до відповідача 2 Виконавчого комітету Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя,          пр. Соборний, 206
до відповідача 3 Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7", 69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, 11
до відповідача 4 Фізичної особи - підприємця Андреєва Миколи Миколайовича, АДРЕСА_1 
про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог.
06.08.2020 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25", м. Запоріжжя до відповідача 1 Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, відповідача 2 Виконавчого комітету Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, відповідача 3 Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7", м. Запоріжжя, відповідача 4 Фізичної особи - підприємця Андреєва Миколи Миколайовича, м. Запоріжжя про визнання недійсним договору оренди № 482/1 нежитлового приміщення по вул. Сталеварів, 25, укладений 31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради                        в особі директора Забутного О.П. (орендодавець), КП "ВРЕЖО №7" в особі начальника Шкаран Л.А. (балансоутримувач) та ФОП Андреєвим М.М. (орендар).
В обґрунтування позовних вимог  позивач зазначає, що Департамент комунальної власності не мав права передавати спірне нежитлове приміщення в оренду, оскільки це майно є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку. На час звернення з позовом до суду зазначав, що орендодавець не є власником нежитлового приміщення, яке передано в оренду. Щодо рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.04.2021 зазначає, що на час подання позову до суду рішення не було прийнято, відтак рішення не стосується предмету спору та не можуть бути прийняті до уваги судом. З технічного паспорту на нежитлове приміщення № 54 надане відповідачем неможливо встановити місце розташування спірного приміщення. Висновок експертного будівельно-технічного дослідження також не є належним доказом, оскільки його не було складено на момент укладення спірного договору. Матеріалами справи підтверджується, що спірні приміщення, які стали об`єктом спірного договору оренди є допоміжними у будинку, належать на праві спільної сумісної власності в силу закону усім співвласникам багатоквартирного будинку і виключно співвласники мають право розпоряджатися цими приміщеннями на власний розсуд.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.08.2021 у даній справі позовну заяву до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7", м. Запоріжжя, Фізичної особи-підприємця Андреєва Миколи Миколайовича, м. Запоріжжя про визнання недійсним договору № 482/1 від 31.01.2020 задоволено у повному обсязі.
Визнано недійсним договір № 482/1 від 31.01.2020 оренди нежитлового приміщення по вул. Сталеварів 25, укладений між Департаментом власності та приватизації Запорізької міської ради в особі директора Забутного О.П. (орендодавець), Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7" в особі начальника Шкаран Л.А. (балансоутримувач) та фізичною особою - підприємцем Андреєвим Миколою Миколайовичем.
Стягнуто з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" судовий збір у розмірі 700,67 грн. 
Стягнуто з Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25"  судовий збір у розмірі 700,67 грн .  
Стягнуто з Фізичної особи - підприємця Андреєва Миколи Миколайовича  на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" судовий збір у розмірі 700,67 грн.
У задоволені позову до Виконавчого комітету Запорізької міської ради, м. Запоріжжя про визнання недійсним договору № 482/1 від 31.01.2020, відмовлено. 
Місцевий господарський суд дійшов до висновку, що під час приватизації квартири особа автоматично стає співвласником допоміжних приміщень. Таким чином, підвал в будинку є спільної сумісної власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку № 25 по вул. Сталеварів в м. Запоріжжі.   
За висновками місцевого господарського суду, висновок експертного будівельно-технічного дослідження № 2614 по письмовому зверненню ФОП Андреєва М.М. від 16.03.2020, виконаний судовим експертом Лещенко К.І. не є належним та допусти доказом, оскільки не містить попередження експерта про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. Крім того, вказаний висновок складено вже після підписання спірного договору оренди від 31.01.2020. 
Також місцевий господарський суд дійшов до висновку, що матеріалами справи підтверджується належність спірного приміщення, яке є об`єктом спірного договору оренди до допоміжного приміщення будинку та належить на праві спільної сумісної власності в силу закону усім учасникам багатоквартирного будинку і виключно співвласники мають право розпоряджатися цим приміщенням на власний розсуд. 
