Номер провадження: 22-ц/813/495/21 
Номер справи місцевого суду: 520/12779/16-ц
Головуючий у першій інстанції Пучкова І. М.
Доповідач Вадовська Л. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

       23.09.2021 року                                                         м. Одеса 

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М., 
суддів - Колеснікова Г.Я., Сєвєрової Є.С.,
за участю секретаря - Кузьмук А.В.,
за участю сторін, інших учасників справи, представників учасників справи:
позивача акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк», представника позивача Шумілової Н.І.,
представника відповідача ОСОБА_1 ОСОБА_2 ,
від відповідача ОСОБА_3 – не з`явились,
від відповідача ОСОБА_4 – не з`явились,
переглянувши справу №520/12779/16-ц за позовом акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні власністю шляхом виселення до іншого жилого приміщення за апеляційною скаргою акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» на рішення Київського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2020 року у складі судді Пучкової І.М., -
в с т а н о в и в :

Позивач АТ «Перший Український Міжнародний Банк», звернувшись 17 жовтня 2016 року до суду з вищеназваним позовом, вказав, що підставі Договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюком О.Б. 12 грудня 2007 року, зареєстрованого в реєстрі за №4089, укладеного між АТ «Перший Український Міжнародний Банк» та ОСОБА_1 як забезпечення виконання кредитних зобов`язань по поверненню кредиту в розмірі 150000,00 доларів США за укладеним між АТ «Перший Український Міжнародний Банк» та ОСОБА_3 . Кредитним договором №5932212 від 10 грудня 2007 року, за АТ «Перший Український Міжнародний Банк» зареєстровано 2 червня 2016 року право власності на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок, розташований за адресом: АДРЕСА_1 . Проте, позичальник та члени його сім`ї продовжують користуватися будинком, на вимогу банку будинок не звільняють. В порядку захисту права власності після уточнення 20 грудня 2018 року вимог АТ «ПУМБ» остаточно просив:
усунути перешкоди АТ «ПУМБ» у користуванні житловим будинком розташованим за адресом: АДРЕСА_1 ;
виселити ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 з будинку, розташованого за адресом: АДРЕСА_1 ;
надати ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 інше постійне житло, а саме належну на праві власності АТ «ПУМБ» квартиру, розташовану за адресом: АДРЕСА_2 ;
стягнути судові витрати (т.1 а.с.2-5, 94-98). 
Ухвалою судді Київського районного суду м. Одеси від 21 жовтня 2016 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.23).
Відповідач ОСОБА_4 в особі представника позов не визнав, зазначивши у відзиві, що у 2007 році ОСОБА_4 було укладено договір оренди житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 строком до 1 жовтня 2047 року. Частиною 1 статті 40 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Після набуття права власності на будинок до позивача перейшли права та обов`язки наймодавця, що свідчить про відсутність підстав для виселення відповідача ОСОБА_4 та членів його сім`ї з будинку. Крім того, право проживання в іншому приміщенні, що надається, повинно бути не гіршим від того, яке вони мають. Житло, яке їм надається, являє собою квартиру площею 28,1 кв.м, що знаходиться в м. Ізмаїл, в той час як відповідачі проживають в будинку площею 524,6 кв.м, що знаходиться в м. Одесі. Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_1 мають інвалідність та похилий вік, відповідач ОСОБА_4 працює в установі, що не має філії в м. Ізмаїл. Запропоноване позивачем інше постійне місце жиле приміщення не варто розглядати, як таке, що запропоновано позивачем згідно статті 109 ЖК України (т.1 а.с.158-162).
Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_1 відзив не подали. 
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2020 року в задоволенні позову відмовлено (т.2 а.с.127-130).
