ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"25" листопада 2021 р.           Справа№ 910/787/21
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Коробенка Г.П.
суддів:            Кравчука Г.А. 
          Козир Т.П. 

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.

за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 25.11.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Фонду державного майна України та Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ"
на рішення Господарського суду міста Києва 
від 11.08.2021 (повний текст рішення складено 08.09.2021)
у справі №910/787/21 (суддя Курдельчук І.Д.)
за первісним позовом Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР"
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Фонд державного майна України
про розірвання договору та зобов`язання повернути об`єкт шляхом виселення з приміщень 
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" 
до Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ"
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Фонд державного майна України  
про внесення змін до договору оренди, 

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" про:
- розірвання договору оренди, посвідченого державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрованого в реєстрі за №8-485, укладений між ПрАТ "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ" та ТОВ "БК "КВАДР";
- зобов`язання ТОВ "БК "КВАДР" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з приміщень загальною площею 33019,800 квадратних метрів, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем систематично та грубо порушуються взяті не себе зобов`язання за договором щодо сплати орендної плати на користь позивача та полягають у нездійсненні оплати за період з червня по грудень 2020 року; також, відповідачем порушено умови договору щодо страхування об`єкта оренди.
У відзиві на позов відповідач проти позову заперечував, просив у задоволенні позовної заяви відмовити, посилаючись на те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту та не доведено істотність порушення Договору, яке б могло потягти за собою його розірвання. Крім того, суперечлива поведінка позивача спровокувала спір із визначення розміру орендної плати, що змусило ТОВ "БК "Квадр" захищати свої права, шляхом подання зустрічного позову у даній справі.
05.03.2021 через відділ діловодства місцевого господарського суду відповідачем подано зустрічний позов у даній справі, в якому позивач просить суд: 
- визнати з 01.06.2020 і до відміни (скасування) карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями) в установленому законом порядку, щомісячний розмір плати за користування Об`єктом оренди у розмірі 25 % від розміру місячної орендної плати, встановленої станом на червень 2020 року, що становить 1077983,74 грн;
- визнати укладеною додаткову угоду №2 до договору оренди від 17.04.2009 в запропонованій редакції.
Зустрічний позов обґрунтований тим, що у зв`язку із введенням на території України карантину з 17.03.2020 відповідач за первісним позовом під тиском запроваджених органами державної влади обмежень, став на простій та був позбавлений можливості використовувати об`єкт оренди, зокрема, надавати ресторанні послуги та послуги з організації заходів, що потягнуло понесення фінансових втрат. 
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.03.2021 прийнято зустрічний позов ТОВ "БК "КВАДР" до ПрАТ "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ" про внесення змін до договору оренди до спільного розгляду з первісним позовом за правилами загального позовного провадження. 
У відзиві на зустрічний позов відповідач за зустрічним позовом (позивач за первісним позовом) проти позову заперечував, просив у задоволенні позовної заяви відмовити, посилаючись на те, що обмеження роботи суб`єктів господарювання, встановлені Постановою КМУ №211 від 11.03.2020 не поширюються на діяльність, яку веде позивач за зустрічним позовом, в досліджуваний період, починаючи з 01.06.2020. Протиепідемічні заходи, запроваджені на території держави не визначають умовою зменшення орендної плати факт зменшення обсягу прибутків, які отримує орендар від використання орендованого майна, а лише факти заборони здійснення певного виду діяльності суб`єктами господарювання.
Згідно поданих суду першої інстанції третьою особою пояснень, Фонд державного майна України підтримує первісний позов ПрАТ "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ" у повному обсязі. Зокрема, зазначає, що внаслідок систематичного невиконання ТОВ "БК "Квадр" зобов`язань з оплати орендних платежів, що триває понад 6 місяців, позивач за первісним позовом та держава в цілому несуть значні збитки, які полягають в недоотриманні місцевим та державним бюджетом України обов`язкових відрахувань та платежів з орендної плати.
У відповіді на відзив на зустрічний позов позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) стверджував, що враховуючи введені обмеження Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" мало змогу використовувати: будівлю кіноконцертного залу на 22%; будівлю ресторану на 45 % та лише 30% часу; робота фітнес-залу була припинена. Номерний фонд готелю заповнювався не більше ніж на 22%. Таким чином є очевидним причинно-наслідковий зв`язок між встановленням карантинних обмежень на законодавчому рівні та неможливості використання орендарем орендованого майна у повному обсязі.
