Постанова
Іменем України
24 листопада 2021 року
м. Київ
справа № 2-5924/10 
провадження № 61-9425св19 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Яремка В. В.,
учасники справи:
за позовом  ОСОБА_1 
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідач - Харківська міська рада, 
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Функтор» 
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Функтор», правонаступниками якого є ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
відповідачі: Харківська міська рада, ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Темпор»,  
особи, які подали апеляційні скарги:ОСОБА_5 , правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Темпор», Публічне акціонерне товариство «Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «НІКА-2016»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргуОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 на постанову Харківського апеляційного суду від 04 квітня 2019 року у складі колегії суддів: Піддубного Р. М., Котелевець А. В., Тичкової О. Ю.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог ОСОБА_1 .
У листопаді 2007 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Харківської міської ради про визнання права власності на нерухоме майно. 
Позов обґрунтований тим, що що у 2006 році він побудував двоповерховий нежитловий будинок літ. «Б-2», площею 489,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , і на який за ним визнано право власності на підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 04 липня 2007 року та проведено державну реєстрацію цієї будівлі у комунальному підприємстві «Харківське МБТІ» 18 липня 2007 року за реєстровим № 6448 у книзі 1.
Посилався на те, що він завершив будівництво третього поверху, яке здійснено з додержанням будівельних норм та правил.
Просив визнати за ним право власності на приміщення третього поверху нежитлової будівлі літ «Б-3» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 237,5 кв. м, а також на цей будинок у цілому.
Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 06 грудня 2007 року позов задоволено. Визнано за ОСОБА_1 право власності на нежитлові приміщення третього поверху будинку літ «Б-3» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 237,5 кв. м, а також на цей будинок у цілому.
У серпні 2008 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Харківської міської ради про визнання права власності на нерухоме майно та просив визнати за ним право власності на самочинно побудовані підсобні приміщення № 8, площею                        31,2 кв. м, приміщення № 20, площею 23,7 кв. м, приміщення № 22, площею 2,7 кв. м, санвузол № 21, площею 2,9 кв. м у будинку літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_2 , та визнати право власності в цілому на жилий будинок літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_2 .
Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 17 жовтня 2008 року позов задоволено. Визнано за ОСОБА_1 право власності на самочинно побудовані приміщення: підсобні приміщення № 8, площею 31,2 кв.м, приміщення № 20, площею 23,7 кв. м, приміщення № 22, площею 2,7 кв. м, санвузол № 21, площею 2,9 кв. м у будинку літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_2 , та на жилий будинок у цілому.
Ухвалами Червонозаводського районного суду м. Харкова від 31 серпня 2010 року рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 06 грудня 2007 року та від 17 жовтня 2008 року скасовані за нововиявленими обставинами за заявами Товариства з обмеженою відповідальністю «Функтор» (далі - ТОВ «Функтор»).
Короткий зміст позовних вимог ТОВ «Функтор»
У вересні 2010 року ТОВ «Функтор» звернулося до суду із позовом до Харківської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про визнання права власності на нерухоме майно. 
Позов обґрунтований тим, що 10 лютого 2007 року між ним та ОСОБА_5 укладено договір про спільну діяльність, згідно з яким ТОВ «Функтор» організовує проєктування, погодження та будівництво нежитлової будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 591,6 кв. м, і згідно з пунктом 7.1.1 договору набуває право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-2» за адресою: АДРЕСА_3 . 
Також 10 лютого 2007 року між ТОВ «Функтор» та ОСОБА_1 укладено окремі договори про спільну діяльність, згідно з якими ТОВ «Функтор» організовує проєктування, погодження та будівництво нежитлової будівлі літ. «Б-3» за адресою: АДРЕСА_3 , житлового будинку літ. «А-2», розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , та згідно з пунктом 7.1.1 договору набуває право власності на вказане нерухоме майно.
Просило визнати за ним право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2», загальною площею 591,6 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , нежитлову будівлю літ. «Б-3», загальною площею 726,7 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , житловий будинок літ. «А-2» за адресою:                       АДРЕСА_2 .
