Справа № 462/5098/20                                 Головуючий у 1 інстанції: Кирилюк А.І. 
Провадження № 22-ц/811/1276/21                                Доповідач в 2-й інстанції: Цяцяк Р. П. 
Категорія справи:30

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

       04 жовтня 2021 року Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

               головуючого – судді Цяцяка Р.П., 
               суддів Ванівського О.М. та Шеремети Н.О.,
за участю: секретаря Симця В.І.;
адвокатів Давидова О.А. та Ільницького О.В.
-представників позивачки ОСОБА_1 ;
адвоката Коломійця Є.В. – представника відповідача Лещуха Я.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Львові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , представника ОСОБА_1 , на рішення Залізничного районного суду міста Львова від 24 лютого 2021 року,

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2020 року ОСОБА_3 в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «Капітал Проперті», ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського Валентина Сергійовича, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «САТС» та Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «МАРКЕТ - МАТС», про захист права власності шляхом визнання недійсним договору купівлі продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності, витребування нерухомого майна, у якому просив:
-визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 05 серпня 2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Проперті» та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським Валентином Сергійовичем, зареєстрований в реєстрі за № 1936; 
-визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського Валентина Сергійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.08.2020 року, індексний номер 53468369;
-скасувати запис про право власності № 37632059 від 05.08.2020 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, внесений на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського Валентина Сергійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.08.2020 року, індексний номер 53468369;
-визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського Валентина Сергійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.08.2020 року, індексний номер 53468655;
-скасувати запис про право власності № 37632308 від 05.08.2020 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, внесений на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського Валентина Сергійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.08.2020 року, індексний номер 53468655; витребувати з володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 нерухоме майно: нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складаються з: будівлі під літ. А-З /адмінкорпус/ площею 735,4 кв.м, будівлі під літ. Б-2 /виробничий/ площею 1651,1 кв.м, будівлі під літ. В-1 /гараж/ площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1 /гараж/ площею 302,7 кв.м, будівлі під літ. Д-1 /гараж/ площею 213,2 кв.м, будівлі під літ. Ж- 1 /гараж/ площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1 /прохідна/ площею 13,1 кв.м. та земельну ділянку площею 0,8913 га за цією ж адресою, кадастровий номер 4610136300:05:017:0058.
Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що 07 червня 2018 року між Публічним акціонерним товариством «Банк Січ» (в подальшому – «Банк») та ТОВ «САТС» було укладено Кредитний договір № 133/18, за умовами якого, Банк зобов`язується надати позичальнику кредит шляхом відкриття відновлювальної кредитної лінії у сумі, яка не може перевищувати 3 000 000 грн., з датою остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту - 06 червня 2019 року (в подальшому – «Кредитний договір»). 
Договором № 137/19 від 06 червня 2019 року про внесення змін до Кредитного договору було змінено дату остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту на 31 січня 2020 року. 
В забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між Банком та ТОВ «МАРКЕТ-МАТС» було укладено Договір поруки № 134/18, за умовами якого Поручитель поручається перед Банком відповідати за належне виконання позичальником умов кредитного договору («Договір поруки»). 
Окрім цього, в забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором 07 червня 2018 року між Банком та позивачкою ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Давидовою Н.І., зареєстрований в реєстрі за № 451 («Договір іпотеки»). У відповідності до п.1.2 Договору іпотеки предметом іпотеки є: нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв. м, що знаходяться на АДРЕСА_1 та складаються з будівлі під літ. А-З /адмінкорпус/ площею 735,4 кв.м, будівлі під літ. Б-2 /виробничий/ площею 1651,1 кв.м, будівлі під літ. В-1 /гараж/ площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1 /гараж/ площею 302,7 кв.м, будівлі під літ. Д-1 /гараж/ площею 213,2 кв.м, будівлі під літ. Ж- 1 /гараж/ площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1 /прохідна/ площею 13,1 кв.м. та земельної ділянки площею 0,8913 га за цією ж адресою, кадастровий номер 4610136300:05:017:0058.
Стверджувалося, що 08.09.2020 року озброєна організована група осіб здійснила захоплення вищевказаного нерухомого майна, в якому здійснювалася господарська діяльність ТОВ «САТС» та ТОВ «МАРКЕТ-МАТС». 
Як убачається з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вищевказане нерухоме майно зареєстровано за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 05.08.2020 року, реєстровий номер 1936, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським Валентином Сергійовичем. Окрім цього, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що до Державного реєстру іпотек було внесено запис про зміну іпотекодержателя з ПАТ «Банк Січ» на ТОВ «Капітал Проперті» на підставі договору про відступлення прав за іпотечним договором від 12 червня 2020 року, реєстровий номер 1242, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. 
Стверджувалося, що реєстрація права власності на предмет іпотеки відбулась з порушенням порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», оскільки протягом 30-денного строку вимог про усунення порушення основного зобов`язання іпотекодавець та позичальник від іпотекодержателя не отримували, відсутні докази на підтвердження факту наявності заборгованості за основним зобов`язанням, зокрема, розрахунки заборгованості або документи, які б підтверджували безспірність таких сум заборгованості та прострочення виконання зобов`язання (як в цілому, так і на строк, який тягне за собою відповідне нарахування); іпотекодавець та позичальник не отримували ані від ПАТ «Банк Січ», ані від ТОВ «Капітал Проперті» жодних повідомлень щодо заміни іпотекодержателя у зобов`язанні за іпотечним договором; оцінка предмета іпотеки ТОВ «Капітал Проперті» не здійснювалося, огляд об`єктів оцінки не здійснювався та вартість предмету іпотеки також не погоджувалась з іпотекодавцем для проведення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Окрім цього, позивач та треті особи не отримували від іпотекодержателя жодних повідомлень про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, а тому іпотекодержателем було порушено права осіб, які мають зареєстровані права та вимоги на предмет іпотеки на переважне право на придбання предмета іпотеки. Також, представник позивача зазначає про неспівмірність вартості предмета іпотеки з сумою заборгованості за кредитним договором, оскільки вартість предмету іпотеки станом на 30.05.2018 року становить 31 794 500 гривень, що перевищує суму боргу по тілу кредиту, яка становить 1 150 000 гривень (том 1, а.с. а.с. 2-15).

