Постанова
Іменем України
14 вересня 2021 року
м. Київ
Справа № 359/5719/17
Провадження № 14-8 цс 21
Велика Палата Верховного Суду у складі
судді-доповідача Пророка В. В.,
суддів Анцупової Т. О., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Князєва В. С., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ситнік О. М., Сімоненко В. М., Ткача І. В., Штелик С. П.
розглянула в порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з організації житлового будівництва», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Бориспільської районної державної адміністрації Київської області, треті особи: приватний нотаріус Мороз Олена Анатоліївна, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , про визнання недійсними договору про резервування об`єкта нерухомості та договору купівлі-продажу цінних паперів, актів про пред`явлення до погашення та погашення пакета облігацій, акта приймання-передачі майнових прав на квартиру та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, витребування її із чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру,
за касаційною скаргою  ОСОБА_4 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 жовтня 2018 року, ухвалене суддею Мурановою-Лесів І. В., та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2019 року, прийнятуу складі колегії суддів Гаращенка Д. Р.,  Невідомої Т. О., Борисової О. В.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1) Вступ
1.         У цій справі позивачка, як інвестор житлового будівництва, звернулася з позовом про визнання за собою майнових прав на проінвестовану квартиру та витребування її у іншої особи, за якою зареєстроване право власності на цю квартиру.
2.         Перед судом постали питання, які саме права на об`єкт інвестування виникають у інвестора та в який спосіб інвестор житлової нерухомості повинен захищати свої права на проінвестовану нерухомість: шляхом зобов`язання забудовника виконати обов`язок в натурі - після завершення будівництва передати об`єкт інвестування інвестору (зобов`язально-правовий), чи шляхом витребування об`єкта інвестування у власність інвестора (речево-правовий).
3.         Відповідаючи на поставлені питання Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що за умови виконання інвестором власних зобов`язань за інвестиційним договором після завершення відповідно до вимог закону будівництва об`єкту інвестування у інвестора виникають права тотожні праву власності, а відтак інвестор може ставити питання про витребування такої житлової нерухомості від інших осіб, які нею незаконно заволоділи.
(2) Короткий зміст позовних вимог
4.         У липні 2017 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з організації житлового будівництва» (далі - ТОВ «Компанія оргжитлобуд», ТОВ відповідно), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Бориспільської районної державної адміністрації Київської області, треті особи: приватний нотаріус Мороз О. А., ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , про визнання недійсними договору про резервування об`єкта нерухомості та договору купівлі-продажу цінних паперів, актів про пред`явлення до погашення та погашення пакета облігацій, акта приймання-передачі майнових прав на квартиру та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, витребування її із чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру.
5.         Позов мотивує тим, що 29 травня 2008 року ОСОБА_1 і ТОВ «Компанія оргжитлобуд» уклали договір № 9/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомого майна та порядок погашення облігацій.
6.         За умовами договору ТОВ «Компанія оргжитлобуд» зобов`язалось закріпити (здійснити резервування) за позивачкою квартиру АДРЕСА_1 , що складається з двох кімнат загальною площею 82,83 кв. м, в обмін на погашення пакета облігацій, емітованих у кількості 8 283 облігації та придбаних позивачкою, що дорівнює метражу квартири АДРЕСА_2 .
7.         На виконання умов вищевказаного договору ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Укрпромбанк» договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б237-1/08 та договір про відкриття рахунку в цінних паперах фізичній особі № 129/08; внесла кошти в сумі 602 588,25 грн як оплату за іменні цінні папери. У подальшому рахунок був переведений до Відкритого акціонерного товариства «БМ Банк», де облігації зберігалися до їх погашення.
8.         У зв`язку із затримкою будівництва будинку ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд» у 2010 році уклали додаткову угоду до договору про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій № 29/05/208-88, якою встановили зобов`язання ТОВ «Компанія оргжитлобуд» здійснити введення будинку в експлуатацію у четвертому кварталі 2010 року.
9.         Відповідно до умов договору сторони підписали акт пред`явлення облігацій до погашення, акт погашення пакета облігацій та акт приймання-передачі майнових прав на квартиру.
10 .      У січні 2013 року позивачка дізналася, що будинок був зданий в експлуатацію наприкінці грудня 2012 року, та почала вимагати оформлення права власності на квартиру.
11 .      21 травня 2013 року позивачка оплатила квитанцію, отриману від керівника ОСББ ОСОБА_8 , про оплату послуг БТІ, проте забудовник не передав їй технічного паспорта на квартиру.
12.      20 червня 2013 року позивачка дізналася, що відповідач ОСОБА_3 незаконно заволодів правом на майно шляхом отримання свідоцтва про право власності від 05 червня 2013 року, незважаючи на те, що майнові права на квартиру належали виключно позивачці.
13.      У той же день вона звернулась із заявою про вчинення відносно неї кримінального правопорушення, що стало підставою для відкриття кримінального провадження за № 12013100100001322 від 21 червня 2013 року.
