09 листопада 2021 року
м. Київ
Справа № 635/4233/19
Провадження № 14-139цс20

ОКРЕМА ДУМКА
суддів Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А., Данішевської В. І.,            Рогач Л. І. стосовно постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 рокуу справі № 635/4233/19 (провадження № 14-139цс20)
Стисла історія справи
1.           Покотилівська селищна рада Харківського району Харківської області (далі - Покотилівська селищна рада, позивач) звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Головне управління Державної податкової служби у Харківській області, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
2.           Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 25 грудня 2007 року між  Покотилівською селищною радою та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки. 
3.           Пунктом 5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання договору становить 48 309,76 грн.
4.           Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у загальній сумі 2 415,49 грн на рік. 
5.           21 травня 2013 року рішенням XXV сесії VI скликання Покотилівської селищної ради затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель указаного населеного пункту у складі текстових та графічних матеріалів, а також затверджено базову вартість одного квадратного метра землі у розмірі 112,68 грн. Нормативна грошова оцінка земель селища Покотилівка введена у дію з 01 січня 2014 року.
6.           13 грудня 2013 року рішенням XXVI сесії VI скликання Покотилівської селищної ради затверджено розмір орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду на території селища Покотилівка, а також установлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі залежно від виду цільового використання земельної ділянки. Згідно з цим рішенням селищної ради для встановлення розміру орендної плати за землю необхідно укласти додаткові угоди до раніше зареєстрованих договорів оренди землі, які в строк до 01 квітня 2014 року орендарям необхідно передати компетентному органу для проведення державної реєстрації.
7.           Згідно з додатком 1 до цього рішення селищної ради розмір орендної плати за земельні ділянки житлової та громадської забудови на території селища Покотилівка складає 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
8.           18 лютого 2016 року рішенням IV сесії VII скликання Покотилівської селищної ради встановлено розмір орендної плати за землю - 10% від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб (без винятку), а також зобов`язано орендарів у строк до 01 травня 2016 року надати до Покотилівської селищної ради витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для укладення додаткових угод.
9.           З урахуванням наведеного Покотилівська селищна рада просила внести зміни до договору оренди землі, виклавши положення пунктів 5 та 9 договору в такій редакції:
- «Пункт 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року становить 266 013,38 грн»;
- «Пункт 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік».
10.        02 жовтня 2019 року рішенням Харківського районного суду Харківської області у задоволенні позову Покотилівської селищної ради відмовлено.
11.        15 жовтня 2019 року додатковим рішенням Харківського районного суду Харківської області у задоволенні вимог представника ОСОБА_2 - адвоката Камінської А. А. про розподіл між сторонами витрат на професійну правничу допомогу адвоката в розмірі 25 000 грн відмовлено.
12.        06 лютого 2020 року постановою Харківського апеляційного суду апеляційну скаргу Покотилівської селищної ради задоволено, рішення Харківського районного суду Харківської області від 02 жовтня 2019 року та додаткове рішення цього ж суду від 15 жовтня 2019 року скасовано. Ухвалено нове рішення, яким позов Покотилівської селищної ради задоволеноповністю.
13.        09 листопада 2021 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2020 року скасувала. Ухвалила нове рішення в частині позовної вимоги про внесення змін до пункту 5 договору оренди землі: внесла зміни до цього договору, виклавши положення пункту 5 у такій редакції: «Пункт 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року становить 221 677,82 грн». Рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про внесення змін до пункту 9 договору оренди землі та додаткове рішення залишила в силі.
Причини незгоди з постановою Великої Палати Верховного Суду
Щодо внесення змін до пункту 5 договору оренди про встановлення розміру нормативної грошової оцінки
14.        Частково задовольняючи позов у цій частині, Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором. Не погоджуємось із зазначеним підходом виходячи з такого.
15.        Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель». Відповідно до частини третьої статті 18 цього Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій». А згідно з частинами першою та другою цієї статті за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
16.        Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Відповідно до частини першої цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Згідно з частиною третьою цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті встановлено, що рішення зазначених у ній рад щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України (далі - ПК України).
17.        Пунктом 271.2 статті 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
18.        Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
19.        Отже, пункт 5 договору, в якому зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 48 309,76 грн, носить довідковий характер і містить лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом. 
20.        Тому внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не може призвести до виникнення, зміни або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не призведе до захисту прав чи інтересів позивача; тож така позовна вимога не відповідає критеріям належного (ефективного) способу захисту прав.
21.        Обрання позивачем неналежного способу захисту його прав є самостійною підставою для відмови в позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76).
22.        Натомість задоволення судом (зокрема, часткове) позовної вимоги про внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки здатне створити хибне уявлення про зміст прав та обов`язків сторін до набрання судовим рішенням законної сили. Адже, якщо договір змінений судом, то згідно із частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (див. пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 921/530/18 (провадження № 12-58гс20)).
