ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.11.2021 року          м.Дніпро         Справа №  904/3461/21
м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 65, зал засідань 207
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді        Березкіної О.В. (доповідач),
                       суддів   Дарміна М.О., Іванова О.Г.
при секретарі судового засідання Ковзикові В.Ю.   
Представники сторін:
від позивача за первісним позовом: Бочанова Я.В., виписка з ЄДР №б/н  від 23.06.2021 р.,  представник;
від відповідача за первісним позовом: Захарчук К.О., довіреність №б/н  від 01.04.2021 р.,  адвокат;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу     Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"
на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2021 (суддя Петренко І.В.) у справі № 904/3461/21
за первісним позовом Комунального підприємства"Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"
про стягнення 3987453,77грн., з яких 3617961,04грн. основної заборгованості; 248169,56грн. пені; 44514,27грн. трьох процентів річних; 76808,90грн. інфляційних втрат (договір оренди окремо індивідуально-визначеного майна КП "Жовтоводськтепломережа" №043/12 від 21.12.2012) 
та
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"
до Комунального підприємства"Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради
про звільнення від нарахованої орендної плати за комунальне індивідуально-визначене майно відповідно до договору №043/12 від 21.12.2012 , яке знаходиться у Головному корпусі Жовтоводської Теплоенергоцентралі за адресою: Дніпропетровська область, місто Жовті Води, вулиця Залізнична, 15 за період з 01.02.2019 по 30.12.2020 у розмірі 3125121,00грн. та про розірвання договору оренди комунального індивідуально-визначеного майна №043/12 від 21.12.2012, який укладено між сторонами, з 30.12.2020

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Комунальне підприємство"Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради  звернувся до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" із позовом про стягнення 3 987 453,77грн., з яких 3 617 961,04грн. основної заборгованості;  248 169,56грн. пені; 44 514,27грн. трьох процентів річних; 76 808,90грн. інфляційних втрат.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 05.04.2021 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження.
          Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"  звернулось до Комунального підприємства"Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради з зустрічною позовною заявою  про  звільнення  його від нарахованої орендної плати за комунальне індивідуально-визначене майно відповідно до договору №043/12 від 21.12.2012, яке знаходиться у Головному корпусі Жовтоводської Теплоенергоцентралі за адресою: Дніпропетровська область, місто Жовті Води, вулиця Залізнична, 15 за період з 01.02.2019 по 30.12.2020 у розмірі 3125121,00грн. та розірвати договір оренди комунального індивідуально-визначеного майна №043/12 від 21.12.2012, який укладено між сторонами, з 30.12.2020.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 11.05.2021 зустрічну позовну заяву прийнято до розгляду та об`єднано вимоги за зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом.
Рішенням господарського суду Дніпропетровської  області від 19.07.2021року у справі № 904/3461/21 первісні позовні вимоги Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа"  Жовтоводської міської ради  задоволено у повному обсязі.
Суд стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" на користь Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа"  Жовтоводської міської ради 3 617 961,04грн. (три мільйони шістсот сімнадцять тисяч дев`ятсот шістдесят одна грн. 04 коп.) основної заборгованості; 248 169,56грн. (двісті сорок вісім тисяч сто шістдесят дев`ять грн. 56 коп.) пені; 44 514,27грн. (сорок чотири тисячі п`ятсот чотирнадцять грн. 27 коп.) трьох процентів річних; 76 808,90грн. (сімдесят шість тисяч вісімсот вісім грн. 90 коп.) інфляційних втрат; 59 811,81грн. (п`ятдесят дев`ять тисяч вісімсот одинадцять грн. 81 коп.) судового збору.
Зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" -  задоволено частково.
Суд розірвав договір оренди комунального індивідуально-визначеного майна №043/12 від 21.12.2012, який укладено між Комунальним підприємством  "Жовтоводськтепломережа"  Жовтоводської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес".
В решті зустрічних вимог суд відмовив. 
Не погодившись  з рішенням суду, відповідач за первісним позовом – Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес", звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2021 року у справі № 904/3461/21, у задоволенні первісних вимог відмовити, а зустрічні вимоги задовольнити повністю.