14.      Документи, на підставі яких виникло майнове право в ОСОБА_1 та у відповідача ОСОБА_3 , є майже тотожними між собою, відмінність полягає лише в тому, що позивачка уклала угоду з торговцем цінними паперами, як це передбачено законом, а ОСОБА_3 - з ТОВ «Компанія оргжитлобуд», яке не мало на це відповідної ліцензії. Також відсутні будь-які відомості щодо оплати відповідачем ОСОБА_3 пакета облігацій.
15.      Договір про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій був підписаний позивачкою з уповноваженою особою ТОВ «Компанія оргжитлобуд» ОСОБА_9 , який на той момент виконував обов`язки директора.
16.      Укладений ОСОБА_3 29 травня 2008 року договір № 29/05/2008-88 був підписаний з другої сторони ОСОБА_2 , який не мав права підпису.
17.      Згідно з висновком судово-почеркознавчої експертизи від 02 липня 2015 року № 424, проведеної в рамках кримінального провадження, яке перебувало на розгляді в Бориспільському міськрайонному суді Київської області, підписи від імені ОСОБА_9 у документах, підписаних між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд», виконані відповідачем ОСОБА_2 .
18.      У подальшому ОСОБА_3 продав спірну квартиру ОСОБА_4 .
19.      Посилаючись на вищевикладене, ОСОБА_1 просила суд про таке.
19.1.  Визнати недійсним договір № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомості (квартири АДРЕСА_5 ) та порядок погашення облігацій, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд» від 29 травня 2008 року.
19.2.  Визнати недійсним договір № Б237-1/08 купівлі-продажу цінних паперів від 29 травня 2008 pоку, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд».
19.3.  Визнати недійсним акт пред`явлення пакета облігацій до погашення від 17 червня 2010 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд».
19.4.  Визнати недійсним акт від 17 червня 2010 року про погашення пакета облігацій, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд».
19.5.  Визнати недійсним акт від 17 червня 2010 року приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд».
19.6.  Визнати недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 05 червня 2013 року (індексний номер 4461964) на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), видане ОСОБА_3 реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області (державний реєстратор Гапоненко С. В.).
19.7.  Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), зареєстровану 04 червня 2013 року реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області (державний реєстратор Гапоненко С. В., номер запису про право власності 1396679 на ім`я  ОСОБА_3 ).
19.8.  Витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_4 квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), на користь ОСОБА_1 .
19.9.  Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), зареєстровану за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу № 3478 від 29 листопада 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Мороз О. А.
19.10.  Визнати за ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання якої за адресою: АДРЕСА_7 (РНОКПП НОМЕР_1 ), майнові права на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6  (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м).
19.11.  Стягнути з відповідачів на її користь судові витрати.
(3) Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
20.      Рішенням від 29 жовтня 2018 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області задовольнив позов.
20.1. Визнав недійсним договір про резервування об`єкта нерухомості (квартири АДРЕСА_5 ) та порядок погашення облігацій, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд» 29 травня 2008 року за № 29/05/2008-88.
20.2. Визнав недійсним договір купівлі-продажу цінних паперів від 29 травня 2008 pоку № Б237-/08, укладений між ОСОБА_3 і ТОВ «Компанія оргжитлобуд». 
20.3. Визнав недійсним акт пред`явлення пакета облігацій до погашення від 17 червня 2010 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд». 
20.4. Визнав недійсним акт від 17 червня 2010 року про погашення пакета облігацій, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд». 
20.5. Визнав недійсним акт від 17 червня 2010 року приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд».
20.6. Визнав недійсним свідоцтво на нерухоме майно від 05 червня 2013 року (індексний номер 4461964) на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), видане реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області (державний реєстратор Гапоненко С. В.). 
20.7. Скасував державну реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), зареєстровану 04 червня 2013 року реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області (державний реєстратор Гапоненко С. В., номер запису про право власності 1396679 на ім`я ОСОБА_3 ). 
20.8. Витребував із чужого незаконного володіння ОСОБА_4  квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), на користь ОСОБА_1 .
20.9. Скасував державну реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), зареєстровану за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 29 листопада 2013 року № 3478, посвідченого приватним нотаріусом Мороз О. А.
20.10. Визнав за ОСОБА_1 майнові права на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м).
20.11. Стягнув з ТОВ «Компанія оргжитлобуд» на користь держави судові витрати зі сплати судового збору в сумі 5 252,94 грн.
20.12. Стягнув з ОСОБА_3  на користь держави судові витрати зі сплати судового збору в сумі 5 252,94 грн.
20.13. Стягнув із ОСОБА_4 на користь держави судові витрати зі сплати судового збору в сумі 704,80 грн.
21.      Суд першої інстанції, задовольняючи позов, керувався тим, що відповідно до частини першої статті 125 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. У частині третій статті 203 ЦК України вказано, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Наведені правові норми містять вимоги до вчинення правочину та визнання його недійсним. Правочин визнаний судом недійсним є недійсним з моменту його вчинення (частина перша статті 236 ЦК України). А юридичні наслідки недійсності правочину встановлені приписами статей 1, 3, 216 ЦК України. 