Висновок суду мотивовано договором оренди 2007 року, який надає орендарю ОСОБА_4 та членам його сім`ї ОСОБА_3 та ОСОБА_1 як батькам орендаря право проживання в будинку. Після набуття права власності на будинок до позивача перейшли права та обов`язки наймодавця, що також свідчить про відсутність правових підстав для виселення відповідачів з будинку. Запропоноване позивачем виселення до іншого жилого приміщення, що знаходиться в м. Ізмаїл, не вказує на виконання позивачем вимог частини 2 статті 109 ЖК України.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 9 листопада 2020 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою АТ «ПУМБ» на рішення суду.
В апеляційній скарзі АТ «ПУМБ» просить рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове рішення про задоволення позову (т.2 а.с.149-156).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає в наступному. Договір оренди, укладений 1 жовтня 2017 року між відповідачами, на який посилається суд першої інстанції, є нікчемним в силу не відповідності положенням статей 793, 794 ЦК України. При укладенні договору іпотеки відповідачі надали гарантії, що предмет іпотеки будь-якими речовими правами інших осіб не обтяжений, а за такого слід вказати на недобросовісну умисність протиправних дій відповідачів з метою уникнення відповідальності за неналежне виконання зобов`язань за договором. При ухваленні рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення статті 40 Закону України «Про іпотеку», так і норма статті 109 ЖК України. За змістом цих норм особам, які виселяються із житлового будинку (жилого приміщення) – предмета іпотеки у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло, якщо іпотечне житло було придбано не за рахунок кредиту (позики), забезпеченого іпотекою цього житла. Запропоноване відповідачам житло має площу, що відповідає нормі 13,65 кв.м на одну особу, тобто відповідає вимогам закону. Ініціювання відповідачами інших позовів вказує на те, що дійсною їх метою було створення обставин, які б перешкоджали банку реалізувати правомочності власника щодо нерухомого майна, оскаржуване судове рішення сприяє такій поведінці. 
В апеляційній скарзі не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 заперечення щодо змісту і вимог апеляційної скарги обґрунтовує укладеним до договору іпотеки договором оренди житлового будинку, що надає право проживання орендарю разом з членами своєї сім`ї. Апелянтом як новим наймодавцем договір оренди досі не розірваний. Системний аналіз правових норм Житлового кодексу дозволяє дійти висновку, що будь-яке жиле приміщення, що надається мешканцям в постійне чи тимчасове користування, повинно бути благоустроєним і відповідати встановленим санітарним і технічним нормам. Апелянтом не надано доказів відповідності квартири, що пропонувалася в якості постійного житлового приміщення, технічним та санітарним нормам. Крім того, однією з істотних умов надання мешканцям іншого жилого приміщення з будь-яких визначених в ЖК підстав, є вимога до надання такого приміщення у межах даного населеного пункту, а не будь-де (т.2 а.с.189-195).
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про зміну рішення в його мотивувальній частині виключенням висновків суду про не допущення через наявність договору оренди виселення наймачів і членів їх сімей та залишивши без змін в його резолютивній частині з огляду на наступне.
Учасниками справи в порядку доведення обставин, на які посилалися як на підставу своїх вимог та заперечень, надано докази, що містять наступні дані.
Між закритим акціонерним товариством «Перший Український Міжнародний Банк» (код ЄДРПОУ: 14282829) та ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ) укладено Договір іпотеки від 12 грудня 2007 року, за яким для забезпечення виконання укладеного між закритим акціонерним товариством «Перший Український Міжнародний Банк» (код ЄДРПОУ: 14282829) та ОСОБА_3 Кредитного договору №5932212 від 10 грудня 2007 року по поверненню кредиту в розмірі 150000,00 доларів США передано в іпотеку житловий будинок, реєстраційний номер в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно: 7500162, загальною площею 524,6 кв.м, житловою площею 171,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку цільового призначення «для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» площею 0,0743 га, кадастровий номер: 5110136900:24:003:0153, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Договір посвідчено 12 грудня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюк О.Б., зареєстровано в реєстрі за № 4089.