Оскаржуваним рішенням у задоволенні позову відмовлено (том 2, а.с. 125-138).

Дане рішення оскаржив представник позивачки.
Апелянт просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити, покликаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та на порушення норм процесуального і неправильне застосування норм матеріального права.
Вважає необґрунтованим висновок суду про додержання ТзОВ «Капітал-Проперті» обов`язків іпотекодержателя про повідомлення іпотекодавця, який є відмінним від боржника (позивачки ОСОБА_1 ), про звернення стягнення на предмет іпотеки, а також про обраний спосіб задоволення вимог.
Звертає увагу на те, що АТ «Банк Січ» (первісний іпотекодержатель) та ТзОВ «Капітал Проперті» (яке набуло іпотечні права за договором про їх відступлення) – є різними юридичними особами, а відтак вважає, що вимоги, які були надісланими позивачці ОСОБА_1 АТ «Банк Січ», не можуть вважатися належним повідомленням іпотеко держателем іпотекодавця про звернення стягнення.
Вважає заниженою ціну іпотечного майна, за якою це майно було відчужено.
Вважає помилковими висновки суду про відсутність порушень під час укладення правочину, який оспорюється, «в розумінні статтей 203 та 215 ЦК України» (том 2, а.с. 166-188).

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників апелянта на підтримання доводів апеляційної скарги та заперечення цих доводів зі сторони представника відповідача ОСОБА_4 , перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав.
ЦПК України встановлено, що: 
-        цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін; учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом, і що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (статті 12 і 81);
-        обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання (частина 1 статті 82);
-        доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина 1 статті 76);
-        належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень (стаття 77).

Судом встановлено та стверджується матеріалами справи наступне.

Відповідно до договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 13.06.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Давидовою Н.І. за реєстровим № 953, позивачка ОСОБА_1 придбала в ТОВ «Фотоніка» нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та складаються з: будівлі під літ. А-З /адмінкорпус/площею 735,4 кв. м, будівлі під літ. Б- 2/виробничий/площею 1651,1 кв. м, будівлі під літ. В-1/гараж/ площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1/гараж/площею 302,7 кв. м, будівлі під літ. Д-1/гараж/площею 213,2 кв. м, будівлі під літ. Ж- 1/гараж/площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1/прохідна/площею 13,1 кв. м. (том 1, а.с. 66-68).
А 11.02.2015 року по договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Міхновим О.В. за реєстровим № 219, ОСОБА_1 придбала у Львівської міської ради земельну ділянку площею 0,8913 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 69-74)
16.04.2018 року між ТОВ «МАРКЕТ-МАТС» та ОСОБА_1 за № 16/04-1 було укладено договір, відповідно до якого ОСОБА_1 передала ТОВ «МАРКЕТ-МАТС» вищезгадані нежитлові приміщення в оренду.
01.05.2019 року між ТОВ «САТС» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди нежитлових приміщень № 0105-4, згідно якого ТОВ «САТС» на вулиці Апостола Данила, 6 у місті Львові було було передано в оренду нежитлове приміщення, що знаходиться в будівлі адмінкорпусу під літерою «А-3» на третьому поверсі «59».

