Постанова 
Іменем України                                  
 
06 жовтня 2021 року
м. Київ
 
справа № 489/1298/20
 
провадження № 61-7333св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Воробйової І. А., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач),              Черняк Ю. В.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», державний реєстратор Комунального підприємства «ЕНЕРГО» Лубінська Олена Миколаївна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадженнякасаційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана її представником - адвокатом Трубою Клавдією Борисівною, на рішення Ленінського районного суду                   м. Миколаєва від 28 січня 2021 року у складі судді Коваленка І. В. та постанову Миколаївського апеляційного суду від 31 березня 2021 рокуу складі колегії суддів: Колосовського С. Ю., Локтіонової О. В., Ямкової О. О.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.     Описова частина 

 
Короткий зміст позовних вимог
 
У березні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»                             (далі - ТОВ «Кредитні ініціативи»), державного реєстратора Комунального підприємства «ЕНЕРГО» Лубінської О. М. (далі - державний реєстратор) про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
 
Позовна заява мотивована тим, що з серпня 1994 року вона була власником квартири АДРЕСА_1 . 
20 листопада 2019 року квартиру силоміць захопили невідомі особи, які повідомили, що власником квартири є ТОВ «Кредитні ініціативи».
Згодом їй стало відомо, що 16 жовтня 2019 року право власності на вказану квартиру зареєстроване за ТОВ «Кредитні ініціативи» державним реєстратором у реєстрі підставою виникнення права власності у відповідача зазначено повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.
Вказувала, що 20 липня 2007 року між Закритим акціонерним товариством (далі - ЗАТ) «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», правонаступником якого стало Публічне акціонерне товариство (далі - ПАТ) «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», та                 ОСОБА_2 , який є її чоловіком, було укладено договір про іпотечний борг, за яким останній отримав 50 000 доларів США на придбання нерухомості строком до 18 липня 2017 року.
Зобов`язання за цим кредитом забезпечені договором іпотеки, укладеним банком з нею 20 липня 2007 року, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 .
Рішенням Центрального районного суду міста Миколаєва від 22 лютого             2011 року у справі № 2-832/11 з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» стягнуто іпотечний борг у розмірі 343 838,79 грн та 1 950 грн судових витрат.
04 жовтня 2013 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовим В. Ю. вчинений виконавчий напис, яким звернуто стягнення на спірну квартиру.
Посилалася на порушення процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, так як письмова вимога про усунення порушень їй, як іпотекодавцю, не надсилалась та вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки на момент такої реєстрації був відсутній висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеку, а також існувало обтяження на спірну квартиру у вигляді арешту, що був накладений державним виконавцем постановою про арешт майна боржника від 30 вересня 2015 року при виконанні рішення суду. 
 
Ураховуючи наведене, ОСОБА_1 просила суд визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Лубінської О. М. про державну реєстрацію прав на квартиру АДРЕСА_1 , індексний номер: 49222923 від 18 жовтня 2019 року, за ТОВ «Кредитні ініціативи».
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 28 січня 2021 року             у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що іпотекодержатель реалізував своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання за іпотечним договором, який містить відповідне застереження, відповідно з вимогами статей 35-37 Закону України «Про іпотеку», а процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яка передбачена Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, була дотримана, оскільки в матеріалах реєстраційної справи наявні документи, які є підставою для її проведення, серед яких докази про відправлення письмової вимоги іпотекодавцю та боржнику про усунення порушення й дані про відсутність заборон щодо його відчуження.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Миколаївського апеляційного суду від 31 березня 2021 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Труби К. Б., залишено без задоволення, а рішення Ленінського районного суду                                  м. Миколаєва від 28 січня 2021 року - без змін.
 
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що суд першої інстанції дійшов законних та обґрунтованих висновків про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , оскільки оспорювана реєстраційна дія була виконана державним реєстратором відповідно до норм законодавства.
Апеляційний суд погодився з тим, що іпотекодержатель вчинив усі можливі дії для повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень та подальше звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом визнання права власності на нього.
При цьому, апеляційний суд вказав, що висновок про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності державному реєстратору не надавався, проте, за правилами пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у редакції на час виникнення спірних правовідносин, у заявника був відсутній обов`язок щодо надання такого документа.
Крім того, зазначив, що у матеріалах справи є висновок про вартість іпотечного майна від 25 жовтня 2019 року, виконаний суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Незалежна експертна компанія», згідно з яким вартість квартири визначена станом на 15 жовтня 2019 року, тобто на час набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки і склала 584 251 грн.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі, поданій у травні 2021 року до Верховного Суду,                   представник ОСОБА_1 - адвокат Труба К. Б., посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов.
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували, що у порушення пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень кредитор не надав державному реєстратору документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателем, оскільки відповідне повідомлення взагалі їй не направлялося, а державний реєстратор не звернув на це увагу й незаконно провів оскаржувані реєстраційні дії.
Крім того, судами не враховано практику Верховного Суду щодо необхідності подання державному виконавцю оцінки предмету іпотеки на момент реєстрації права власності за іпотекодержателем, оскільки реєстратор повинен встановити вартість предмета іпотеки та заборгованість, що погашається за рахунок вартості предмета іпотеки, на момент прийняття рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.
Також, на її думку, суди не звернули увагу на те, що іпотекодержатель двічі скористався досудовим способом звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Відзиви на касаційну скаргу учасники процесу до суду не подали.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 17 червня 2021 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
 
30 червня 2021 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 27 липня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
20 липня 2007 року між ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_2 укладено договір про іпотечний борг               № 745-04/07, за умовами якого останній отримав 50 000 доларів США                                під 12 % річних на придбання нерухомого майна строком до 18 липня              2017 року.
 