22.      Позивачка виконала умови договору резервування квартири від 29 травня 2008 року № 29/05/2008-88, договору купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) від 29 травня 2008 року № Б237-1/08, договору з ТОВ «Укрпромбанк» про відкриття рахунку в цінних паперах фізичній особі від 29 травня 2008 року № 129/08, внесла грошові кошти в сумі 602 588,25 грн згідно з меморіальним ордером № 7 як оплату за іменні цінні папери. ТОВ «Компанія оргжитлобуд» своїх зобов`язань не виконало та не передало позивачці документів, необхідних для оформлення права власності. ОСОБА_3 достовірно знав про підробку документів на спірну квартиру та незалежно від цього уклав із ОСОБА_4 договір купівлі-продажу спірної квартири від 29 листопада 2013 року № 3478, посвідчений приватним нотаріусом Мороз О. А., чим були порушені права позивачки.
23.      Київський апеляційний судпостановоювід 12 червня 2019 року погодився з висновками Бориспільського міськрайонного суду Київської області та залишив рішення місцевого суду у справі від 29 жовтня 2018 року без змін, а апеляційну скаргу відхилив.
24.      Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що правомірність укладених позивачкою договорів під час судового розгляду в суді першої інстанції сторонами не оспорювалась, натомість була встановлена недійсність договорів, укладених між ТОВ «Компанія оргжитлобуд» (в особі ОСОБА_2 ) та ОСОБА_3 , а подальші обставини незаконності дій ОСОБА_3 та ОСОБА_4 щодо спірної квартири встановлені матеріалами справи. Отже, правочини, вчинені ТОВ «Компанія оргжитлобуд» (в особі ОСОБА_2 ) та ОСОБА_3 , а також ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , є недійсними, документи, оформлені Бориспільською районною державною адміністрацією Київської області та приватним нотаріусом Мороз О. А., також визнано недійсними, реєстраційні дії щодо реєстрації речових прав на спірне майно підлягають скасуванню, а саме майно - поверненню позивачці, за якою визнано рішенням місцевого суду майнові права.
(4) Встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи
25.      Суди встановили, що 29 травня 2008 року ОСОБА_1 уклала із забудовником ТОВ «Компанія оргжитлобуд» договір № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомого майна та порядок погашення облігацій (а. с. 48-52, т. 1).
26.      Згідно з пунктом 2.1 зазначеного договору ТОВ «Компанія оргжитлобуд» зобов`язалося закріпити (здійснити резервування) за ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_1 , що складається з двох кімнат загальною площею 82,83 кв. м, в обмін на погашення пакета облігацій, емітованих ТОВ «Компанія оргжитлобуд» в кількості 8283 облігації та придбаних позивачкою, що дорівнює метражу квартири АДРЕСА_2 .
27.      На виконання умов договору позивачкою був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б237-1/08 від 29 травня 2008 року (а. с. 53-60, т. 1), відповідно до умов якого 29 травня 2008 року позивачка внесла грошові кошти у сумі 602 588,25 грн як оплату за іменні цінні папери (а. с. 61, 62, т. 1).
28.      У зв`язку із затримкою будівництва та строків здачі житлового будинку в експлуатацію у 2010 році між позивачкою та ТОВ «Компанія оргжитлобуд» було укладено додаткову угоду до договору про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій № 29/05/2008-88 (а. с. 76-78, т. 1).
29.      На виконання зобов`язань за укладеними сторонами договорами сторони підписали акт пред`явлення облігацій до погашення, акт погашення пакета облігацій та акт приймання-передачі майнових прав на спірну квартиру (а. с. 79-85, т. 1).
30.      Водночас для оформлення придбаної квартири відповідачем - ТОВ «Компанія оргжитлобуд» не надало позивачці необхідного пакета документів.
31.      Натомість 05 червня 2013 року реєстраційною службою Бориспільського районного управління юстиції Київської області (державний реєстратор Гапоненко С. В.) ОСОБА_3 було видано свідоцтво про право власності на спірну квартиру (а. с. 24, 25, т. 1). Підставою для реєстрації права власності на відповідача ОСОБА_3 були такі документи: договір № Б237-1/08 купівлі-продажу цінних паперів від 29 травня 2008 року, укладений між ТОВ «Компанія оргжитлобуд» та ОСОБА_3 , договір № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_5 та порядок погашення облігацій, укладений 29 травня 2008 року між ТОВ «Компанія оргжитлобуд» та ОСОБА_3 ; акт пред`явлення облігацій до погашення від 17 червня 2010 року; акт від 17 червня 2010 року про погашення пакета облігацій; акт приймання-передачі майнових прав ОСОБА_3 від 17 червня 2010 року (а. с. 14-23, т. 1).
32.      Суд першої інстанції встановив факти підроблення підписів особи у спірних договорах від 29 травня 2008 року № 29/05/2008-88 та № Б237-1/08, також в актах від 17 червня 2010 року, які є додатками до них, що свідчить про укладення таких від імені особи, які підписані не нею, а іншою особою, тобто про відсутність волевиявлення ТОВ «Компанія оргжитлобуд» в особі директора Базіка О. М. на укладення вказаних договорів і актів.