Короткий зміст попередніх судових рішень 
Ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07 вересня 2010 року вказані позови ОСОБА_1 об'єднані в одне провадження, прийнято до спільного розгляду позов ТОВ «Функтор».
Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2010 року у позові ОСОБА_1 відмовлено. Позов ТОВ «Функтор» задоволено. Визнано за ТОВ «Функтор» право власності на житлову будівлю літ. «А-2», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Визнано за ТОВ «Функтор» право власності на нежитловий будинок літ. «А-2», загальною площею 591,6 кв. м за адресою:                                      АДРЕСА_3 . Визнано за ТОВ «Функтор» право власності на нежитловий будинок літ. «Б-3», загальною площею 726,7 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
Додатковим рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 06 грудня 2010 року за ТОВ «Функтор» визнано право власності на нежитловий будинок                               літ. «A-З», загальною площею 1 230,8 кв. м, що знаходиться за адресою:                                        АДРЕСА_3 .  
Задовольнивши позов ТОВ «Функтор», суд першої інстанції виходив з того, що згідно з укладеними 10 лютого 2007 року з ОСОБА_1 та ОСОБА_5 договорами про спільну діяльність ТОВ «Функтор» здійснило будівництво нерухомого майна, що є підставою для визнання за ним права власності на житловий будинок літ. «А-2» за адресою:   АДРЕСА_2 , та на нежитлову будівлю літ. «А-3», загальною площею 1 230,8 кв. м, яка складається з будівель літ «А-2» та «Б-2» за адресою: АДРЕСА_3 .
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 15 грудня 2011 року апеляційні скарги ОСОБА_5 та ПАТ «Райффайзен банк Аваль» задоволено частково. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2010 року та додаткове рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 06 грудня 2010 року скасовано. У позовах ОСОБА_1 та TOB «Функтор» відмовлено. Допущено поворот виконання рішення Червонозаводського районного суду                                   м. Харкова від 10 вересня 2010 року шляхом скасування будь-яких реєстрацій права власності за TOB «Функтор» на нерухоме майно на АДРЕСА_3 літ. «А-3», загальною площею 1 230,8 кв. м, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_1 , та відновлено реєстрації права власності на нерухоме майно: нежитлову будівлю літ. «А-2», загальною площею 591,6 кв. м, яка складається з приміщень першого поверху №№ 1-11 площею 195 кв. м, другого поверху №№ 1-9 площею 194,8 кв. м, мансарди № 1 площею 201,8 кв. м, та яка розташована за адресою:  АДРЕСА_1 , належну на праві власності                      ОСОБА_5 та нежитлову будівлю літ. «Б-2», загальною площею 489,2 кв. м, розташовану за адресою:  АДРЕСА_1 , належну на праві власності ОСОБА_1 .
Рішення суду апеляційного суду мотивоване тим, що звернутися до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво можна за наявності відомостей про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. Проте ОСОБА_1 не надав доказів такого звернення, тому йому необхідно відмовити в позові про визнання права власності на приміщення третього поверху нежитлового будинку літ. «Б-3» на АДРЕСА_1 , загальною площею 237,5 кв. м, та вказаного нежитлового будинку                              в цілому, саме з цих підстав, а суд першої інстанції визначив неправильні підстави для відмови в позові.
Відмовивши у позові TOB «Функтор», суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що договори про спільну діяльність від 10 лютого 2007 року з ОСОБА_1 та                       ОСОБА_5 відповідно до вимог статті 638 ЦК України є неукладеними, тому не можуть бути підставою для визнання права власності на спірне нерухоме майно за товариством.
Постановою Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року касаційну скаргу                        ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , подану через представника ОСОБА_6 , задоволено. Рішення Апеляційного суду Харківської області від 15 грудня 2011 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
ОСОБА_5 , правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Темпор» (далі - ТОВ «Темпор»), та Публічне акціонерне товариство «Райффайзен банк Аваль» (далі - ПАТ «Райффайзен банк Аваль»), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «НІКА-2016» (далі - ТОВ «НІКА-2016») подали апеляційні скарги на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2010 року. 