        В обгрунтування своєї скарги апелянт посилається на  те, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необгрунтованим та таким, що винесено з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, неповного з`ясування обставин, що мають значення по справі, відсутність вмотивованості судового рішення.
          Зокрема, апелянт зазначає, що існування або відсутність обставин непереборної сили - це висновок,  який встановлюється в результаті оцінки та аналізу зібраних доказів, в тому числі документів.
Так, підтвердження експертним висновком № 003/21 від 14.04.2021 року обвалу несучих конструкцій Головного корпусу ТЕЦ, а саме цегляної стіни та покрівлі є доказом підтвердження настання обставини непереборної сили, що трапилася саме з вини самого Орендодавця внаслідок порушення ним правил безпечної експлуатації будівлі, ігнорування нагальної потреби у капітальному ремонті будівлі.
Так, під час укладання Договору № 043/12 від 21.12.2012 року, будівля, в якій знаходилося майно, що передавалося в оренду потребувала поточного і капітального ремонту, який відповідно до Договору зобов`язувався здійснювати Орендодавець. Однак з 2012 року до 2019 року ремонт Орендодавцем не здійснювався.
Обвал несучих конструкцій Головного корпусу ТЕЦ, а саме цегляної стіни та покрівлі, унеможливило  використання орендарем  орендованого майна, що є правовою підставою для звільнення від внесення орендної плати саме з дати настання події.
Крім того, Апелянт наголошує, що судом першої інстанції взагалі не досліджувалася правомірність заявленого Орендодавцем розміру заборгованості Орендаря за Договором № 043/12 від 21.12.2012 року, оскільки за лютий 2019 року позивачем оплата оренди не зарахована, а за березень-жовтень 2019 року зарахована.
Апелянт зазначає, що судом першої інстанції у рішенні від 19.07.2021 року взагалі не надано оцінки нормам Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінетом Міністрів України № 483 від 03.06.2020 року.
Отже Господарським судом Дніпропетровської області в оспорюваному рішенні здійснено однобоке дослідження наданих сторонами доказів у справі. Так, судом оцінювалися лише докази надані Орендодавцем та повністю нехтуються докази, надані Орендарем.
Всі ці обставини, на думку апелянта, є підставами для скасування рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2021  у справі №904/3461/21 та прийняття нового рішення.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.08.2021 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2021 у справі № 904/3461/21, призначено справу до розгляду на 13.10.2021 на 09 годин 00 хвилин  в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду за адресою: проспект Дмитра Яворницького, будинок № 65, м. Дніпро, 49000 (зала судового засідання №207).
Позивачем за первісним позовом – Комунальним підприємством "Жовтоводськтепломережа"  Жовтоводської міської ради, надано відзив на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес", в якому зазначено, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджено матеріали справи, прийнято вірне рішення у відповідності до норм чинного законодавства, доводи відповідача, в свою чергу, які зазначені в апеляційній скарзі, є безпідставними та необґрунтованими. Просить залишити оскаржуване рішення – без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.
В судовому засіданні  сторони представники сторін надали свої пояснення щодо вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, вислухавши представників сторін,  перевіривши відповідність оскаржуваного рішення нормам діючого законодавства, Центральний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" підлягає частовому задоволенню з наступних підстав.
З матеріалів справи вбачається, що 21.12.2012 між позивачем - КП "Жовтоводськтепломережа" та відповідачем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" укладено договір оренди окремого індивідуально-визначеного майна КП "Жовтоводськтепломережа" №043/12 в редакції додаткових угод (далі - договір), за умовами  якого  позивач, як балансоутримувач  майна передав, а  відповідач, як орендар, прийняв в строкове платне користування  комунальне  окремо  визначене майно згідно  додатку № 1 , яке розміщене у м. Жовті Води вул. Залізнична 15, ТЕЦ, що перебуває  на балансі  позивача, вартість якого  визначена згідно зі звітом про оцінку  і становить за незалежною оцінкою 7 122 280 грн. з урахуванням ПДВ.