33.      Відповідачі не надали доказів, що на виконання умов договорів відповідачем ОСОБА_3 були внесені грошові кошти на погашення пакета облігацій у рахунок оплати вартості нерухомого майна.
34.      У подальшому спірна квартира була продана ОСОБА_3 відповідачу ОСОБА_4 згідно з договором купівлі-продажу від 29 листопада 2013 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно № 118623241 від 27 травня 2018 року та № 141104317 від 11 жовтня 2018 року (а. с. 55, 56, т. 2). ОСОБА_3 достовірно знав про підробку документів на спірну квартиру та незважаючи на це, уклав із ОСОБА_4 зазначений договір.
(5) Рух справи в суді касаційної інстанції
35.      Ухвалою Верховного Суду від 02 серпня 2019 року відкрите касаційне провадження у цивільній справі, справа витребувана з Бориспільського міськрайонного суду Київської області. 
36.      Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 грудня 2020 року справа призначена до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією у складі п`яти суддів.
37.      13 січня 2021 рокуВерховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалив передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстави, передбаченої підпунктом 7 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України.
38.      Ухвала обґрунтована тим, що колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду звернула увагу на те, що чинне законодавство, яким регулюється ринок первинної нерухомості, передбачає можливість залучення для спорудження об`єктів будівництва грошових коштів фізичних та юридичних осіб шляхом укладання з ними, зокрема, договорів - інвестиційних, пайової участі у будівництві, купівлі-продажу майнових прав. Учасники цивільних справ у своїх процесуальних зверненнях неодноразово звертають увагу суду на наявність різної судової практики в цих правовідносинах, що дає можливість забудовникам продавати одні й ті самі об`єкти нерухомості по декілька разів, отримуючи прибутки та залишаючи громадян України без своїх грошових коштів та без інвестованого нерухомого майна (наприклад, ухвала Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08 травня 2019 року у справі № 522/1029/18).
39.      У постанові від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16 Верховний Суд України зазначив, що за змістом договорів резервування приміщення та комісії щодо купівлі цінних паперів позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування відповідно до статей 331, 392 ЦК України немає.
40.      У постанові Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-104цс13 зазначено, що на підставі положень статей 387, 388 ЦК України власнику надається право витребувати майно із чужого незаконного володіння або від добросовісного набувача. Вимога титульного володільця про визнання права власності є додатковою до вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння і є такою, що супроводжує віндикаційний позов. Якщо позивачем повністю проведено оплату за договором інвестування, то він є власником майнових прав на об`єкт інвестування. Вибуттям об`єкта нерухомості, створеного в результаті інвестування в капітальне будівництво, з володіння власника майнових прав на об`єкт інвестування на підставі нікчемного правочину порушуються права цього власника, які підлягають захисту шляхом визнання за ним права власності на майно, яке було утворено внаслідок виконання умов договору інвестування.
41.      У вказаній постанові Верховний Суд України погодився з правовими висновками, що викладені в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 грудня 2012 року, наданій як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права в подібних правовідносинах, якою залишено в силі судові рішення про визнання за позивачем права власності на нежитлові приміщення, що були предметом договору інвестування, та витребувано ці приміщення на його користь (провадження № 6-29811св12).
42.      Колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно (стаття 331 ЦК України).
43.      Відповідно до статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено: по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.
44.      Ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на окремі об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.
45.      Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) та Європейської комісії з прав людини.
46.      У справах «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland, заява № 12742/87) від 29 листопада 1991 року та «Федоренко проти України» від 01 червня 2006 року (заява № 25921/02) ЄСПЛ констатував, що відповідно до прецедентного права органів, які діють на підставі Конвенції, право власності може бути «наявним майном», або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтувати їх принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності.
47.      У межах вироблених ЄСПЛ підходів до тлумачення поняття «майно», а саме в контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції, це поняття охоплює як «наявне майно, так і активи, включаючи право вимоги, з посиланням на які заявник може стверджувати, що він має принаймні законні очікування стосовно ефективного здійснення свого «права власності» (пункт 74 рішення ЄСПЛ від 02 березня 2005 року у справі «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» (Von Maltzan and Others v. Germany), заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02). Суд робить висновок, що певні законні очікування заявників підлягають правовому захисту та формує позицію для інтерпретації вимоги як такої, що вона може вважатися «активом».
48.      В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary) у рішенні від 14 травня 2013 року (скарга № 66529/11) ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
49.      Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у пункті 115 постанови від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19), особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача, при цьому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним. Разом з тим у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду, враховуючи недоведеність позивачкою наявності в неї майнового права на спірне новостворене майно, вважала відсутніми підстави для розгляду питання про наявність чи відсутність виключної правової проблеми, у тому числі в контексті застосування положень статті 392 ЦК України щодо захисту інтересів позивачки шляхом визнання за нею права власності на спірне майно (пункт 132).
