УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №282/771/21 Головуючий у 1-й інст. Вальчук В. В. 
Категорія 23 Доповідач Миніч Т. І. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2021 року Житомирський апеляційний суд в складі:
головуючого – судді: Миніч Т.І. 
суддів:                          Трояновської Г.С., 
Павицької Т.М. 
секретаря
судового засідання Лісової Т.С.
без участі сторін 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційну скаргу Приватного сільсько-господарського підприємства ім.Пархоменка 
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 09 вересня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Вальчука В.В.
у цивільній справі №282/771/21 за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про визнання договору оренди землі недійсним, -
в с т а н о в и в:

У червні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом. Просив визнати недійсним договір оренди від 30.06.2016 року на земельну ділянку площею 2,3301 га. з кадастровим номером 1823182400:03:002:0013, укладений між ним та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка, речове право якого зареєстровано державним реєстратором відділу економічного розвитку і торгівлі Любарської районної державної адміністрації Житомирської області 11.10.2016 року, номер запису про інше речове право 16941447. В обґрунтування поданого позову зазначав, що 30.06.2016 року він уклав з ПСП ім.Пархоменка договір оренди землі, згідно умов якого передав в оренду строком на 10 (десять) років належну йому на праві власності земельну ділянку площею 2,3301 га. з кадастровим номером 1823182400:03:002:0013. Вважає, що даний договір є недійсним, так як він не відповідає вимогам закону щодо істотних умов договору.
Так, відповідно до п.9 договору, розмір орендної плати визначається в залежності від нормативної грошової оцінки. Умовами договору чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу пов`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Зокрема, в п.9 договору вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі «не меншою 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). Термін «не меншою 3%» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати. 
На сьогоднішній день суміжні землекористувачі орендодавцям виплачують орендну плату в розмірі 14% -18% від нормативної грошової оцінки. 
Приймаючи до уваги ту обставину, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена. В даному випадку Орендар кожного разу самостійно, в односторонньому порядку приймає рішення про розмір орендної плати, а Орендодавець в цій ситуації повністю безправний. Таким чином, невизначеність в договорі чіткого процентного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання такого договору недійсним. Зазначені вище недоліки договору є очевидним та незаперечним порушенням його прав як орендодавця та підставою для визнання цього договору недійсним відповідно до положень, передбачених статтями 203, 215 ЦК України.
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 09 вересня 2021 року позов задоволено.
Договір оренди землі від 30.06.2016 року на земельну ділянку площею 2,3301 га. за кадастровим номером 1823182400:03:002:0013, укладений між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.10.2016 року державним реєстратором відділу економічного розвитку і торгівлі Любарської районної державної адміністрації Житомирської області, номер запису про інше речове право 16941447 - визнано недійсним. 
Стягнуто з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка, код ЄДРПОУ 03744853, юридична адреса: 13145 Житомирська область, Любарський район, с.Вигнанка вул.Перемоги,1 на користь  ОСОБА_1 ,  ІНФОРМАЦІЯ_1 , жителя АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків  НОМЕР_1 , понесені ним судові витрати, що складаються із сплаченого судового збору в розмірі 908 грн. та правничої допомоги в сумі 6000 грн., а всього 6908 (шість тисяч дев`ятсот вісім) грн. 00 коп. 
У поданій апеляційній скарзі Приватне сільськогосподарське підприємство ім.Пархоменка (далі-ПСП ім.Пархоменка) просить вказане рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції незаконне та необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права. Зокрема вказує, що позивач дійсно отримує орендну плату у розмірі понад 3% нормативної грошової оцінки землі. Сторони дійшли вказаної згоди в момент підписання договору та зазначили в останньому розмір орендної плати. Спірні угоди закріплюють волю сторін в момент їх підписання і вчинені у відповідності зі ст.15 Закону України «Про оренду землі». Вказує на те, що аналогічні правові позиції узгодженні у Постановах Верховного Суду, зокрема, від 03.09.2018 року у справі №482/2215/15, від 20.02.2019 року у справі №535/856/16,від 13.05.2019 року у справі №171/1351/17, від 23.10.2019 року у справі №562/2026/16.
Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
З матеріалів справи вбачається, що  ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, з кадастровим номером 1823182400:03:002:0013 площею 2,3301 га., що розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області, що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за законом (а.с.17) та копією Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с.18-19).
30 червня 2016 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,3301 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області та п.9 викладено у наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативно грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю (а.с.9-13).
У пункті 9 договору оренди від 30.06.2016 року укладеному між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «не меншою 3 відсотків» нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Однак не визначено точний розмір орендної плати (а.с.9).
Як вбачається з копії Інформації державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, право оренди ПСП ім. Пархоменка належної позивачу земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 30.06.2016 року було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.10.2016 року (номер запису про право: 16941447 (а.с.20-21).   
Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову.
При цьому судом враховано, що згідно з ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ст.11 ЦПК України, суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною 1, 5 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.
Згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч.1,3,4 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.
Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. 
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.
Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 30 червня 2021 року по справі №282/180/20, провадження №61-2248св21 з аналогічного спору.
Отже, розглядаючи спір, який виник між сторонами у даній справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 77, 229, 239 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що за договором оренди від 30.06.2016 року неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цього договору також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують та на їх правильність не впливають.
Підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення апеляційний суд не вбачає, оскільки воно постановлено судом із додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст.258,259,367,374,376,381-384 ЦПК України, суд, - 
п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка залишити без задоволення.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 09 вересня 2021 року залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і з цього дня протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду. 

Головуючий: Судді: