ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 вересня 2021 року 
м. Київ
Справа №  910/5529/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А., 
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Авангард-Добробут"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02 червня 2021 року (головуючий - Тарасенко К.В., судді: Іоннікова І.А., Разіна Т.І.) і рішення Господарського суду міста Києва від 03 грудня 2020 року (суддя Джарти В.В.) у справі 
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Авангард-Добробут"
до: (1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестгарант", (2) Державного реєстратора - нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумова Віталія Володимировича, 
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: (1) ОСОБА_1 , (2) ОСОБА_2 , (3)  ОСОБА_3 , (4) Київської міської державної адміністрації,
про визнання недійсними правочинів та рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
у судовому засіданні взяли участь представники: 
Позивача - Панчук Ю.А., Пахолок Ю.В., Козаченко Т.А.
Відповідача - Поліщук Р.М.
Третьої особи 1 - Козаченко Т.А.

ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У квітні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Авангард-Добробут" (далі - Позивач, ОСББ "Авангард-Добробут") звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестгарант" (далі - Відповідач 1, ТОВ "Інвестгарант") та Державного реєстратора - нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумова Віталія Володимировича (далі - Відповідач 2, Нотаріус) у якому просило:
-  визнати недійсними інвестиційний договір № 3 про інвестування у житлове будівництво від 06.06.2005, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Агробудпереробка ЛТД" (далі ТОВ "Агробудпереробка ЛТД") та Товариством з обмеженою відповідальністю "Центрінвествклад" (далі ТОВ "Центрінвествклад") з додатковою угодою до цього договору № 1 від 06.02.2006, укладеною між ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" та ТОВ "Інвестгарант" та договір про відступлення права вимоги від 21.11.2005, укладений між ТОВ "Центрінвествклад" та ТОВ "Інвестгарант";
- визнати недійсними та скасувати прийняті Нотаріусом (на підставі вказаних правочинів) рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексними номерами № 35506308, № 35506687, № 35506958, № 35507231, № 35507492, якими 02.06.2017 було зареєстровано право власності ТОВ "Інвестгарант" на квартири НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5 у багатоквартирному будинку № 1-М про проспекту Миколи Бажана у місті Києві.
2. Позовні вимоги обґрунтовані такими обставинами та аргументами.
2.1. ОСББ "Авангард-Добробут" створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 1-М по проспекту Миколи Бажана у м. Києві та зареєстроване Дарницькою районною у місті Києві державною адміністрацією 18.06.2007. Метою створення ОСББ "Авангард-Добробут" є забезпечення і захист прав співвласників, належне утримання спільного майна, а завданням та предметом діяльності - забезпечення реалізації прав співвласників на володіння і користування спільним майном.
2.2. Будинок № 1-М по проспекту Миколи Бажана у м. Києві був побудований ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" за кошти приватних інвесторів і прийнятий в експлуатацію 30.11.2005, на підтвердження чого до матеріалів справи додана копія Акту Державної приймальної комісії.
2.3. Згідно вимог Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" 30.07.2007 підприємство-забудовник передало вказаний будинок на баланс ОСББ "Авангард-Добробут", що підтверджується наданою копією Акту прийняття будинку на баланс.
2.4. При передачі будинку на баланс ОСББ "Авангард-Добробут" 30.07.2007 забудовник ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" передав також й п`ять (НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5) службових квартир для забезпечення діяльності ОСББ.
2.5. За твердженнями Позивача така передача відбулась на виконання пункту 6 Розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 25.05.2007 № 617 "Про розподіл загальної площі квартир у жилих будинках на 2007 рік", яким був передбачений обов`язок забудовників м. Києва передавати експлуатуючим організаціям 1% від загальної площі квартир в будинку у якості службового житла.
2.6. Відповідно до довідки-розрахунку Головного управління житлового забезпечення КМДА 1% площі квартир у будинку складає 321,33 кв.м. Загальна площа переданих квартир відповідає цьому показнику. На підтвердження вказаного ОСББ "Авангард-Добробут" надало до матеріалів справи копію довідки-розрахунку та листа ТУ житлового забезпечення від 01.11. 2012 року № 044/98-5084.
2.7. 24.12.2008 наказом Головного управління житлового забезпечення КМДА №  2347-с було скасовано свідоцтва про право власності на спірні квартири, які 22.02.2006 були оформлені на забудовника - ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" згідно Наказу Головного управління житлового забезпечення КМДА від 15.02.2006. Про скасування відповідних свідоцтв листом від 19.01.2009 № 1101016- 59 КП "Житло-Сервіс" повідомило ОСББ. 
2.8. Отже, ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" у період з 22.02.2006 до 24.12.2008 було зареєстроване власником спірних квартир, що також підтверджується листом Київського МБТІ від 21.03.2008 № 10196, копія якого наявна у матеріалах справи.
2.9. За твердженнями ОСББ "Авангард-Добробут" спірні службові квартири є спільною сумісною власністю всіх власників квартир у будинку № 1-М по проспекту Миколи Бажана у місті Києві. Позивач зазначає, що вказана обставина знайшла своє відображення у первинній редакції Статуту ОСББ, витяг з якого доданий до матеріалів справи. Також вказані обставини, за твердженнями ОСББ, підтверджено постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2012 у справі № 5011-11/8516-2012 за позовом ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" до ОСББ "Авангард-Добробут" про визнання недійсним акту передачі будинку на баланс. Так, суд у тій справі зазначив, що ОСББ "Авангард- Добробут" є законним представником членів ОСББ - власників квартир, які на правах спільної власності володіють п`ятьма квартирами НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5. Аналогічна обставина встановлена також і Апеляційним судом Київської області у цивільній справі №  22ц-3650/2012 за апеляційною скаргою ОСББ "Авангард-Добробут" на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 12.04.2012. Так, Апеляційний суд Київської області у рішенні від 24.09.2012 року встановив, що спірні квартири використовуються ОСББ "Авангард-Добробут" для забезпечення діяльності ОСББ і згідно статті 19 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку. 
2.10. Позивач стверджує, що у зв`язку з прогалинами у законодавстві він не може на себе зареєструвати право власності на ці квартири.
2.11. В той же час, 27.08.2018, отримавши інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСББ "Авангард-Добробут" дізналось, що 02.06.2017 нотаріусом П`ятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумовим Віталієм Володимировичем, як державним реєстратором були прийняті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35506308, № 35506687, № 35506958, № 35507231, №35507492. Цими рішеннями було зареєстровано право власності ТОВ "Інвестгарант" на спірні квартири. 
2.12. При цьому, у якості підстави виникнення права власності в інформаційних довідках з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вказано, зокрема, інвестиційний договір № 3 від 06.06.2005, укладений з ТОВ "Агробудпереробка ЛТД", додаткова угода до цього договору, договір про відступлення права вимоги, довідка без номеру і дати про оплату 100% вартості квартир, акти прийому-передачі квартир від 06.02.2006, акт прийняття будинку в експлуатацію тощо.
2.13. Позивач вважає, що правочини, які зазначені підставою виникнення права власності ТОВ "Інвестгарант" на спірні квартири суперечать закону та не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, встановлених ними. В обґрунтовування своєї позиції зазначає, що:
-  оспорювані правочини укладено між пов`язаними особами;
- умовами цих правочинів передбачено інвестування у будівництво шляхом заліку взаємних вимог, що суперечить статті 1, 10 Закону України "Про інвестиційну діяльність" в редакції, яка діяла в період, зазначений як дати укладання цих правочинів;
- форма та зміст оспорюваного інвестиційного договору № 3 не відповідає інвестиційним договорам, які укладались зі справжніми інвесторами, адже на відміну від інших таких договорів, в оспорюваному не передбачено штрафні санкції за відступлення права вимоги;
- з оспорюваних правочинів та з довідки про оплату 100% площі квартир, вбачається, що ТОВ "Інвестгарант" начебто оплатив повну вартість проінвестованих 7 (семи) квартир у сумі 1 825 600,00 грн, проте подана довідка не містить номеру і дати її видачі, а її форма не відповідає формі такої довідки, яка надавалась справжнім інвесторам; водночас видана вона ТОВ "Агробудпереробка", а не ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" і номер інвестиційного договору, начебто укладеного з ТОВ "Інвестгарант" (№ 3 від 06.06.2005) не відповідає порядку нумерації інвестиційних договорів, що вказані в списку інвесторів, який забудовником ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" передавався до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення правовстановлюючих документів на всі квартири в будинку;
- навіть якщо припустити, що надані ТОВ "Інвестгарант" в якості підтвердження права власності правочини та інші документи складались в зазначені в них дати і мали на меті реальне настання правових наслідків, то відповідно до законодавства з питань реєстрації права власності, яке діяло в той період, ТОВ "Інвестгарант" мало звернутися із повним пакетом документів (якого також не існує) до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення права власності, проте цього не зробило;