50.      Отже, у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду не вирішувала питання щодо того, чи має право інвестор витребувати нерухоме майно від добросовісного набувача та у який спосіб він може захистити свої права: шляхом визнання права власності на майнові права чи права власності на об`єкт нерухомості, який закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію.
51.      У справі, яка переглядається, позивачка виконала свої грошові зобов`язання, що підтверджується підписаними сторонами документами: актом пред`явлення облігацій до погашення, актом погашення пакета облігацій та актом приймання-передачі майнових прав на квартиру, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об`єкт будівництва, тобто вчинила достатні та необхідні дії для набуття майнових прав, а після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію - права власності на квартиру.
52 .      Проте за змістом договору резервування об`єкта нерухомості позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.
53.      За таких обставин у випадку, коли суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, встановив наявність в інвестора майнових прав на об`єкт інвестування, вирішити питання щодо можливості визнання за позивачкою майнових прав та витребування новоствореного майна від добросовісного набувача можна лише з відступом від правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-104цс13 та від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16.
54.      Згідно з підпунктом 7 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати (об`єднаної палати), передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія або палата (об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду України.
55.      22 лютого 2021 року Велика Палата Верховного Суду прийняла зазначену справу до провадження та призначила до розгляду в порядку письмового провадження.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог ОСОБА_4 . 
56.      У касаційній скарзі, поданій у липні 2019 року до Верховного Суду, ОСОБА_4 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати й ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
57.      У касаційній скарзі заявник посилається на незаконність та необґрунтованість оскаржуваних рішень, ухвалених судами без врахування засад верховенства права.
58.       ОСОБА_4 зазначає, що, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суди безпідставно позбавили його як добросовісного набувача права власності на законно придбане житлове приміщення. Наявність державної реєстрації права власності продавця ОСОБА_3 на квартиру та відсутність заборони її відчуження перевірялось нотаріусом перед посвідченням відповідного правочину.
59.       ОСОБА_4 вчинив усі можливі дії щодо реєстрації права власності на придбане на законних підставах нерухоме майно, тому саме він і є тією особою, яка на момент розгляду справи в суді мала законні підстави вважатися належним власником спірної квартири, на відміну від позивачки.
60.      Вказує, що поза увагою судів першої та апеляційної інстанцій була залишена та обставина, що цей позов заявлено повторно, оскільки у квітні 2016 року ОСОБА_1 зверталася до суду з аналогічним позовом, який за її заявою залишено судом без розгляду. На переконання заявника, така обставина може свідчити про порушення завдань цивільного судочинства, визначених статтею 2 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).
61.      Заявник також вказує на порушення апеляційним судом порядку автоматизованого розподілу справи, оскільки в долученому до матеріалів справи протоколі розподілу від 04 березня 2019 року відсутні відомості про час закінчення автоматизованого розподілу, коефіцієнт складності судової справи, імена (найменування) учасників справи, інформація про визначення списку суддів для участі (підстави, за яких судді не беруть участі) в автоматизованому розподілі, підстави здійснення автоматизованого розподілу (повторного автоматизованого розподілу).
62.      Суд апеляційної інстанції неналежно повідомив про час і місце розгляду справи ОСОБА_7 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд». Фактично судовий розгляд відбувся за відсутності вищезгаданих осіб і їх думка залишилася невідомою.
63.      Апеляційний суд не прийняв подані заявником докази, хоча ОСОБА_4 договір про надання професійної правничої допомоги уклав лише 24 січня 2019 року.
64.      Заявник звертає увагу на те, що суди попередніх інстанцій не перевіряли справжності підпису керівника ТОВ «Компанія оргжитлобуд»  ОСОБА_9 у документах, що укладались із позивачкою, що, на думку ОСОБА_4 , дає підстави для висновку про те, що фактично окремі докази набули для суду заздалегідь встановленої сили. 
(2) Позиція інших сторін у справі 
65.      У вересні 2019 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ОСОБА_1 із посиланням на необґрунтованість доводів касаційної скарги та відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, що є обґрунтованими та ухваленими відповідно до законодавчих вимог.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
66.      08 лютого 2020 року набрав чинності Закон № 460-IX. Пункт 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» зазначеного Закону передбачає, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
67.      Оскільки ОСОБА_4 подав касаційну скаргу в липні 2019 року, Велика Палата Верховного Суду переглядає оскаржувані рішення судів першої й апеляційної інстанцій на підставі приписів ЦПК України у редакції, чинній до набрання чинності Законом № 460-IX.
(1) Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів у цій справі
68.      Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду звернув увагу на те, що відповідно до правових висновків, які містяться у постанові Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-104цс13, де зазначено, що на підставі положень статей 387, 388 ЦК України власнику надається право витребувати майно із чужого незаконного володіння або від добросовісного набувача. Вимога титульного володільця про визнання права власності є додатковою до вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння і є такою, що супроводжує віндикаційний позов. Якщо позивачем повністю проведено оплату за договором інвестування, то він є власником майнових прав на об`єкт інвестування. Вибуттям об`єкта нерухомості, створеного в результаті інвестування в капітальне будівництво, з володіння власника майнових прав на об`єкт інвестування на підставі нікчемного правочину порушуються права цього власника, які підлягають захисту шляхом визнання за ним права власності на майно, яке було утворено внаслідок виконання умов договору інвестування. Також Верховний Суд України у постанові від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16 вказав, що за змістом договорів резервування приміщення та комісії щодо купівлі цінних паперів позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно, отже, підстав для визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування відповідно до статей 331, 392 ЦК України немає, та встановив, що суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, прийняли рішення з відступом від вищевказаних позицій.