07 червня 2018 року між ПАТ «Банк Січ» та ТОВ «САТС» було укладено кредитний договір № 133/18, за умовами якого, банк зобов`язується надати позичальнику кредит, шляхом відкриття відновлювальної кредитної лінії у сумі, яка не може перевищувати 3 000 000 грн., з датою остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту - 06 червня 2019 року. 
Договором № 137/19 від 06 червня 2019 року про внесення змін до кредитного договору про надання кредиту на умовах кредитної лінії № 133/18 від 07 червня 2018 року, було змінено дату остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту - 31 січня 2020 року або протягом 10 (десяти) календарних днів з моменту отримання письмової вимоги банку (том 1, а.с. 46-55).

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 07 червня 2018 року між ПАТ «Банк Січ» та ТОВ «МАРКЕТ-МАТС» було укладено Договір поруки №134/18, за умовами якого поручитель зобов`язується перед банком відповідати за належне виконання позичальником зобов`язань, що випливають з кредитного договору (том 1, а.с. 56-58). 
В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 07 червня 2018 року між ПАТ «Банк Січ» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Давидовою Н.І. за реєстровим № 452, згідно якого предметом іпотеки є: нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складаються з: будівлі під літ. А-З/адмінкорпус/площею 735,4 кв. м, будівлі під літ. Б- 2/виробничий/площею 1651,1 кв. м, будівлі під літ. B-1/гараж/ площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г- 1/гараж/площею 302,7 кв. м, будівлі під літ. Д-1/гараж/площею 213,2 кв. м, будівлі під літ. Ж- 1/гараж/площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1/прохідна/площею 13,1 кв. м. та земельна ділянка площею 0,8913 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 4610136300:05:017:0058. Пункт 5.2. вказаного договору є застереженням, відповідно до якого, іпотекодержателю надається право звернути стягнення на предмет іпотеки за цим договором (том 1, а.с. 59-65).
Відповідно до договору про внесення змін до іпотечного договору із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеного 06.06.2019 року між ПАТ «Банк Січ» та ОСОБА_1 , кінцевою датою повернення усіх сум кредиту у межах відкритою іпотекодержателем відновлювальної кредитної лінії встановлено 31 січня 2020 року.

ПАТ «Банк Січ» надіслало іпотекодавцю ОСОБА_1 письмові вимоги №141/11 від 04.02.2020 року та №818/11 від 08.05.2020 року про усунення порушення зобов`язання за кредитним договором №133/18.
ПАТ «Банк Січ» відправило позичальнику ТОВ «САТС» письмові вимоги №140/11-1 від 04.02.2020 року та 817/11 від 07.05.2020 року про повернення кредиту за сплату заборгованості за кредитним договором №133/18.
Також, ПАТ «Банк Січ» надіслало поручителю ТОВ «МАРКЕТ-МАТС» письмові вимоги №142/11-1 від 04.02.2020 року та №818-11 від 07.05.2020 року про виконання забезпечених порукою зобов`язань за кредитним договором №133/18.

Згідно наданого ПАТ «Банк Січ» розрахунку заборгованості за кредитним договором №133/18 від 07.06.2018 року, заборгованість ТОВ «САТС» станом на 11.06.2020 року за вказаним кредитним договором становить 2 780 796 грн. 08 коп.

12.06.2020 року між ПАТ «Банк Січ» та ТОВ «Капітал Проперті» був укладений договір про відступлення прав вимоги за договором поруки №263/20, зі змісту якого вбачається, що між цими ж сторонами було укладено договір №262/20 про відступлення прав вимоги за кредитним договором №133/18, за яким ПАТ «Банк Січ» збов`язався відступити усі права і вимоги за договором поруки №134/18 на користь ТОВ «Капітал Проперті» (том 1, а.с. 191-194). 