Пунктом 1.2 договору передбачено, що майно передається  в оренду для використання  за цільовим призначенням.
Майно на  момент  укладання договору  потребує поточного і капітального ремонту, його стан визначається на підставі актів технічного стану, що є додатками до акту приймання-передачі  майна, який є додатком № 2 до даного договору. 
Пунктом 3.6. договору передбачено, що  орендна плата, яка  становить за базовий місяць 78 978,17 грн. і визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за листопад 2012 року,  перераховується  оредодавцю щомісяця не пізніше 15 числа місяця, що настає за розрахунковим.
20.01.2013 між позивачем та відповідачем укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого окремого індивідуально-визначеного майна та надання експлуатаційних та комунальних послуг орендарю №015/13 (далі - договір про відшкодування витрат).
21.12.2012 позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування майно, перелік якого наведено у додатку №1 до договору, що підтверджується Актом приймання-передавання окремого індивідуально-визначеного майна КП "Жовтоводськтепломережа".
Звертаючись до  Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" із позовом про стягнення 3 987 453,77грн., з яких 3 617 961,04грн. основної заборгованості; 248 169,56грн. пені; 44 514,27грн. трьох процентів річних; 76 808,90грн. інфляційних втрат, позивач - Комунальне підприємство"Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради посилався на те, що відповідач з  лютого 2019 року  по 01.01.2021 року не сплачує  позивачу орендну плату, внаслідок чого  утворилась заборгованість у сумі 3 617 961 грн. 04 коп.
Задовольняючи  позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив з того, що відповідач за первісним позовом не  сплачував орендну плату за зазначений період, додаткової угоди щодо її зменшення  сторони не укладали,  а   тому    позивач обгрунтовано нарахував до стягення орендну плату у зазначеному розмірі.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову про  звільнення від  сплати орендної плати, господарський суд першої інстанції виходив з недоведеності позивачем за зустрічним позовом   неможливості  використання орендованого майна, оскільки аналізуючи наявні у справі докази, односторонні накази орендаря та затверджену ним Методику розрахунку орендної плати, без доказів внесення відповідних змін до договору, листування сторін, відсутність з лютого 2019 року судових проваджень про внесення змін до договору та про його розірвання, факт користування майном є підтвердженим. 
Задовольняючи  зустрічні позовні вимоги  в частині розірвання договору оренди,  господарський суд першої інстанції виходив з того, що питання розірвання договору поставлено відповідачем перед позивачем лише 16.12.2020, що підтверджується листом від 16.12.2020 №87/2 (а.с.91 том 2), з огляду на відсутність заперечень з боку відповідача за зустрічним позовом в питанні розірвання договору,  а тому вимога позивача за зустрічним позовом щодо розірвання договору оренди комунального індивідуально-визначеного майна №043/12 від 21.12.2012, який укладено між сторонами, проте з дати, яка відповідає приписам частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України, а не з 30.12.2020 року, як просив  позивач за зустрічним позовом.
Проте, колегія суддів не погоджується з    висновками суду першої інстанції в    частині  задоволених первісних вимог та незадоволених зустрічних вимог з огляду на наступне.
Так, укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (стаття 759 Цивільного кодексу України).
Статтею 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні      (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно  до статті 2 означеного  закону, передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.
Статтею 17  Закону України « Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
Відносини, що виникли між сторонами по справі на підставі договору оренди, є господарськими зобов`язаннями і згідно з приписами статті 193 Господарського кодексу України, статей 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як встановлено судом першої інстанції, 21.12.2012 позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування майно, перелік якого наведено у додатку №1 до договору, що підтверджується Актом приймання-передавання окремого індивідуально-визначеного майна КП "Жовтоводськтепломережа".
Відповідно до статті 762 ЦК України, плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Пунктом 3.6. договору передбачено, що  орендна плата, яка  становить за базовий місяць 78 978,17 грн. і визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за листопад 2012 року,  перераховується  оредодавцю щомісяця не пізніше 15 числа місяця, що настає за розрахунковим.