69.      Ураховуючи викладене, для вирішення аналогічних спорів та з метою формування єдиної правозастосовчої практики для вирішення питань, що постали перед судом у цій справі, необхідно передусім знайти відповідь на такі питання.
69.1.  Які права в інвестора виникають на момент інвестування? Як трансформуються майнові права в процесі інвестування в нерухомість?
69.2.  Чи вникає в особи право власності на об`єкт інвестування, оскільки витребувати його може тільки власник? Як визнається право власності на об`єкт інвестування?
69.3.  Чи отримує інвестор право власності на об`єкт нерухомості, якщо його не передав забудовник? Чи в такому разі інвестор має лише право на відшкодування збитків?
70.      Велика Палата Верховного Суду із цього приводу зазначає таке.
(1.1) Щодо обсягу прав інвестора в об`єкт нерухомості
71.      Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. 
72.      Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
73.      Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.  
74.      Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.  
75.      Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
76.      За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
77.      Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
78.      За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
79.      Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
80.      Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
81.      Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
82.      За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
83.      Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
84.      13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
85.      За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. 
86.      Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. 
87.      Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України). 
88.      Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
89.      Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
90.      За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
91.      Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо). 
92.      Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
93.      Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. 
94.      Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
95.      Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. 
(1.2) Щодо права інвестора на витребування проінвестованого об`єкта 
96.      Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України). 
97.      Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України). 
98.      Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
99.      Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).
100.   Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
101.   Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
102.   Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду вважає, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі рішення суду є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.
(2) Щодо відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України
103.   Верховний Суд України у постанові від 18 грудня 2013 року у справі № 0523/12628/12 (провадження 6-104цс13) розглядав спір, який стосувався майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва у відносинах поділу майна, яке набуло статусу спільної часткової власності внаслідок спільної діяльності у вигляді простого товариства, та не вирішив питання щодо суті спору, а направив справу на новий розгляд до суду касаційної інстанції.
104.   У постанові від 25 травня 2016 року у справі № 523/9052/14-ц (провадження № 6-503цс16) Верховний Суд України також вирішував спір щодо майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та не вирішив питання щодо того, чи має право інвестор витребувати нерухоме майно від добросовісного набувача та у який спосіб він може захистити свої права: шляхом визнання права власності на майнові права чи права власності на закінчений будівництвом та прийнятий до експлуатації об`єкт нерухомості. 
105.   Відтак Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав відступати від цих постанов Верховного Суду України.
106.   Схожі висновки щодо неможливості визнання за інвестором права власності на об`єкт інвестування висловлювалися Верховним Судом України і у справі № 367/2220/13-ц (провадження № 6-1858цс15), однак у тій справі суди встановили, що інший інвестор проінвестував будівництво спірної квартири раніше, ніж позивач уклав договір купівлі-продажу майнових прав, тому відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», саме той інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкти та результати інвестицій є власністю інвестора. Відтак немає необхідності відступати від висновків Верховного Суду України у тій справі.
107.   Разом з тим у постанові від 24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц(провадження № 6-318цс15) Верховний Суд України дійшов висновку про необхідність позивача захищати свої майнові права, а не права власності, яке ще не виникло. Позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власності на проінвестовані об`єкти нерухомості та зобов`язання забудовника передати позивачу технічну документацію (технічні паспорти) на об`єкти інвестування. За обставинами справи, позивач виконав свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва. Однак, на думку Верховного Суду України в позивача не виникло право власності на спірні квартири. За змістом договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Відтак Верховний Суд України залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.
108.   Отже Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність частково відступити від вказаного висновку Верховного Суду України, оскільки на переконання Великої Палати Верховного Суду у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.
(3) Позиція Верховного Суду щодо суті спору 
109.   Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи та матеріали справи, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з огляду на таке. 
(3.1) Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
110.   Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
111.   Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
112.   Відповідно до частини першої статті 4 та частини першої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: звернення до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу; визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. 
113.   Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
114.   Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
115.   Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
116.   Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55) та від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31)). 
117.   Оскільки слід вважати, що у  ОСОБА_1 виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.
118.   Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).
119.   Разом із цим Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача. 
120.   Так у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28 цс 20) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України вважається таким, що порушує публічний порядок. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Відтак, встановивши, що оспорювані позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди повинні були дійти висновку про нікчемний характер таких правочині.
121.   У постанові від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18, пункти 69, 70) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону. 
122.   Як Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.
123.   Відтак можливість задоволення вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності завжди залежить від фактичних обставин справи та порушеного права, за захистом якого звернувся позивач, отже за обставинами справи не може вважатися ефективним способом захисту.