15.06.2020 року ПАТ «Банк Січ» направило ОСОБА_1 , ТОВ «САТС», ТОВ «МАРКЕТ-МАТС» письмові повідомлення №1089/142, 1090/142, 1091/142 про відступлення прав вимоги за кредитним, іпотечним та договором поруки на користь ТОВ «Капітал Проперті».

20.06.2020 року між ПАТ «Банк Січ» та ТОВ «Капітал Проперті» укладений договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С., реєстровий №1242, відповідно до якого новим іпотекодержателем стало ТОВ «Капітал Проперті».
З вищенаведеного вбачається, що ПАТ «Банк Січ» відступило на користь ТОВ «Капітал Проперті» усі права та вимоги за кредитним договором №133/18, договором поруки №134/18 та іпотечним договором із застереженням про задоволенням вимог іпотекодержателя від 07.06.2018 року.

Згідно довідки ТОВ «Капітал Проперті» від 05.08.2020 року №73-1/20 розмір заборгованості ТОВ «САТС» за кредитним договором №133/18 від 07.06.2018 року перед ТОВ «Капітал Проперті» станом на 05.08.2020 року становить 2 789 449 грн. 27 коп.

05.08.2020 року ТОВ «Оціночна Фірма «Результат» за замовленням ТОВ «Капітал проперті» здійснила оцінку вартості вищезазначеного нерухомого майна та відповідно до висновку експерта, ринкова вартість нежитлових будівель, загальною площею 3162,50 кв.м., на АДРЕСА_1 становить 2 000 000 грн., а ринкова вартість земельної ділянки, кадастровий №4610136300:05:017:0058, загальною площею 0,8913 га, становить 700 000 грн.

05.08.2020 року між ТОВ «Капітал Проперті» та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. за реєстровим № 1936, відповідно до якого нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складаються з: будівлі під літ. А-З /адмінкорпус/площею 735,4 кв. м, будівлі під літ. Б- 2/виробничий/площею 1651,1 кв. м, будівлі під літ. В-1/гараж/ площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1/гараж/площею 302,7 кв. м, будівлі під літ. Д-1/гараж/площею 213,2 кв. м, будівлі під літ. Ж- 1/гараж/площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1/прохідна/площею 13,1 кв. м. та земельна ділянку площею 0,8913 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 4610136300:05:017:0058 були передані у власність ОСОБА_4 , що підтверджується актом-приймання передачі до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.08.2020 року (том 2, а.с. 47-49).

Згідно з ч.1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
А відповідно до положень ст. 655, 656 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 

Предметом позову ОСОБА_1 є визнання недійсним правочину та застосування наслідків недійсності правочину у вигляді визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування записів про право власності на нерухоме майно та витребування майна із чужого незаконного володіння.
Зі змісту ст.ст. 203, 204 ЦК України убачається, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншими актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно із ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
З наведеного вбачається, що визнаючи договір недійсним, суд має встановити якому нормативно-правовому акту оспорюваний договір не відповідає.

Відповідно до ст.ст. 1, 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Згідно із ст.12 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Зі змісту ст.24 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.
Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.
Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Як вбачається зположень ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленомустаттею 38 цього Закону.

Статтею 38 зазначеного Закону (в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу) передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.
Так, згідно з вимогами вказаної статті, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги а предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцяти денного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Пунктом 3.1.5. Іпотечного договору (із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя) від 07.06.2018 року встановлено, що в разі невиконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки та реалізувати його. Окрім цього, в п. 3.1.6. зазначеного договору передбачено право іпотекодержателя здійснювати відступлення прав за вказаним договором, кредитним договором без попереднього отримання на це згоди іпотекодавця.
Іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію у випадку (серед інших), якщо у момент настання строку виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані повністю, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до Кредитного договору строку суми кредиту, сум процентів, сум неустойки. (п.5.1. Іпотечного договору).
Відповідно до п.5.2. вказаного договору, який є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає йому право вернути стягнення на предмет іпотеки за цим договором на підставі цього договору, будь-яким із наступних способів на вибір Іпотекодержателя: п.п.5.2.1. шляхом набуття права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку» та умовами цього договору; шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору-купівлі продажу, в порядку, встановленому статтею 38 ЗУ «Про іпотеку», при цьому у випадку застосування даного способу звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодавець цим договором підтверджує свою згоду на продаж предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений іпотекодержателем з покупцем, має силу правовстановлюючого документу та засвідчує передачу предмета іпотеки та перехід права власності на предмет іпотеки до покупця; шляхом продажу іпотекодавцем предмету іпотеки третій особі на користь іпотекодержателя; іншим способом, що не суперечить чинному на момент реалізації предмету іпотеки законодавству.

