ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  
07 жовтня 2021 року                                                                        м.Суми
                                                               Справа №591/1849/20 
                                                               Номер провадження 22-ц/816/1516/21

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого - Левченко Т. А. (суддя-доповідач),
суддів -          Криворотенка В. І. ,  Собини О. І. 
з участю секретаря судового засідання – Кияненко Н.М.,
сторони:
позивач – Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2»,
відповідачі –  ОСОБА_1 , державний реєстратор Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбська Ірина Вікторівна,
розглянув у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Самохіна Андрія Миколайовича
на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 29 липня 2021 року, постановлене у складі судді Шелєхової Г.В., у приміщенні  Зарічного районного суду м. Суми, повний текст судового рішення складено 03 серпня 2021 року, -

В С Т А Н О В И В:
У березні 2020 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2» (далі - ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2») через свого представника– адвоката Кузченко Тетяну Миколаївну звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбської Ірини Вікторівни, третя особа: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради, про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва. 
Позов мотивує тим, що  ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення в будинку АДРЕСА_1 . 
У травні 2018 року ОСОБА_1 почав проводити роботи по реконструкції вказаного нежитлового приміщення, шляхом облаштування окремого входу в несучій стіні будинку та розширення території нежитлового приміщення за рахунок захоплення прибудинкової території. 
Позивач звернувся до Управління державного архітектурно - будівельного контролю Сумської міської ради із заявою про знесення самочинної прибудови та накладення штрафу на відповідача. Однак, управління може проводити перевірки лише щодо тих об`єктів, які знаходяться у процесі будівництва, а згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 зареєстровано нежитлове приміщення, площею 67,4 кв. м. 
Вказує, що державним реєстратором при реєстрації права власності не було перевірено наявність документів на підтвердження набуття права власності приміщення, площею 67,4 кв. м, яке було самовільно добудоване.
Вважає, що самовільне будівництво відповідача порушує права всіх співвласників будинку, адже несуча стіна будинку є їх спільною власністю. До того ж прибудоване приміщення знаходиться на земельній ділянці, що належить ОСББ на праві постійного користування.
Посилаючись на вказані обставини, просить визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Стецьківської сільської ради Білолюбської І.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 42203239 від 24 липня 2018 року, за яким за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на нежитлове приміщення, загальною площею 67,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 та зобов`язати ОСОБА_1 привести нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 в первинний стан, що існував до здійснення будівельних робіт з реконструкції, а саме: знести за власний рахунок самовільну прибудову за адресою: АДРЕСА_1 , на яку державним реєстратором Білолюбською І.В. зареєстровано право власності, а також стягнути зі ОСОБА_1 судові витрати.
Зарічний районний суд м. Суми рішенням від 29 липня 2021  року позов ОССБ «Герасима Кондратьєва, 127/2» задовольнив.
Визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбської І.В про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 42203239 від 24.07.2018, яким за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на нежитлове приміщення загальною площею 67,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1605600359101, номер запису про право власності 27174138 від 20.07.2018 року.
Зобов`язав ОСОБА_1 привести нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , в первинний стан, що існував до здійснення будівельних робіт з реконструкції, а саме: знести за власний рахунок самовільну прибудову (нежитлова будівля – А-4; Вхідна група для ММГН-а) за адресою: АДРЕСА_1 , на яку державним реєстратором Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбською І.В. зареєстровано право власності.
Стягнув зі ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2» судовий збір в розмірі 4204 грн 00 коп.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Самохін А.М., посилаючись на неповне з`ясування та недоведеність обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
В доводах апеляційної скарги зазначає, що станом на 24 липня 2018 року, тобто на день реєстрації права власності на нежитлові приміщення за ОСОБА_1 , ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» не мало права постійного користування земельною ділянкою площею 0,2178 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 5910136300:04011:0121), оскільки це право виникло 18 грудня 2019 року на підставі рішення Сумської міської ради «Про надання об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2» в постійне користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 » і зареєстровано в державному реєстрі 16 січня 2020 року.
Вказує, що судом не установлено, чим порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2» внаслідок реєстрації права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення загальною площею 67,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . 
Від представника ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» – адвоката Кузченко Т.М. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить у відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно з`ясовані обставини справи, на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, з урахуванням встановлених обставин і вимог, суд дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог  та вірно застосував норми матеріального права. Також просить стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2» 14000 грн відшкодування витрат на правову допомогу.
Від Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що ОСОБА_1 самовільно здійснено реконструкцію нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 без отримання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкт до експлуатації.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення відповідача та його представника адвоката Самохіна А.М., які підтримали доводи апеляційної скарги,представника позивача адвоката Кузченко Т.М., яка заперечує проти доводів апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає. 
