Постанова  
Іменем  України
12 листопада 2021 року
м. Київ
справа № 369/6019/17
провадження № 61-8718св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Ткачука О. С. (суддя-доповідач), Калараша А. А., Петрова Є. В., 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський Квартал», Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» про захист прав споживачів, визнання несправедливими умови договору, зміну несправедливих умов договору та за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський Квартал» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення з квартири, за касаційною скаргою ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 , на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 вересня 2020 року, ухвалене суддею Ковальчук Л. М., та постанову Київського апеляційного суду від 29 березня 2021 року, прийняту у складі колегії суддів: Мостової Г. І., Сержанюка А. С., Сушко Л. П., 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до  Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський Квартал» (далі - ТОВ «Петрівський Квартал»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген»  (далі - ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген») про захист прав споживачів, визнання несправедливими умов договору та їх зміну.  
Позов обґрунтований тим, що у липні 2013 року він вирішив придбати квартиру у житловому будинку на АДРЕСА_1 . З цією метою він 29 липня 2013 року уклав з ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» (продавець) договір купівлі-продажу деривативу, відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати йому (покупцеві), а він у свою чергу, зобов`язався прийняти й оплатити дериватив, базовим активом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_2 . У п. 3.1 цього договору встановлено ціну договору у розмірі 206 199 грн 28 коп., що еквівалентно 25 394 дол. США, визначеним за офіційним обмінним курсом (курс купівлі).
У цей же день між ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» (покупець) та ТОВ «Петрівський Квартал» (продавець) був укладений форвардний контракт, згідно умов якого продавець зобов`язався передати у власність покупцеві, а останній у свою  чергу, зобов`язався прийняти базовий актив відповідно до специфікації форвардного контракту й сплатити за нього ціну на умовах даного форвардного контракту. Базовим активом за цим контрактом є майнові права на одне житлове приміщення, яке стане об`єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку за будівельним номером АДРЕСА_2 . 
31 липня 2013 року між ОСОБА_1 (покупець) та ТОВ «Петрівський Квартал» (продавець)  укладений договір купівлі-продажу майнових прав  на квартиру, відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати у власність покупцю, а покупець зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_2 ,  та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором. Ціна майнових прав на квартиру за цим договором становить 481 118 грн 12 коп., що на дату укладення договору в еквіваленті становило 59 251 дол. США.
Умовами договору передбачено, що в момент укладення договору покупець грошові кошти мав вносити частково у розмірі 159 200 грн 72 коп., що на дату укладення цього договору еквівалентно 19 696 дол. США. Решта суми вартості майнових прав за цим договором сплачується покупцем в сумах та в строки, що встановлені у п. 3.3 цього договору.
Додатковими угодами від 31 липня 2013 року та від 31 жовтня 2013 року були змінені умови договору купівлі-продажу майнових прав, зокрема ціна майнових прав на квартиру встановлена у розмірі 444 943 грн 52 коп., що еквівалентно 54 796 дол. США, а також змінені графік і суми платежів.
31 липня 2013 року між сторонами підписаний акт прийому - передачі (пред`явлення до виконання) форвардного контракту, згідно з яким ТОВ «Петрівський Квартал» передав, а ОСОБА_1 прийняв форвардний контракт з поставкою базового активу деривативу - квартири АДРЕСА_2 .
Позивач зазначав, що на виконання укладених договорів у період з 31 липня 2013 року до 16 березня 2017 року ним було сплачено 562 036 грн 20 коп., що згідно з офіційним обмінним курсом національної валюти до долара США, встановленим на дату внесення коштів складало 62 449,91 дол. США, з яких 206 199 грн 28 коп. (25 394 дол. США) на користь  ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген», 355 836 грн 92 коп. (37 055,91 дол. США) на користь ТОВ «Петрівський Квартал».
При цьому позивач посилався на те, що з квітня 2014 року він не в змозі був оплачувати платежі за встановленим договором графіком з причини втрати роботи, знаходження на утриманні малолітньої дочки, стрімким підвищенням курсу долара США, кризи в державі. Він здійснював посильні платежі до березня 2017 року і припинив проплати після звернення ТОВ «Петрівський Квартал» до суду.
Позивач вказував, що він намагався врегулювати питання надання йому відстрочення або розстрочки з виплати заборгованості, але ТОВ «Петрівський Квартал» не погодилося із запропонованими ним умовами і не навело йому інших варіантів вирішення цього питання.
Також позивач зазначав, що отримав повідомлення про відмову від договору в односторонньому порядку, направлене йому 03 квітня 2017 року ТОВ «Петрівський Квартал», в якому останнє посилалося на те, що ним було порушено порядок виконання зобов`язання з оплати повної вартості майнових прав на квартиру,  а тому є підстави для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 31 липня 2013 року в односторонньому порядку. При цьому йому було запропоновано повернути фактично сплачені ним грошові кошти за цим договором без прив`язки до еквівалента в доларах США, що було умовою оплати майнових прав на квартиру.
