ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"17" листопада 2021 р.                                 Справа№ 910/3645/21
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Корсака В.А.
суддів:            Пономаренка  Є.Ю. 
          Євсікова О.О. 
 
  за участю секретаря судового засідання: Поливач В.Д.
за участю представника(-ів): згідно протоколу судового засідання від                     17.11.2021,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації
на рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2021, повний текст складено на підписано 09.08.2021 
у справі № 910/3645/21 (суддя Привалов А.І.)
за    позовом  Приватного акціонерного товариства "Вищий навчальний заклад
"Міжрегіональна академія управління персоналом"
до   Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача -   Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва"
про    визнання продовженим договору оренди, 

ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог.
Приватне акціонерне товариство "Вищий навчальний заклад "Міжрегіональна академія управління персоналом" (надалі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації (надалі - відповідач) про визнання продовженим Договору оренди №110 від 28.01.2000 на оренду нежитлового приміщення на тих же умовах до 28.01.2030.

Позов мотивовано тим, що Договір оренди №110 від 28.01.2000 був автоматично пролонгований на тих же умовах на той же строк (з 28.01.2020 до 28.01.2030), на підставі пункту 10.6. Договору, ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, що діяла станом на 28.01.2020), ст. 764 Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України, до введення в дію Закону № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна".

          Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.07.2021 у справі № 910/3645/21 позов задоволено повністю. Визнано укладеною додаткову угоду № 2/1 до Договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.2000 року (про поновлення договору) у редакції, викладеній в резолютивній частині рішення. 

Задовольняючи позов суд виходив з доведеності та обгрунтованості позовних вимог. 

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, Голосіївська районна в місті Києві державна адміністрація звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2021 у справі №910/3645/21 скасувати та прийняти нове рішення яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.  
В обґрунтування вимог апеляційної скарги            скаржник посилається            на те, що судом першої інстанції неповно досліджено обставини справи,    неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної                    скарги по суті.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.09.2021 апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Корсак В.А., судді:  Пономаренко    Є.Ю., Коротун О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.09.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації на рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2021 у справі №910/3645/21. Повідомлено учасників справи про призначення апеляційної скарги до розгляду на 25.10.2021 о 15:20 год. Роз`яснено учасникам справи право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі до 20.10.2021. Встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв,клопотань, пояснень, заперечень в письмовій формі до 20.10.2021. Доведено до відома учасників справи, що явка їх представників в судове засідання є необов`язковою.

В ході розгляду справи склад колегії суддів змінювався та розгляд справи відкладався. 

На підставі службової записки головуючого судді та розпорядження Північного апеляційного господарського суду від 25.10.2021, у зв`язку з перебуванням судді Коротун О.М., яка входить до складу колегії суддів, у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/3645/21.

          Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, протоколів передачі апеляційної скарги раніше визначеному складу суду та повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.10.2021, апеляційні скарги передано на розгляд колегії суддів у складі: Корсак В.А. - головуючий суддя, судді - Пономаренко Є.Ю., Євсіков О.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.10.2021 апеляційну скаргу Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації на рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2021 у справі №910/3645/21 прийнято до провадження у визначеному складі колегії суддів: Корсак В.А. - головуючий суддя, судді - Пономаренко Є.Ю., Євсіков О.О. Розгляд справи постановлено здійснити в раніше призначеному судовому засіданні 25.10.2021 о 15:20 год. 
          Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.10.2021 повідомлено учасників справи про відкладення розгляду апеляційної скарги у справі №910/3645/21 на 17.11.2021 о 12 год. 40 хв.    Доведено до відома учасників апеляційного провадження, що нез`явлення їх представників в судове засідання не є перешкодою розгляду апеляційної скарги по суті.  
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.
          Приватне акціонерне товариство "Вищий навчальний заклад "Міжрегіональна академія управління персоналом" у відзиві на апеляційну скаргу просив апеляційну скаргу відхилити, та оскаржене судове рішення залишити без змін, як правильне та обґрунтоване.

Явка представників сторін.
В судове засідання від 17.11.2021 з`явилися представники позивача.
Відповідач та третя особа до судового засідання не з`явилися. Про час та місце судового засідання належним чином повідомлений у відповідності до ст.  120, 242 ГПК України, про що свідчать наявні в матеріалах справи докази, зокрема залучені поштові повідомлення.

Суд констатує, що до визначеної дати проведення судового засідання - 17.11.2021 - від учасників справи не надійшло заяв, клопотань пов`язаних з рухом апеляційної скарги, в т.ч. про перерву чи відкладення розгляду справи, що унеможливило б розгляд справи у цьому судовому засіданні.

