КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
    03680 м. Київ , вул. Солом`янська, 2-а 

Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/7662/2021                                                                 
 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ     УКРАЇНИ
 
            23 вересня 2021 року                                                                        м. Київ
                                                                                                                        Справа № 753/19101/19
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:   
головуючого   судді-доповідача                            Ящук Т.І., 
суддів                                                                        Махлай Л.Д., Немировської О.В.,  
за участю секретаря  судового засідання              Кравченко Н.О.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 16 лютого 2021 року, ухвалене у складі судді Лужецької О.Р.,
у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрреставрація», треті особи: Київська філія Комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гнідюк Олександр Борисович про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування записів про право власності, 
 
встановив:
 
У вересні 2019 року  позивач ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація», за участю третіх осіб - Київська філія Комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гнідюк О.Б, в якому просив:
- визнати недійсним договір про участь у ФФБ № 409 від 11.01.2013, укладений між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_4 ;
- витребувати з володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 ;
- скасувати запис про право власності № 22702748, державна реєстрація якого здійснена 06.10.2017 о 12:58:37, підставою внесення якого є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 37447116 від 06.10.2017 о 13:54:51, прийняте Мироненком Д.О. , Київська філія комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг», м. Київ;
- скасувати запис про право власності № 24247497, державна реєстрація якого здійснена 29.12.2017 о 13:32:19, підставою внесення якого є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 39055721 від 29.12.2017 о 13:51:07, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б.
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 21.11.2013 між ним та ТОВ ФК «Укрреставрація» було укладено договір про участь у фінансуванні будівництва, предметом якого була участь у будівництві житлового будинку АДРЕСА_2 . Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію йому було передано право власності на дві квартири АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 . Факт передачі позивачу у власність квартири підтверджується актом прийому-передачі квартири від 29.05.2014 року. Оплата по вищевказаному договору була здійснена у 100% розмірі, що підтверджується довідкою від 28.05.2014 року №730. 
На початку грудня 2017 року позивач звернувся до приватного нотаріуса з метою державної реєстрації квартири АДРЕСА_5 , однак у її здійсненні було відмовлено, оскільки право власності на дану квартиру зареєстровано за іншою особою. Вказує, що реєстрація права власності на спірну квартиру відбулася на підставі договору купівлі-продажу квартири від 29.12.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 . Підставою для реєстрації права власності за ОСОБА_4 стали підроблені документи, які визначені у Витягу з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.12.2017 17:43:10, зокрема ті, що зазначені у розділі «Підстава виникнення права власності». Враховуючи, що спірна квартира вибула із володіння позивача поза його волею, позивач звернувся до суду з позовом про захист порушеного права.
 
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 16 лютого 2021 року позов задоволено. 
Визнано недійсним договір про участь у ФФБ № 409 від 11 січня 2013 року, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрреставрація» та ОСОБА_4 .
Витребувано з володіння ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на користь ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 квартиру АДРЕСА_1 .
Скасовано запис про право власності № 22702748, державна реєстрація якого здійснена 06.10.2017 о 12:58:37, підставою внесення якого є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37447116 від 06.10.2017 о 13:54:51, прийняте Мироненком Дмитром Олександровичем , Київська філія комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг», м. Київ.
Скасовано запис про право власності № 24247497, державна реєстрація якого здійснена 29.12.2017 о 13:32:19, підставою внесення якого є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 39055721 від 29.12.2017 о 13:51:07, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком Олександром Борисовичем.
Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 768,40 гривень. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 8 695,20 гривень.
 
Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 26 лютого 2021 року виправлено описку в резолютивній частині рішення, відповідно до якої замість помилково зазначеного «скасувати запис про право власності ...» слід читати : 
«Скасувати рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг» Мироненка Дмитра Олександровича про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1371964780000; номер запису про право власності:22702748 від 06.10.2017.»
            «Скасуватирішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гнідюка Олександра Борисовича про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1371964780000; номер запису про право власності: 24247497 від 29.12.2017.»
 