- додатковим підтвердженням того, що інвестиційний договір № 3 від 06.06.2005 та інші правочини та документи не існували в зазначений час їх укладення та не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, є передбачений Положенням про оформлення права власності у Києві список інвесторів, за кошти яких був побудований будинок. Цей список затверджений особисто директором ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" і в цьому списку відсутній такий інвестор спірних квартир,  як ТОВ "Інвестгарант". Натомість власником цих квартир вказане саме підприємство-забудовник, яке і оформило свідоцтва про право власності на них;
- таким чином не могло бути одночасно проведено оформлення права власності на спірні квартири та його реєстрація на ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" і передача таких квартир ТОВ "Інвестгарант", тобто ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" не могло укласти інвестиційний договір № 3 від 06.06.2005 та передати квартири ТОВ "Інвестгарант" в лютому 2006 року, оскільки воно саме було зареєстроване власником цих квартир; крім цього, для переходу права власності на зареєстроване нерухоме майно потрібно укладання договору, а не акт прийому-передачі;
- документи, вказані як підстава виникнення права власності ТОВ "Інвестгарант" на спірні квартири, суперечать також і Акту приймання-передачі житлового будинку на баланс від 30.07.2007, яким ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" передала на баланс ОСББ "Авангард-Добробут" житловий будинок і у тому числі вказані квартири.
2.14. З огляду на те, що рішення про реєстрацію права власності ТОВ "Інвестгарант" на спірні квартири прийняті Нотаріусом на підставі правочинів, які Позивач вважає недійсними з підстав, викладених вище, то ці рішення також є незаконними. Нотаріус, який виконував функції державного реєстратора, прийняв оскаржувані рішення, не встановивши відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Короткий зміст і мотиви рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у задоволенні позову відмовлено.
3.1. Вказане рішення узагальнено мотивовано такими аргументами: 
- матеріалами справи підтверджено та сторонами не спростовано, що Позивач є лише балансоутримувачем будинку № 1-М по проспекту Миколи Бажана у м. Києві;
- в той же час перебування майна на балансі у ОСББ "Авангард-Добробут" не створює такого юридичного наслідку, як набуття останнім права власності на таке майно; такий висновок суду ґрунтується на тому, що згідно частини 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" майно об`єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність, одержаних доходів та іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом. Позивачем до матеріалів справи не надано належних доказів на підтвердження набуття права власності на спірні квартири, зокрема, цивільних правочинів, або інших правопідтверджуючих документів на спірні квартири. Наявні ж в матеріалах справи акти від 30.07.2007, як первинні документи засвідчують факт зміни балансоутримувача майна та не можуть бути документами на підтвердження набуття права власності;
- доводи ОСББ про те, що постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2012 у справі № 5011-11/8516-2012 підтверджено обставини того, що ОСББ "Авангард-Добробут" є законним представником членів ОСББ - власників квартир за адресою: м. Київ, проспект Миколи Бажана, 1-М, які на правах спільної власності володіють п`ятьма спірними квартирами є помилковими, оскільки в розумінні статті 75 Господарського процесуального кодексу України вказані обставини не є такими, що не підлягають повторному доказуванню і до того ж вони спростовуються встановленими судом у даній справі обставинами;
- з аналізу приписів статей 16 Цивільного кодексу України та 20 Господарського кодексу України, відповідних приписів Господарського процесуального кодексу України слідує, що лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення, невизнання або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог;
- передані на вирішення суду позовні вимоги ОСББ "Авангард-Добробут" про визнання недійсними правочинів та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень направлені на захист права власності ОСББ на спірні квартири, яке, як вказує Позивач, у нього наявне, але в силу законодавчих прогалин не може бути за ним зареєстроване; 
- разом з тим, враховуючи викладене вище, Позивач свого права власності на спірні квартири не довів, а сама лише наявність у ОСББ інтересу щодо спірних квартир та можливості розпоряджатися ними в інтересах членів ОСББ, не може бути покладена в основу позовних вимог про визнання недійсними правочинів та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
4. За наслідками перегляду цієї справи в апеляційному порядку, постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2021, рішення місцевого господарського суду залишено без змін.