Беручи до уваги те, що суд апеляційної інстанції не визнавав участь учасників справи обов`язковою, учасники належним чином повідомлені про дату та час судового засідання, а також з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи, необхідності забезпечення захисту здоров`я учасників судового процесу і співробітників суду та з урахуванням рекомендацій уповноважених суб`єктів щодо запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, з огляду на наявність достатніх у матеріалах справи доказів для вирішення даної справи, колегія суддів дійшла до висновку про можливість здійснення апеляційного перегляду оскарженого рішення за наявними матеріалами справи.

Межі та строк розгляду справи судом апеляційної інстанції.
Згідно із ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Статтею 129 Конституції України   та ч. 1 ст. 74 ГПК України    визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення присутнього представника позивача, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшов висновку апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржене рішення у даній справі залишити без змін, виходячи з такого.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.
28.01.2000 між Фондом державного майна України (орендодавець) та Міжрегіональною Академією персоналом (орендар) було укладено Договір № 110 на оренду нежитлового приміщення, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення в будинку гуртожитку для розміщення в них підрозділів Академії, з метою проведення освітньої діяльності, для підготовки студентів, загальною площею 3890,20 кв. м, яке знаходиться на балансі ВАТ "Київський завод художнього скла" за адресою: м. Київ, вул. Фрометівська, 2 (далі - Договір № 110).

Відповідно до п. 2.1. Договору № 110 вступ орендаря у користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору. Акт прийому-передачі вказаного майна підписується між балансоутримувачем майна та орендарем і подається на погодження з орендодавцем.

Пунктом 10.1. Договору № 110 сторони домовились, що цей договір діє з моменту його підписання і до 28.01.2010 строком на 10 років. 

Згідно з п. 10.3. Договору № 110 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом 20 днів. Одностороння відмова від виконання договору та внесених змін не допускаються.

Відповідно до п. 10.6. Договору № 110 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно п. 10.2. Договору № 110 умови договору зберігають силу протягом всього строку дії договору та у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.09.2011 у справі                №36/229, яке набрало законної сили, було визнано Договір № 110 продовженим на строк до 28.01.2020.

Вищевказаним рішенням суду у справі №36/229 встановлено:
- 12.02.2000 балансоутримувач передав, а орендар прийняв приміщення, що є предметом Договору № 110;
- 17.10.2003 розпорядженням Київської міської державної адміністрації №1928 "Про прийняття-передачу відомчого житлового фонду, зовнішніх інженерних мереж, об`єкта комунального призначення, обладнання об`єктів енергопостачання та об`єкта соціальної інфраструктури Відкритого акціонерного товариства "Київський завод художнього скла" приміщення в будинку гуртожитку, загальною площею 3 890,20 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Фрометівська, 2, прийнято до комунальної власності територіальної громади Голосіївського району у місті Києві.

Надалі, рішенням Київської міської ради від 09.09.2010 №7/4819 "Про питання організації управління районами в м. Києві" було вирішено припинити з 31.10.2010 шляхом ліквідації районні в м. Києві ради та їх виконавчі органи.

Відповідно до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 30.09.2010 № 787 "Про організаційно правові заходи, пов`язані з виконанням рішення Київської міської ради від 09.09.2010 № 7/4819 "Про питання організації управління районами в м. Києві" утворено з 31.10.2010 у районах м. Києва районні в місті Києві державні адміністрації.

На підставі рішення Київської міської ради від 28.10.2010 № 183/4995 "Про окремі питання організації управління районами в місті Києві" та розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 10.12.2010 № 1112 "Про питання організації у управління районами в місті Києві" майно комунальної власності міста Києва (що знаходиться в Голосіївському районі) передано до сфери управління Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації.

Згідно рішення Київської міської ради від 22.09.2011 № 34/6250 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва" районні в місті Києві державні адміністрації уповноважено виступати орендодавцями майна територіальної громади міста Києва щодо майна, яке передане їм в управління.

Таким чином, орендодавцем майна, що є предметом Договору № 110, на даний час виступає Голосіївська районна в м. Києві державна адміністрація (відповідач).

Балансоутримувачем майна, переданого до сфери управління Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації, при укладенні договору було Комунальне підприємство Голосіївського району м. Києва "Розрахунковий центр "Голосіїво".

Рішенням Київської міської ради від 09.10.2014 №0270/270 "Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва", Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Голосіївського району" перейменовано в Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва" та віднесено до сфери управління Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації.

Вказаним рішенням також вирішено реорганізувати Комунальне підприємство Голосіївського району в м. Києві "Розрахунковий центр "Голосіїво" (балансоутримувач) шляхом приєднання його до Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва".