Апеляційна скарга ОСОБА_5 обґрунтована тим, що він не був належним чином повідомлений про дату, час і місце розгляду справи. Зазначав, що нежитловий будинок літ. «А-2» на АДРЕСА_1 належить йому на підставі договору купівлі-продажу від 22 листопада 2006 року. Жодного договору про спільну діяльність з ТОВ «Функтор» він не укладав та останнє таку діяльність не здійснювало. 
Апеляційна скарга ПАТ «Райффайзен банк Аваль» обґрунтована тим, що оскаржуваним рішенням вирішено питання про права та обов`язки ПАТ «Райффайзен банк Аваль», яке не брало участі у справі, оскільки належна на праві власності ОСОБА_1 нежитлова будівля літ. «Б-3», загальною площею 726,7 кв. м                                         на АДРЕСА_1 є предметом іпотеки відповідно до договору від 29 серпня 2007 року. Також на підставі договору іпотеки від 07 лютого 2008 року, укладеного між ЗАТ «Райффайзен банк Аваль» та ОСОБА_5 , банк є іпотекодержателем нежитлової будівлі літ. «А-2», площею 591,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .  
Постановою Харківського апеляційного суду від 04 квітня 2019 року апеляційні скарги ОСОБА_5 , правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Темпор», задоволено. Апеляційну скаргу ПАТ «Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю                       «Ніка-2016», задоволено частково. Рішення Червонозаводського районного суду                         м. Харкова від 10 вересня 2010 року в частині визнання за ТОВ «Функтор» права власності на нежитловий будинок літ. «А-2», загальною площею 591,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , на житлову будівлю літ. «А-2», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , нежитловий будинок літ. «Б- », загальною площею 726,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 , а також додаткове рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 06 грудня 2010 року скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в позові. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат. 
Суд апеляційної інстанції виходив з того, що звернутися до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво можна за наявності відомостей про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. ТОВ «Функтор» не надало доказів того, що діями чи бездіяльністю відповідного компетентного державного органу порушено його право щодо введення в експлуатацію та реєстрацію права власності на самочинно збудовані об`єкти нерухомості. Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07 липня 2011 року, яке набрало законної сили, задоволено позов ОСОБА_5 до                                    ТОВ «Функтор» про визнання недійсним договору про спільну діяльність від 10 лютого 2007 року. Оскільки укладений 10 лютого 2007 року між ОСОБА_5 та                                                ТОВ «Функтор» договір про спільну діяльність, яким ТОВ «Функтор» обґрунтовувало свій позов, визнано недійсним, на підставі належних та допустимих доказів позивач не довів факт створення нового, крім того, яке на час розгляду справи існувало за іншою адресою, нерухомого майна, а також звернення до компетентних органів з метою прийняття його в експлуатацію у встановленому законом порядку. Тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність правових та фактичних підстав для задоволення позову ТОВ «Функтор». 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У травні 2019 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулися до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Харківського апеляційного суду від 04 квітня 2019 року, просили скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.  
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржуване судове рішення є незаконним, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права і порушенням норм процесуального права. 
Суд апеляційної інстанції неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи. 
На момент придбання заявниками відповідних часток нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_3 не існувало жодних обмежень чи обтяжень на вказану нежитлову будівлю. Заявники є добросовісними набувачами цього нерухомого майна. 
ПАТ «Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого є ТОВ «НІКА-2016», до скасування права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «Б-3» за адресою: АДРЕСА_1 , був іпотекодержателем цього майна. Отже, іпотека є нікчемною, тому що стосується неіснуючого майна, банк не є іпотекодержателем вказаної нежитлової будівлі; права банку жодним чином не порушені та він не може оскаржувати право власності на цю будівлю. 
З огляду на це, апеляційна скарга ПАТ «Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого є ТОВ «НІКА-2016», не підлягала задоволенню, оскільки ухвалюючи рішення від 10 вересня 2010 року, суд першої інстанції не вирішував питання, які б стосувалися прав чи обов`язків банку. 