У даному випадку Орендодавець за договором № 482/1 від 31.01.2020 оренди нежитлового приміщення не був власником речі, на час передання приміщення в оренду за вказаним договором, та йому не можуть належати одноособові майнові права на це майно. Співвласники не уповноважували Орендодавця на укладення вказаного договору.
На підставі вищевикладеного суд першої інстанції прийшов до висновку, що договір № 482/1 від 31.01.2020 оренди нежитлового приміщення укладений з порушенням вимоги ст. ст. 203, 761 ЦК України, а тому підлягає визнанню недійсним. 
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
Не погодившись із зазначеним рішенням, Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради  та Комунальне підприємство "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" звернулись до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами, в яких просять скасувати рішення від 05.08.2021 у справі №908/2022/20 та прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог  відмовити в повному обсязі.
Апеляційна скарга Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради мотивована наступним:
- згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення № 54, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, 25 (сторінка 4 "Експлікація"), частина нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв. м у складі приміщення № 8 має призначення "склад" та взагалі не віднесена до допоміжних;
- відповідно до висновку експертного будівельно -технічного дослідження № 2614 від 16.03.2020 р., що стосується частини нежитлового приміщення №54 (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв. м у складі приміщення №8 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, 25 не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, а є нежитловим приміщенням;
- позивачем не надано до суду будь-яких доказів, які б підтверджували його право власності на Об`єкт оренди, набуття Позивачем права власності на Об`єкт оренди після 09.04.1990 р. їм також не доведено;
- 25.05.2021 на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 157/3 від 28.04.2021 спірне нежитлове приміщення зареєстровано на праві власності за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. На момент розгляду вказаної справи у суді право власності на спірне приміщення територіальної громади міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради в судовому порядку не оспорено, що підтверджує набуття права власності на спірне приміщення як окреме нерухоме майно.
Апеляційна скарга  Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" мотивована тим, що згідно із технічним паспортом на нежитлове приміщення № 54, що знаходиться за адресою; м. Запоріжжя, вул. Сталеварів 25, частина нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв.м у складі приміщення № 8 має призначення "склад" та не віднесена до допоміжних. Таким чином, твердження позивача про те, що об`єкт оренди необхідно розглядати як допоміжне приміщення багатоквартирного будинку, є безпідставним.
Також зауважує, що 25.05.2021 на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 157/3 від 28.04.2021 спірне нежитлове приміщення зареєстровано на праві власності за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. На момент розгляду вказаної справи у суді право власності на спірне приміщення територіальної громади міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради в судовому порядку не оспорено, що підтверджує набуття права власності на спірне приміщення як окреме нерухоме майно.
Апелянт зазначає, що позивачем не надано до суду будь-яких доказів, які б підтверджували його право власності на Об`єкт оренди.
Узагальнені доводи інших учасників справи.
Представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційних скарг заперечує, вважає, що господарський суд Дніпропетровської області всебічно, повно, об`єктивно дослідив всі обставини справи, дав їм належну правову оцінку, правильно застосував норми матеріального права, з дотриманням норм процесуального права, що у відповідності до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України є підставою для залишення апеляційних скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без зміни.
Зауважує, що задовольняючи позовні вимоги, судом першої інстанції обґрунтовано було встановлено, що підвал в будинку є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку № 25 по вул. Сталеварів в м. Запоріжжі. У будинку № 25 по вул. Сталеварів в м. Запоріжжі майже усі квартири та нежитлові приміщення є приватною власністю громадян, які в силу закону є співвласниками допоміжних приміщень, зокрема, підвалу. Відповідно, виключно співвласники, за взаємною згодою, мають право розпоряджатися спільним майном.
В своїх апеляційних скаргах апелянти наголошують на тому, що 25.05.2021 р. на підставі рішення виконавчому комітету Запорізької міської ради №157/3 від 28.04.2021 р. спірне приміщення зареєстровано на праві власності за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.
