КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М          У К Р А Ї Н И
 
02 листопада 2021 року                                                                             м. Київ
 
Унікальний номер справи № 755/18750/20
Апеляційне провадження № 22-ц/824/14451/2021
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:     головуючого  -  Левенця Б.Б.,
     суддів - Ратнікової В.М., Савченко С.І.,
     за участю секретаря судового засідання - Гаврюшенко К.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 02 серпня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Яровенко Н.О., по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення, стягнення неустойки та моральної шкоди, -
в с т а н о в и в :
 
У грудні 2020 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив зобов`язати ОСОБА_1 усунути перешкоди в користуванні ним квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення, стягнути з ОСОБА_1 на його користь неустойку в розмірі 648 000,00 грн., втрачену вигоду у розмірі 48 000,00 грн. та моральну шкоду у розмірі 1,00 грн., стягнути судові витрати.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 17 серпня 2017 року його донька ОСОБА_3 уклала договір оренди квартири АДРЕСА_1 , яка належала їй на праві власності, з ОСОБА_1 строком на один рік. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла. Після оформлення спадщини право власності на вказану квартиру перейшло до нього, тому як новий власник квартири неодноразово звертався до відповідача з повідомленням про необхідність укладення нового договору оренди з коригуванням ціни оренди у відповідності зі змінами на ринку або звільнення квартири. Відповідач систематично ігнорував звернення позивача, двері не відчиняв. На даний час відповідач продовжує ухилятися від укладення нового договору, жодних підстав для проживання в квартирі у відповідача немає, у зв`язку з чим він підлягає виселенню (т. 1 а.с. 2-7).
У січні 2021 року представник ОСОБА_1 - адвокат Зозуля В.М. подав відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог та пояснив, що строк дії договору було автоматично продовжено, оскільки відповідач продовжив користуватися квартирою, а позивач не надав жодних заперечень. Крім того, відповідач не отримував жодного листа від позивача. Щодо стягнення неустойки відповідач зазначив, що оскільки договір автоматично продовжував свою дію, то відповідно відповідач не вчиняв порушення, що передбачене ч. 1 ст. 785 ЦК України. Щодо стягнення упущеної вигоди, то відповідач в своєму відзиві зазначив, що позивачем не надано жодних належних доказів на підтвердження можливості реального отримання доходів у розмірі 48 000,00 грн., а також вжиття заходів для їх одержання, що є необхідним при заявлені до стягнення упущеної вигоди (т. 1 а.с. 36-42).
У березні 2021 року позивач подав відповідь на відзив, в якому наполягав на задоволенні позовних вимог в повному обсязі та зазначив, що умовами договору передбачено продовження договору лише шляхом укладення додаткової угоди чи нового договору. Будь-яких інших умов договором не було передбачено. Враховуючи те, що відповідач з серпня 2018 року продовжував незаконно користуватися квартирою, у зв`язку з чим позивач має право на стягнення неустойки в подвійному розмірі за 27 місяців прострочки. Крім того, дії відповідача призвели до втрати позивачем своєї вигоди (т. 1 а.с. 78-82).
Представник ОСОБА_1 - адвокат Зозуля В.М. подав заперечення, в яких просив відмовити в задоволенні позовних вимог та зазначив, що позивачем на підтвердження належного надсилання відповідачу вимоги не надано жодного належного та допустимого доказу, а отже відповідач не був належним чином повідомлений позивачем про припинення договору оренди (т. 1 а.с. 73-74).
Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 02 серпня 2021 року позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення, стягнення неустойки та моральної шкоди задоволено частково. Зобов`язано ОСОБА_1 усунути перешкоди в користуванні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 648 000 грн. неустойки. В решті позову відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 6960 грн. судового збору (т. 1 а.с. 140-143).
Не погодившись з рішенням районного суду, 08 вересня 2021 року представник ОСОБА_1 - адвокат Рудь Г.І. звернулася до суду з апеляційною скаргою, у якій просила скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 02 серпня 2021 року в частині задоволення позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволення позову відмовити повністю (т. 1 а.с. 148-159).
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначала, що рішення суду є незаконним та таким, що підлягає скасуванню, оскільки ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права, недоведеністю обставин, що мають значення для справи, та за неповного з`ясування обставин. Вказувала, що дія договору оренди не закінчилася 17 серпня 2018 року, а була автоматично пролонгована на підставі ст. 764 ЦК України, проте суд першої інстанції помилково ототожнив продовження договору на новий строк і пролонгацію договору та не застосував до спірних правовідносин ч. 1 ст. 764 ЦК України. Зазначала, що суд не звернув уваги на те, що відповідач продовжував сплачувати позивачу орендні платежі та позивач їх приймав без будь-яких зауважень. Крім того, позивач визнав факт пролонгації договору з 17 серпня 2018 року по 17 серпня 2020 року, оскільки вимагає його припинення саме з цієї дати. З огляду на те, що договір оренди не був припинений, а у відповідача не виникло обов`язку щодо повернення орендованого майна, суд безпідставно застосував ч. 2 ст. 785 ЦК України та стягнув неустойку, попри те, що відповідач виконував свої обов`язки зі сплати орендних платежів за весь оспорюваний період.
30 вересня 2021 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від ОСОБА_2 , у якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін (т. 1 а.с. 222-232).
 
У судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Рудь Г.І. підтримала апеляційну скаргу і просила її задовольнити, представник ОСОБА_2 - адвокат Григоренко О.С. заявив про часткове задоволення скарги та зменшення розміру стягнення пені на 324 000 грн., в іншій частині скарги просив відмовити.
Інші особи,які берутьучасть усправі досуду неприбули, прочас тамісце розгляду справи були сповіщені належним чином, про що у справі є докази.Позивач  ОСОБА_2 був сповіщений врученням повідомлення його представнику - адвокату Григоренко О.С., відповідач  ОСОБА_1 був сповіщений повідомленням його представника - адвоката Рудь Г.І. під особистий підпис, цих обставин представники сторін в суді не заперечували, про що свідчить протокол та звукозапис судового засідання (т. 1 а.с. 216-221 т. 2 а.с. 3-4).
Зважаючи на вимоги ч. 5 ст. 130, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.
 
Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, колегія суддів дійшла висновку, що скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
 
Судом встановлено, що 17 серпня 2017 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір оренди квартири, згідно цього договору ОСОБА_3 було передано в оренду належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 15-16).
Відповідно до пункту 2.2 цього договору, строк оренди встановлюється на один рік з 17 серпня 2017 року до 17 серпня 2018 року.
Згідно до пункту 2.3 вищевказаного договору, шляхом укладення письмової додаткової угоди до цього договору, або укладення наступного окремого договору оренди житлового приміщення термін оренди може бути продовжений на інший термін, погоджений сторонами. Ці дії повинні бути вчинені сторонами не пізніше ніж за 30 днів до закінчення терміну оренди, передбаченого цим договором. Орендар має пріоритетне право перед третіми особами на подовження терміну оренди.
За пунктом 2.6 цього договору, по закінченні терміну дії даного договору, а так само у випадку його дострокового розірвання, Об`єкт оренди звільняється та повертається орендодавцю в п`ятиденний термін за актом прийому-передачі у задовільному стані.
Пунктом 6.7 Договору сторони визначили, що Договір припиняє дію: після закінчення строку оренди, передбаченого даним договором, за відсутності додаткової угоди сторін про продовження терміну оренди; при достроковому розірванні даного договору за згодою сторін або у випадках, передбачених законодавством України та даним договором. 
За актом прийому-передачі від 17 серпня 2017 року ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_1 прийняв в тимчасове користування (оренду) вищевказану квартиру, яка була передана з ремонтом з наступними меблями та технікою: мікрохвильова піч Samsung, електрочайник Electrolux, холодильник Swizer, витяжка Zirtal, пральна машина Indesit, бойлер Ariston, кондиціонер Midea (3шт.), телевізор Philips, Wi-fi роутер Asus. Від імені орендодавця вищевказані договір і акт підписані представником ОСОБА_3 - ОСОБА_4 (т. 1 а.с. 17). 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, позивач ОСОБА_2 , який є батьком ОСОБА_3 , прийняв спадщину і є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину та витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі  (т. 1 а.с. 22-24).
15 липня 2020 року ОСОБА_2 направив ОСОБА_1 листа-вимогу з повідомленням про розірвання договору оренди від 17 серпня 2017 року у зв`язку із закінченням строку оренди з 17 серпня 2020 року та вимогою у цей день передати квартиру власнику. Повідомлення повернулось з відміткою працівників пошти «за закінченням терміну зберігання» (т. 1 а.с. 83-85).
31 серпня 2020 року представником позивача за адресою квартири викликано працівників Департаменту патрульної поліції з метою фіксації відмови з боку відповідача ОСОБА_1 у отриманні вимоги про звільнення квартири та створення останнім перешкод у користуванні квартирою її власнику ОСОБА_2 (т. 1 а.с. 20-21, 112-116).
 