          Проте,  як зазначив  позивач  за первісним позовом,   відповідач, починаючи з  лютого 2019 року не сплачує орендну плату, внаслідок чого  за період  з  лютого 2019 року по  січень 2021 року утворилась заборгованість у сумі  3 617 961 грн.
          Разом з цим,  позивач   не надав розрахунку   розміру орендної плати  за  вищзазначений період, що унеможливлює   перевірку обгрунтованості заявленого позивачем розміру.
Так,  за умовами договору,  орендна плата визначається  на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої  рішенням Жовтоводської міської  ради  від 13.12.2006 року № 164-10/V і становить за базовий місяць 78 978,17 грн.Орендна плата за кожний наступний місяць визначається  шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Додатковою угодою № 3 від 31.03.2016 року до договору оренди окремого  індивідуально  визначеного майна  пункт 3.3. договору викладено в наступній редакції: "Орендна плата протягом 2016 року становить щомісячно  170 271 грн. 55 коп., в тому числі ПДВ 28 378,59 грн." 
Як вбачається з матеріалів справи,   орендар сплатив на користь Орендодавця наступні  суми:
26.04.2019 за платіжним дорученням  № 1041  - 209 000 грн.
05.06.2019 за платіжним дорученням  № 1092  - 224 78,92 грн.
02.08.2019 за платіжним дорученням  № 1192  - 233 487,82 грн.
29.08.2019 за платіжним дорученням  № 1247  - 232 462,17 грн.
30.09.2019 за платіжним дорученням  № 1324  - 220 000 грн.
08.11.2019 за платіжним дорученням  № 1410  - 230 628,91 грн.
17.11.2019 за платіжним дорученням  № 1363  - 11 237,55 грн.
31.01.2020 за платіжним дорученням  № 1513  - 232 044,80 грн.
18.11.2020 за платіжним дорученням  № 1794  - 137 000 грн.
20.11.2020 за платіжним дорученням  № 1799  - 50 000 грн.
30.11.2020 за платіжним дорученням  № 1812  - 100 000 грн.
10.12.2020 за платіжним дорученням  № 1830  - 109 000 грн.
Проте,    позивач  не спростував   жодним  доказом   здійснення  відповідачем даних оплат,  та не   надав  детального розрахунку   своїх  рахунків на оплату в частині   розміру   щомісячного платежу.
Як  вбачається з матеріалів справи, 31.01.2019 та 01.02.2019 у Головному корпусі Жовтоводської Теплоенергоцентралі за адресою: Дніпропетровська область, місто Жовті Води, вулиця Залізнична, 15 внаслідок незадовільного стану покрівлі турбінного відділення та систематичного впливу атмосферних опадів на несучі конструкції будівлі відбувся обвал цегляної кладки стіни, а також покрівлі будівлі, що підтверджується Актом фіксації обвалу Головного корпусу Жовтоводської Теплоенергоцентралі від 01.02.2019.
01.02.2019 листом №14 орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" звернувся до орендодавця - Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради щодо повідомлення про подію, яка відбулася та вчинення орендодавцем дій, які б попередили подальше руйнування будівлі Головного корпусу.
05.02.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" видало наказ №21, відповідно до якого для збереження життя та здоров`я працівників відповідача всьому персоналу підприємства було заборонено знаходитися у приміщенні Головного корпусу, а також наближатися до  корпусу ближче ніж за 3 метри.
08.02.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"  видало наказ №25, відповідно до якого у зв`язку з обвалом частини несучих конструкцій Головного корпусу Жовтоводської теплоенергоцентралі, що становить небезпеку для життя працівників підприємства та відсутності доступу до обладнання, яке орендується відповідно до договору, головного бухгалтера відповідача зобов`язано здійснювати оплату по рахунку орендодавця за оренду обладнання у розмірі, що відповідає розміру орендної плати за обладнання, яке розташоване поза межами Головного корпусу, а також до приведення у відповідність розрахунків з орендодавцем податкові накладні за зазначеним договором оренди з 01.02.2019 у податковому обліку не відображати.