10.08.2021 через відділ діловодства місцевого господарського суду ТОВ "БК "Квадр" подано заяву про зменшення позовних вимог за зустрічним позовом, у відповідності до якої позивач за зустрічним позовом просить визнати з 01.06.2020 і до відміни (скасування) карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями) в установленому законом порядку, щомісячний розмір плати за користування Об`єктом оренди у розмірі 75 % від розміру місячної орендної плати.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.08.2021 у справі №910/787/21 у задоволенні первісного позову Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ - ГОТЕЛЬ" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Фонд державного майна України про розірвання договору та зобов`язання повернути об`єкт шляхом виселення з приміщень відмовлено повністю.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" на користь Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ - ГОТЕЛЬ"  4540,00 грн судового збору.
Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" до Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ - ГОТЕЛЬ" за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Фонд державного майна України про внесення змін до договору оренди задоволено повністю.
Визнано з 01.06.2020 і до відміни (скасування) карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями) в установленому законом порядку, щомісячний розмір плати за користування Об`єктом оренди у розмірі 75 % від розміру місячної орендної плати. Судові витрати за зустрічним позовом залишити за Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР".
Відмовляючи у задоволенні первісного позову, суд виходив з того, що розірвання договору оренди судом суперечитиме суспільним інтересам та потягне для сторін шкоду у вигляді недоотримання місцевим та державним бюджетом України обов`язкових відрахувань та платежів з орендної плати до моменту закінчення процедури приватизації ПрАТ "Президент Готель". Задовольняючи позовні вимоги за зустрічним позовом, суд виходив з встановлення факту неможливості використання орендованого майна у повному обсязі у зв`язку із законодавчими обмеженнями.
Не погоджуючись із вказаними рішенням суду, Приватне акціонерне товариство "Президент-готель" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення від 11.08.2021 скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ПрАТ "Президент-Готель", а у зустрічному позові ТОВ "БК "Квадр" відмовити повністю.
Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, а також порушення судом норм процесуального та матеріального права. Скаржник вказує, що обґрунтовуючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходить з того, що суперечки щодо орендних правовідносин та проведення конкурсної процедури з обрання нового орендаря матимуть тривалий характер, що в свою чергу суттєво вплине на процедуру приватизації; натомість, суд не врахував, що порушення договірних відносин з боку ТОВ "Будівельна компанія "КВАДР" наявні вже більше року, а несплата орендних платежів дійсно спричиняє істотну шкоду інтересам позивача та держави в цілому, тому, на думку позивача за первісним позовом, розірвання договору оренди не суперечитиме суспільним інтересам та не потягне за собою шкоду для сторін та держави. Скаржник зазначає, що на підтвердження обставин, викладених в зустрічному позові, із якими пов`язується необхідність зменшення орендної плати, позивач за зустрічним позовом не надав жодних належних доказів; в матеріалах справи відсутні сертифікати торгово-промислової палати про форс-мажорні обставини, які діють з 22.06.2020, наказ про призупинення господарської діяльності ТОВ "Будівельна компанія "КВАДР", будь-які інші документи з фіксацією факту неможливості використання орендованих приміщень починаючи з 22.06.2020.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.10.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства "Президент-готель" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2021 у справі №910/787/21; призначено апеляційну скаргу до розгляду.
Не погодившись із рішенням Господарського суду міста Києва від 11.08.2021 у справі №910/787/21, Фонд державного майна України звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ПрАТ "Президент-Готель", а у зустрічному позові ТОВ "БК "Квадр" відмовити повністю.
Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, а також порушення судом норм процесуального та матеріального права. Скаржник стверджує, що відповідачем систематично та грубо порушуються взяті не себе зобов`язання за договором щодо сплати орендної плати на користь позивача та полягають у нездійсненні оплати за період з червня по грудень 2020 року, що завдає позивачу за первісним позовом та державі в цілому значних збитків, які полягають у недоотриманні місцевим та державним бюджетом України обов`язкових відрахувань та платежів з орендної плати. Скаржник зазначає, що на підтвердження обставин, викладених в зустрічному позові, із якими пов`язується необхідність зменшення орендної плати, позивач за зустрічним позовом не надав жодних належних доказів.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фонду державного майна України на рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2021 у справі №910/787/21; призначено апеляційну скаргу до розгляду.