Також суд апеляційної інстанції не надав оцінки тому, що право власності                                ОСОБА_5 на нежитлову будівлю літ. «А-2», площею 591,6 кв. м                                                            на АДРЕСА_1 скасовано ухвалою Комінтернівського районного суду м. Харкова від 18 серпня 2010 року. Отже, правонаступник                             ОСОБА_5 - ТОВ «Темпор» не могло набути право власності на цю будівлю за договором купівлі-продажу від 27 квітня 2012 року, згідно з яким ОСОБА_5 продав, а ТОВ «Темпор» купило вказане нерухоме майно. Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2010 року права та інтереси ОСОБА_5 та ТОВ «Темпор» порушені не були, оскільки вони не є власниками нежитлової будівлі                     літ. «А-2», площею 591,6 кв. м на АДРЕСА_1 .
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно станом на 2010 рік відсутні відомості про реєстрацію за ОСОБА_5 права власності на нежитлову будівлю                    літ. «А-2», площею 389,8 кв. м, у буд. АДРЕСА_1 . 
Аргументи інших учасників справи
Відзив ТОВ «НІКА-2016» на касаційну скаргу мотивований тим, що оскаржуване судове рішення є законним, ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 04 липня 2007 року у справі № 2-2585/07, на підставі якого визнано право власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «Б-2», загальною площею 489,2 кв. м,                                                                                 на АДРЕСА_1 , яка є предметом іпотеки згідно з договором іпотеки від 29 серпня 2007 року № 687/1-07, є чинним та у встановленому законом порядку не скасоване. Водночас іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділена в натурі та приєднана до предмета іптеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Скасований судовий акт про визнання права власності на добудований поверх не припиняє дію іпотеки окремо взятого об`єкта, а існуюча іпотека поширюється і на елементи приєднані до початкового предмета іпотеки. 
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 06 червня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи. 
У липні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 04 жовтня 2021 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, у складі колегії з п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 22 листопада 2006 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу, згідно з яким ОСОБА_5 купив нежитлову будівлю літ. «А-2», загальною площею 389,8 кв. м., на АДРЕСА_1 . 
22 листопада 2006 року між Закритим акціонерним товаристовом «ОТП Банк», правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен банк Аваль», та ОСОБА_5 на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 22 листопада 2006 року № СМ-SME 700/057/2006 укладено договір іпотеки, згідно з яким в іпотеку передано нежитлову будівлю літ. «А-2»,загальною площею 389,8 кв. м.,                                              на АДРЕСА_1 . 
Згідно з договором наступної іпотеки від 07 лютого 2008 року № 07-01-20/1-08, який укладений між ПАТ «Райффайзен банк Аваль» та ОСОБА_5 , вказане нерухоме майно передано в іпотеку на забезпечення виконання ОСОБА_5 зобов'язань за генеральною угодою від 24 жовтня 2007 року.
Рішенням Комінтернівського районного суду м. Харкова від 26 листопада 2007 року за  ОСОБА_5 визнано право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2», загальною площею 591,6 кв. м, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_1 .
Ухвалою Комінтернівського районного суду м. Харкова від 18 серпня 2010 року рішення цього ж суду від 26 листопада 2007 року скасовано за нововиявленими обставинами, позов ОСОБА_5 про визнання права власності залишено без розгляду.
Постановою Господарського суду Харківської області від 17 листопада 2011 року фізичну особу-підприємця ОСОБА_5 визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру, призначено ліквідатором боржника арбітражного керуючого Салахутдінова Д. В.
25 травня 2012 року на виконання вказаного судового рішення між ліквідатором боржника арбітражним керуючим ОСОБА_8 та ТОВ «Темпор» укладено договори купівлі-продажу, згідно з якими ТОВ «Темпор» набуло право власності на приміщення першого та другого поверхів в літ. «А-2» на АДРЕСА_1 .
07 грудня 2017 року ТОВ «Темпор» здійснило державну реєстрацію права власності на мансарду площею 201,8 кв. м в літ. «А-2» за вказаною адресою, як внесок до статутного капіталу ТОВ «Темпор» на підставі протоколу від 29 листопада 2017 року № 2, акта приймання-передачі від 01 грудня 2017 року; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07 грудня 2017 року № 38580969.
На підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2010 року та додаткового рішення цього ж суду від 06 грудня 2010 року, право власності на нежитлову будівлю літ. «А-3», загальною площею 1 230,8 кв. м, на АДРЕСА_3 зареєстровано 20 січня 2011 року за ТОВ «Функтор», яке                  28 січня 2011 року продало приміщення першого поверху ОСОБА_9 , приміщення другого та третього поверхів - ОСОБА_10 . На підставі договорів купівлі-продажу та дарування право власності на вказану будівлю перейшло до ОСОБА_4                       (2/14 частини), ОСОБА_3 (5/14 частини) та ОСОБА_2 (1/2 частини).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 грудня 2018 року співвласниками нежитлової будівлі літ. «А-3» за адресою: АДРЕСА_3 є ОСОБА_4 (2/14 частини), ОСОБА_3                          (5/14 частини) та ОСОБА_2 (1/2 частини).
Відповідно до висновку Комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» (далі - БТІ) від 13 вересня 2011 року, складеного за результатами службового розслідування, подвійну інвентаризацію об`єкта за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 здійснено через введення посадовими особами ТОВ «Функтор» в оману техніка відділу № 5 БТІ.
Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. засл. проф. Н. С. Бокаріуса від 23 грудня 2016 року за матеріалами кримінального провадження № 42015220000000963 до матеріалів інвентаризаційної справи БТІ № 88454 за адресою АДРЕСА_3 включені об`єкти нерухомості, відомості щодо яких містяться в матеріалах інвентаризаційної справи БТІ № 73928 на АДРЕСА_1.
Згідно з відповіддю БТІ від 31 серпня 2010 року будівлі літ «А-2» та літ «Б-2» заінвентаризовані за адресою: АДРЕСА_1 , рішення щодо зміни адреси будівель з АДРЕСА_3 на АДРЕСА_1 до бюро не надавалися.
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Касаційна скарга у цій справі подана у травні 2019 року, а тому вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-ІХ.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваного судового рішення, обговоривши доводи касаційної скарги, відзиву на неї, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У справі, що переглядається, спірні правовідносини виникли стосовно визнання права власності на нерухоме майно. 
Звертаючись із позовом до суду, ТОВ «Функтор» посилалось на те, що 10 лютого 2007 року ТОВ «Функтор», ОСОБА_5 та ОСОБА_1 уклали окремі договори про спільну діяльність, згідно з якими ТОВ «Функтор» організовує проєктування, погодження, будівництво та набуває право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-2» загальною площею 591,6 кв. м, на АДРЕСА_3 ; будівлю «Б-3» за вказаною адресою, а також житловий будинок літ. «А-2» на АДРЕСА_2 .
Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Аналізуючи норми ЦК України, Верховний Суд виходить з того, що право власності це сукупність правових норм, які регулюють відносини, пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням власником належним йому майном на свій розсуд і в своїх інтересах, усунення третіх осіб від протиправного втручання у сферу його володіння цим майном, а також обов`язки власника не порушувати прав та законних інтересів інших осіб. Виникнення права власності за рішенням суду передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. В інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів  (частина перша статті 328 цього Кодексу).
За змістом частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна), прийняття його до експлуатації та державної реєстрації права власності на нього.
Системне тлумачення категорій «об`єкт нерухомого майна» (частина перша статті 181, пункт 6 частини першої статті 346, статей 350 та 351 ЦК України ) та «об`єкт незавершеного будівництва» (стаття 331 ЦК України) дає підстави для висновку, що об`єкт незавершеного будівництва є нерухомою річчю особливого роду, фізичне створення якої розпочате, але не завершене, що допускає встановлення стосовно неї суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав у випадках та у порядку визначених цивільним законодавством.
Відповідно до частини третьої статті 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі такого будівництва.
Згідно з частиною другою статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин), право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статею 31 цього закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.
Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво об`єкта на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, не може набути право власності на нього в порядку                       статті 331 ЦК України.
Самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу (виділу) згідно з нормами статей 364, 367 ЦК України.