23.        Вважаємо, що у вирішенні питання про належний спосіб захисту прав орендодавця слід виходити з такого. Сторони в договорі встановили орендну плату в розмірі 5 % від грошової оцінки земельної ділянки на рік. Така умова узгоджується з пунктом 289.1 статті 289 ПК України, яким встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
24.        Відповідно до частини першої статті 212 ЦК України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина). 
25.        Договір, яким передбачене визначення розміру орендної плати у певному відсотку від нормативної грошової оцінки, є договором, укладеним під відкладальною умовою. У разі зміни нормативної грошової оцінки відповідно змінюються права та обов`язки сторін договору оренди без необхідності внесення змін у його текст. 
26.        Хоча затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідною місцевою радою, таке затвердження не можна вважати дією, спрямованою на односторонню зміну умов договору, оскільки місцева рада, здійснюючи таке затвердження, діє як суб`єкт владних повноважень, який приймає нормативний акт, а не як суб`єкт цивільного права - сторона цивільного договору. Тому зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка відбувається внаслідок дій відповідної місцевої ради як суб`єкта владних повноважень, у цивільних відносинах, у тому числі за участю такої ради як суб`єкта цивільного права, слід розглядати як подію, від якої залежить настання відкладальної умови.
27.        Тому не погоджуємось із висновком Великої Палати Верховного Суду про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
28.        У разі зміни нормативної грошової оцінки автоматично в силу договору змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативно грошової оцінки. З цього випливає, що належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. 
29.        При цьому несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з дня набрання чинності рішенням ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
30.        Виходячи з викладеного вважаємо, що підстави для задоволення (зокрема, часткового) позовної вимоги про внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки відсутні. У позові в цій частині слід було відмовити.
Щодо внесення змін до пункту 9 договору оренди про встановлення розміру орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки
31.        Погоджуючись із висновком Великої Палати Верховного Суду про відмову в позові в частині цієї вимоги, висловлюємо зауваження щодо його обґрунтування.
32.        У постанові зазначено, що рішення Покотилівської селищної ради про встановлення ставки орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати. Погоджуємось із таким висновком.
33.        Дійсно, рішення місцевої ради, яким установлено певну ставку орендної плати за землю, не є загальнообов`язковим для виконання нормативно-правовим (законодавчим) чи індивідуальним актом, яким врегульована така ставка. Натомість таке рішення є рішенням власника землі про те, що надалі договори оренди землі будуть укладатись з орендарями, виходячи із встановленої власником ставки. Отже, рішення власника землі про ставку орендної плати за землю, яка має надалі застосовуватися, не є підставою для внесення змін до договорів оренди землі, укладених раніше. З викладеного і випливає висновок про відмову в позові в зазначеній частині.
34.        Водночас Велика Палата Верховного Суду навела додаткові аргументи, які викликають сумнів. Так, у постанові зазначено, що рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
35.        Нагадуємо, що, окрім принципу свободи договору, діє також принцип справедливості (стаття 3 ЦК України), у зв`язку із чим правомірність умов договору про підстави внесення змін до нього має оцінюватись у кожному конкретному випадку, а абстрактні висновки навряд чи слід формулювати. При цьому наявність подібних умов у спірному договорі не була встановлена, тобто Велика Палата Верховного Суду вийшла за межі цієї справи. Не врахувала, що висновки суду, у тому числі касаційної інстанції, формулюються, виходячи з конкретних обставин справи. На відміну від повноважень законодавчої влади, до повноважень суду не належить формулювання абстрактних правил поведінки для всіх життєвих ситуацій, які підпадають під дію певних норм права (див. пункт 68 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (провадження № 14-67цс20)).
36.        Також не погоджуємось із висновком про подвійний статус орендної плати - як плати за користування землею комунальної власності та як загальнодержавного податку, який справляється у формі земельного податку.
37.        Договір оренди землі є різновидом договору найму (оренди), відносини з якого регулюються ЦК України. Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Сторонами такого договору є орендодавець, який реалізує повноваження власника земельної ділянки, і орендар - суб`єкт цивільного права, який отримує можливість використовувати земельну ділянку для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором.
38.        Визначення орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності як обов`язкового платежу, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України), визначення плати за землю як загальнодержавного податку, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України), визначення земельної ділянки, наданої в оренду, як об`єкта оподаткування (пункт 288.3 статті 288 ПК України) не можуть впливати на правову природу відносин оренди землі, а мають технічний характер і спрямовані на запровадження обліку і справляння орендної плати за правилами ПК України. Регулювання, за якого плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю (пункт 288.3 статті 288 ПК України), також не змінює цивільно-правової природи договору оренди землі. 
 
Судді Великої Палати  Верховного Суду
Д. А. Гудима
В. І. Данішевська
Л. І. Рогач