Як стверджується матеріалами справи, 04.02.2020 року ПАТ «Банк Січ» (первісний іпотекодержатель) направило на адресу позивачки письмову вимогу про усунення порушення зобов`язання за кредитним договором №133/18 про надання кредиту на умовах кредитної лінії від 07.06.2018 року, забезпеченого іпотекою (вих.№141/11-1). Даним листом банк повідомив іпотекодавця про наявність факту порушення умов погашення отриманого кредиту, розмір боргу, реквізити банку для сплати коштів, також повідомлено іпотекодавця про його права, надані Законом України «Про іпотеку» та положенням іпотечного договору щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором.
07.05.2020 року ПАТ «Банк Січ» повторно направило письмову вимогу про усунення порушення зобов`язання за вказаним кредитним договором (вих. №818/11), в якій про повідомляв ОСОБА_1 про наявність факту порушення умов погашення отриманого кредиту, розмір боргу, реквізити банку для сплати коштів та про права іпотекодавця. Конверт з зазначеною вимогою повернувся на адресу банку 29.05.2020 року, що підтверджується роздруківкою з офіційного сайту «Укрпошта». Згідно довідки «Укрпошти», долученої до конверту відправлення, причина повернення - за закінченням встановленого строку зберігання.
Відповідно до пункту 61 Порядку «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою КМ України від 25.12.2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення аб опоштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано имогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення,або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або акінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
За вищенаведених обставин суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про дотримання кредитором/іпотекодержателем порядку повідомлення іпотекодавця про наслідки, передбачені статтею 38 Закону України «Про іпотеку», в тому числі - про укладення договору купівлі-продажу на підставі іпотечного договору, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, а відтак твердження позивачки про неповідомлення її про наявність підстав для застосування позасудових шляхів задоволення вимог іпотекодержателя, а також про порушення переважного права на придбання предмету іпотеки спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

Колегія суддів також зазначає, що неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними чи витребування майна, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року в справі №757/13243/17, провадження № 14-711цс19.
Крім цього, сторона позивачки не спростовує факту направлення вимоги про усунення порушень за кредитним та іпотечними договорами, а лише зазначає про її неотримання. Разом з тим, відмову позивача від отримання кореспонденції від ПАТ «Банк Січ» аж ніяк не можна визнати добросовісною, оскільки частиною 2 статті 13 ЦК України встановлено, що  при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. У даному випадку, відмова від отримання кореспонденції від кредитора свідчити про намір перешкодити кредитору у реалізації його прав на звернення стягнення на заставне майно. 

Посилання апелянта на правові позиції Верховного Суду, наведені в постановах від 14.02.2018 року (в справі №127/8068/16-ц) та від 03.02.2021 року (в справі №278/3367/19), не можуть прийматися до уваги, оскільки ці посилання жодним чином не спростовують висновків суду першої інстанції про дотримання ТОВ «Капітал Проперті» всіх чотирьох умов, дотримання яких є гарантією законності застосування положень статті 38 Закону України «Про іпотеку», а також ці правові висновки зроблені у справах з іншими фактичними обставинами (зокрема, у справі №278/3367/19 має місце заміна не кредитора/іпотекодержателя, а боржника – в результаті спадкування).

