ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

09 грудня 2021 року 	м.Суми	

Справа №591/1950/19 
Номер провадження 22-ц/816/1566/21

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого - Ткачук С. С. (суддя-доповідач),
суддів -          Рунова В. Ю. ,  Левченко Т. А. 
за участю секретаря судового засідання - Чуприни В.І., 
сторони справи: 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк», Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙ СЕЛЛІНГ»,
розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 06 серпня 2021 року в складі судді Клименко А.Я., постановлене в м. Суми,

                                                                 в с т а н о в и в:

У березні 2019 року позивач звернулася до суду з позовом, в якому просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу однокімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , від 18 квітня 2016 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Карімовою Н.С.
Свої вимоги мотивувала тим, що 18 квітня 2016 року АТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» уклали договір купівлі-продажу однокімнатної квартири за адресою:      АДРЕСА_1 , проте вона вважає, що цей договір не відповідає чинному законодавству України та є недійсним з тих підстав, що зазначена квартира була передана нею в іпотеку АТ КБ «ПриватБанк» за кредитними зобов`язаннями. Заочним рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 26 червня 2013 року за невиконання боргових зобов`язань перед банком на вказану квартиру звернуто стягнення, як на предмет іпотеки, і надано право АТ КБ «ПриватБанк» здійснювати її продаж. Оскільки ОСОБА_1 була власником і одночасно іпотекодавцем квартири, купівля-продаж якої оскаржується, то на підставі положень статті 38 Закону України «Про іпотеку» вона мала пріоритетне право на викуп квартири, проте АТ КБ «ПриватБанк» взагалі не надіслав їй такого повідомлення з пропозицією купити цю квартиру і продав спірну квартиру без її відома. Вважає, що АТ КБ «ПриватБанк» не мало достатнього обсягу дієздатності для продажу вказаної квартири, оскільки вона не відмовлялась і не ухилялася від пріоритетного права викупу квартири.
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 06 серпня 2021 року позов задоволено.     
Визнано недійсним укладений 18 квітня 2016 року договір купівлі-продажу однокімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області  Каримовою Неллею Сабірівною за реєстровим номером за яким Акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» передав у власність товариству з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙ СЕЛЛІНГ» квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ціною 241353 грн. 00 коп.
Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що АТ КБ «ПриватБанк» та приватний нотаріус Каримова Нелля Сабірівна не подавали позивачу вимогу про сплату вартості квартири. Разом з тим, для вчинення правочину щодо відчуження за судовим рішенням предмету іпотеки третім особам, іпотекодержатель за ч. 4 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» мав право тільки тоді, коли отримав відмову від іпотекодавця або не отримав повідомлення від іпотекодавця про намір купити предмет іпотеки як першочерговий, пріоритетний покупець.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, АТ КБ «ПриватБанк»  подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права і встановлення фактичних обставин справи, просить скасувати оскаржуване рішення і ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги мотивує тим, що спосіб захисту порушених прав, свобод та законних інтересів обраний позивачем не є належним та не може призвести до настання реальних наслідків у вигляді поновлення порушених на його думку прав та законних інтересів. Вказує, що звернення до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права власності на майно з подальшою реєстрацією такого права не є правочином в розумінні ст. 202 ЦК України, який може бути визнано недійсним в судовому порядку. Належним способом захисту порушених прав є скасування державної реєстрації права власності та державної реєстрації прав на спірне майно. Вказує, що дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі - продажу здійснюється іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь - якого окремого уповноваження іпотекодавця. Згідно із ст. 38 Закону України «Про іпотеку» неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки про свій намір укласти договір купівлі - продажу предмета іпотеки не є підставою для визнання його недійсним, проте є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків. 
Від позивача відзиву на апеляційну скаргу до суду не надходило.
Від відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙ СЕЛЛІНГ» відзиву на апеляційну скаргу до суду не надходило.
Представники банку та товариства до суду не прибули, про час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені. У зверненні до суду представник банку просив розглянути справу без його  участі.
Представник позивача в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечив, просив рішення залишити без змін. 
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Як вбачається з матеріалів справи, 18 квітня 2016 року між ПАТ КБ «ПриватБанк», яке змінило назву на АТ КБ «ПриватБанк», та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Каримовою Н.С., відповідно до якого продавець ПАТ КБ «ПриватБанк» передав у власність покупцю ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 за ціною 241 353,00 грн (а.с. 7-10).
Зі змісту договору вбачається, що сторони уклали цей договір відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» та пункту 27 розділу «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» іпотечного договору.
У представлених нотаріусом матеріалах є повідомлення ОСОБА_1 від 04.09.2015 року  про намір банку укласти договір купівлі-продажу на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку». В цьому листі позивачу було запропоновано у тридцятиденний строк  з  дня  його отримання, письмово повідомити іпотекодержателя про намір купити предмет іпотеки. Разом із повідомленням про намір продати предмет іпотеки, позивачу була направлена вимога про усунення порушення основного зобов`язання і погашення заборгованості за кредитним договором станом на 04.09.2015р. в сумі 105383,67 доларів США та  у разі не виконання  або неналежного виконання боржником основного зобов`язання, відповідно до ч.1 ст.33 Закону України «Про іпотеку» буде звернуто стягнення на предмет іпотеки.  Дане повідомлення було направлено  позивачу  рекомендованим поштовим відправленням за адресою: АДРЕСА_3   , яке повернулось через те, що адресат не проживає. Також позивачу  було направлено лист із  повідомлення про намір укласти договір  купівлі-продажу  квартири  і за адресою  розташування  квартири: АДРЕСА_1 , яке повернулась до банку  по закінченню строку зберігання 16.10.2015.