У відзиві на апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ - ГОТЕЛЬ"  відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення, посилаючись на те, що мотиви та підстави, зазначені в ній щодо скасування рішення суду є безпідставними та необґрунтованими, а рішення суду постановлено у відповідності до вимог чинного законодавства.
25.11.2021 через канцелярію суду від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) надійшли доповнення до відзиву на апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ - ГОТЕЛЬ", надані Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" з урахуванням порушених у судовому засіданні питань.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представники позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом), третьої особи підтримали апеляційні скарги, просили суд скарги задовольнити, скасувати оскаржуване рішення суду та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ПрАТ "Президент-Готель", а у зустрічному позові ТОВ "БК "Квадр" відмовити повністю.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом)  заперечував проти апеляційної скарги, просив суд залишити скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційних скарг, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов до висновку про те, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з наступного.
Приватне акціонерне товариство "Президент-Готель" було створене шляхом реорганізації відкритого акціонерного товариства "Готельний комплекс "Київський" відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 14 вересня 1998 року №727.
Засновником Приватного акціонерного товариства "Президент-Готель" є держава в особі Фонду державного майна України.
На підставі Свідоцтва про право власності на майновий комплекс Серія МК №010002343, виданого Київською міською державною адміністрацією 14.06.1999, ПрАТ "Президент-Готель" є власником майнового комплексу в частині - Готельний комплекс, загальною площею 33019, 800 квадратних метрів, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12.
17 квітня 2009 року між Приватним акціонерним товариством "Президент-Готель", як Орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР", як Орендарем, було укладено договір оренди, посвідчений державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрований в реєстрі за № 8-485, (далі - Договір), умови якого регулюються нормами чинного законодавства.
Розділом "Визначення термінів" у Договорі визначено поняття "Об`єкт оренди", що означає рухоме та нерухоме майно та інші інвентарні об`єкти, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12, будівлі якого мають загальну площу: 33019, 800 квадратних метрів та який належить Приватному акціонерному товариству "Президент-Готель"  на правах власності на підставі вищевказаного Свідоцтва про право власності.
Предметом даного Договору є надання Орендодавцем та прийняття Орендарем в строкове платне користування Об`єкта оренди, детальний опис якого наведено в Додатку № 1 до Договору, та сплата Орендарем Орендодавцю Орендної плати (Стаття 1 (п.1) Договору).
За приписами п.1 статті 2 Договору, починаючи з моменту підписання Акту приймання-передачі Орендар зобов`язаний щомісяця сплачувати Орендодавцю орендну плату за користування Об`єктом оренди.
Як визначено у п. 2 статті 2 Договору, до 5 числа кожного місяця Орендодавець виставляє Орендарю рахунок за відповідний місяць строку оренди. Після одержання таких рахунків на оплату Орендної плати Орендар повинен сплатити Орендарю плату та надати підтверджуючі документи протягом 10 (десяти) робочих днів з моменту одержання рахунків.
Пунктом 5 ст. 2 Договору, зазначено, що Орендна плата за кожен наступний місяць визначається шляхом корегування Орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць.
Підпунктом "а" п.1 статті 3 Договору передбачено обов`язок Орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати Орендну плату та відшкодовувати вартість комунальних послуг у відповідності до положень Договору.
Підпунктом "b" п.1 статті 3 Договору передбачено обов`язок Орендаря експлуатувати Об`єкт оренди виключно у законний спосіб та відповідно до його господарського призначення.
Строк дії оренди становить 25 років з дати його підписання (абз. 2 п. 4 ст. 1 Договору).
За приписами п.1 статті 7 Договору, протягом 30 (тридцяти) календарних днів від дати укладання Договору, Орендар зобов`язаний  укласти договір страхування щодо Об`єкта Оренди, від ризиків випадкового знищення та/або пошкодження цього майна на страхову суму не менше оціночної вартості Об`єкта Оренди, визначеної у п. 4 ст.1 Договору. Об`єкт оренди повинен страхуватись протягом всього терміну дії Договору.