За змістом ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 764 ЦК України, в редакції Закону чинній на час виникнення спірних правовідносин, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Згідно з ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Договір найму житла укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 811 ЦК України).
Відповідно до ч. 3 ст. 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
За змістом ч. 1-3 ст. 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму (ч. 2 ст. 762 ЦК України).
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до положень ст. 545 ЦК України, прийнявши виконання зобов`язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі.
Якщо боржник видав кредиторові борговий документ, кредитор, приймаючи виконання зобов`язання, повинен повернути його боржникові. У разі неможливості повернення боргового документа кредитор повинен вказати про це у розписці, яку він видає.
Наявність боргового документа у боржника підтверджує виконання ним свого обов`язку.
У разі відмови кредитора повернути борговий документ або видати розписку боржник має право затримати виконання зобов`язання. У цьому разі настає прострочення кредитора.
Таким чином, саме відповідач ОСОБА_1 мав обов`язок надати до суду письмові докази виконання ним грошового зобов`язання за договором оренди від 17 серпня 2017 року. 
З цих підстав апеляційний суд відхилив доводи апелянта про необхідність витребовування цих доказів у гр. ОСОБА_4 та допиту останнього як свідка. При цьому, суд апеляційної інстанції зауважує, що виконання грошового зобов`язання не може підтверджуватись показами свідків.   
Відповідно до вимог ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.
Позивач ОСОБА_2 набув прав та обов`язків за договором оренди квартири від 17 серпня 2017 року, отримавши у спадщину вищевказану квартиру під час дії договору оренди.
Сторони не заперечували укладення договору оренди від 17 серпня 2017 року, який не передбачав можливості продовження оренди інакше як за умови укладення відповідного договору у письмові формі (п.п. 2.3, 2.6, 6.7 договору оренди).
При цьому, у письмові формі додаткової угоди про продовження оренди або нового Договору оренди вищевказаної квартири сторони не укладали. 
Надана до відзиву на апеляційну скаргу додаткова угода до договору оренди квартири від 17 серпня 2017 року сторонами не підписана, тому не набула чинності, вказаний проект не був наданий до суду першої інстанції, а тому, з огляду на положення ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відхилив відповідні посилання на вказаний проект договору (т. 1 а.с. 235-238).  
Поряд з цим у справі відсутні будь-які об`єктивні докази, що з 17 серпня 2018 року і до 15 липня 2020 року ОСОБА_2 заявляв до ОСОБА_1 вимоги про повернення орендованої квартири орендодавцеві.
Так за змістом письмової вимоги від 15 липня 2020 року ОСОБА_2 зазначив про розірвання договору оренди від 17 серпня 2017 року у зв`язку із закінченням строку оренди саме з 17 серпня 2020 року та вимагав у цей день (17 серпня 2020 року) передати квартиру власнику (т. 1 а.с. 83-85).
Зважаючи на вищезазначене, суд апеляційної інстанції визнав обґрунтованими доводи апелянта що після закінчення строку дії договору 17 серпня 2018 року, цей договір був пролонгований на той самий строк і до 17 серпня 2020 року на підставі ст. 764 ЦК України.
Поряд з цим, завчасною письмовою вимогою від 15 липня 2020 року ОСОБА_2 заявив про розірвання договору оренди від 17 серпня 2017 року у зв`язку із закінченням строку оренди та вимагав у день закінчення договору оренди 17 серпня 2020 року передати квартиру власнику (т. 1 а.с. 83-85).
Відсутність факту вручення цього повідомлення через неотримання його адресатом, про що є відмітка працівників пошти, не спростовує завчасного та однозначного волевиявлення власника квартири ОСОБА_2 про припинення договору оренди з 17 серпня 2020 року. При цьому, позивачем надані до районного суду докази звернення до відповідача та виклику працівників поліції у серпні-вересні 2020 року за адресою вищевказаної квартири з метою фіксації створення відповідачем перешкод власнику у користуванні квартирою та ухилення відповідача від отримання повідомлень про припинення оренди.  
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Згідно з ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється.
За таких обставин, строк оренди вищевказаної квартири за договором від 17 серпня 2017 року припинився 17 серпня 2020 року. З огляду на вищевказане, суд апеляційної інстанції погодився з висновком районного суду про задоволення позову в частині усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення відповідача із належної позивачу квартири у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди.
 