Не погоджуючись з рішенням суду, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на його незаконність, порушення судом першої інстанції  норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи. 
В обґрунтування апеляційної скарги вказує, що суд першої інстанції проігнорував доводи відповідача про те, що фактично та юридично позивач не мав у власності квартиру АДРЕСА_4 .  Відповідно до відомостей з Державного реєстру прав, право власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 у Державному реєстрі прав ніколи не було зареєстровано, оскільки первинна реєстрація права власності (з відкриттям розділу) була здійснена за ОСОБА_4 , про що державним реєстратором був внесений відповідний запис про право власності № 22702748. 
Зазначає, що системне тлумачення положень ст. ст. 3, 7, 9, 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві і операціях з нерухомістю», а також положень п. п. 1.3., 1.6. п. 1, п. 3.2. договору про участь у ФФБ виду «А», укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «ФК Укрреставрація», дає підстави стверджувати, що ОСОБА_3 набув майнових прав на об`єкт інвестування, тобто право в майбутньому набути право власності на квартиру, а не безпосередньо право власності у розумінні ст. ст. 316, 317 ЦК України. Враховуючи, що у позивача ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру не виникло, а виникло лише право на набуття в майбутньому права власності на квартиру, то у нього відсутні правові підстави витребувати майно з чужого незаконного володіння відповідно до ст. 388 ЦК України, оскільки такий спосіб захисту не ґрунтується на законі і не передбачений договором про участь у ФФБ № 575 від 21.11.2013 року та додатковою угодою до договору про участь у ФФБ виду «А» № 575 від 21.11.2013 року, укладеною від 14.01.2014 року.
Звертає увагу на те, що при проведенні державної реєстрації прав у заявника перевіряється наявність оригіналів документів та виготовляються їх копії, а наявність запису про реєстрацію права власності у Державному реєстрі прав є безумовним підтвердженням права власності особи на таке майно, включаючи право на його відчуження. Під час укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 нотаріусом було перевірено право власності продавця та встановлено наявність запису у Державному реєстрі прав, про що свідчить п. 3 договору купівлі-продажу квартири. Отже, враховуючи положення договору купівлі-продажу від 29.12.2017 року та реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 у Державному реєстрі прав, останній мав право відчужувати вказану квартиру на момент укладення договору купівлі-продажу від 29.12.2017 року, а тому підстави для застосування ст. 388 ЦК України відсутні.
Посилається на те, що жодних доказів нікчемності договору, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , передбачених чинним законодавством України, у позові не наведено. Укладаючи договір купівлі-продажу спірної квартири, ОСОБА_1 діяла в законний та правомірний спосіб, придбаваючи її у належного власника, перевіривши до придбання обставини набуття ним права власності на спірне нерухоме майно, та переконавшись, що таке право власності є підтвердженим відповідним записом в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також, що на нього не поширюються будь-які обтяження з боку третіх осіб. При укладенні договору купівлі-продажу від 29.12.2017 року ОСОБА_1 повністю розрахувалась зі власником та сплатила обумовлену договором суму коштів, що підтверджується п. 6 договору купівлі-продажу квартири. 
Вважає, що позивачем не було надано належних і допустимих доказів, а судом першої інстанції не перевірено докази, які підтверджують той факт, що ОСОБА_1 знала або могла знати на момент укладення договору купівлі-продажу про можливу відсутність у ОСОБА_4 повноважень на відчуження спірного нерухомого майна. Отже, правочин, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , є дійсним, породжує відповідні правові наслідки, а саме виникнення права власності на спірну квартиру у ОСОБА_1 та реєстрацію за нею права власності на цю квартиру у Державному реєстрі прав за № 24247497. Відтак підстави для скасування запису про реєстрацію права власності за нею відсутні.
Також, відповідач кілька разів заявляв про застосування строку позовної давності, оскільки позивачем ОСОБА_7 пропущено строк позовної давності при зверненні до суду із вимогами про витребування майна з чужого незаконного володіння. Однак суд першої інстанції безпідставно не вбачав підстав для застосування строку позовної давності.  
 