Матеріали справи не містять жодних розрахунків, які б спростовували правильність розрахунків заборгованості позичальника перед ПАТ «Банк Січ», а у подальшому – перед ТОВ «Капітал Проперті», які (ці заборгованості) стверджується наявними у матеріалах справи довідками, а за висновками Верховного Суду, викладеними в постанові від 11.07.2018 року у справі № 753/7883/15 (рішення у ЄДРСР № 75498350), доводи сторони про необґрунтованість розрахунку кредитної заборгованості є безпідставними, якщо на його спростування сторона не надала власного розрахунку.
За наведених обставин доводи апелянта про ніби-то відсутність у матеріалах справи доказів на підтвердження факту наявності заборгованості за кредитним зобов`язанням до уваги прийматися не можуть.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Як вбачається з матеріалів справи, перед укладенням оспорюваного договору, на замовлення ТОВ «Капітал Проперті» ТОВ «Оціночна фірма «Результат» було проведено оцінку нерухомого майна, що виступає предметом договору купівлі-продажу. Відповідно до висновку експерта, ринкова вартість нежитлових будівель, загальною площею 3162,50 кв.м., що за адресою: АДРЕСА_1 , становить 2 000 000 грн., а ринкова вартість земельної ділянки, кадастровий №4610136300:05:017:0058, загальною площею 0,8913 га, становить 700 000 грн.
Станом на час розгляду справи судом першої інстанції інших висновків про вартість об`єктів нерухомості до суду подано не було.
Верховний Суд у постанові від 29.08.2018 року у справі № 909/105/15 зробив висновок про те, що при оцінці достатності доказів діють спеціальні правила - стандарти доказування, якими має керуватися суд при вирішенні справи. Стандарти доказування є важливим елементом змагальності процесу. Якщо сторона не подала достатньо доказів для підтвердження певної обставини, то суд робить висновок про її недоведеність.
Відтак, доводи апеляційної скарги щодо невідповідності ціни продажу спірного майна його реальній вартості також до уваги прийматися не можуть.

Крім цього, у постанові Верховного Суду від 25 вересня 2019 року у справі №320/357/16-ц (провадження N 61-20883св18) зроблено висновок про те, що "особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. Нормами ЦК України та іншими законами може встановлюватися для захисту певних чи окремих категорій прав спеціальні способи захисту прав, а тому суд під час розгляду і вирішення цивільної справи визначає спосіб захисту виходячи із закону, який регулює конкретні правовідносини, і тих юридичних фактів, що обумовлюють виникнення цих правовідносин та цього спору. Вирішуючи спір, суди першої та апеляційної інстанцій не врахували, що недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, а тому дійшли необґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову». 
Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом у постанові від 12 вересня 2018 року у справі №766/13946/16-ц (провадження N 61-17792св18). 
Таким чином, у разі наявності доказів про відчуження предмета іпотеки за заниженою ціною, належним способом захисту прав позивача є звернення звернення до суду з позовом про відшкодування завданих йому збитків.

Також не можуть прийматися до уваги доводи апелянта про щодо відсутності повідомлення іпотекодавця про заміну іпотекодержателя, оскільки 15.06.2020 року ПАТ «Банк Січ» направило ОСОБА_1 , ТОВ «САТС», ТОВ «МАРКЕТ-МАТС» письмові повідомлення №1089/142, 1090/142, 1091/142 про відступлення прав вимоги за кредитним, іпотечним та договором поруки на користь ТОВ «Капітал Проперті».
В той же час, направлене на адресу ОСОБА_1 рекомендованим листом №0103327193442 повідомлення про відступлення прав вимоги (вих.№1091/142 від 15.06.2020 року) повернулося відправнику, що стверджується роздруківкою з офіційного сайту «Укрпошти».
Натомість, TOB «САТС» та TOB «МАРКЕТ-МАТС» аналогічні повідомлення отримали та (відповідно) з 23.06.2020 року були повідомлені про відступлення прав вимоги за кредитним, іпотечним та договором поруки.
Перед укладенням оспорюваного правочину, копії повідомлень про відступлення прав вимоги та докази їх направлення/вручення були надані приватному нотаріусу та долучені до матеріалів реєстраційної справи.

Крім цього, згідно правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 12.09.2018 року (справа №766/13946/16-ц) та від 25.09.2019 року (справа №320/357/16-ц), недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір продажу предмета іпотеки, а також відчуження такого майна за заниженою ціною, є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих останньому збитків, а не підставою для визнання договору купівлі-продажу цього майна недійсним.

За вищенаведених обставин в їх сукупності суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 серпня 2020 року недійсним.

Вимоги позивачки про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а також про скасування записів про право власності та витребування майна, є похідними від вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, а тому суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог і в цій частині.

З урахуванням вищенаведеного колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дав належну оцінку всім обставинам і доказам по справі в їх сукупності та ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому приходить до висновку про те, що підстави для його скасування відсутні і апеляційну скаргу на нього, доводи якої не спростовують висновків рішення суду, слід залишити без задоволення.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 п.1, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ 

П О С Т А Н О В И В:
       Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , представника ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а рішення Залізничного районного суду міста Львова від 24 лютого 2021 року- без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повну постанову складено 18 жовтня 2021 року.

Головуючий:                                                 Цяцяк Р. П.
       
       Судді:                                                                 Ванівський О.М.

                                                                        Шеремета Н.О.