Відповідно до довідки КП «Сумитеплоенергоцентраль» в іпотечній квартири була зареєстровано тільки ОСОБА_1 . 
Заочним рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 26.06.2013 року  в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 28.08.2007р. в сумі 399350,26 грн. звернуто стягнення на однокімнатну квартиру  загальною площею 30,98 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом продажу предмету іпотеки з укладенням від імені відповідача договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем за визначеною сторонами вартістю іпотеки в сумі 138875 грн, яка є початковою ціною предмета іпотеки. 
Цим же рішенням суду виселено ОСОБА_1 з даної квартири. Згідно акту опису й арешту майна від 21.05.2014р. описано і накладено арешт на рухоме майно, що знаходилося в приміщенні квартири. Згідно довідки відділу реєстрації місця проживання «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» Сумської міської ради ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_1 була зареєстрована з 15.04.2014 по 11.05.2018р.
Як повідомив представник позивача, рішення в частині виселення ОСОБА_1 з квартири виконано. 
Місце проживання позивачем у позовній заяві зазначено АДРЕСА_4 , але копія паспорту з місця реєстрації постійного проживання апеляційному суду не була надана. 
Відповідно до редакції ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. 
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. 
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. 
Судом першої інстанції було визнано, що позивач не отримав повідомлення про намір продажу предмету іпотеки, а тому прийшов до висновку, що порушена процедура продажу предмету іпотеки передбачена ч.1.ст. 38 Закону України «Про іпотеку» що дає підстави для задоволення позову. 
Однак, з таким висновком місцевого суду колегія суддів не може погодитися через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи та порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права,  виходячи з наступного.
Матеріалами справи доведено, що станом на час відправлення банком повідомлення про намір продажу предмету іпотеки у вересні 2015 року позивач була ще зареєстрована за місцем знаходження іпотечної квартири, куди і направлялося таке повідомлення.
Той факт, що позивач цього повідомлення не отримала свідчить про її недобросовісну поведінку, оскільки рекомендований лист повернуся до банку по закінченню місячного строку зберігання конверту у відділенні пошти. 
Отже, банком дотримано вимога частини 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» і продаж квартири відбувся 18.04.2016 року, після спливу з жовтня 2015 року 6 місяців, що не свідчить про намір позивача заявити вимоги на предмет іпотеки, а тому за нормами ч.3 ст.38 цього Закону, таке право перейшло до іншої особи - ТОВ «ЕСТЕЙ СЕЛЛІНГ», який виявив бажання придбати квартиру у банку. Крім того, банком було направлено повідомлення і за іншим відомим місцем проживання позивача, яке також не було нею отримано.
За норами ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ст. 215 цього Кодексу підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Оспорюючи правочин купівлі-продажу іпотечної квартири, позивач обґрунтовала свої вимоги саме не дотриманням банком процедури визначеної ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеки» проте, не надала належних та достовірних доказів з приводу не можливості отримання направлених повідомлень, оскільки наведені вище норми матеріального закону покладають на іпотекодержателя обов`язок направити повідомлення про намір продажу предмету іпотеки іпотекодавцю та всім особам, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу. Вчинення таких дій банком доведено матеріалами представленими нотаріусу до оформлення договору купівлі-продажу іпотечної квартири з ТОВ «ЕСТЕЙ СЕЛЛІНГ», продаж якої відбувся за ціною 241892грн.
Окрім того, колегія суддів зауважує, що недотримання іпотекодержателем умов ч.3 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» не є підставою для визнання договору купівлі-продажу предмету іпотеки недійсним, оскільки вимоги, передбачені частинами першою-третьою, п`ятою і шостою  ст. 203 ЦК України при вчиненні банком такого правочину були дотримані і перевірені нотаріусом, який посвідчив цей правочин.
Як підтвердив представник позивача, остання на час звернення до суду у березні 2019 року вже мала можливість реалізувати свої пріоритетне право на придбання предмету іпотеки. Проте, підставою визнання правочину недійсним в силу ч.1 ст. 215 цього Кодексу є недійсність правочину в момент його укладення і у разі оспорювання такого правочину заінтересованою стороною, така сторона повинна довести перед судом, існування у неї реальної можливості реалізувати свої пріоритетне право купити предмет іпотеки за ціну не нижчу визначену у іпотечному договорі.
Відповідно до ст. 81 ЦПК України позивачем таких доказів не надано і тому доводи апеляційної скарги з приводу обрання позивачем спосіб захисту, який не матиме реальних  наслідків щодо відновлення прав позивача, як реального покупця іпотечної квартири, суд визнає слушними.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що оскаржене рішення суду не відповідає ст. 263 ЦПК України і на підставі ст. 376 цього Кодексу скасовує та ухвалює нове, про відмову в задоволенні позову, оскільки доводи апеляційної скарги дають підстави для висновку про порушення судом норм матеріального чи процесуального права, яке призвело до неправильного вирішення справи.
На підставі ст.141 ЦПК України  у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, витрати по оплаті судового збору в сумі 1059,90 грн за її подання підлягають відшкодуванню шляхом стягнення з позивача на користь банку. 
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381-382, 389 ЦПК України, суд

                                                     п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк»  задовольнити.

Рішення Зарічного районного суду м. Суми  від 06 серпня 2021 року скасувати і ухвалити нове про відмову у задоволенні позову. 

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» фактично понесені витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд справи в сумі 1059грн.90 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і на неї може бути подана касаційна скарга безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий -                                                                                                 С.С. Ткачук

Судді:                                                                                                             Т.А. Левченко

                                                                                                                         В.Ю. Рунов