В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 підтримала доводи апеляційної скарги та просила задовольнити.
Позивач ОСОБА_3   та його представники ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , а також представник відповідача ТОВ «ФК «Укрреставрація» -  вважали доводи апеляційної скарги безпідставними та просили залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись за наявними у матеріалах справи адресами їх місця проживання та місця знаходження, тому колегія суддів вважала можливим розглянути справу за їх відсутності відповідно до вимог ч.2 ст. 372  ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, з`ясувавши обставини справи, вислухавши пояснення представників сторін, відповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного. 
 
Як вбачається з матеріалів справи, заявляючи позовні вимоги про визнання недійсним договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 409 від 11 січня 2013 року, що укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» та ОСОБА_4 , позивач ОСОБА_3 посилався на те, що за повідомленням ТОВ ФК «Укрреставрація» такий договір з ОСОБА_4 не укладався, вказана особа не була учасником Фонду фінансування будівництва за адресою спірної квартири, щодо якої саме у ОСОБА_3 було укладено договір про участь ФФБ від 21.11.2013 року № 575 та здійснено фінансування будівництва, що підтверджується відповідними доказами.
Заявляючи вимоги про витребування квартири з володіння ОСОБА_1 на свою користь, позивач ОСОБА_3 посилався на те, що договір, укладений між відповідачами 29 грудня 2017 року є недійсним, як і всі документи, що стали підставою для первинної реєстрації спірного об`єкта за ОСОБА_4 , а тому  вважав за необхідне скасувати записи про право власності за відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_4 та відповідні рішення, які були прийняті з метою внесення таких записів, оскільки таке скасування є похідним від задоволення позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння.
 
Задовольняючи позовні вимоги про визнання  недійсним договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 409 від 11 січня 2013 року, що укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» та ОСОБА_4 , суд першої інстанції виходив з того, що укладаючи договір купівлі-продажу квартири від 29.12.2017 ОСОБА_4 не був власником квартири АДРЕСА_4 , що підтверджується матеріалами справи, зокрема довідкою ТОВ «ФК «Укрреставрація», в якій зазначено, що договір про участь у ФФБ з ОСОБА_4 не укладався та не видавалися інші документи на його ім`я, тому не був правомочним на укладення даного договору. 
Суд дійшов висновку, що оскільки будь-яких належних доказів на спростування зазначених обставин відповідачем не надано, то договір про участь у ФФБ № 409 від 11.01.2013 укладений з порушенням ч.1 ст.203 ЦК України, а тому позовні вимоги про визнання недійсним договору про участь у ФФБ № 409 від 11.01.2013, укладеного між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_4 , є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Задовольняючи позовні вимоги про витребування спірної квартири з володіння відповідача ОСОБА_1 на користь позивача ОСОБА_3 , суд погодився з доводами позивача, що вибуття квартири з власності позивача відбулось не з його волі на підставі договору купівлі-продажу, який є недійсним. 
В оскаржуваному рішенні суд зазначив, що  внаслідок скасування судом правової підстави набуття спірного майна першим набувачем, а саме - визнання недійсним договору купівлі-продажу від 29.12.2017, остання підлягає витребуванню на користь ОСОБА_3 на підставі частини 1 статті 388 ЦК України.
При цьому суд виходив з того, що  державна реєстрація  права власності  не є способом набуття права власності. Вона виступає лише засобом підтвердження фактів набуття чи припинення прав власності на нерухоме майно або інших речових прав, тому твердження відповідача про те, що право власності на спірну квартиру у позивача не виникало, суд визнав  неприйнятним.
Отже, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_4 не був власником спірної квартири, не мав права на її відчуження, що укладений між ним та ОСОБА_10 договір купівлі-продажу від 29.12.2017 року є недійсним, а тому спірна квартира підлягає витребуванню з володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 , який є власником майна.
 