20 липня 2007 року для забезпечення виконання договору про іпотечний борг № 745-04/07, між ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 .
 
Рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 22 лютого                      2011 року у справі № 2-832/11 з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» стягнуто заборгованість за договором про іпотечний борг від 20 липня 2007 року № 745-04/07 у розмірі 343 838,79 грн та судові витрати у розмірі 1 950 грн.
 
За договором про передачу прав за договорами забезпечення від 17 грудня 2012 року ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» відступив ТОВ «Кредитні ініціативи» право вимоги за вказаним кредитним та забезпечувальним договорами.
 
З державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно слідує, що державним реєстратором Лубінською О. М., КП«ЕНЕРГО», Миколаївська область 16 жовтня 2019 року внесено запис про право власності: 33725016, за ТОВ «Кредитні ініціативи» на квартиру АДРЕСА_1 , підстава виникнення права власності: повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, серія та номер: 13500/19, виданий 15 серпня 2019 року, видавник:                               ТОВ «Кредитні ініціативи»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1400045313354, виданий 21 серпня 2019 року, видавник: Укрпошта; договір про передачу прав за договорами забезпечення, серія та номер: 1423, виданий 17 грудня 2012 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кирик О. А.; договір про іпотечний борг, серія та номер: 745-04/07, виданий 20 липня             2007 року, видавник: сторони договору: Акціонерний комерційний промисловий банк - ОСОБА_2 ; дублікат іпотечного договору, серія та номер: 2551, виданий 04 жовтня 2019 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Горбуров К. Є. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень                     (з відкриттям розділу), індексний номер: 49222923 від 18 жовтня 2019 року.
 
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.
 
Підставами касаційного оскарження зазначених судових рішень                      ОСОБА_1 вказує неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права, а саме застосування судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) та постанові Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 203/3037/17 (провадження                               № 61-1374св19), що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Також заявник вказує на порушення судами норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суди встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Касаційна скарга  ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій вказаним вимогам не відповідають.
 
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
 
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
 
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
 
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
 
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
 
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку»                     іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
 
Згідно із пунктом 6 Порядку речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Порядок) державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
 
Пунктом 61 Порядку, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
 
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
 
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
 
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суди попередніх інстанцій належно не перевірили, чи ТОВ «Кредитні ініціативи» на вимогу пункту 61 Порядку, звертаючись до державного реєстратора із заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом набуття на нього права власності, надало документ, що підтверджує наявність факту завершення                              30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем ( ОСОБА_1 ), письмової вимоги іпотекодержателя.
 
Посилання судів на те, що вимога кредитора була отримана, є помилковим, оскільки вона була отримана боржником -  ОСОБА_2 (а. с. 148), який є відмінним від іпотекодавця, а стягнення звернено саме на майно іпотекодавця.
 
Посилання суду на те, що позивачу надсилалися також досудова вимога (повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням) не свідчить про те, що вона нею отримана, оскільки така повернута із зазначенням «за закінченням встановленого строку зберігання». Отже, суду, з урахуванням вимог пункту 6 частини першої         статті 3 ЦК України про справедливість як загальної засади цивільного судочинства і, не порушуючи права іпотекодержателя, відповідача, слід з`ясувати, чи не зловживала позивач своїми правами (стаття 13 ЦК України), не отримуючи таке повідомлення, та чи знала вона про повідомлення, отримане позичальником, її чоловіком.
 
Проте, судами не було належно встановлено вказаної обставини та, відповідно, не надана їм належна правова оцінка.
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня                          2009 року № 270.
 
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до                     частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він          є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
 
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
 
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
 
Встановлена законодавцем процедура повідомлення іпотекодавця про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки у разі неусунення порушення зобов`язання покликана надати можливість іпотекодавцю замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
Крім того, суди не надали належної правової оцінки тому факту, що оскаржуване рішення державного реєстратора Лубінської О. М. про державну реєстрацію прав на квартиру АДРЕСА_1 , індексний номер: 49222923 від 18 жовтня 2019 року, за ТОВ «Кредитні ініціативи» було прийнято без надання останнім інформації про вартість майна, що є порушенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» про те, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
 
При цьому, Велика Палата Верховного Суду, зокрема у постанові                                    від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження                                            № 14-22цс19) акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
 
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
 
Суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позову                ОСОБА_1 , на вказані вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та правові висновки Великої Палати Верховного Суду уваги не звернули.
 
Отже, зі змісту частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» слідує, що оцінка предмету іпотеки повинна бути у державного реєстратора на момент прийняття ним рішення.
 
За таких обставин, суди повинні були встановити, як саме державний реєстратор виконав вимоги вказаної норми права та надати цим обставинам належної правової оцінки.
 
Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Згідно з пунктом 1 частини третьої, частиною четвертою статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.
Справа направляється на новий розгляд досуду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
 
Оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх й збирати та надавати оцінку доказам, порушення норм процесуального права допущені обома судами, які не забезпечили повного та всебічного розгляду справи, не надали належної правової оцінки всім обставинам справи, то справу необхідно передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана її представником - адвокатом Трубою Клавдією Борисівною - задовольнити частково.
 
Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 28 січня 2021 року               та постанову Миколаївського апеляційного суду від 31 березня 2021 року скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий   Судді:	Д. Д. Луспеник   І. А. Воробйова   Г. В. Коломієць   Р. А. Лідовець   Ю. В. Черняк