Згідно п. 1 статті 10 Договору, якщо будь-яка із сторін істотно порушить умови цього Договору або не виконає належним чином істотні зобов`язання, передбачені Договором, та не усуне таке порушення протягом 30 днів з моменту отримання відповідного повідомлення від іншої сторони про необхідність усунення такого порушення, вона зобов`язується відшкодувати збитки у відповідній сумі.
Відповідно до п.2 статті 10 Договору, якщо строк, протягом якого не було усунено істотне порушення та не були здійснені суттєві заходи для його усунення або не було виконане зобов`язання, перевищує 90 (дев`яносто) календарних днів Сторона, що не порушує Договір може розірвати даний Договір в судовому порядку.
Договір підписано уповноваженими особами та скріплено печатками сторін; посвідчений державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрований в реєстрі за №8-485; у встановленому порядку не оскаржений, не розірваний та не визнаний недійсним.
Таким чином, договір є дійсним, укладеним належним чином та є обов`язковим для виконання сторонами.
29.12.2020 між Приватним акціонерним товариством "Президент-Готель" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" укладено додаткову угоду до договору оренди від 17.04.2009 в частині зменшення на період карантину орендних платежів, а саме: "З моменту встановлення заборони ведення господарської діяльності, введеного Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами та доповненнями), і до 31.05.2020, Орендар сплачує Орендодавцю 25 % від встановленої Договором орендної плати за користування майном. За неповний місяць користування приміщенням орендна плата сплачуться пропорційно кількості днів користування, що становить за період з 17.03.2020 по 31.05.2020 - 2652812,09 грн з ПДВ».
Позивач за первісним позовом (ПрАТ "Президент-Готель") звернувся до суду із позовом до ТОВ "Будівельна компанія "КВАДР" про розірвання договору оренди та зобов`язання ТОВ "БК "КВАДР" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з приміщень, мотивуючи свої вимоги тим, що Орендарем систематично та грубо порушуються взяті на себе зобов`язання за договором щодо сплати орендної плати на користь Орендодавця. Підстави полягають у нездійсненні оплати за період з червня по грудень 2020 року; також, відповідачем порушено умови договору щодо страхування об`єкта оренди.
Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) ТОВ "БК "КВАДР", заперечуючи проти первісного позову та обґрунтовуючи позовні вимоги за зустрічним позовом вказує, що у зв`язку із введенням на території України карантину з 17.03.2020 відповідач за первісним позовом під тиском запроваджених органами державної влади обмежень, став на простій та був позбавлений можливості використовувати об`єкт оренди, зокрема, надавати ресторанні послуги та послуги з організації заходів, що потягнуло понесення фінансових втрат. У зустрічному позові просить суд визнати з 01.06.2020 і до відміни (скасування) карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями) в установленому законом порядку, щомісячний розмір плати за користування Об`єктом оренди у розмірі 75 % від розміру місячної орендної плати.
Згідно з ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Частина 1 статті 759 Цивільного кодексу України передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Приписами ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до ч. 1, ч. 5 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Пунктами 1, 4 ст. 285 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі. 
Отже, за своєю правовою природою укладений сторонами Договір є договором найму (оренди).
Положеннями частини 7 статті 179 Господарського кодексу України  визначено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, встановлених Господарським кодексом.
Статтею 627 Цивільного кодексу України    передбачено, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст. 173 Господарського кодексу України один суб`єкт господарського зобов`язання повинен вчинити певну дію на користь іншого суб`єкта, а інший суб`єкт має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
Частиною першою статті 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Відповідно до частини сьомої зазначеної статті не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язанням є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до п. 1 ч. 1  ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Підстави для зміни або розірвання договору передбачені    статтею 651 Цивільного кодексу України    і за загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої  статті 651 Цивільного кодексу України    сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Так, за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України    договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
За змістом частин першої та другої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Колегією суддів встановлено, що за період з 01.06.2020 по 31.12.2020 ТОВ "БК "Квадр" свого обов`язку щодо оплати орендних платежів в розмірі 100% не виконало, що також не заперечується сторонами.