4.1. Підтримавши висновки господарського суду першої інстанції про те, що Позивач не довів наявності права власності на спірні квартири, апеляційний господарський суд також відмітив, що доводи заявленого у цій справі позову зводяться до припущень про те, що оспорювані правочини не могли бути укладені, зокрема, не могли бути підписані директором ТОВ "Агробудпереробка ЛТД". Однак наявність самих лише припущень не може бути підставою для визнання правочинів недійсними, а виконаний на виконання ухвали суду Висновок експерта № 17-3/963/1417 не спростував і не підтвердив таких доводів Позивача. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погодившись із прийнятими рішеннями, ОСББ "Авангард-Добробут" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить їх скасувати, а дану справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції. 
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги (узагальнено)
6. Скаржник вказує, що ухвалюючи оскаржувані рішення, суди попередніх інстанцій виходили з того, що оскільки Позивачем не доведено права власності на спірні квартири, оспорюваним правочинами його права не порушено, то і права на захист таких прав від немає. Але, вказані висновки судів ОСББ "Авангард-Добробут" вважає помилковими, оскільки при їх наданні судами не враховано, що  реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду і невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання. У вказаному Позивач звертається до правової позиції Верховного Суду, яку викладено у постанові від 14.03.2018 у справі №  815/219/17, і яку, на думку скаржника, неправомірно не враховано судами попередніх інстанцій. 
6.1. В цій частині скаржник акцентує ще і на тому, що судами попередніх інстанцій не було також враховано дійсної правової природи спірних квартир, яка полягає у тому, що вони є неподільним загальним майном, яке належить на праві спільної часткової власності всім співвласникам будинку. Вказане твердження узгоджується із висновком Верховного Суду України, який наведено в ухвалі від 04.03.2009 у справі № 6-20612св08, але суди на нього уваги не звернули.
7. Разом з цим, ОСББ "Авангард-Добробут" зазначає, що судами попередніх інстанцій належним чином не було досліджено поданий ним доказ, а саме акт приймання-передачі № 1/232 від 30.07.2007, яким чітко посвідчено факт передачі Позивачу п`яти спірних квартир "для службових потреб". Суди у цій частині обмежилися лише зазначенням про те, що такі квартири перебувають у ОСББ на балансі, однак в той же час вони не врахували, що чинне законодавство не передбачає такого правового режиму майна, як баланс.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
8. Частинами першою - третьою статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
9. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Верховного Суду вважає, що подана касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, оскаржувані рішення судів скасуванню з направленням цієї справи на новий розгляд з таких підстав.
10. В ході розгляду цієї справи суди установили, що ОСББ "Авангард-Добробут" дійсно створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 1-М по проспекту Миколи Бажана у м. Києві та зареєстроване Дарницькою районною у місті Києві державною адміністрацією 18.06.2007. Метою створення ОСББ "Авангард-Добробут" є забезпечення і захист прав співвласників, належне утримання спільного майна, а завданням та предметом діяльності - забезпечення реалізації прав співвласників на володіння і користування спільним майном.
10.1. Будинок № 1-М по проспекту Миколи Бажана у м. Києві був побудований ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" за кошти приватних інвесторів і прийнятий в експлуатацію 30.11.2005, на підтвердження чого до матеріалів справи додана копія Акту Державної приймальної комісії.
10.2. Згідно вимог Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" 30.07.2007 підприємство-забудовник передало вказаний будинок на баланс ОСББ "Авангард-Добробут", що підтверджується наданою копією Акту прийняття будинку на баланс.
10.3. При передачі будинку на баланс ОСББ "Авангард-Добробут" 30.07.2007 забудовник ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" передав ОСББ також й п`ять спірних квартир в якості службового житла. 
10.4. 24.12.2008 наказом Головного управління житлового забезпечення КМДА №  2347-с було скасовано свідоцтва про право власності на спірні квартири, які 22.02.2006 були оформлені на забудовника - ТОВ "Агробудпереробка ЛТД" згідно Наказу Головного управління житлового забезпечення КМДА від 15.02.2006. 