З вказаними висновками суду першої інстанції колегія суддів не погоджується, оскільки вони зроблені за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи,  з неправильним застосуванням норм матеріального права, при цьому мотивувальна частина оскаржуваного рішення суперечить заявленим позовним вимогам, оскільки вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 29 грудня 2017 позивач ОСОБА_3 не заявляв.
 
Як вбачається з матеріалів справи, 21 листопада 2013 року між  ТОВ Фінансова компанія «Укрреставрація» та ОСОБА_7 було укладено договір про участь у фінансуванні будівництва № 575, предметом якого була участь у будівництві житлового будинку АДРЕСА_2 .
Відповідно до п. 1.3 договору довіритель приймає участь в інвестуванні будівництва об`єкта будівництва шляхом внесення грошових коштів - інвестування своєї частки житлової площі (окремої 3-кімнатної квартири) з подальшим набуттям права власності на неї, на умовах цього договору.
Відповідно до п.1.6 договору після вводу об`єкта будівництва в експлуатацію і проведення довірителем всіх передбачених цим договором розрахунків, довіритель набуває права на отримання своєї частки, що оформлюється відповідним актом приймання-передачі, відповідно до умов цього договору.
Відповідно до п.1.7 договору довіритель набуває права власності на об`єкт інвестування лише за умови інвестування 100 відсотків загальної площі об`єкта інвестування.
У подальшому, 14 січня 2014 року  між сторонами укладено додаткову угоду до договору про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого сторони визначили індивідуалізуючи ознаки об`єкту інвестування - квартира АДРЕСА_1 .
З довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, виданої ТОВ «ФК «Укрреставрація» 28.05.2014, вбачається, що ОСОБА_3 , який є довірителем ФФБ виду «А»,  має право на набуття у власність об`єкта інвестування 3-кімнатної квартири АДРЕСА_5 , загальною площею відповідно до технічного паспорту 119,2 кв.м. по АДРЕСА_6 згідно договору про участь у фонді фінансування будівництва виду «А» № 575 від 21.11.2013 та додаткової угоди № 1 від 14.01.2014, як такий, що здійснив загальне внесення коштів 100%, що становить 792 680 грн.
28.05.2014 ТОВ «ФК «Укрреставрація» надало згоду на відчуження та реєстрацію за ОСОБА_7 права власності на квартиру АДРЕСА_4 .
29 травня 2014  року між представником забудовника ПрАТ «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва - 2» Кочергою В.М.  та довірителем ОСОБА_7 було підписано акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_5 , відповідно до якого забудовник побудував та передає, а довіритель приймає  трикімнатну квартиру АДРЕСА_7 ( а.с. 20, т. 1).
Відповідно до п.3 вказаного акту, довіритель остаточно набуває право власності на вказану квартиру після остаточного розрахунку з управителем по вартості квартири, згідно технічного паспорту квартири; отримання від забудовника правовстановчого документа.
 
Частиною 2  ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Як вбачається з розписки ОСОБА_3   на ім`я директора ТОВ ФК «Укрреставрація», 29 травня 2014 року він отримав пакет з 28 документів ( серед яких: акт готовності об`єкта будівництва до експлуатації - будинку АДРЕСА_6 ; розпорядження про присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомості)  для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_4 ( а.с. 103, т. 1).
Разом з тим, відповідно до змісту позовної заяви та матеріалів справи, після отримання вищевказаних документів позивачем у травні 2014 року, право власності на зазначену квартиру у встановленому законом порядку за позивачем зареєстроване не було.
 