25.02.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" затвердило Методику розрахунку орендної плати за обладнання згідно договору.
04.03.2019 листом №24 у зв`язку із відсутністю будь-якої реакції від орендодавця, Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"  знов звернулося до Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради та до міського голови міста Жовтих Вод щодо здійснення дій для вирішення аварійної ситуації, що відбулася у Головному корпусі. До листа долучено Акт фіксації аварії від 01.02.2019 та фотоматеріали.
18.03.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"  листом №32 звернулося до міського голови міста Жовтих Вод з приводу складання незалежної комісії для з`ясування обставин ситуації, що склалася та питання про зупинення нарахування орендної плати за обладнання відповідно до договору.
19.04.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" видало розпорядження № 64, відповідно до якого головного бухгалтера останнього зобов`язано з урахуванням вимог наказу № 25 від 08.02.2019 та Методики розрахунку вартості орендної плати від 25.02.2019 розрахувати заборгованість за оренду окремого індивідуально-визначеного майна за лютий 2019 року, у зв`язку з обвалом частини несучих конструкцій Головного корпусу, що становить небезпеку для життя працівників та відсутності доступу до обладнання, що знаходиться в цьому корпусі.
30.04.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" затверджено розрахунок заборгованості перед відповідачем за зустрічною позовною заявою за договором.
03.07.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"  листом № 82 звернулося до міського голови міста Жовті Води щодо оперативного вирішення аварійного стану Головного корпусу Жовтоводської Теплоенергоцентралі та призначення відповідальної особи для детального вивчення ситуації та прийняття необхідних рішень по нарахуванню орендної плати за оренду обладнання, а також опрацювання пропозицій про подальші заходи стосовно Головного корпусу.
17.07.2019 Виконавчим комітетом Жовтоводської міської ради складено розпорядження №371/01-02р-19 "Про затвердження складу комісії з детального вивчення ситуації на прийняття необхідних рішень по нарахуванню орендної плати та контролю погашення заборгованості по договору оренди індивідуально-визначеного майна позивача".
09.08.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" звернулося листом № 99 до міського голови міста Жовтих Вод щодо результатів роботи призначеної комісії відповідно до розпорядження №371/01-02р-19 від 17.07.2019. 
Крім цього, позивач за зустрічним позовом ставив питання звільнення його від сплати орендних платежів.
07.10.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" звернулося листом №130 до міського голови міста Жовтих Вод щодо передачі питання на розгляд депутатських комісій та винесення на розгляд черговою сесією Жовтоводською міською радою.
Відповідно до протоколу засідання Жовтоводською міською ради VII скликання №123 від 23.10.2019 вирішено доручити Управлінню ЖКТ підготувати проект рішення щодо надання доручення керівництву Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради реалізувати майно підприємства, що не входить до цілісного майнового комплексу підприємства за рахунок погашення податкової заборгованості. А також рекомендовано Товариству з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" розглянути питання можливості внесення змін до діючого договору оренди у судовому порядку.
31.10.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"  листом №136 звернулося до міського голови міста Жовті Води щодо розгляду питання реалізації відповідачем Головного корпусу Жовтоводської Теплоенергоцентралі, який виведений з цілісного майнового комплексу Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа" Жовтоводської міської ради.
Частиною 6  ст. 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Для застосування частини 6 статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені.
Господарський суд першої інстанції  дійшов висновку, що передаючи відповідачу в оренду майно, обидві сторони договору були обізнані про його незадовільний стан та потребу у поточному та капітальному ремонті, що вбачається з пункту 1.3 договору, за змістом  якого майно на момент укладання договору потребує поточного та капітального ремонту.
Проте, колегія суддів вважає  такі висновки суду першої інстанції помилковими, оскільки   в оренду   Товариству з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес"  передавалось  окреме індивідуально визначене майно згідно  додатку № 1, тобто, фактично, обладнання ( а.с. 20-30 т.1), а не нерухоме майно, яке  знаходиться на балансі  Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа"  і саме  обвал  у якому  унеможливив   використання  орендованого  майна, яке  знаходилось у   даному приміщенні.