Задовольняючи позов ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2», суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 без дозвільних документів та на земельній ділянці, яка не була відведена йому для будівництва, а державний реєстратор без законних на те підстав зареєстрував на самочинне будівництво право власності у Державному реєстрі речових прав. Несуча стіна багатоквартирного будинку є конструктивним елементом будинку та спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку, тому рішення щодо добудови нежитлового приміщення повинне прийматись всіма співвласниками будинку. Крім того, самовільно збудоване нежитлове приміщення знаходиться на земельній ділянці, що належить ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» на праві постійного користування. 
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, так як суд дійшов його правильно встановивши фактичні обставини справи, з додержанням норм матеріального та процесуального права. 
Суд першої інстанції встановив та з матеріалів справи вбачається, що  ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу, ВКТ/576424, від 12 вересня 2008 року, належало нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 39,00 кв.м (а. с. 62, т. 1).
Згідно з інформацією Управління архітектури та містобудування Сумської міської ради №298/08.01-20 від 10 березня 2020 року, за період з 04 травня 2016 року ОСОБА_1 містобудівні умови та обмеження за адресою: АДРЕСА_1 Управлінням не надавалися. У переліку містобудівних умов та обмежень на забудову земельної ділянки, виданих колишнім органом містобудування та архітектури містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки, виданих ОСОБА_1 , не зареєстровано також (а. с. 14, т. 1).
Як убачається з відповіді Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради №105/29.01-11 від 11 березня 2020 року, за період з 08 листопада 2016 року ОСОБА_1 щодо дозвільних документів на будь-який вид будівництва за адресою: АДРЕСА_1 не звертався. Згідно реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів є інформація щодо зареєстрованої декларації про початок будівельних робіт №СМ083160190699 від 19 січня 2016 року та декларації про готовність об`єкта до експлуатації №СМ143160251759 від 25 січня 2016 року на об`єкт будівництва «Реконструкція квартири» за адресою: АДРЕСА_4 (а. с. 16, т. 1).
Листом №116/29.01-13 від 31 травня 2018 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради повідомило голову правління ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2», що згідно пояснень ОСОБА_1 та інформації, що наявна в управлінні, ОСОБА_1 03 травня 2018 року подав повідомлення про початок виконання будівельних робіт по об`єкту будівництва «Улаштування вхідної групи офісних приміщень, АДРЕСА_1 . 04 травня 2018 року ОСОБА_1 виконував земляні та будівельні роботи. У наступні дні будівельні роботи були зупинені. 14 травня 2018 року повідомлення про початок виконання будівельних робіт було повернуто ОСОБА_1 на доопрацювання (а. с. 19, т. 1).
Наказом №62-ОД від 12 липня 2018 року «Про проведення позапланового заходу» визначено провести позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил ОСОБА_1 при виконанні будівельних робіт на прибудинковій території багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 у термін з 12 липня 2018 року по 25 липня 2018 року (а. с. 34, т. 1).
Наказом №70/1-ОД від 20 липня 2018 року визначено такими, що втратили чинність наказ №62-ОД від 12 липня 2018 року та направлення для проведення позапланового заходу від 12 липня 2018 року №49 на підставі службової записки про оскарження ОСОБА_1 розпочатої управлінням позапланової перевірки в судовому порядку (а. с.37-38, т. 1).
Наказом №139-ОД від 21 грудня 2018 року «Про проведення позапланового заходу» визначено провести позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил ОСОБА_1 при виконанні будівельних робіт на прибудинковій території багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 у термін з 22 грудня 2018 року по 26 грудня 2018 року (а. с. 40, т. 1).
Листом №363/29.01-13 від 29 грудня 2018 року, Управління ДАБК Сумської міської ради повідомило голову правління ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2», що управлінням була проведена в термін з 11 грудня 2018 року по 26 грудня 2018 року позапланова перевірка дотримання вимог містобудівного законодавства ОСОБА_1 при виконанні будівельних робіт на прибудинковій території багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . У ході перевірки встановлено, що згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, наданого під час позапланової перевірки, власником нежитлового приміщення загальною площею 67,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу (а. с. 25, т. 1).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02 березня 2020 року, за ОСОБА_1 20 липня 2018 року державним реєстратором Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбською І.В. зареєстровано право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 67,4 кв.м, підстава - договір купівлі-продажу, серія та номер 7453 виданий 12 вересня 2008 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Арєшиною О.М. (а. с. 57, т.1).
Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи, державному реєстратору відповідачем було подано довідку-характеристику експерта Абрамець О.І. №4 від 20 липня 2018 року, в якій зазначено, що за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з даними інвентаризації станом на 20.07.2018 року, знаходиться вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 67,4 кв.м. Дане приміщення обладнано вхідною групою для безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення. Дозволу не потребує згідно п. 11 Постанови КМУ №406 від 07 червня 2017 року (а. с. 183, т. 2).
За результатами вивчення вказаних документів державним реєстратором було прийняте рішення про державну реєстрацію об`єкта загальною площею 67,4 кв. м.
Земельна ділянка прибудинкової території жилого будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_1 площею 0,2178 га перебуває в постійному користуванні ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» на підставі рішення Сумської міської ради № 6198-МР від 18.12.2019 року (а. с. 64-65 , т. 1).
03 травня 2018 року ОСОБА_1 подав до управління державного архітектурно- будівельного контролю Сумської міської ради повідомлення про початок виконання будівельних робіт по об`єкту будівництва «Улаштування вхідної групи офісних приміщень: АДРЕСА_1 , 04 травня 2018 року ОСОБА_1 почав виконувати земляні та будівельні роботи, згодом роботи були зупинені, а 14 травня 2018 року повідомлення про початок виконання будівельних робіт вказаним управлінням було повернуто ОСОБА_1 на доопрацювання на його звернення.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування.
Згідно з п.п. 5, 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У постанові від 04 грудня 2013 року справа № 6-130цс13, Верховний Суд України зазначив, що у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, перебудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержання дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно - будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником отримано право власності.
Відповідно до п.п. 3, 4, 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Частиною 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються  Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі – Порядок). 
Пунктом 41 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подається документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
Відповідно до положень п. 45 Порядку, для державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна подається документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) та документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Як убачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 самовільно здійснено реконструкцію нежитлового приміщення зі збільшенням площі з 39,0 кв.м на 67,4 кв.м без отримання вихідних даних, повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкта до експлуатації та за відсутності правовстановлюючого документа на земельну ділянку.
Державний реєстратор Білолюбська І.В., приймаючи рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення площею 67,4 кв.м без дозвільних документів та зазначаючи підставу права виникнення права власності - договір купівлі-продажу від 12 вересня 2008 року, порушила вимоги ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав нам нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки державний реєстратор не встановила відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Довідка-характеристика експерта Абрамець О.І. №4 від 20 липня 2018 року з посиланням на п. 11 Постанови КМУ №406 від 07 червня 2017 року, надана державному реєстратору ОСОБА_1 не звільняла останнього від подання документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Відповідно до вказаного пункту Постанови КМУ №406 від 07 червня 2017 року не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію роботи з влаштування засобів безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення до будинків, будівель, споруд будь-якого призначення, їх комплексів та частин, об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури. В той же час ОСОБА_1 здійснив реконструкцію належного йому нежитлового приміщення зі збільшенням його площі до 67,4 кв.м, а не лише провів роботи з влаштування засобів безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення до нежитлового приміщення. 
Крім того суд першої інстанції правильно встановив, що в робочому проекті «Улаштування вхідної групи офісних приміщень за адресою: АДРЕСА_1 зазначено клас наслідків (відповідальності ) - СС1 (а. с. 66-95, т. 2)
Відповідно до положень ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CCI) після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Тобто, робочим проектом «Улаштування вхідної групи офісних приміщень за адресою: АДРЕСА_1 передбачено будівництво об`єкта за класом наслідків (відповідальності) - CCI, який передбачає подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Отже, ОСОБА_1 не мав права виконувати будівельні роботи без повідомлення про початок виконання будівельних робіт по об`єкту будівництва «Улаштування вхідної групи офісних приміщень: АДРЕСА_1 .
Таким чином, ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво без дозвільних документів за адресою: АДРЕСА_1 , а державний реєстратор безпідставно провела державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, при цьому не встановивши відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а саме документального підтвердження введення об`єкта в експлуатацію.
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
У рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року №4-рп зазначено, що питання щодо згоди власників квартир - співвласників допоміжних приміщень багатоквартирного будинку - на надбудову поверхів, улаштування мансард і т. ін. з використанням при цьому конструктивних елементів будинку, як і на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень ( оренда тощо ), має вирішуватися відповідно до законів про власність та інших законів України, передусім Цивільного кодексу України. 
Згідно з ч. 1 ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Статтею 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. 
Відповідно до положень ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема, питання про використання спільного майна.
Аналогічні норми містяться в Статуті Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2».
Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
У п.п. 2, 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і, кримінальних справ № 6 від 30 березня 2012 року «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» передбачено, що відповідно до статті 376 ЦК  суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема: про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, провести відповідну перебудову.
Право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування.
У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (ст. 391 ЦК України), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (ч. 4 ст. 376 України та ст. 391 ЦК України).
Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо самовільне будівництво порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудов у таких альтернативних випадках самочинного будівництва: якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; без належно затвердженого проекту.
Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або її коштом (ч. 4 ст. 376 ЦК України).
Встановлено, що несуча стіна багатоквартирного будинку є конструктивним елементом будинку та спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку, тому рішення щодо добудови нежитлового приміщення з облаштуванням в несучій стіні І окремого входу до нежитлового приміщення, повинне прийматись всіма співвласниками будинку.
Крім того як убачається з матеріалів справи, земельна ділянка, кадастровий номер 5910136300:04011:0121, площею 0,2178, належить ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» на праві постійного користування, а ОСОБА_1 на вказаній земельній ділянці самовільно збудував нежитлове приміщення.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що здійснене ОСОБА_1 самочинне будівництво підлягає обов`язковому знесенню, оскільки збудовано без дозвільних документів та на земельній ділянці, яка не була відведена йому для будівництва.
Не заслуговують на увагу колегії суддів доводи апеляційної скарги про те, що права позивача, як землекористувача не порушені, оскільки право власності за  ОСОБА_1  на нежитлові приміщення зареєстровано 24 липня 2018 року, а право постійного користування земельною ділянкою заОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» зареєстровано 16 січня 2020 року, виходячи з наступного.
Так, згідно з положеннями ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
 При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13.
Отже, на час звернення ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» до суду, збудоване ОСОБА_1 нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 є самочинним будівництвом, оскільки державна реєстрація на нього права власності не змінила режиму такого будівництва, як самочинного, і таке будівництво розміщене на земельній ділянці, яка належить позивачу на праві постійного користування, а тому таке право підлягає захисту відповідно до ч. 2 ст. 95 ЗК України шляхом знесення самовільного будівництва у відповідності до вимог ч. 4 ст. 376 ЦК України.
Колегія суддів не може погодитись з твердженнями представника відповідача про відсутність порушених прав та інтересів ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2», оскільки висновком експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, наданої суду, підтверджується дотримання ОСОБА_1 при здійсненні добудови норм ДБН, технічних умов та проектної документації. 
Вказаний висновок експерта не підтверджує відсутність порушення прав інших співвласників будинку, інтереси яких представляє ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» відповідно до ч. 1 ст. 4, ст. 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», яке полягає у здійсненні ОСОБА_1 самочинного будівництва прибудови до несучої стіни багатоквартирного будинку, яка є конструктивним елементом будинку та спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку без згоди останніх, на земельній ділянці, яка належить ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» на праві постійного користування. 
За встановлених обставин справи та вимог закону колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду і не містять нових даних, які б давали підстави для скасування ухваленого рішення. Правильно встановивши фактичні обставини справи, суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає. 
У зв`язку із відмовою в задоволенні апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне частково задовольнити вимоги ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2»  щодо стягнення на його користь витрат на професійну правничу допомогу за перегляд справи в суді апеляційної інстанції. При цьому не підлягає розгляду колегією суддів питання про відшкодування судових витрат позивача на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції, оскільки це питання відповідно до положень цивільного процесуального кодексу України повинно вирішуватися саме судом першої інстанції. 
При визначенні розміру витрат, які підлягають стягненню з позивача на користь відповідача, колегія суддів виходить з того, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі.
Відповідно до ч. ч. 3-4 ст. 137 ЦПК України, для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:
1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);
2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);
3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;
4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Згідно з ч. 8 ст.141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
02 березня 2020 року між адвокатом Кузченко Т.М. та ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2», в особі голови Павленко Л.Д. укладено договір про надання правової допомоги, а 12 травня 2020 року між ними укладено доповнення до вказаного договору, згідно з яким адвокат надає послуги з підготовки процесуальних документів, пов`язаних з розглядом справи у суді апеляційної інстанції. Відповідно до акта приймання-передачі виконаних робіт та наданих послуг від 29.09.2021 року адвокатом Кузченко Т.М. здійснено підготовку відзиву на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , направлення її до суду та учасникам справи, на що витрачено 4 години. За вказані послуги позивачем сплачено адвокату 27.09.2021 року 4000 грн, які підлягають відшкодуванню в повному обсязі, оскільки відповідають складності справи та обсягу виконаної адвокатом роботи. 
Керуючись ст. ст. 367; 374 ч. 1 п. 1; 375, 381-382 ЦПК України, колегія суддів – 

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Самохіна Андрія Миколайовича залишити без задоволення.
Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 29 липня 2021 року в даній справі залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2» витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в розмірі 4000 гривень.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 08 жовтня 2021 року.

Головуючий                                                          Т.А. Левченко

Судді:                                                                 В.І. Криворотенко

                                                                                О.І. Собина