Таким чином, вирішуючи даний спір, суд першої інстанції помилково виходив з того, що позивач є власником спірної квартири, оскільки право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації,  тому право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації.
Як вбачається з матеріалів справи, в грудні 2017 року позивачу стало відомо, що спірна квартира зареєстрована у державному реєстрі за ОСОБА_1 , у зв`язку з даними обставинами Дарницьким УП ГУ НП в м. Києві розслідується кримінальне провадження № 12017100020013163.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності,  29.12.2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б. проведено реєстрацію права власності на квартиру  АДРЕСА_4 ,  на підставі договору купівлі-продажу квартири від 29.12.2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , зареєстрованого в реєстрі за № 1077.
Відповідно до умов укладеного договору ОСОБА_4 передав, а ОСОБА_1 прийняла у власність квартиру 
АДРЕСА_8 даного договору купівлі-продажу визначено, що квартира АДРЕСА_5 належить ОСОБА_4 на праві особистої власності та право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1371964780000, номер запису про право власності: 22702748.
 
Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 19.12.2019 року,  рішення  про державну реєстрацію права приватної  власності на квартиру  АДРЕСА_9 за  ОСОБА_4   було прийняте державним реєстратором Київської філії комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг» Мироненком Д.О. на підставі:  акту прийому-передачі квартири АДРЕСА_10 , між ПАТ «Комплексне підприємство широко профільного будівництва-2» та ОСОБА_4 ;  договору про участь в ФФБ № 409 від 11.01.2013 року між ТОВ ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_4 ; додаткового договору від 14.02.2013 року; довідки ТОВ ФК «Укрреставрація» про право довірителя на набуття у власність об`єкта № 826 від 10.06.2014 року; витягу зі списку довірителів, які отримали квартири від 10.06.2014 року; довідки № 953 від 01.07.2014 року та № 824 від 10.06.2014 року, видані ТОВ ФК «Укрреставрація».
З викладеного вбачається, що підставою для прийняття рішення державним реєстратором Мироненком Д.О. про реєстрацію права власності 06 жовтня 2017 року за ОСОБА_4 став, зокрема,  договір про участь в ФФБ № 409 від 11.01.2013 року між ТОВ ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_4 .
 
В ході розслідування вищевказаного кримінального провадження було здійснено запит ТОВ «ФК «Укрреставрація», з якого вбачається, що договір про участь у ФФБ №575 від 21.11.2013 між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_7 укладався. Свідоцтво про участь у ФФБ за програмою ТОВ «ФК «Укрреставрація» видавалось. Для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_6 видано додатковий договір № 1 від 14.01.2014, довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування № 733 від 28.05.2014, довідка № 734 від 28.05.2014, витяг зі списку довірителів, які отримали квартири від 28.05.2014.
Крім того, ТОВ ФК «Укрреставрація» зазначено, що ОСОБА_4 не являється учасником у ФФБ типу А з метою будівництва житлового будинку АДРЕСА_2 . Не видавалися ОСОБА_4 договір про участь у ФФБ, серія та номер 409 від 11.01.2013; додатковий договір № 1 від 14.02.2013; довідка № 824 від 10.06.2014; витяг зі списку довірителів, які отримали квартиру від 10.06.2014; довідка № 953 від 01.07.2014; довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта № 826 від 10.06.2014.
Як вбачається з відзиву представника ТОВ ФК «Укрреставрація» на позовну заяву ОСОБА_3 ,  ТОВ Фінансова компанія «Укрреставрація»  зазначає, що будь-яких договорів з відповідачем ОСОБА_4 щодо квартири АДРЕСА_4 не укладала та будь-які інші документи ОСОБА_4 не видавала.
З викладеного вбачається, що відповідач ТОВ ФК «Укрреставрація» стверджує про те, що договір № 409 від 11.01.2013 року є неукладеним.
Разом з тим, відповідно до наявної у матеріалах справи, долученої позивачем до позовної заяви копії договору про участь у ФФБ № 409 від 11 січня 2013 року, укладеного між ТОВ ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_4 , зазначений договір за змістом є аналогічним змісту договору № 575, укладеному між ТОВ ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_7   21 листопада 2013 року. Договір № 409 від 11 січня 2013 року  також містить реквізити ТОВ «ФК «Укрреставрація», підпис посадової особи та печатку товариства, підпис ОСОБА_4 .
Частиною першою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частинами першою, другою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
 