Тобто,    суд першої інстанції  помилково  ототожнив  незадовільний стан та потребу у поточному та капітальному ремонті   майна, яке передавалось в оренду за договором, та   об`єкта нерухомості,  у     якому  воно  розташовано, і  утримання  якого  в належному стані   покладено на  Орендодавця.
Як вбачається з рішення  господарського суду  Дніпропетровської області від  28.01.2021 року  у справі № 904/5800/20, 20.01.2013 між Комунальним підприємством "Жовтоводськтепломережа" (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" (орендар) укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого окремого  індивідуально-визначеного майна та надання експлуатаційних та комунальних послуг орендарю № 015 (надалі - договір), відповідно до умов п. 1.1 договору якого балансоутримувач забезпечує обслуговування та ремонт приміщень, в яких знаходиться орендоване окреме індивідуально-визначене майно, що передане в оренду ТОВ "Компанія Енергопрогрес" та знаходиться за адресою: м. Жовті Води, вул. Залізнична, 15 (надалі – об`єкт оренди), а також утримання прилеглої території.
Згідно із п. 2.1 договору Балансоутримувач - Комунальне підприємство "Жовтоводськтепломережа" зобов`язується забезпечити:
2.1.1. виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням приміщень, в яких розташовані об`єкти оренди та прилеглої території, створення необхідних умов здійснення господарської діяльності, згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями та спорудами.
Таким чином, вбачається, що саме на Комунальне підприємство "Жовтоводськтепломережа", як балансоутримувача нерухомого майна, у  якому  знаходилось орендоване  відповідачем за первісним позовом майно, покладено обов`язок   утримувати дане майно у  належному стані, а тому   господарський суд першої інстанції дійшов необгрунтованого висновку про  обізнаність  відповідача щодо неможливості використання частини орендованого майна.
Крім того,   колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що відсутність додаткових угод,  укладених з метою фіксації звільнення відповідача від внесення орендної плати, виключає застосування положень  ч.6 ст. 762 ЦК України. 
          Як вбачається з матеріалів справи, відповідач неодноразово звертався до   балансоутримувача та   міської ради   з метою   вирішення питання щодо  звільнення  від  орендної плати  та  неможливості  використовувати орендоване майно, які  залишились  без відповіді та  без вирішення. 
Частинами 1, 2       статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"      встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.
Оскільки   відповідач  фактично ухилився від  вирішення питання щодо звільнення  від  орендної плати   внаслідок неможливості використання  орендованого майна,  не  виступив з  ініціативою  щодо внесення змін до цього договору  у відповідності до п. 8.2 Договору оренди,  орган управління  надав    рекомендації   орендарю звернутися до суду  для  зміни договору   щодо  орендної плати,   колегія суддів  вважає, що  звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється в порядку, встановленому законодавством, тобто, у відповідності  до положень  ч.6 ст. 762 ЦК України.
Як вбачається зі Звіту з візуального обстеження будівельних конструкцій, що знаходяться в аварійному стані, в приміщеннях за адресою: місто Жовті Води, вулиця Залізнична, 15 №003/21 від 14.04.2021, складеним за замовленням Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес",  визначено загальний технічний стан будівлі як аварійний ( категорія 4).
Частина  будівлі, у якій розташоване  обладнання, яке є предметом оренди, має категорію технічного стану « 4» - аварійний. Експлуатація даної частини  будівлі повинна бути зупинена до відновлення експлуатаційної  придатності. Аварійний стан будівельних конструкцій переважно спричинений наслідками обвалу покрівлі  та стінового огородження Головного корпусу у першому кварталі 2019 року. Обвалення конструкцій продовжується і надалі. Останній обвал відбувся в середині квітня 2021 року.