11. За твердженнями ОСББ "Авангард-Добробут" наведені обставини свідчать про те, що спірні службові квартири є спільною сумісною власністю всіх власників квартир у будинку № 1-М по проспекту Миколи Бажана у місті Києві.  Вказане, за твердженнями ОСББ, підтверджено також і судовими рішеннями у справах № 5011-11/8516-2012 та №  22ц-3650/2012. Проте, у зв`язку з прогалинами у законодавстві, ОСББ не може належно зареєструвати право власності на ці квартири.
12. В той же час, 02.06.2017 нотаріусом, на підставі (у тому числі) оспорюваних у цій справі договорів, зареєстровано право власності на спірні квартири за Відповідачем. 
13. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСББ "Авангард-Добробут" про визнання недійсними оспорюваних правочинів та скасування проведеної державної реєстрації, суди попередніх інстанцій виходили із відсутності у даному випадку порушеного права Позивача, позаяк доказів наявності права власності на спірні квартири він не надав, а отже і оскаржувати укладені Відповідачем правочини тільки з підстав своєї заінтересованості він немає.    
14. Проте Верховний Суд вказані висновки судів вважає передчасними з огляду на таке.
15. Статтею 203 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
15.1. Згідно із частиною третьою статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсний правочин не створює наслідків, крім пов`язаних з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
15.2. За змістом статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
15.3. У розумінні наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (див. зокрема постанови Верховного Суду від 26.08.2021 у справі № 916/2406/20, від 17.08.2021 у справі № 909/387/16, від 09.08.2021 у справі № 910/3372/19).
15.4. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
15.5. Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним правочину, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси, як заінтересованої особи, безпосередньо порушені спірним правочином та в результаті визнання недійсним останнього майнові інтереси заінтересованої особи будуть відновлені. Позивач, реалізуючи право на судовий захист, звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним правочин порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, в свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача.
15.6. Велика Палата Верховного Суду вже також звертала увагу на те, що крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (постанови від 10.04.2019 у справі №  587/2135/16-ц, від 15.01.2020 у справі № 587/2326/16-ц, від 19.02.2020 у справі № 387/515/18, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц).
16. Як вже вказувалося при розгляді позовних вимог у даній справі суди вирішили, що ОСББ "Авангард-Добробут" не довело свого права власності на спірні квартири, а тому відповідно оспорювані правочини, якими вирішувалася доля таких квартир, його права не зачіпають. Але, Верховний Суд констатує, що судами попередніх інстанцій у цій частині не враховано, що ОСББ "Авангард-Добробут" у своєму позові й не стверджувало про те, що саме воно, як юридична особа, має право власності на спірну нерухомість. Натомість воно вказувало про те, що позов у даній справі подано на захист права власності усіх співвласників будинку - членів ОСББ.
17. Так, Верховний Суд у постанові від 14.03.2018 у справі №  815/219/17 чітко визначив, що ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання. 
18. Не взявши до уваги наведених висновків Верховного Суду, суди попередніх інстанцій занадто формалізовано підійшли до встановлення обставин наявності / відсутності порушеного права Позивача й відповідно його можливості оскаржувати спірні правочини, позаяк не врахували, що позов у цій справі подано на захист права власності співвласників будинку, а не ОСББ, як окремої юридичної особи.
18.1. Застосований судами підхід в результаті призвів до того, що вони так і не встановили чи порушено у даному випадку право саме співвласників квартир у будинку, які наразі вважають себе власниками й спірних п`яти квартир. 
19. Верховний Суд у цій частині погоджується з доводами скаржника про те, що судами попередніх інстанцій не було надано належної оцінки усім зібраним у справі доказам, зокрема, і  акту приймання-передачі № 1/232 від 30.07.2007, позаяк суди не розглядали наявні у справі докази, як такі, що можуть підтвердити / спростувати наявність права власності членів ОСББ на спірне майно в контексті, зокрема, приписів Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
20. Разом з тим, Верховний Суд відхиляє твердження скаржника про неврахування судами правового висновку Верховного Суду України, який наведено в ухвалі від 04.03.2009 у справі № 6-20612св08, оскільки ця ухвала взагалі не є тим судовим рішенням невідповідність висновкам з якого є підставою для касаційного оскарження судових рішень на підставі приписів пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
21. Крім цього, Верховний Суд відмічає також порушення судами приписів статей 75, 86, 236 ГПК України при відхиленні посилань Позивача на обставини, які встановлено у судових рішеннях в інших справах, адже висновків щодо чи аналізу судового рішення у справі №  22ц-3650/2012, рішення судів попередніх інстанцій взагалі не містять.