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
            Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду у постанові  від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
 Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Згідно з п. 7.26 вказаної постанови Великої Палати Верховного Суду, відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими. Разом із тим, у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
Таким чином, враховуючи, що однією із підстав позовних вимог ОСОБА_3   про визнання недійсним договору про участь у ФФБ № 409 від 11 січня 2013 року, є лист відповідача ТОВ ФК «Укрреставрація» про неукладення такого договору між товариством та ОСОБА_4 , то зазначена обставина не може бути підставою для визнання недійсним договору, який, за твердженням однієї із сторін договору, є неукладеним.
Позивач також зазначає, що підставою для реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_4 стали підроблені документи, які визначені у Витягу з єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.12.2017 17:43:10, зокрема ті, що зазначені у розділі «Підстава виникнення права власності».
З викладеного вбачається, що  підставою недійсності договору про участь у ФФБ № 409 від 11 січня 2013 року  позивач визначає його підробку.
 Частиною 3 статті 12, частиною 1 статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. 
Відповідно до ч.1, п.1 ч.2 ст. 76, ч.1, 2 ст.77, ч.2 ст. 78, ч.1 ст. 95 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються зокрема письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини справи, які за законом можуть бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ч.6 ст. 81, ч.1 ст. 89 ЦПК України доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Разом з тим, враховуючи, що договір № 409 від 11 січня 2013 року, копія якого   надана позивачем до позовної заяви, містить усі необхідні реквізити письмового договору про участь у ФФБ, і такий договір став підставою для прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію права власності на спірну  квартиру за ОСОБА_4 ,  то  сам лише факт невизнання укладення такого договору з боку ТОВ ФК «Укрреставрація» не може бути підставою вважати договір підробленим, та як наслідок - недійсним.
Будь-яких інших доказів на підтвердження доводів щодо  підробки договору про участь у ФФБ № 409 від 11 січня 2013 року позивачем не надано.
 
Відповідно до  ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» загальними  засадами державної реєстрації прав є:  гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження;  обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав;  публічність державної реєстрації прав;  внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.
Згідно з ч. 8 ст. 18 Закону, державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, зокрема, у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав (пункт 4 частини першої, абзац перший частини другої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».)
 
Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що договір № 409 від 11 січня 2013 року про участь у фонді фінансування будівництва став підставою для прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності на новозбудовану квартиру за ОСОБА_4 і  державна реєстрація права власності за ОСОБА_4 відбулась 06 жовтня 2017 року.
З огляду на викладене, не відповідають обставинам справи висновки суду першої інстанції про те, що вибуття квартири з власності позивача відбулось не з його волі, на підставі договору купівлі-продажу, який є недійсним.
 
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частини друга та третя статті 215 ЦК України).
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16-ц зроблено висновок, що «нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. З позицій юридичної техніки така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним».
 
Враховуючи, що позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири, укладеного 29 грудня 2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , позивачем ОСОБА_7 не заявлялись,  колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції  в мотивувальній частині рішення про недійсність зазначеного договору є безпідставними, а  правові підстави вважати зазначений договір купівлі-продажу нікчемним - відсутні.
Разом з тим, набуття ОСОБА_4 права власності на спірний об`єкт позивачем у встановленому законом порядку не оспорювалось, позивач просив скасувати запис про реєстрацію права власності та рішення державного реєстратора лише як наслідок витребування квартири з володіння ОСОБА_1 .
 
Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності  не встановлена судом.
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», на підставі даних  щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.
Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об`єкт інвестування. Для проведення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об`єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об`єкта інвестування.
Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об`єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, при цьому такі органи не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.
 
Відповідно до п. 77, 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року, державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку.
Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються:  документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).
У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.
 
Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.  Частиною 1 ст. 4 Закону  визначено, що державній реєстрації прав підлягає, зокрема, право власності.
Згідно з ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації.
Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
Разом з тим, аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 ЦК України, частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.
 
З довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, виданої ТОВ «ФК «Укрреставрація» 28.05.2014, вбачається, що ОСОБА_3 , який є довірителем ФФБ виду «А»,  має право на набуття у власність об`єкта інвестування 3-кімнатної квартири АДРЕСА_5 , загальною площею відповідно до технічного паспорту 119,2 кв.м. по АДРЕСА_6 згідно договору про участь у фонді фінансування будівництва виду «А» № 575 від 21.11.2013 та додаткової угоди № 1 від 14.01.2014, як такий, що здійснив загальне внесення коштів 100%, що становить 792 680 грн.
Таким чином, відповідно до положень ст. 331 ЦК України, ст. 3, 7, 9, 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та умов договору про участь у фонді фінансування будівництва виду «А», укладеного між ОСОБА_7 та ТОВ ФК «Укрреставрація»  21 листопада 2013 року, на підставі вказаного договору та виданої позивачу довідки від 28.05.2014 року «про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування» ОСОБА_3 набув майнових прав на об`єкт інвестування, тобто право  в майбутньому набути право власності на квартиру, а не безпосередньо право власності на спірну квартиру.
 
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Відповідно до ст. 317  ЦК України права володіння, користування та розпоряджання своїм  майном належать власникові.
Статтею 330 ЦК України визначено, що якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Відповідно до ст. 387 ЦК України власник  має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Частиною 1 ст. 388 ЦК України визначено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
 
            Відповідно до висновків Верховного Суду у постанові від  13 травня 2020 року у справі  № 201/17964/15-ц, майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.  Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. 
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постановах: від 14 листопада 2018 року у справі  № 183/1617/16, від 11 лютого 2020 року    у справі № 922/614/19, задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (подібний за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Отже, правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів  у державних реєстрах.
 
Таким чином, враховуючи,  що з травня 2014 року ОСОБА_3 не здійснив реєстрацію права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна - квартиру   АДРЕСА_4 , тоді як моментом виникнення права власності на вказаний об`єкт згідно з законом є момент державної реєстрації такого права,  а відтак права власності на спірну квартиру у позивача не виникло,  при цьому правомірність реєстрації 06 жовтня 2017 року права власності за відповідачем ОСОБА_4 позивачем не оспорювалась, колегія суддів вважає відсутніми правові підстави для витребування спірної квартири на користь позивача відповідно до положень ст. 388 ЦК України з володіння ОСОБА_1 , яка є добросовісним набувачем квартири за договором купівлі-продажу від 29 грудня 2017 року.
            На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що правові підстави для задоволення позовних вимог  ОСОБА_3 про визнання недійсним договору № 409 від 11.01.2013 року про участь у ФФБ, укладеного між ТОВ ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_4 , а також підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_3 про витребування з володіння ОСОБА_1 на користь позивача квартири АДРЕСА_4 - відсутні.
 
Відповідно до вимог ч.1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
            За викладених обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги відповідача ОСОБА_1 , а тому оскаржуване рішення  підлягає скасуванню з прийняттям постанови про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про визнання недійсним договору про участь в ФФБ, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування записів про право власності.
Згідно з частинами першою та другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
            Згідно з вимогами ст. 141 ЦПК України з позивача ОСОБА_3 на користь відповідача ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового забору за подання апеляційної скарги в розмірі 13 042 грн. 80 коп. 
 
Керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374-376, 381-383 ЦПК України, суд
 
постановив:
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , - задовольнити.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 16 лютого 2021 року -  скасувати та прийняти постанову:
У задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрреставрація», треті особи: Київська філія Комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гнідюк Олександр Борисович про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування записів про право власності - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 13 042 грн. 80 коп.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з  дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду  протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складено 28 жовтня 2021 року.

    Суддя  - доповідач:                                                                     Ящук Т.І. 
 
                        Судді:                                                                        Махлай Л.Д.
                                                                                                                                                                                                                                                                   Немировська О.В.