124.   Таким чином позовні вимоги: 
-        визнати недійсним договір № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомості (квартири АДРЕСА_5 ) та порядок погашення облігацій, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд» від 29 травня 2008 року;
-        визнати недійсним договір № Б237-1/08 купівлі-продажу цінних паперів від 29 травня 2008 pоку, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
-        визнати недійсним акт пред`явлення пакета облігацій до погашення від 17 червня 2010 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
-        визнати недійсним акт від 17 червня 2010 року про погашення пакета облігацій, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
-        визнати недійсним акт від 17 червня 2010 року приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
-        визнати недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 05 червня 2013 року (індексний номер 4461964) на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), видане ОСОБА_3 реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області (державний реєстратор Гапоненко С. В.);
в разі їх задоволення не призведуть до поновлення майнової сфери позивачки, зокрема до набуття нею права власності на спірну квартиру чи до введення її у володіння квартирою, а тому не є неефективними.
125.   Тому судові рішення в частині зазначених позовних вимог слід скасувати як такі, що ухвалені з помилковим застосуванням норм матеріального права, в позові у цій частині відмовити.
(3.2) Щодо інших доводів касаційної скарги
126.   В касаційній скарзі ОСОБА_4 зазначає, що суд апеляційної інстанції неналежно повідомляв його про розгляд справи, не прийняв надані ним докази, а суди обох інстанцій не перевіряли справжності підпису керівника ТОВ «Компанія оргжитлобуд»  ОСОБА_9 у документах, що укладались із позивачкою, та вважає, що це дає підстави для висновку про те, що фактично окремі докази набули для суду заздалегідь встановленої сили.
127.   Також вказував, що, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суди безпідставно позбавили його як добросовісного набувача права власності на законно придбане житлове приміщення. Наявність державної реєстрації права власності продавця ОСОБА_3 на квартиру та відсутність заборони її відчуження перевірялось нотаріусом перед посвідченням відповідного правочину.  ОСОБА_4 вчинив усі можливі дії щодо реєстрації права власності на придбане на законних підставах нерухоме майно, тому саме він і є тією особою, яка на момент розгляду справи в суді мала законні підстави вважатися належним власником спірної квартири, на відміну від позивачки.
128.   Відповідно до матеріалів справи суд апеляційної інстанції належним чином повідомляв відповідача про розгляд справи, що підтверджується, зокрема, відмітками «Завірену копію ухвали отримав» на листі (а. с. 131, т.  2) та на повістці-повідомленні, вчинених ОСОБА_10 , який діє в інтересах ОСОБА_4 , що спростовує доводи щодо неналежного повідомлення. 
129.   Нікчемність укладених договорів між ТОВ «Компанія оргжитлобуд» та ОСОБА_3 встановлена матеріалами справи. Натомість, правомочність укладених позивачем договорів під час судового розгляду сторонами не оспорювалась. 
130.   Твердження ОСОБА_4 про те, що суди безпідставно позбавили його як добросовісного набувача права власності на законно придбане житлове приміщення,спростовуються наявністю кримінального провадження Бориспільського ВП ГУ НП у Київській області за № 12015110100001835 про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого частиною четвертою статті 190 Кримінального кодексу України (далі - КК України), де позивачку залучено як потерпілу (а. с. 42, 46, 47, т. 2); наявністю у провадженні Бориспільського міськрайонного суду Київської області кримінального провадження за № 12013100100001322, внесеного 21 червня 2013 року до Єдиного реєстру досудових розслідувань, за обвинуваченням ОСОБА_2 про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого частиною другою статті 364-1, частиною другою статті 366 КК України, потерпілою у якому також є ОСОБА_1 (а. с.48, т. 2); а також висновком експерта від 02 липня 2015 року № 424, проведеного в рамках цього кримінального провадження (а. с. 32-47, т. 1), яким встановлено, що підписи від імені ОСОБА_9 , у документах, підписаних між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд» виконані відповідачем ОСОБА_2 . Крім того, матеріали справи не містять доказів того, що на виконання умов договорів відповідачем ОСОБА_3 були внесені грошові кошти на погашення пакета облігацій у рахунок оплати вартості нерухомого майна, що могло підтвердити реальність оспорюваних договорів; також правомочність укладених позивачем договорів під час судового розгляду сторонами не оспорювалась.
131.   Разом із тим за показами свідків, що містяться в матеріалах справи, брокером з продажу квартир у будинку, де знаходиться спірна квартира, була покійна мати ОСОБА_4 , яка в повній мірі володіла інформацією щодо вільних квартир у будинку, а також щодо належності спірної квартири ОСОБА_1 , проте сприяла ОСОБА_2 в переоформленні квартири на ОСОБА_3 . Крім того, містяться свідчення, що ОСОБА_1 постійно користувалась спірною квартирою як власник, робила ремонт, облаштовувала її.
132.   Судами першої та апеляційної інстанцій в повній мірі дослідили зазначені докази та достовірно встановили незаконність отримання ОСОБА_3 права на спірну квартиру.