Однією з причин обвалу покрівлі та стіни Головного корпусу є порушення балансоутримувачем  правил безпечної експлуатації будівлі,  ігнорування нагальної потреби у капітальному ремонті будівлі. Будівельні конструкції будівлі не придатні до подальшої експлуатації зі збереженням навантаження.  ( а.с. 127 т.2)
          При цьому,  заперечення позивача   про те, що даний Звіт не є  належним доказом, оскільки  не є висновком експерта в розумінні ст. 73,76-78 ГПК України, є безпідставним з огляду на наступне.
          Відповідно до статті  73, 76 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами:
1) письмовими, речовими і електронними доказами;
2) висновками експертів;
3) показаннями свідків.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. 
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до статті 98 ГПК України, висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.
          Разом з  цим,  наданий   відповідачем Звіт з візуального обстеження будівельних конструкцій, дійсно не є  висновком експерта,  а  розцінюється судом як   письмовий доказ, який  у сукупності з іншими доказами, у тому  числі, Актом обстеження,  листами   орендаря та    відповідями  органу управління  Орендодавця, підтверджує   факт   обвалу конструкцій  об`єкта нерухомості, що  не заперечується  і самим  орендодавцем,  що унеможливлює  його експлуатацію,   і як наслідок,   можливість користування розташованим  у ньому майном, а тому   він є належним доказом по справі.
          Колегія суддів вважає, що орендар належними доказами довів неможливість  використовувати  ним  орендоване майно за призначенням,  через обставини, за які він не відповідає,  що є підставою для звільнення його від орендної плати за користування майном з лютого 2019 року, тобто,  з дня настання відповідної події.
З огляду на вищезазначене,  у суду першої інстанції були відсутні  підстави для    стягнення   орендної плати за означений період,    а тому    рішення господарського суду  Дніпропетровської області  підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні  первісних вимог та  задоволення зустрічного позову  щодо звільнення Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" від сплати нарахованої орендної плати за   у розмірі  3 125 121 грн. 
            Щодо незгоди апелянта з висновками суду   першої інстанції в частині    відмови у задоволенні   вимог про розірвання договору оренди з  30.12.2020 року, то   колегія суддів  в даному випадку вважає    ці  доводи безпідставними, а висновки суду першої інстанції такими, що відповідають нормам  матеріального  права.          
Так, за приписами частини 3      статті 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, а тому  вимога позивача за зустрічним позовом про розірвання  договору оренди комунального індивідуально-визначеного майна №043/12 від 21.12.2012, підлягає задоволенню  з дати, яка відповідає приписам частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України, і в цій частині рішення господарського суду  підлягає залишенню без зміни.

Керуючись ст.ст.275-282 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" – задовольнити частково.
Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2021  у справі №904/3461/21- скасувати.
У задоволені первісного позову Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа"  Жовтоводської міської ради  до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" про стягнення 3987453,77 грн., з яких 3617961,04 грн. основної заборгованості; 248169,56 грн. пені; 44514,27 грн. трьох процентів річних; 76808,90 грн. інфляційних втрат (договір оренди окремо індивідуально- визначеного майна № 043/12 від 21.12.2012) – відмовити.
     Зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" до Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа"  Жовтоводської міської ради  - задовольнити частково.
Розірвати договір оренди комунального індивідуально-визначеного майна №043/12 від 21.12.2012, який укладено між Комунального підприємства "Жовтоводськтепломережа"  Жовтоводської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес".
        Звільнити Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Енергопрогрес" від  нарахованої орендної плати за комунальне індивідуально-визначене майно відповідно до договору №043/12 від 21.12.2012 , яке знаходиться у Головному корпусі Жовтоводської Теплоенергоцентралі за адресою: Дніпропетровська область, місто Жовті Води, вулиця Залізнична, 15  за період 01.02.19 року по 30.12.2020 року у розмірі 3125121,00грн.
В решті частини зустрічних вимог відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення у порядку та  випадках, передбачених ст. 287 ГПК України.
Повний текст постанови виготовлено та підписано 23.11.2021року.

Головуючий суддя                                                                            О.В.Березкіна 
                     
Суддя                                                                                                   М.О.Дармін

Суддя                                                                                                   О.Г.Іванов