В той же час, станом на час укладання оскаржуваного договору, а також станом на час звернення позивача з даним позовом до суду, зазначеного рішення виконавчого комітету взагалі не існувало, а тому, в даному випадку подані відповідачем документи не стосуються предмету спору.

Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.09.2021 поновлено строк на апеляційне оскарження, відкрито апеляційне провадження за апеляційними скаргами Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та  Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" на рішення  господарського суду Запорізької області від 05.08.2021  у справі  №908/2022/20. Розгляд скарг призначено в судове засідання на 28.10.2021р.
23.10.2021 року від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" на адресу Центрального апеляційного господарського суду надійшло клопотання про участь  у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.10.2021  задоволено заяву представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. 
В судовому засіданні 28.10.2021 року було оголошено перерву до 11.11.2021 року.
02.11.2021 року від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" на адресу Центрального апеляційного господарського суду надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Заявник просив забезпечити проведення судового засідання по справі у режимі відеоконференції, визнати відповідальним за проведення відеоконференції Господарський суд Запорізької області, Запорізький окружний адміністративний суд, Ленінський районний суд м. Запоріжжя або будь-який інший суд на території м. Запоріжжя.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 03.11.2021 відмовлено Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" у задоволенні клопотання про проведення судового засідання 11.11.2021 о 11:00 год. у справі № 908/2022/20 у режимі відеоконференції між Центральним апеляційним господарським судом та Господарським судом Запорізької області, Запорізьким окружним адміністративним судом, Ленінським районним судом м. Запоріжжя.
05.11.2021 року від Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" на адресу Центрального апеляційного господарського суду надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.11.2021 Клопотання Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" задоволено.
У судовому засіданні 11.11.2021 р., проведеному в режимі відеоконференції, була оголошена вступна та резолютивна частини постанови Центрального апеляційного господарського суду.
Встановлені судом обставини справи.
29.04.1992 Запорізькою міською радою народних депутатів прийнято рішення № 7 "Про уточнення складу майна комунальної власності м. Запоріжжя", яким затверджено перелік підприємств, організацій та установ, які увійшли до складу майна комунальної власності м. Запоріжжя, згідно із додатком № 1.  
20.08.2016 відбулися загальні установчі збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку № 25 та № 25А по вул. Сталеварів у м. Запоріжжі, на яких прийнято рішення, зокрема, про створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та затверджено його назву "Оптиміст-25", затверджено статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25".
Державна реєстрація новоутвореної шляхом заснування юридичної особи ОСББ "Оптиміст-25" проведена 14.09.2016.
Рішенням загальних зборів співвласників ОСББ "Оптиміст-25" від 02.06.2018 (протокол № 1 від 02.06.2018) прийнято будинки №25 та № 25а по вул. Сталеварів в м. Запоріжжя в управління.
Управління будинками вирішено здійснювати через статутні органи ОСББ.
29.11.2019 виконавчим комітетом Запорізької міської ради прийнято рішення № 524/14 "Про визнання правового статусу приміщень, розташованих в багатоквартирних житлових будинках" згідно із яким, вирішено віднести нежитлові приміщення, розташовані в багатоквартирних будинках, до допоміжних приміщень згідно з додатком до рішення, у т.ч. частину нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) у складі комор №№2-7 та коридору, площа 35,9 кв.м за адресою вул. Сталеварів 25.  
В середині липня 2020 року біля будинку № 25 вул. Сталеварів в м. Запоріжжі з`явилися люди, які, за їх повідомленням, мають намір використовувати вказані приміщення, посилаючись на те, що ними укладений договір з місцевою владою. Копію вказаного  договору не надали.
У зв`язку з вказаними обставинами ОСББ "Оптиміст-25" звернулося до Запорізької міської ради з листом від 15.07.2020 № 01-15/07 з проханням надати інформацію щодо передачі в оренду будь-яких приміщень підвалу будинку № 25 по вул. Сталеварів у м. Запоріжжі будь-яким особам, починаючи з 11.06.2018 та чи відбувалося розпорядження приміщеннями у будь-який інший спосіб.  