133.   Крім того, ОСОБА_4 у касаційній скарзі зазначає про те, що поза увагою судів першої та апеляційної інстанцій була залишена та обставина, що цей позов заявлено повторно, оскільки у квітні 2016 року ОСОБА_1 зверталася до суду з аналогічним позовом, який за її заявою залишено судом без розгляду. На переконання заявника, така обставина може свідчити про порушення завдань цивільного судочинства, визначених статтею 2 ЦПК України. 
134.   Щодо цих доводів касаційної скарги відповідача Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.
135.   Суд постановляє ухвалу про залишення позову без розгляду, якщо позивач до початку розгляду справи по суті подав заяву про залишення позову без розгляду (пункт 5 частини першої статті 257 ЦПК України). Але особа, позов якої залишено без розгляду, після усунення умов, що були підставою для залишення заяви без розгляду, має право звернутися до суду повторно (частина друга статті 257 ЦПК України).  
136.   Велика Палата Верховного Суду вважає, що такі доводи не заслуговують на увагу, оскільки вказані вище дії з боку позивачки - це право, яким вона може скористатись до початку розгляду справи по суті, та це право не є обмеженим у повторному зверненні до суду з таким самим позовом до тих самих сторін із тими самими позовними вимогами.  
137.   Відтак наведені міркування й твердження ОСОБА_4 у касаційній скарзі не спростовують правильності правових висновків оскаржуваних рішень судів попередніх інстанцій.
(3.3) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
138.   Згідно з пунктами 1 і 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги може: залишити судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій без змін; скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
139.   Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
140.   Відповідно до частин першої, третьої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
141.   З огляду на надану оцінку аргументам учасників справи та висновкам судів першої й апеляційної інстанцій Велика Палата Верховного Суду з урахуванням власної попередньої практики вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково: рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 жовтня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2019 року скасувати в частині задоволення позовних щодо визнання недійсними спірних договорів, актів, свідоцтва про право власності, та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині. В іншій частині оскаржувані судові рішення слід залишити без змін.
(3.4) Щодо судових витрат
142.   Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
143.   Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо) (частина восьма статті 141 ЦПК України).
144.   Відповідно до квитанцій від 20 липня 2019 року № 0.0.1415638265.1 ОСОБА_4 сплатив судовий збір у сумі 21 011,78 грн за подання касаційної скарги.
145.   Водночас оскільки Велика Палата Верховного Суду скасувала рішення судів першої й апеляційної інстанцій у частині позовних вимог з формальних міркувань щодо належного способу правового захисту тому вважає за доцільне покласти судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги на ОСОБА_4 
(4) Висновки щодо застосування норм права
146.   Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
147.   Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
148.   Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).
149.   Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).
Керуючись статтями 133, 141, 400, 409, 412, 415, 416, 419 ЦПК України в редакції, чинній до набрання чинності Законом № 460-IX, Велика Палата Верховного Суду 
ПОСТАНОВИЛА:
1.         Задовольнити частково касаційну скаргу  ОСОБА_4 .
2.         Скасувати рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 жовтня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2019 року в частині задоволення позовних вимог про:
2.1.      визнання недійсним договору № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомості (квартири АДРЕСА_5 ) та порядок погашення облігацій, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд» від 29 травня 2008 року;
2.2.      визнання недійсним договору № Б237-1/08 купівлі-продажу цінних паперів від 29 травня 2008 pоку, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
2.3.      визнання недійсним акта пред`явлення пакета облігацій до погашення від 17 червня 2010 року, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
2.4.      визнання недійсним акта від 17 червня 2010 року про погашення пакета облігацій, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
2.5.      визнання недійсним акта від 17 червня 2010 року приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Оргжитлобуд»;
2.6.      визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 05 червня 2013 року (індексний номер 4461964) на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 80,8 кв. м, житлова площа 51,2 кв. м), виданого ОСОБА_3 реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області (державний реєстратор Гапоненко С. В.);
та ухвалити у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цих вимог.
3.         У решті рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 жовтня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття,є остаточною й оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач	 	                 /підпис/	В. В. Пророк	
Судді:      /підпис/	Т. О. Анцупова	                 /підпис/	Г.Р. Крет	
                 /підпис/	В. В. Британчук	                 /підпис/	Л. М. Лобойко	
                 /підпис/	Ю. Л. Власов	                 /підпис/	К. М.Пільков	
                 /підпис/	І. В. Григор`єва 	                 /підпис/	О. Б. Прокопенко 	
                 /підпис/	М. І. Гриців 	                 /підпис/	Л. І. Рогач	
                 /підпис/	Д. А. Гудима 	                 /підпис/	О. М. Ситнік 	
                 /підпис/	Ж. М. Єленіна 	                 /підпис/	В. М. Сімоненко 	
                 /підпис/	О. С. Золотніков 	                 /підпис/	І. В. Ткач 	
                 /підпис/	В. С. Князєв 	                 /підпис/	С. П. Штелик	
 
Повний текст постанови складений 18 листопада 2021 року.