Постанова 
Іменем України
 
10 листопада 2021 року
м. Київ
 
справа № 520/14775/15-ц
провадження № 61-6101св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Стрільчука В. А., 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд», 
третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Білдінг групп»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» на постанову Одеського апеляційного суду від 20 лютого 2020 року у складі колегії суддів: Гірняк Л. А., Сегеди С. М., Цюри Т. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» (далі - ТОВ «БК Одесжитлобуд») про визнання недійсним одностороннього правочину про розірвання договору, зміну умов договору.
Позовну заяву мотивувала тим, що сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19.
Відповідно до пункту 2.1 договору терміни закінчення будівництва визначено ІV квартал 2008 року, однак станом на серпень 2015 року об`єкт інвестування не добудований, не придатний для введення в експлуатацію. 
Позивач зазначала, що згідно з пунктом 4.2 договору, вона припинила внесення грошових внесків.
Відповідач направив на адресу позивача повідомлення від 01 серпня 2014 року № 110108 про розірвання договору на підставі пункту 2.5 договору, а саме в зв`язку з невнесенням коштів на будівництво в сумі 3 120,50 дол. США.
Позивач, уточнивши позов, просила суд визнати недійсним односторонній правочин, вчинений згідно з повідомленням ТОВ «БК Одесжитлобуд» від 01 серпня 2014 року вих. № 110108 про одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «БК Одесжитлобуд»; визнати недійсним пункт 3.4 договору купівлі-продажу майнових прав від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19; змінити пункт 2.7 договору купівлі-продажу майнових прав від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19 та викласти його в наступній редакції: «При поэтапной оплате стоимости имущественных прав на квартиру, последний взнос должен быть внесен на счет продавца в течении 20 календарных дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, с условием предоставления для ознакомления покупателю сертификата готовности объекта».
Ухвалою від 19 квітня 2016 року Іллічівський міський суд Одеської області до участі у справі залучив Товариство з обмеженою відповідальністю «Білдінг групп» (далі - ТОВ «Білдінг групп») як третю особу.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням від 28 квітня 2017 року Іллічівський міський суд Одеської області  у позові відмовив.
Рішення суд першої інстанції мотивував наявністю у позивача заборгованості за договором купівлі-продажу майнових прав в розмірі 3 120,50 дол. США. Договором не передбачений строк, протягом якого продавець зобов`язаний здійснити процедуру вводу в експлуатацію житлового будинку та таке право виникає після повного виконання будівельно-монтажних робіт з будівництва житлового будинку. При цьому право призупинити внесення коштів згідно з пунктом 4.2 могло настати лише у разі невиконання будівельно-монтажних робіт.
Відмовляючи в інших вимогах, суд першої інстанції виходив з пропуску строку позовної давності, про яку заявлено стороною у спорі.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції 
Постановою від 20 лютого 2020 року Одеський апеляційний суд апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.
Рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 28 квітня 2017 року скасував в частині відмови в задоволені позовних вимог про визнання недійсним одностороннього правочину та в цій частині прийняв постанову.
Визнав недійсним односторонній правочин, вчинений згідно з повідомленням ТОВ «БК Одесжитлобуд» від 01 серпня 2014 року вх. № 110108 про одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 07 грудня 2006 року за № 25/Ил-19/В-19, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «БК Одесжитлобуд».
У решті рішення залишив без змін.
Постанову суд апеляційної інстанції мотивував тим, що лише в липні 2017 року об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а на час розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, а саме 01 серпня 2014 року продавець не виконав своїх зобов`язань, передбачених договором щодо введення його в експлуатацію, що є істотною умовою для набуття позивачем права власності на квартиру, а тому у ОСОБА_1 виникло право відповідно до пункту 4.2 договору на зупинення внесення грошових коштів до здачі його в експлуатацію відповідачем.
Наявність істотного порушення договору відповідачем та наявність шкоди, завданої цим порушення, яка полягає у реальних збитках, понесених позивачем при сплаті 179 457,10 грн за договором, дає підстави для висновку, що односторонній правочин, вчинений ТОВ «БК Одесжитлобуд» від 01 серпня 2014 року є недійсним, оскільки суперечить частині другій статті 692 ЦК України та самим умовам договору.