Додаткових угод щодо врегулювання (зменшення) розміру орендних платежів за період з 01.06.2020 по 31.12.2020 сторонами не укладалось, а тому до сплати підлягала сума, визначена Договором оренди.
Також, в порушення п.1 статті 7 Договору відповідачем за первісним позовом не подано доказів виконання умов Договору оренди щодо страхування об`єкта оренди.
Вищевикладені обставини вказують на істотне порушення відповідачем за первісним позовом умов укладеного Договору оренди щодо своєчасної та повної оплати на користь позивача за первісним позовом орендних платежів.
Разом з тим, як вірно зазначив суд першої інстанції, розірвання Договору оренди суперечитиме суспільним інтересам та потягне для сторін шкоду у вигляді недоотримання місцевим та державним бюджетом України обов`язкових відрахувань та платежів з орендної плати до моменту закінчення процедури приватизації ПрАТ "Президент-Готель", оскільки для збереження активу і вибору нового орендаря виникне необхідність з призначення та проведення відповідної конкурсної процедури, даний процес є довготривалим та суперечитиме плану проведення приватизації даного об`єкту, а тому, беручи до уваги положення частини четвертої статті 652 Цивільного кодексу України, місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про відмову у задоволенні первісного позову щодо розірвання Договору оренди та зобов`язання ТОВ "БК "КВАДР" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з приміщень загальною площею 33019,800 квадратних метрів, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12.
Щодо позовних вимог за зустрічним позовом, колегією суддів встановлено наступне.
Постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11 березня 2020 року, "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" на території країни встановлено Карантин та встановлювалось ряд обмежень та заборон.
Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про Державний бюджет України на 2020 рік" від 13 квітня 2020 року № 553-ІХ встановлено, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб`єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.
Згідно із Законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на убезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" № 540-ІХ від 30.03.2020; в редакції Законів № 553-ІХ від 13.04.2020, Про внесення змін до Закону України "Про Державний бюджет України на 2020 рік", № 692-IX від 16.06.2020 Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної підтримки сфери культури, креативних індустрій, туризму, малого та середнього бізнесу у зв`язку з дією обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19", розділ Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктом 14, яким передбачено:
"Установити, що з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.
Вказана норма закону передбачає зменшення плати за користування нерухомим майном за вимогою наймача впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.
Як стверджує позивач за зустрічним позовом, ТОВ "БК "Квадр" з урахуванням обмежень, встановлених Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 року № 211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" та Постановою Кабінету Міністрів України від 22.07.2020 року № 641 "Про встановлення карантину та запровадження посилених протиепідемічних заходів на території із значним поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV- 2" з 12 березня 2020 року та до кінця встановленого карантину не міг використовувати в повному обсязі об`єкт оренди, що складається: з будівлі кіноконцертного залу (Конгрес-холу), будівлі ресторану, фітнес-залу.
Частиною 4 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач має право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась.
Частиною 2 статті 286 Господарського кодексу України визначено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.
Частиною 4 статті 219 Господарського кодексу України визначено, що Сторони зобов`язання можуть передбачити певні обставини, які через надзвичайний характер цих обставин є підставою для звільнення їх від господарської відповідальності у випадку порушення зобов`язання через дані обставини, а також порядок засвідчення факту виникнення таких обставин.
Відповідно до п. 2) ст. 1 Договору оренди, Орендар має право використовувати Об`єкт оренди відповідно до його господарського призначення в якості готельного комплексу, включаючи, але не обмежуючись наступним: прийом та обслуговування офіційних делегацій, які прибувають в Україну, прийом та обслуговування делегацій із регіонів України, прийом та обслуговування іноземних туристів в Україні, прийом та обслуговування вітчизняних туристів в Україні, надання іноземним туристам, громадянам України, юридичним особам комплексу послуг щодо проживання, харчування, організація транспортного обслуговування та усіх видів перевезень у складі комплексного обслуговування, надання громадянам України та іноземним туристам послуг перекладу з іноземних та на іноземні мови, здійснення комерційної діяльності та розміщення допоміжних об`єктів для зручності клієнтів Орендаря у Готелі, та будь-якої допоміжної діяльності, що стосується обслуговування у Готелі.