21.1. У цій частині колегія суддів Верховного Суду вважає доцільним звернутися до висновків Європейського суду з прав людини, згідно яких ігнорування національними судами конкретних, доречних та важливих доводів, наведених заявником є порушенням принципу справедливості (рішення Європейського суду з прав людини у справі Мала проти України, no. 4436/07, від 03.07.2014).
21.2. Ефективність справедливого розгляду досягається тоді, коли сторони процесу мають право представити перед судом ті аргументи, які вони вважають важливими для справи. При цьому такі аргументи мають бути "почуті", тобто ретельно розглянуті судом. Іншими словами, суд має обов`язок провести ретельний розгляд подань, аргументів та доказів, поданих сторонами (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Kraska v. Switzerland" від 19.04.1993.
22. Верховний Суд вважає доцільним також зазначити, що в ході розгляду цієї справи судами так і не було установлено дійсного правового статусу спірних квартир, встановлення якого може прямо впливати на визначення їх дійсного власника. 
22.1. Так, судам належало врахувати, що згідно з частиною 1 статті 118 Житлового кодексу Української РСР службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв`язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Жиле приміщення включається до числа службових рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів. Під службові жилі приміщення виділяються, як правило, окремі квартири. За приписом частини 1 статті 122 Житлового кодексу Української РСР на підставі рішення про надання службового жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення у надане жиле приміщення.
22.2. Тобто у цій частині судам варто особливу увагу приділити позиції Київської міської державної адміністрації щодо спірних квартир, вирішити питання пов`язані з їх обліком тощо.    
23. Верховний Суд не може також не відмітити, що оскаржувана у даній справі постанова апеляційного господарського суду містить у собі ряд суперечностей, а саме встановивши факт відсутності порушеного права Позивача апеляційний суд все ж вдався до оцінки оспорюваних правочинів, хоча перший висновок виключав необхідність вчинення таких дій. 
23.1. Крім цього при наданні своєї оцінки оспорюваним правочинам апеляційний суд лише обмежився вказівкою про те, що аргументи Позивача є припущеннями, втім кожен довід аргументовано не розглянув та не відхилив.   
23. Так, статтею 236 ГПК України, зокрема, визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
23.1. Але, в ході касаційного провадження виявилося, що оскаржувані судові рішення наведеним вимогам не відповідають, оскільки ухвалено їх без врахування висновків Верховного Суду, без дослідження усіх доказів у справі, зокрема, в частині обставин наявності / відсутності у Позивача права, яке потребує захисту, а також без належної аргументації своїх висновків.  
23.2. Судам у цій частині завжди варто враховувати, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
24. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанції повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд (пункт 3 частини 1 статті 308 ГПК України).
25. Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу. 
26. Враховуючи наведені положення закону та висновки, зроблені касаційним судом під час касаційного провадження у даній справі, зокрема, часткову згоду з доводами скаржника, колегія суддів Верховного Суду вирішила, що прийняті у справі рішення і постанова не можуть залишатися без змін і підлягають скасуванню, а справа № 910/5529/19 має бути розглянуто судом повторно.
27. При новому розгляді суду необхідно взяти до уваги викладене у цій Постанові, належним чином перевірити усі доводи сторін, повно та всебічно оцінити зібрані у справі докази і в залежності від встановленого прийняти обґрунтоване рішення.
28. У зв`язку із направленням справи на новий розгляд розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Авангард-Добробут" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02 червня 2021 року і рішення Господарського суду міста Києва від 03 грудня 2020 року у справі № 910/5529/19 задовольнити частково.
2.  Постанову Північного апеляційного господарського суду від 02 червня 2021 року і рішення Господарського суду міста Києва від 03 грудня 2020 року у справі №  910/5529/19 скасувати, а зазначену справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                Міщенко І.С.

Судді                                                                                                      Берднік І.С.

                                                                                                                   Зуєв В.А.