Посилання суду першої інстанції на рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 17 листопада 2014 року, як преюдицію до спірних правовідносин, є помилковим оскільки в цій справі спірні правовідносини є іншими, ніж установлені під час розгляду справи ОСОБА_1 до ТОВ «БК Одесжитлобуд», третя особа - ТОВ «Білдінг Групп» про визнання майнових прав на квартиру та заборону вчинення дій. Справу належить вирішувати на підставі тих обставин, які встановлені безпосередньо судом, який розглядає справу в межах предмету спору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі, поданій у березні 2020 року до Верховного Суду, ТОВ «БК Одесжитлобуд», посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою від 20 липня 2020 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження, витребував справу з суду першої інстанції, надіслав учасникам справи копії касаційної скарги та доданих до неї документів, роз`яснив їм право подати відзив на касаційну скаргу. 
Підставою для відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
У серпні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою від 02 листопада 2021 року Верховний Суд справу призначив до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів за наявними у справі матеріалами без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Підставою касаційного оскарження ТОВ «БК Одесжитлобуд» зазначає неврахування судом апеляційної інстанції висновку щодо застосування статей 77-82 ЦПК України у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 18 грудня 2019 року у справі № 761/29966/16-ц, від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 922/643/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 902/201/19, від 15 жовтня 2019 року у справі № 908/1090/18, від 10 грудня 2019 року у справі № 910/6356/19.
Касаційну скаргу ТОВ «БК Одесжитлобуд» мотивувало тим, що суд апеляційної інстанції не взяв до уваги рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 17 листопада 2014 року у справі № 501/4241/14-ц, яке має преюдиційне значення та яким встановлено, що право ОСОБА_1 , передбачене пунктом 4.2 договору, могло настати у разі виконання відповідачем будівельно-монтажних робіт у повному обсязі, але порушенні відповідачем умов щодо вводу в експлуатацію житлового будинку. Отже, посилання ОСОБА_1 на пункт 4.2 договору, як підставу призупинення внесення грошових коштів, є необґрунтованим.
Відзив на касаційну скаргу не надходив.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суд установив, що 07 грудня 2006 року між ТОВ «БК Одесжитлобуд» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 25/Ил-19/В-19 на квартиру в 19-ти поверховому житловому будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 8-10).
Відповідно до пункту 2.1 договору, продавець (відповідач) зобов`язався виконати будівельно-монтажні роботи з будівництва житлового будинку до ІV кварталу 2008 року.
Пунктом 2.2 договору передбачено, що продавець (відповідач) зобов`язувався після введення житлового будинку в експлуатацію при умові, що покупець у повній мірі сплатив вартість майнових прав на квартиру, протягом 60 календарних днів передати за актом приймання-передачі у власність покупцю квартиру АДРЕСА_2 , площею 49,68 кв. м.
У пункті 2.5 договору визначено, що покупець (позивач) зобов`язалась здійснити оплату вартості майнових прав на квартиру згідно з додатком № 1, яка є невід`ємною частиною договору, де вказується загальна вартість майнових прав на квартиру та графік здійснення оплати вартості майнових прав.
При почерговій оплаті вартості майнових прав на квартиру останній платіж повинен бути зроблений не пізніше 30 листопада 2008 року (пункт 2.7 договору).
У випадку невнесення покупцем повної суми вартості майнових прав на квартиру за договором у термін, передбачений пунктом 2.7 договору, продавець має право розірвати договір в односторонньому порядку, реалізувавши майнові права на квартиру на власний розсуд, а кошти, внесені покупцем, повернути після реалізації майнових прав на квартиру (пункт 3.4 договору).
Пунктом 4.2 договору передбачено, що у випадку невиконання зобов`язань продавця з введення в експлуатацію житлового будинку, покупець має право зупинити внесення грошових коштів.
16 жовтня 2006 року між ТОВ «БК Одесжитлобуд» та ТОВ «Білдінг групп» укладений договір підряду щодо виконання будівельно-монтажних робіт вищезазначеного будинку (а. с. 86-91, 171-176 т. 1).
08 червня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Білдінг Групп» укладена додаткова угода до договору від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19, за якою позивач зобов`язалась сплатити заборгованість за внесення інвестицій на будівництво житлового будинку, а ТОВ «Білдінг Групп», за умови сплати заборгованості, зобов`язалось завершити будівельно-монтажні роботи до 30 березня 2011 року.
Станом на 01 серпня 2014 року заборгованість позивача за договором від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19 складає 3 120,50 дол. США. При цьому сторони визнали оплату позивачкою 179 457,10 грн в рахунок виконання договору.
01 серпня 2014 року відповідач направив позивачу повідомлення про дострокове розірвання договору, посилаючись на наявність заборгованості та пункти 2.5, 2.7, 3.4, 5.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Згідно з абзацом 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Межі розгляду справи судом 
Підставою для відкриття касаційного провадження є пункт 1 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме: неврахування судом апеляційної інстанції висновку щодо застосування статей 77-82 ЦПК України у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 18 грудня 2019 року у справі № 761/29966/16-ц, від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 922/643/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 902/201/19, від 15 жовтня 2019 року у справі № 908/1090/18, від 10 грудня 2019 року у справі № 910/6356/19.
Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частин першої та другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Щодо неврахування судом апеляційної інстанції висновків про застосування статей 77-82 ЦПК України у подібних правовідносинах
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позов в частині вимог про визнання недійсним одностороннього правочину, суд апеляційної інстанції виходив з того, що продавець не виконав своїх зобов`язань, передбачених договором щодо введення будинку в експлуатацію, що є істотною умовою для набуття позивачем права власності на квартиру, а тому у ОСОБА_1 , відповідно до пункту 4.2 договору, виникло право на зупинення внесення грошових коштів до здачі його в експлуатацію відповідачем. Наявність істотного порушення договору відповідачем та наявність шкоди, завданої цим порушенням, яка полягає у реальних збитках, понесених позивачем при сплаті 179 457,10 грн за договором, дає підстави для висновку, що односторонній правочин, вчинений ТОВ «БК Одесжитлобуд» від 01 серпня 2014 року є недійсним, оскільки суперечить частині другій статті 692 ЦК України та умовам договору.
При цьому, суд апеляційної інстанції посилався на те, що рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 17 листопада 2014 року, не має преюдиційного значення для цієї справи, оскільки в цій справі спірні правовідносини є іншими, ніж установлені під час розгляду справи ОСОБА_1 до ТОВ «БК Одесжитлобуд», третя особа - ТОВ «Білдінг Групп», про визнання майнових прав на квартиру та заборону вчинення дій. Справу належить вирішувати на підставі тих обставин, які встановлені безпосередньо судом, який розглядає справу в межах предмета спору.
Так, у постанові Верховного Суду від 15 жовтня 2019 року у справі № 908/1090/18, на яку вказував заявник, залишаючи без змін постанову апеляційного господарського суду, Верховний Суд зазначив про те, що згідно з частиною 4 статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Дійсно, преюдиційність - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиційно встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки вони вже встановлені у рішенні суду і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив у законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.
Правило про преюдицію спрямоване не лише на заборону перегляду фактів, які встановлені в судовому акті, що вступив у законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиційного установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії. 
Аналогічних висновків щодо застосування частини 4 статті 75 ГПК України дійшов Верховний Суд у постановах від 26 листопада 2019 року у справі № 922/643/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 902/201/19, від 10 грудня 2019 року у справі № 910/6356/19, зазначених заявником.
Верховний Суд у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 761/29966/16-ц, про яку зазначав заявник, скасовуючи судові рішення судів попередніх інстанцій з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції, виходив з того, що положеннями статей 77-80 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. 
Згідно з частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Так у справі № 761/29966/16-ц суди взяли до уваги судове рішення, ухвалене в іншій справі та вважали його таким, що має преюдиційне значення для справи, яка є предметом перегляду. Разом із тим суди не врахували, що преюдиція - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиційно встановлені факти не підлягають доказуванню. Звільнення від доказування з підстав установлення преюдиційних обставин в іншому судовому рішенні, варто розуміти так, що учасники судового процесу не зобов`язані повторно доказувати ті обставини, які були встановлені чинним судовим рішенням в іншій адміністративній, цивільній або господарській справі, якщо в цій справі брали участь особи, щодо яких відповідні обставини встановлені.
У постанові Верховного Суду від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17, на яку вказував заявник, Верховний Суд залишаючи без змін судові рішення попередніх інстанцій зазначив, що згідно з частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини якщо інше не встановлено законом.
Преюдиційні факти - це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили. Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і означається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у розгляді справи, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини. Преюдиційні обставини є обов`язковими для суду, який розглядає справу навіть у тому випадку, коли він вважає, що вони встановлені неправильно. Таким чином, законодавець намагається забезпечити єдність судової практики та запобігти появі протилежних за змістом судових рішень.
Суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, у справі № 520/11429/17, правомірно врахував преюдиційний характер судового рішення, ухваленого у іншій справі, оскільки обставини, встановлені ним не доказуються при розгляді даної справи, у якій беруть участь ті самі особи, щодо яких встановлені ці обставини, та дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позовних вимог, скасування запису у Реєстрі прав власності на нерухоме майно та виселення відповідача, правильно виходячи з встановлених порушень прав спадкоємців на спірне майно та наявності підстав щодо усунення перешкод у правомірній реалізації позивачами своїх прав на це майно.