Таким чином, на сьогоднішній день балансоутримувачем майна територіальної громади міста Києва щодо майна, яке передане в управління Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації, є Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва" (третя особа).

Відповідно до п. 9.5. Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280 (із змінами та доповненнями та чинного до 23.07.2020), балансоутримувачі є отримувачами орендної плати.

Позивач зазначив, що продовжує користуватися орендованим приміщенням. Протягом одного місяця після закінчення строку дії Договору №110 (з 28.01.2020) жодних листів, повідомлень про припинення договору від орендодавця на адресу Академії не надходило. Крім того, від орендодавця не надходило жодних претензій до позивача (орендаря) щодо виконання своїх зобов`язань за договором.

Орендар продовжує сплачувати орендну плату, відповідно до п. п. 3.1, 3.2 Договору №110, що підтверджується відповідними платіжними дорученнями, що наявні в матеріалах справи.

З огляду на викладене, позивач вважає, що Договір №110 був автоматично пролонгований на тих же умовах на той же строк (з 28.01.2020 до 28.01.2030), на підставі пункту 10.6. Договору № 110, ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, що діяла станом на 28.01.2020), ст. 764 Цивільного кодексу України та ч. 4  ст. 284 Господарського кодексу України.

Договір № 110 був автоматично пролонгований до введення в дію нової редакції Закону № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна" (01.02.2020). 

Відповідно до абзацу 4 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень вказаного Закону, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

У зв`язку зі зміною орендодавця та поновленням договору оренди на строк з 28.01.2020 до 28.01.2030, позивач звернувся до відповідача з листом №609 від 12.02.2021, в якому просив направити свого уповноваженого представника 24.02.2021 о 14-00 до офісу (кв.) №10, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 23/16, до нотаріуса Київського міського нотаріального округу Азарової Наталі Ігорівни для підписання та нотаріального посвідчення додаткової угоди №2/1 від 12.02.2021 про продовження дії Договору оренди нежитлового приміщення №110 від 28.01.2000.

Позивач вказав, що відповідач викладене у листі №609 від 12.02.2021 прохання не виконав.

26.02.2021 позивач отримав лист від відповідача №100-2712 від 22.02.2021, яким останній повідомив, що не вбачає підстав для підписання додаткової угоди про продовження дії договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.2000, посилаючись на положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який набув чинності з 01.02.2020, тобто після автоматичної пролонгації Договору № 110.

Викладене стало підставою для звернення до суду з даним позовом. 
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Згідно зі статтею 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який діяв у редакції станом 28.01.2020, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

На момент укладення договору від 28.01.2000 правовідносини використання державного та комунального майна регулювались Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992              № 2269-ХІІ.

Станом на момент пред`явлення даного позову (у березні 2021 року), Закон України № 2269-ХІІ від 10.04.1992 втратив чинність у зв`язку із введенням в дію з 01.02.2020 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Оскільки правовідносини у цій справі, пов`язані із продовженням дії договору оренди нежитлового приміщення, виникли до введення в дію Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ, до вирішення питання про виникнення у позивача права на продовження використання майна, яке виступало предметом договору оренди від 28.01.2000, слід застосовувати положення Закону України № 2269-ХІІ від 10.04.1992 (далі по тексту - Закон України "Про оренду державного та комунального майна").

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" цей Закон регулює: організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ч. і ст. 2 вказаного Закону).

Згідно ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об`єктами оренди за цим Законом є, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

У відповідності до ч. 1 ст. 287 ГК України орендодавцями щодо державного та комунального майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; 2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності; 3) державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом; 4) державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства.

За приписами ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є, зокрема, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно з ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором                        (ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також визначені у ст. 764 ЦК України, якою встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Положення ст. 764 ЦК України передбачають таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17 та від 03.04.2019 у справі  № 911/928/18.

Згідно ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ст. 15 ЦК України).

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" зазначено, що ст. 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 19.05.2020 № 910/719/19, відсутність такого заперечення як в силу статті 764 ЦК України, так і за приписами частини другої статті 17 Закону № 2269-Х1І, може мати прояв у "мовчазній згоді" і в такому випадку орендар саме в силу закону (а не за власною ініціативою в порядку частини третьої статті 17 Закону № 2269-ХІІ) може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. 

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 ЦК України та частині другій статті 17 Закону № 2269-ХІІ, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Ураховуючи викладені положення законодавства та правові висновки, а також те, що: 1) пунктом 11.2. договору оренди сторони погодили, що всі зміни та доповнення до цього договору вважаються дійсними лише в тому випадку, якщо вони здійснені в письмовій формі та підписані обома особами; 2) пунктом 10.6. договору оренди сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором 3) відповідач у місячний термін після закінчення строку дії договору не надано позивачу заперечень щодо продовження дії цього договору, колегія суддів вважає обгрунтованим висновок суду першої інстанції, що в даному випадку наявні підстави для визнання спірного договору поновленим на тих самих умовах та на той самий строк, тобто до 28.01.2030. 