Щодо вимог про стягнення із відповідача на користь позивача 648 000,00 грн. неустойки на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України, тобто в подвійному розмірі орендної плати за 27 місяців прострочки, суд апеляційної інстанції зазначив наступне.
 
            Так, згідно із частиною першою статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За частиною першою статті 773 ЦК України на наймача покладений обов`язок користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Частиною першою статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до положень частини першої статті 764 ЦК України, в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
За положеннями ч. 2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Таким чином, користування майном за Договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного Договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин.
Відносини найму (оренди) у разі неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами Договору, що визначають наслідки неправомірного користування майном, та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов`язання у сфері орендних відносин.
Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.
Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.
З урахуванням викладеного, користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, у разі закінчення строку, на який його було укладено, суперечить змісту правовідносин за Договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України.
Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України ("Плата за користування майном") і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України ("Обов`язки наймача у разі припинення договору найму") не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.
Отже, положення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства (стаття 6 ЦК України).
Неврахування таких висновків щодо застосування положень цивільного законодавства на практиці призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії Договору не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Такий підхід у регулюванні орендних правовідносин вочевидь не узгоджується з такими загальними засадами цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Відповідний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 квітня 2021 року у справі № 910/11131/19.
За умовами вищевказаного договору оренди від 17 серпня 2017 року, сторони погодили сплату орендної плати в розмірі 12 000 грн. на місяць. До цієї плати не включаються витрати на телефон, інтернет, комунальні послуги, електроенергія, вода, тощо (п.п. 3.1 - 3.2 договору).
Орендар сплачує орендну плату орендодавцю в строк до 17 числа за наступний місяць. Факт сплати орендних платежів буде відображатись в додатку № 1 до цього Договору (п.п. 3.5 - 3.6 Договору оренди).
Заперечуючи проти заявленого позову відповідач ОСОБА_1 вважав договір пролонгованим на підставі ст. 764 ЦК України та зазначав, що сплачував щомісячну орендну плату за користування квартирою в розмірі 12 000 грн. На обґрунтування цих доводів відповідач надав до апеляційної скарги витяг-роздруківку руху коштів за платіжними картками ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , за якими останні переказували гроші на банківську картку гр. ОСОБА_6 ( т. 1 а.с. 176-182).
Вказані докази, які не були надані до суду першої інстанції, не дають підстав для об`єктивного висновку про отримання цих коштів орендодавцем ОСОБА_3 , а після її смерті спадкоємцем ОСОБА_2 як плати за користування вищевказаною квартирою. 
Поряд з цим, в суді апеляційної інстанції представник позивача ОСОБА_2 - адвокат Григоренко О.С.  зазначив, що ОСОБА_2 визнає факт щомісячної сплати по 12 000 грн. за період серпень 2018 року - листопад 2020 року, а всього на суму 324 000 грн. з боку відповідача ОСОБА_1 , зазначивши,  що вказані виплати орендодавець ОСОБА_2 вважав частковою сплатою неустойки за невиконання договору оренди від 17 серпня 2017 року щодо неповернення орендованого майна. У зв`язку з цим, представник позивача - адвокат Григоренко О.С. в судовому засіданні заявив, що погоджується з доводами апеляційної скарги ОСОБА_1 та вважав за необхідне зменшити суму неустойки до 324 000 грн., що підтверджується протоколом та звукозаписом судового засідання в апеляційному суді (т. 2 а.с. 6-9).
Оскільки судом встановлено, що вперше орендодавець заявив 15 липня 2020 року про припинення дії договору оренди з 17 серпня 2020 року, стягнення неустойки за період з 17 серпня 2018 року і до 17 серпня 2020 року (тобто за 24 місяці), суд апеляційної інстанції визнав необґрунтованим зважаючи на вищенаведені вимоги законодавства та обставини справи в їх сукупності.