27.07.2020 листом № 3396/01/01-07/5602 Департаментом комунальної власності та приватизації надано відповідь про те, що частина підвалу (літ.А-5), зокрема, приміщення №54 (а саме приміщення № 8) площею 36,4 кв.м. передано в оренду Фізичній особі - підприємцю Андреєву Миколи Миколайовича за договором від 31.01.2020 № 482/1. 
31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в особі директора Забутного О.П. (Орендодавець), КП "ВРЕЖО №7" в особі начальника Шкаран Л.А. (Балансоутримувач) та ФОП Андреєвим М.М. (Орендар) укладено договір № 482/1 оренди нежитлового приміщення по вул. Сталеварів, 25 (надалі - Договір), за умовами якого (п. 1.1. договору) Орендодавець, Балансоутримувач на підставі наказу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 21.01.2020 р. № 28р передали, а Орендар прийняв в строкове платне користування комунальне майно - частину нежитлового приміщення №54 підвального поверху (літ.А-5) загальною площею 36,4 кв.м. у складі приміщення № 8 по вул. Сталеварів, 25, яке перебуває на балансі комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7".
Між сторонами за договором оренди підписано акт прийому-передачі частини нежитлового приміщення від 31.01.2020. 
24.04.2020 укладено додаткову угоду до договору оренди від 31.01.2020 № 482/1 нежитлового приміщення по вул. Сталеварів 25.
До матеріалів справи надано висновок експертного будівельно-технічного дослідження № 2614 за письмовим зверненням ФОП Андреєва М.М. від 16.03.2020, складений судовим експертом Лещенко К.І. (свідоцтво № 455, видане на підставі рішення № 12 від 12.04.2019).
За результатами проведеного дослідження зроблено висновок про те, що відповідно до наданої документації та візуальним оглядом установлено, що частина приміщення нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв.м у складі приміщення № 8, яке розташовано за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів 25, не є допоміжним приміщенням житлового будинку, а є нежитловим приміщенням. 
Також надано копію технічного паспорту на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями і спорудами (підвальний поверх літ. А-5 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів 25). 
28.04.2021 виконавчим комітетом Запорізької міської ради прийнято рішення № 157/3 "Про виділ нежитлового приміщення № 54 по вул. Сталеварів 25 зі складу житлового будинку в окремий об`єкт нерухомого майна", яким вирішено виділити зі складу житлового будинку № 25 по вул. Сталеварів в окремий об`єкт нерухомого майна нежитлове приміщення № 54 цокольного поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв.м., яке є об`єктом права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя. 
Надано копію технічного паспорту на нежитлове приміщення № 54 по вул. Сталеварів 25, який виготовлено 01.02.2021. 
25.05.2021 на підставі вказаного рішення проведено державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 36,4 кв.м, адреса:  Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Сталеварів буд. 25, приміщення 54 за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. 
До матеріалів справи також надано, копії акту приймання - передачі документації на будинок 23.08.2018, наказу КП "Наше місто" № 169 від 11.06.2018 про припинення надання  послуг з утримання будинків та прибудинкових територій житловим будинкам № 25 та № 25А по вул. Сталеварів у м. Запоріжжя, інформаційна довідка № 63727184 від18.07.2016 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.  

Застосоване законодавство і висновки апеляційного суду.
Імперативними приписами статті 269 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутніх учасників справи, дослідивши наведені в апеляційній скарзі доводи та надані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів апеляційного суду вважає, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню з таких підстав.
За своєю правовою природою судове рішення є засобом захисту прав або інтересів фізичних та юридичних осіб.
Приписами статті 15 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України та статтею 4 Господарського процесуального кодексу України, право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи законний інтерес. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Позивач звертаючись до суду з позовом самостійно визначає у позовній заяві, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.
Оцінка предмету заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом на розгляд якого передано спір крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (аналогічний правовий висновок викладено у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.09.2019 у справі № 924/831/17).