Такі висновки узгоджуються з висновками Верховного Суду України викладеними                         у постановах від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13 та                                                                      від 30 вересня 2015 року у справі № 6-286цс15, з якими погодилась Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25 березня 2020 року у справі № 307/3957/14-ц, провадження № 14-43цс20 у частині тлумачення норми частини першої                                         статті 376, частини другої статті 376 ЦК України про те, що не можуть бути предметом поділу (виділу) згідно зі статтями 364, 367 ЦК України - самочинно збудовані (конструйовані, переплановані) об`єкти.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинним вважається будівництво жилого будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво, або відведена не для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Отже, виходячи зі змісту цієї норми, самочинним є будівництво об`єкта нерухомого майна за наявності будь-якої із зазначених умов.
Відсутність дозволу на будівництво, проєкту або порушення умов, передбачених у цих документах, спричиняє визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦК України.
Наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (частина друга статті 376 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності. Усі об`єкти нерухомого майна, які зведені після одержання акта приймання в експлуатацію, незалежно від того, значились вони до одержання акта приймання в проєктній документації чи ні, вважаються самочинними (пункт 3.4.1 Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 05 вересня 2003 року № 146).
Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.
Переглянувши справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що звернутися до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво можна за наявності відомостей про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.
Суд апеляційної інстанції встановив, що жодних доказів на підтвердження вказаного ТОВ «Функтор» не надало. 
Водночас суд апеляційної інстанції встановив, що рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07 липня 2011 року, яке набрало законної сили, позов ОСОБА_5 до ТОВ «Функтор» про визнання недійсним договору спільної діяльності від 10 лютого 2007 року задоволено та цей договір визнано недійсним. 
Вказаним судовим рішенням, яке ухвалено у спорі між тими самими сторонами, встановлено, що право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2»                                                              на АДРЕСА_1 ОСОБА_5 набув на підставі договору купівлі-продажу від 22 листопада 2006 року, вказане нерухоме майно є предметом іпотеки, жодного будівництва за цією адресою з 2007 року зі зміною адреси, площі, інших параметрів та даних об`єкту нерухомості не здійснювалося, іншого об`єкту нерухомості на АДРЕСА_1 чи АДРЕСА_3 не створювалося.
Оскільки укладений 10 лютого 2007 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Функтор» договір про спільну діяльність, яким ТОВ «Функтор» обґрунтовувало свій позов, визнано недійсними, та на підставі належних і допустимих доказів позивач не довів факт створення нового, крім того, яке на час розгляду справи існувало за іншою адресою, нерухомого майна, а також звернення до компетентних органів з метою прийняття його в експлуатацію у встановленому законом порядку, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових та фактичних підстав для задоволення заявленого ТОВ «Функтор» позову.
З огляду на викладене безпідставними є доводи касаційної скарги, що заявники є добросовісними набувачами цього нерухомого майна, оскільки на момент придбання ними відповідних часток нежитлової будівлі за адресою:                                       АДРЕСА_3 не існувало жодних обмежень чи обтяжень на вказану нежитлову будівлю. 
Крім того, у рішенні Апеляційного суду Харківської області від 27 березня 2013 року встановлено, що 28 січня 2011 року між ТОВ «Функтор» та ОСОБА_10 укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень 2-го поверху № 28-:-53 площею                     404, 8 кв. м. та 3-го поверху № 54-:-77 площею 410,3 кв. м., в літ. «А-3» на АДРЕСА_3 , що посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гнилицькою Т. В. Цього ж дня між ТОВ «Функтор» та                     ОСОБА_9 укладено договір купівлі-продажу на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-27 в літ. «А-3», загальною площею 415,7 кв. м. на АДРЕСА_3 .
22 березня 2011 року на підставі договору купівлі продажу укладеного між                         ОСОБА_10 та ОСОБА_11 , посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гнилицькою Т. В., передано право власності ОСОБА_11 на нежитлові приміщення 2-го поверху № 28-:-53 площею                      404, 8 кв. м., 3-го поверху № 54-:-77 площею 410,3 кв. м., в літ. «А-3» на АДРЕСА_3 , а на підставі договору купівлі-продажу від 23 березня 2011 року, укладеного між ОСОБА_9 та ОСОБА_11 , посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гнилицькою Т. В., передано право власності ОСОБА_11 на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-27                      в літ. «А-3», загальною площею 415,7 кв. м., на АДРЕСА_3 .