Проте обґрунтованими є вимоги позивача про стягнення 36 000 грн. (12 000 грн. х 3 місяці) неустойки на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України за період з 18 серпня по 18 листопада 2020 року, тобто за 3 місяці (27 місяців - 24 місяці), тобто в межах заявлених позивачем позовних вимог в суді першої інстанції. При цьому, суд апеляційної інстанції врахував визнання позивачем ОСОБА_2 факту сплати йому ОСОБА_1 36 000 грн. (12000 грн. х 3 місяці вересень-листопад 2020 року) неустойки за повернення орендованого майна після закінчення строку дії оренди.
З огляду на положення частини 1 ст. 82 ЦПК України, суд визнав вказані обставини сплати відповідачем грошей позивачу за спірний період встановленими.
Зважаючи на те, що за положеннями пункту 3.3 вищевказаного договору оренди повернення  завдатку в розмірі місячної орендної плати відбувається після повернення квартири, суд апеляційної інстанції не враховував вказаної суми під час розрахунку, зваживши на те, що вирішення питання про повернення завдатку може бути вирішено під час фактичного виконання рішення районного суду та повернення квартири у користування її власника - ОСОБА_2 .
Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
З огляду на вищевказане, рішення районного суду в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 648 000 грн. неустойки підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог з вищенаведених підстав. При цьому, на думку суду апеляційної інстанції, помилкове застосування районним судом норм матеріального права призвело до помилкового висновку як в частині строку припинення договору оренди так і в частині визначення розміру неустойки, що не дає підстав для висновку про можливість зміни оскаржуваного рішення районного суду в цій частині.
Рішення районного суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про стягнення із відповідача на користь позивача 48 000 грн. втраченої вигоди та грошову компенсацію спричиненої моральної шкоди у розмірі 1,00 грн. сторони не оскаржували, тому, з огляду на положення ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглянув законність оскаржуваного рішення в межах доводів скарги та заявлених вимог в суді першої інстанції.
Відповідач є особою з інвалідністю 1 групи, що підтверджується наданою до районного суду фотокопією довідки МСЕК серії 12ААБ № 433838, тому, на підстався п. 9 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про судовий збір» звільнений від сплати судового збору (т. 1 а.с. 43, 206-207).
З цих підстав помилковим є рішення суду в частині стягнення з відповідача ОСОБА_1 на користь позивача 6 960 грн. судового збору за розгляд справи районним судом. 
Тому, на підставі ч. 6 ст. 141 ЦПК України, пропорційно до частини задоволених вимог слід компенсувати позивачу за рахунок держави, в порядку встановленому КМ України, 1681,60 грн. (2102 грн. х 0,4 х 2 вимоги) судового збору за розгляд справи районним судом стягнувши ці кошти на користь позивача із Державного бюджету України. 
Інші доводи скарги цих висновків не спростовують, тому суд апеляційної інстанції їх відхилив.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
 
Керуючись ст. 367, п.п.1, 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384 ЦПК України, -
 
п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1  - задовольнити частково.
Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 02 серпня 2021 року скасувати  в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 648 000 грн. неустойки та 6 960 грн. судового збору і ухвалити в цій частині нове судове рішення.
Стягнути з ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_2 ) - 36 000 (тридцять шість тисяч) грн. неустойки, в іншій частині позовних вимог ОСОБА_2 про стягнення неустойки - відмовити.
Стягнути з Державного бюджету України на користь ОСОБА_2 1681 грн. 60 коп. судового збору за розгляд справи районним судом.
В іншій частині рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 02 серпня 2021 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили негайно з моменту прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Дата складання повного судового рішення - 02 листопада 2021 року. 
 
Судді Київського апеляційного суду:                                           Б.Б. Левенець

                                                                                                           В.М. Ратнікова

                                                                                                           С.І. Савченко