Частиною 4 ст. 762 Цивільного кодексу України, ч.2 ст. 286 Господарського кодексу України, Законом України № 692-ІХ від 16.06.2020 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної підтримки сфери культури, креативних індустрій, туризму, малого та середнього бізнесу у зв`язку з дією обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19" не передбачено обов`язку доведення факту зменшення прибутку управненої сторони.
Колегією суддів встановлено, що Орендар неодноразово звертався до ПрАТ "Президент-Готель" з повідомленнями про неможливість використовувати об`єкт оренди в повному обсязі, що спричинено запровадженими урядом країни обмежувальними карантинними заходами, та про врегулювання питання орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане, зокрема, листами №55/01 від 19.03.2020, №89/01 від 27.03.2020, №101/01 від 27.04.2020, №104/01/01 від 12.05.2020, №108/01 від 18.05.2020, №152/01 від 10.07.2020, №153/01 від 10.07.2020. В листах-відповіддях на претензії про сплату заборгованості з орендної плати Орендар наголошував на застосуванні норм чинного законодавства, яке регулює зменшення розміру орендної плати та звільнення орендаря від орендної плати.
30.06.2020 та 06.07.2020 Торгово-промисловою палатою України видано сертифікати №3100-20-1142 та №3100-20-1217, про настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які унеможливили використовувати об`єкт оренди  відповідно до його цільового використання, у період з 17.03.2020 по 31.05.2020 та у період з 17.03.2020 по 22.06.2020 відповідно.
07.12.2020 позивач за зустрічним позовом звернувся до відповідача за зустрічним позовом  з вимогою №239/01 від 04.12.2020 про зменшення ціни Договору оренди та встановити з 22.09.2020 і до відміни  (скасування) карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України № 211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" (із наступними змінами і доповненнями) у встановленому порядку, щомісячну плату а користування об`єктом оренди у розмірі 25% від розміру місячної орендної плати, встановленої станом на червень 2020 року, що становить 1077983,74 грн; на період карантину коригування орендної плати на індекс інфляції, відповідно до п.5 статті 2 договору оренди, не здійснювати.
29.12.2020 між Приватним акціонерним товариством "Президент-Готель" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КВАДР" укладено додаткову угоду до договору оренди від 17.04.2009 в частині зменшення на період карантину орендних платежів, а саме: "З моменту встановлення заборони ведення господарської діяльності, введеного Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами та доповненнями), і до 31.05.2020, Орендар сплачує Орендодавцю 25 % від встановленої Договором орендної плати за користування майном. За неповний місяць користування приміщенням орендна плата сплачуться пропорційно кількості днів користування, що становить за період з 17.03.2020 по 31.05.2020 - 2652812,09 грн з ПДВ».
Отже, сторонами врегульовано розмір та порядок сплати орендної плати на період дії карантину лише з 17.03.2020 по 31.05.2020, тоді як обмежувальні карантинні заходи, які унеможливлюють використання орендованого майна у повному обсязі не відмінено (скасовано).
З огляду на викладене, беручи до уваги доводи ТОВ "БК "Квадр" щодо неможливості використання орендованого майна у повному обсязі у зв`язку із законодавчими обмеженнями щодо надання готельних послуг та послуг обслуговування, колегія суддів дійшла висновку, що вимога позивача за зустрічним позовом щодо встановлення щомісячного розміру плати за користування Об`єктом оренди у розмірі 75 % від розміру місячної орендної плати з 01.06.2020 і до відміни (скасування) карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.
Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі судового рішення відсутні.
Оскільки доводи, викладені в апеляційних скаргах, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарги задоволенню не підлягають.
Колегія суддів погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат.
Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційних скарг покладаються судом на апелянтів відповідно до статті 129 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 129, 240, 267-270, 273, 275-276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги Фонду державного майна України та Приватного акціонерного товариства "ПРЕЗИДЕНТ-ГОТЕЛЬ" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2021 у справі №910/787/21 залишити без змін.
Матеріали справи №910/787/21 повернути Господарському суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено та підписано 08.12.2021.

Головуючий суддя                                                            Г.П. Коробенко 

Судді                                                                                Г.А. Кравчук

                                                                                Т.П. Козир