Твердження відповідача про те, що в додатковій угоді обов`язково слід зазеначити третю особу, як балансоутримувача комунального мйана, не слугують підставою для скасування рішення у цій справі, оскільки сторонами договору оренди є орендодавець та орендар. Орендодавцем комунального майна, що є предметом договору №110 є Голосіївська районна в м. Києві державна адміністрація (відповідач). В той же час, балансоутримувачі є утримувачами орендної плати. Відповідно до положення від 21.04.2015 №415/1280 позивач сплачує орендну плату на рахунок балансоутримувача - Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського районну м. Києва», яке залучене до участі у даній справі як третя особа. 

Щодо обраного позивачем способу захисту. 

Суд зауважує, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Наслідком вирішення господарського спору повинно бути відновлення порушеного (невизнаного, оспорюваного) права чи охоронюваного законом інтересу у спосіб, передбачений чинним законодавством.

Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Для визначення предмета позову як способу захисту права чи інтересу важливим є перелік способів захисту цивільного права та інтересу, наведений у статті 16 Цивільного кодексу України, за змістом якої способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права, припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення тощо. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках. При цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Отже, зазначені норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто, таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17.

Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Продовження договору оренди в судовому порядку в передбачений договором спосіб вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин, а й необхідності укладення додаткової угоди як підстави продовження орендних прав і обов`язків, що було передбачено погодженим сторонами пунктом 11.2. договору.

Отже, суд зауважує, що у такому випадку належним способом захисту порушеного права є позов про визнання продовженим договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах шляхом оформлення (укладення) відповідного додаткового договору, оскільки сама по собі вимога про визнання продовженим договору оренди не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу вказівки умов договору оренди на обов`язковість оформлення поновлення договору саме шляхом укладення додаткового договору.

Таким чином, суд встановив наявність усіх підстав для визнання договору продовженим на тих самих умовах та на той самий строк, що тягне за собою визнання додаткового договору укладеним на умовах, запропонованих позивачем.

          У доводах апеляційної скарги відповідач висловлює свою незгоду із розміром орендної плати, яка підлягає сплаті на підставі договору оренди, а також порядок їх нарахування. У контексті цього спору ці доводи відповідача  суд вваажє неспроможними та погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що врегулювання розбіжностей сторін щодо розміру орендної плати підлягає вирішенню в окремому порядку та не пов`язано з підставами поновлення договору оренди в силу закону. Відповідач не позбавлений права звернутися до позивача із пропозицією щодо проведення перерахунку розміру орендної плати. 

Отже, позов Приватного акціонерного товариства "Вищий навчальний заклад "Міжрегіональна академія управління персоналом" підлягає задоволенню.

          Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
          Всім встановленим обставинам, які мають значення для правильного вирішення спору надана належна правова оцінка.
          Саме лише прагнення скаржника ще раз розглянути та оцінити ті самі обставини справи і докази в ній не є достатньою підставою для скасування оскаржуваного судового рішення.
Поряд з цим, суд апеляційної інстанції    зазначає, що за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України", no. 4241/03 від 28.10.2010 Суд повторює, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Проаналізувавши текст оскаржуваного рішення, колегія суддів дійшла висновку про вмотивованість судового рішення, враховуючи, що доводи та аргументи сторін були почуті, судом зазначено з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтується його рішення, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Хаджинастасиу проти Греції", "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації").
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Нормою ст. 276 Господарського процесуального кодексу України   передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене в сукупності, доводи апеляційного оскарження є необґрунтованими, підстав для зміни чи скасування оскарженого рішення у даній справі колегія суддів не вбачає.
Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Судові витрати.
Розподіл судових витрат здійснюється у відповідності до  ст. 129 ГПК України  та, у зв`язку із відмовою у задоволенні апеляційної скарги, покладаються на    скаржника.
         Керуючись Главою 1 Розділу IV Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

                                       ПОСТАНОВИВ:
1.  Апеляційну скаргу залишити без задоволення. 
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 29.07.2021 у справі               № 910/3645/21 залишити без змін. 
3. Матеріали справи повернути до господарського суду першої інстанції. 

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути  оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.
          
          Повний текст судового рішення складено та підписано - 30.11.2021. 

Головуючий суддя                                                            В.А. Корсак 

Судді                                                                                Є.Ю. Пономаренко

                                                                                О.О. Євсіков