Згідно з ч. 1 ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Частинами 1, 2 ст. 368 Цивільного кодексу України передбачено, що спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 369 Цивільного кодексу України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
20.08.2016 р. відбулися Загальні установчі збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку № 25 та № 25А по вул. Сталеварів у м. Запоріжжі, на яких прийнято рішення, зокрема, про створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та затверджено його назву "Оптиміст-25", затверджено статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25". Державна реєстрація новоутвореної шляхом заснування юридичної особи ОСББ "Оптиміст-25" проведена 14.09.2016 року.
Рішенням загальних зборів співвласників ОСББ "Оптиміст-25" від 02.06.2018 р. (протокол № 1 від 02.06.2018 р.) прийнято будинки №25 та № 25а по вул.. Сталеварів в м. Запоріжжя в управління та вирішено управління будинками здійснювати через статутні органи ОСББ.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
За приписами ст. 1 Закону допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
П. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону наведено у рішенні Конституційного Суду №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду №14-рп/2011 від 09.11.2011.
У п. 1.1 рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 роз`яснено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. 
Згідно з ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.
Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
З огляду на викладене нежилим є приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц.
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Отже, для правильного вирішення цього спору суд повинен, зокрема, з`ясувати та визначити правовий статус спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановити, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.
Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Колегія суддів не спростовує, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується "коло обставин", які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.
Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі  № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень. При цьому доводи скаржника про зворотнє - що навпаки не має принципового значення для правильного вирішення справи правовий статус приміщення - є нічим іншим, ніж довільним тлумаченням норм законодавства та позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 14.05.2018 у справі № 753/20293/16-ц, у якій, між іншим, відсутній такий висновок.
Колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції з визначенням спірних приміщень підвалу як допоміжних приміщень у складі багатоквартирного будинку.
Згідно з виготовленим станом на 18.11.2016 технічним паспортом приміщення №8, розташоване в підвалі будинку літ. А-5 за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Сталеварів, будинок 25. У відповідному технічному паспорті це приміщення визначено як склад.
Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради  у листі від 27.07.2020 року № 3396/01/01-07/5602 повідомив позивача про те, що згідно з відомостями, що містяться у електронній базі даних обліку об`єктів нерухомості, відповідно до інформації, наданої суб`єктами права комунальної власності, по вул.Сталеварів, 25 розташовані наступні нерухомого майна -  частина  нежитлового приміщення № 54 підвального поверху ( літ. А-5) площею 35,9 кв.м. у складі комор №№ 2-7 та коридору № 1, яка рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 29.11.2019 № 524/14 "Про визнання правового статусу приміщень, розташованих в багатоквартирних житлових будинках" віднесена  до приміщення, яке має ознаки  допоміжного ( т.-1., а.с.-35).
Судом першої інстанції досліджувалися у судовому засіданні оригінали документів і в матеріалах справи містяться копії документів, які надавалися для огляду Товариством з обмеженою відповідальністю "Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації" ( т.2., а.с.- 147-168). 
Матеріали справи не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема проектної документації, акту введення будинку в експлуатацію.
З огляду на викладене, приміщення 54 за адресою вул. Сталеварів 25 у м.Запоріжжя на час передання в оренду не було самостійним об`єктом нерухомого майна, і передача  частини приміщення № 54 площею 36.4 кв.м. у складі приміщення № 8 в оренду як нежитлового приміщення було безпідставним з огляду віднесення комор №№2-7 та коридору №1 до допоміжних приміщень, відповідно до рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 29.11.2019 № 524/14 "Про визнання правового статусу приміщень, розташованих в багатоквартирних житлових будинках". 
В обґрунтування апеляційних скарг апелянти також посилаються на висновок експертного будівельно-технічного дослідження №2614 від 26.03.2020 р. по письмовому зверненню ФОП Андрєєва М.М., лист КП "ВРЕЖО №7" від 05.03.2020 р. №596  на ім`я ФОП Андрєєва М.М.