Переданий в іпотеку житловий будинок належав іпотекодавцю на підставі посвідченого 20 листопада 2004 року договору дарування.
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 30 травня 2016 року зареєстровано право приватної власності (розмір частки 1) ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» на житловий будинок загальною площею 524,6 кв.м, житловою площею 171,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 937680051101); підстава виникнення права власності: договір іпотеки, серія та номер: 4089, виданий 12 грудня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Калінюк О.Б. (т.1 а.с.15-17).
Станом на 17 серпня 2016 року в будинку АДРЕСА_1 зареєстровано місце проживання ОСОБА_3 , 1963 року народження, ОСОБА_1 , 1960 року народження, ОСОБА_4 , 1984 року народження (т.1 а.с.10).
15 червня 2016 року АТ «Перший Український Міжнародний Банк» надіслано позичальнику ОСОБА_3 , іпотекодавцю ОСОБА_1 повідомлення про реалізацію банком у зв`язку з неналежним виконанням умов Кредитного договору №5932212 від 10 грудня 2007 року права звернення стягнення на предмет іпотеки та прийняття в власність будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , з огляду на що іпотекодавець зобов`язаний добровільно звільнити предмет іпотеки та максимально сприяти звільненню предмету іпотеки всіма іншими мешканцями, попереджено про примусове виселення на підставі рішення суду (т.1 а.с.11-14).
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартира загальною площею 48,1 кв.м, житловою площею 27,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрована 15 травня 2017 року на праві приватної власності (розмір частки 1/1) ПАТ «Перший Український міжнародний Банк» (код ЄДРПОУ: 14282829) (а.с.107-110).
До відзиву на позов додано укладений у простій письмовій формі між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 Договір оренди житлового будинку від 1 жовтня 2007 року, за яким передано у строкове платне користування житловий будинок житловою площею 171,8 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , строк оренди до 1 жовтня 2047 року (т.1 а.с.163-168). 
На підставі поданих учасниками справи доказів встановлено, що у зв`язку із невиконанням ОСОБА_3 зобов`язань за Кредитним договором №5932212 від 10 грудня 2007 року на підставі положень Договору іпотеки від 12 грудня 2007 року та чинного законодавства України 30 травня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренком В.М. було зареєстроване за АТ «ПУМБ» право власності на предмет іпотеки на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 2 червня 2016 року за індексним номером: 29874791 та 29875319, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24 липня 2018 року за №131974247 та від 20 липня 2018 року за №131648670.
В силу положень частини 4 статті 334 ЦК України, якою встановлено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону, АТ «ПУМБ» 30 травня 2016 року набув право власності на житловий будинок та земельну ділянку, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . 
Відповідно до частини 1 статті 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей; виселення проводиться в порядку, встановленому законом. 
Частинами 2, 3 статті 40 Закону України «Про іпотеку» встановлено певний порядок дій для банку. Так, після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Частиною 3 статті 109 ЖК України передбачено, що звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. 
На виконання вимог чинного законодавства АТ «ПУМБ» засобами поштового зв`язку надіслано 15 червня 2016 року відповідачам вимоги про виселення, які ними отримані, проте добровільно житловий будинок не звільнений.
Відповідно до положень частини 2 статті 109 ЖК України громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення; постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.
В порядку виконання положень частини 2 статті 109 ЖК України АТ «ПУМБ» зазначено постійне житлове приміщення, що підлягає наданню відповідачам, які підлягають виселенню, а саме зазначено квартиру АДРЕСА_3 .
Суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції та, відповідно, викладеними у відзиві на апеляційну скаргу доводами в тій частині, що виселення відповідачів в запропоноване позивачем жиле приміщення не є правильним з огляду на те, що це «інше постійне жиле приміщення» знаходиться в м. Ізмаїл Одеської області, а відповідачі підлягають виселенню з житлового будинку, що знаходиться в м. Одесі. 