Суд апеляційної інстанції у справі, що переглядається, на порушення статті 82 ЦПК України не взяв до уваги рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 17 листопада 2014 року у справі № 501/4241/14-ц, у якій брали участь ті самі особи (позов ОСОБА_1 до ТОВ «БК Одесжитлобуд», за участю третьої особи - ТОВ «Білдінг Групп»), з тим самим предметом спору (договір купівлі-продажу майнових прав від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19) та не врахував преюдиційний характер цього судового рішення.
Так, зазначеним судовим рішенням, яке набрало чинності та не скасоване, встановлено, що відповідно до пункту 2.1 договору, продавець зобов`язаний виконати будівельно-монтажні роботи з будівництва житлового будинку до IV кварталу 2008 року. Договором не передбачено строк, протягом якого продавець (відповідач) зобов`язаний здійснити процедуру вводу житлового будинку в експлуатацію.
Отже, тільки після повного виконання будівельно-монтажних робіт з будівництва житлового будинку у відповідача виникає і право, і обов`язок щодо введення в експлуатацію житлового будинку.
Таким чином, право ОСОБА_1 на притримання оплати, передбачене пунктом 4.2 договору, могло настати у разі виконання відповідачем будівельно-монтажних робіт у повному обсязі, але порушенні відповідачем умов договору щодо вводу в експлуатацію житлового будинку.
Отже, посилання ОСОБА_1 на пункт 4.2 договору, як підставу призупинення внесення грошових коштів, є необґрунтованим.
Крім того, судовим рішення у справі № 501/4241/14-ц встановлено, що згідно з розділом 3 договору моментом переходу права власності на майнові права є момент підписання акта прийому-передачі цих прав.
Відповідно до пункту 3.2 договору, підставою для складання акта прийому-передачі слугує акт звірки між продавцем та покупцем, який складається після останнього внеску і є невід`ємною частиною договору. Наслідки, передбачені договором, наступають тільки після повного виконання його сторонами.
Таким чином, ОСОБА_1 не виконала своїх обов`язків, передбачених договором.
Тобто суд апеляційної інстанції порушив правило про преюдицію, яке спрямоване на заборону перегляду фактів, які встановлені у судовому акті, що вступив у законну силу та дійшов помилкового висновку про те, що у ОСОБА_1 , відповідно до пункту 4.2 договору, виникло право на зупинення внесення грошових коштів до здачі його в експлуатацію відповідачем.
Таким чином, суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 761/29966/16-ц, від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 922/643/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 902/201/19, від 15 жовтня 2019 року у справі № 908/1090/18, від 10 грудня 2019 року у справі № 910/6356/19 щодо застосування преюдиційності.
Щодо визнання недійсним одностороннього правочину
Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України).
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої  статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визначає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Враховуючи встановлені судом апеляційної інстанції обставини щодо внесення позивачем на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав 179 457,10 грн та наявності заборгованості у розмірі 3 120,50 дол. США (загальна сума зобов`язань за договором становить 35 769,60 дол. США), порушення відповідачем строків введення будинку в експлуатацію (умовами договору передбачено закінчення будівельно-монтажних робіт до IV кварталу 2008 року, останній платіж з оплати вартості майнових прав не пізніше 30 листопада 2008 року, будинок введено в експлуатацію лише у липні 2017 року), а також враховуючи наявність між сторонами спорів щодо суми заборгованості з урахуванням коливання курсу долара до гривні, колегія суддів дійшла висновку про те, що наведені обставини не свідчать про істотне порушення ОСОБА_1 умов договору, а тому висновок суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для одностороннього розірвання договору та визнання недійсним такого одностороннього правочину, вчиненого ТОВ «БК Одесжитлобуд» 01 серпня 2014 року, є правильним.
Крім того, слід звернути увагу на те, що ТОВ «БК Одесжитлобуд» не позбавлений права вирішення питання про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу майнових прав від 07 грудня 2006 року № 25/Ил-19/В-19 у судовому порядку.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частин першої, четвертої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов правильного по суті висновку щодо задоволення позову про визнання недійним одностороннього правочину, однак з помилкових мотивів, судове рішення підлягає зміні з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Згідно з частиною першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
У решті постанову суду апеляційної інстанції необхідно залишити без змін.
Керуючись статтями 402, 409, 410, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» задовольнити частково.
Постанову Одеського апеляційного суду від 20 лютого 2020 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
У решті постанову Одеського апеляційного суду від 20 лютого 2020 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
  Головуючий  	  І. М. Фаловська 	
  Судді:	  В. М. Ігнатенко     С. О. Карпенко     С. Ю. Мартєв      В. А. Стрільчук