Відповідно до ст. 101 ГПК України учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення. Порядок проведення експертизи та складення висновків експерта за результатами проведеної експертизи визначається відповідно до чинного законодавства України про проведення судових експертиз. У висновку експерта зазначається, що висновок підготовлено для подання до суду та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок. Експерт, який склав висновок за зверненням учасника справи, має ті самі права та обов`язки, що і експерт, який здійснює експертизу на підставі ухвали суду. За заявою учасника справи про наявність підстав для відводу експерта, який підготував висновок на замовлення іншої особи, такий висновок судом до розгляду не приймається, якщо суд визнає наявність таких підстав.
Згідно зі ст. 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи. Висновок експерта викладається у письмовій формі і приєднується до справи. У висновку експерта повинно бути зазначено: коли, де, ким (прізвище, ім`я, по батькові, освіта, спеціальність, а також, за наявності, свідоцтво про присвоєння кваліфікації судового експерта, стаж експертної роботи, науковий ступінь, вчене звання, посада експерта), на якій підставі була проведена експертиза, хто був присутній при проведенні експертизи, питання, що були поставлені експертові, які матеріали експерт використав. Інші вимоги до висновку експерта можуть бути встановлені законодавством. У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків.
Судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду, що висновок експертного будівельно-технічного дослідження № 2614 по письмовому зверненню ФОП Андреєва М.М. від 16.03.2020, виконаний судовим експертом Лещенко К.І. не є належним та допусти доказом, оскільки не містить попередження експерта про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. 
Також відсутні в матеріалах справи і докази створення міською радою або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.
Щодо зауваження на те, що 25.05.2021 на підставі рішення виконавчому комітету Запорізької міської ради №157/3 від 28.04.2021 р. спірне приміщення зареєстровано на праві власності за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, колегія суддів наголошує, що, станом на час укладання оскаржуваного договору, а також станом на час звернення позивача з даним позовом до суду, зазначеного рішення виконавчого комітету не існувало, а тому, в даному випадку подані відповідачем документи не стосуються предмету спору та в силу вимог ч. 1 ст. 76 ГПК України, відповідно до якої належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування, не можуть бути прийняті судом до уваги.
Таким чином суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про те, що спірне приміщення є допоміжним і належать власникам квартир будинку на праві спільної сумісної власності, представником яких виступає позивач.
Скаржниками протилежного не доведено і у апеляційних скаргах висновку суду першої інстанції не спростовано. При цьому приписи ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України покладають на кожну сторону обов`язок довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Ч. 1 ст. 74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи та посадові особи місцевого самоврядування несуть відповідальність за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними  особами.
За приписами ч. 10 ст. 59 Закону акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції та Законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
З огляду на встановлені у справі обставини щодо належності спірних приміщень до спільної сумісної власності спільного майна власників квартир у багатоквартирному будинку, господарський суд правильно визнав позовні вимоги про визнання недійсним договору № 482/1 від 31.01.2020 оренди нежитлового приміщення по вул. Сталеварів 25, укладений між Департаментом власності та приватизації Запорізької міської ради в особі директора Забутного О.П., Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7" в особі начальника Шкаран Л.А. та фізичною особою - підприємцем Андреєвим Миколою Миколайовичем. обґрунтованим і таким, що підлягають задоволенню внаслідок порушення цими діями прав позивача.
Посилання скаржника на те, що вказані приміщення згідно з будівельними нормами та правилами відповідають статусу нежитлових є необґрунтованими, оскільки такий статус має бути визначений виключно на стадії проектування та будівництва відповідного об`єкта, а також перебудови на підставі рішень органу місцевого самоврядування. 
Інші доводи скаржника не впливають на юридичну оцінку обставин справи, здійснену господарським судом у відповідності до норм чинного законодавства та не спростовують висновків суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

Судові витрати.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційних скарг покладаються на апелянтів.
Керуючись ст. 129, ст. 276, ст. 282, ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради   - залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 05.08.2021р у справі №908/2022/20 залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту до Верховного Суду. 
Повна постанова складена 24.11.2021.

Головуючий суддя                                                                      О.В. Чус

Суддя                                                                                          І.М. Кощеєв    

Суддя                                                                                          І.М. Подобєд