Отже, ОСОБА_11 набув право власності на триповерхове нежитлове приміщення загальною площею 1 230,8 кв. м, що розташоване за адресою:                                 АДРЕСА_3 .
Верховний Суд не бере до уваги доводи касаційної скарги, що іпотека є нікчемною, тому що стосується неіснуючого майна, банк не є іпотекодержателем вказаної нежитлової будівлі; права банку жодним чином не порушені та він не може оскаржувати право власності на цю будівлю, оскільки рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 04 липня 2007 року у справі № 2-2585/07, на підставі якого визнано право власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «Б-2», загальною площею 489,2 кв. м, на АДРЕСА_1 , яка                                             є предметом іпотеки згідно з договором іпотеки від 29 серпня 2007 року № 687/1-07,      є чинним та у встановленому законом порядку не скасоване. 
Водночас, іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділена в натурі та приєднана до предмета іптеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Скасований судовий акт про визнання права власності на добудований поверх не припиняє дію іпотеки окремо взятого об`єкта, а наявна іпотека поширюється і на елементи приєднані до початкового предмета іпотеки. 
Також не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги, що апеляційна скарга                     ПАТ «Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого є ТОВ «НІКА-2016», не підлягала задоволенню, оскільки ухвалюючи рішення від 10 вересня 2010 року, суд першої інстанції не вирішував питання, які б стосувалися прав чи обов`язків банку,                          з огляду на таке.
Згідно з договором іпотеки від 22 листопада 2006 року № РМ-SME 700/057/2006, укладеного між ЗАТ «ОТП Банк», правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен банк Аваль», та ОСОБА_5 , предметом іпотеки є нежитлова будівля літ. «А-2», загальною площею 389,8 кв. м.,на АДРЕСА_1 . 
Відповідно до договору наступної іпотеки від 03 квітня 2007 року № 010-2/07/1-395/1-07, який укладений між ВАТ «Райффайзен банк Аваль» та ОСОБА_5 , предметом іпотеки є нежитлова будівля літ. «А-2», площею 389,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .  
Згідно з договором іпотеки від 29 серпня 2007 року№ 687/1-07, укладеного між                       ВАТ «Райффайзен банк Аваль» та ОСОБА_1 , предметом іпотеки є нежитлова будівля літ. «Б-2», загальною площею 489,2 кв. м, на АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору наступної іпотеки від 07 лютого 2008 року № 07-01-20/1-08, який укладений між ВАТ «Райффайзен банк Аваль» та ОСОБА_5 , предметом іпотеки є нежитлова будівля літ. «А-2», площею 591,6 кв. м, на АДРЕСА_1 .  
Отже, оскільки ПАТ «Райффайзен банк Аваль» є іпотекодержателем цих нежитлових приміщень, то рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова                                        від 10 вересня 2010 року впливає на права та обов`язки банку, у зв`язку з чим апеляційна скарга ПАТ «Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого                                    є ТОВ «НІКА-2016», підлягала частковому задоволенню.      
Верховний Суд зазначає, що згідно з матеріалами справи ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 є співласниками нежитлової будівлі літ. «А-3» за адресою: АДРЕСА_3 , а оскаржуваним рішенням суду апеляційної інстанції переглядалося рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2010 рокущодо нежитлового будинку літ. «А-2», загальною площею 591,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , житлової будівлі літ. «А-2», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлового будинку літ. «Б-3», загальною площею 726,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 .
Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з судовим рішенням у справі та переоцінки доказів у справі, проте встановлення обставин справи і перевірка їх доказами не належить до компетенції суду касаційної інстанції.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Перевіривши правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваних судових рішень без змін.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки у цій справі оскаржуване судове рішення підлягає залишенню без змін, то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 залишити без задоволення. 
Постанову Харківського апеляційного суду від 04 квітня 2019 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набираєзаконної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                               О. В. Ступак
Судді:                                                                                                           І. Ю. Гулейков
А. С. Олійник
                                                                                                                      С. О. Погрібний
                                                                                                                      В. В. Яремко