Передбачені Житловим кодексом України випадки виселення з наданням громадянам іншого жилого приміщення серед іншого, передбачають вимогу, що надаване громадянам у зв`язку з виселенням інше жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. 
Так, вимоги, що пред`являються до благоустроєного жилого приміщення, яке надається у зв`язку з виселенням, передбачено у статті 113 ЖК України, відповідно до положень якої надаване громадянам у зв`язку з виселенням інше благоустроєне жиле приміщення повинно знаходитись у межах населеного пункту і відповідати вимогам статті 50 цього Кодексу. 
Оскільки виселення з жилих приміщень громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що не були придбані ними за рахунок кредиту, також передбачає одночасне надання таким громадянам іншого постійного жилого приміщення, то слід виходити з того, що за загальним правилом виселення з наданням громадянам іншого жилого приміщення таке інше жиле приміщення повинно знаходитись в межах даного населеного пункту та відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Отже, зазначена позивачем вимога про виселення відповідачів у інше жиле приміщення, що знаходиться в іншому населеному пункті на значній відстані (250 км) від жилого приміщення, з якого виселяють, не підлягає задоволенню, навіть якщо це «інше жиле приміщення» і відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам. 
Поряд з цим, суд апеляційної інстанції погоджується з доводами апеляційної скарги в тій частині, що не є перешкодою для виселення наданий відповідачами договір оренди житлового будинку.
Так, на підтвердження обставин, що обґрунтовують заперечення відповідачів на вимоги про виселення, надано Договір оренди житлового будинку від 1 жовтня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 про передачу на строк до 1 жовтня 2047 року у строкове платне користування житлового будинку житловою площею 171,8 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Договір найму будівлі укладається у письмовій формі; договір найму будівлі строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст.793 ЦК України).
Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі, укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст.794 ЦК України). 
Отже, якщо розглядати Договір оренди житлового будинку як договір найму будівлі, то такий хоч і укладений у письмовій формі, проте нотаріально не посвідчено та не зареєстровано (строк оренди 40 років)
Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди (ст.150 ЖК України).
Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення (ч.1 ст.158 ЖК України).
Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється (ч.2 ст.158 ЖК України).
Отже, якщо розглядати Договір оренди житлового будинку як договір найму жилого приміщення, то такий хоч і укладений у письмовій формі, проте не має реєстрації у відповідності до положень частини 2 статті 158 ЖК України.
Крім того, Договір іпотеки, що укладений між ЗАТ «ПУМБ» та ОСОБА_1 , посвідчений 12 грудня 2007 року приватним нотаріусом Калінюком О.Б., зареєстрований за №4089, не містить даних про право ОСОБА_4 чи інших осіб найму (оренди) житлового будинку. 
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містить інформації щодо права ОСОБА_4 чи інших осіб користування нерухомим майном (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 937680051101) на правах найму, оренди тощо.
Найм будівлі як то будинку АДРЕСА_1 , рівно як і оренда жилого приміщення у житловому будинку АДРЕСА_1 , не мають підтвердження належними та допустимими доказами. Обґрунтування заперечень на позов обставинами найму (оренди), суд першої інстанції прийняв та поклав в основу свого висновку про відмову в позові безпідставно. 
Суд апеляційної інстанції обґрунтування відмови в позові наймом (орендою) будинку не приймає та, відповідно, виключає з мотивувальної частини оскаржуваного рішення висновки суду про не допущення через наявність договору оренди виселення наймачів і членів їх сімей. 

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд –
п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» задовольнити частково. 
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2020 року в справі за позовом акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні власністю шляхом виселення до іншого жилого приміщення – змінити у його мотивувальній частині виключенням висновків суду про не допущення через наявність договору оренди виселення наймачів і членів їх сімей та залишити без змін в його резолютивній частині. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
       Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
       Повний текст постанови складено 10 листопада 2021 року. 

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді Г.Я.Колесніков 

Є.С.Сєвєрова