Позивач вважав несправедливими умови укладених ним договорів, згідно умов яких він мав би отримати квартиру, однак втратив 206 199 грн 28 коп. (25 394 дол. США) оплачених ним ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» за дериватив, а також курсову різницю із оплачених сум ТОВ «Петрівський Квартал» за майнові права на квартиру. Зокрема, він сплатив на користь ТОВ «Петрівський Квартал»  355 836 грн 92 коп., що згідно з офіційним обмінним курсом національної валюти до долара США, встановленим ОТП банком на дату внесення коштів становило                  37 055,91 дол. США. Курс валют ОТП банка станом на 19 травня 2017 року становив 26 грн 43 коп. за 1 долар США, відповідно 355 836 грн 92 коп. за цим курсом складало 13 463,37 дол. США. Однак йому, який сплатив на користь ТОВ «Петрівський Квартал»  37 055,91 дол. США, пропонується до повернення лише 13 463,37 дол. США.
Позивач зазначав, що умови на яких були укладені договори стосовно обов`язку для споживача провести оплату у прив`язці до ринкового курсу долара США, встановленого ОТП банком на день оплати і відсутність обов`язку для відповідачів повернути сплачені ним кошти в такому ж порядку є несправедливими  та порушують вимоги Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки створюють дисбаланс договірних прав і обов`язків для  однієї із сторін, у даному випадку для нього як споживача. Також такими умовами порушується принцип рівності сторін договору, учасником яких є споживач, що у відповідності до пункту 4 частини першої  статті 21 Закону України «Про захист прав споживачів» зумовлює визнання прав споживача порушеними.
Враховуючи викладене ОСОБА_1 просив визнати несправедливими умови договору купівлі-продажу деривативу від 29 липня 2013 року стосовно встановлення для покупця обов`язку сплатити ціну договору в грошовій одиниці України - гривні з прив`язкою до еквіваленту в доларах США, визначеним за офіційним обмінним курсом (курс купівлі) долара США до української гривні, встановленим ОТП банком на дату укладення договору, за відсутності в договорі умов щодо обов`язку повернення продавцем покупцеві сплачених ним грошових коштів у разі розірвання або невиконання договору, які розраховані в такому ж порядку; змінити несправедливі умови договору купівлі-продажу деривативу від 29 липня 2013 року, доповнивши його новим пунктом 9.3 в наступній редакції: «У разі розірвання договору за ініціативою будь-якої із сторін, а також у випадку не набуття покупцем права власності на майнові права на квартиру, що визначена в статті 1 договору, шляхом розірвання договору купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «Петрівський Квартал», продавець повертає покупцеві фактично одержані від нього грошові кошти, що були сплачені за цим договором, сума яких розраховується за формулою, наведеною у позові. Продавець зобов`язаний повернути покупцеві грошові кошти протягом 10 робочих днів з моменту виникнення відповідних обставин (розірвання договору купівлі-продажу деривативу та/або договору купівлі-продажу майнових прав)»; визнати несправедливими умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 31 липня 2013 року в редакції додаткової угоди від 31 липня 2013 року стосовно встановлення для покупця обов`язку сплатити ціну майнових прав на квартиру в грошовій одиниці України - гривні з прив`язкою до еквіваленту в доларах США, визначеним за офіційним обмінним курсом (курс купівлі) долара США до української гривні, встановленим ОТП банком на дату укладення договору, за відсутності в договорі умов щодо обов`язку повернення продавцем покупцеві сплачених ним грошових коштів у разі розірвання договору, які розраховані в такому ж порядку; змінити несправедливі умови договору  купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 31 липня 2013 року, доповнивши його новим пунктом 4.7 в наступній редакції «У разі розірвання договору за умовами пунктів 4.4, 4.5 цього договору, продавець повертає покупцеві фактично одержані від нього грошові кошти, що були сплачені ним за цим договором, сума яких розраховується за формулою, наведеною у позові. 
У червні 20218 року ТОВ «Петрівський Квартал» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення з квартири.
Позов обґрунтований тим, що 31 липня 2013 року між ТОВ «Петрівський Квартал» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру. 
ОСОБА_1 належним чином не виконав взяті на себе зобов`язання за цим договором, а саме в частині повної та своєчасної оплати вартості майнових прав на квартиру, що зумовило ТОВ «Петрівський Квартал» вживати заходів, які передбачені умовами договору та чинним законодавством, зокрема шляхом направлення 03 квітня 2017 року на адресу ОСОБА_1 повідомлення про відмову від договору та його розірвання в односторонньому порядку. 
25 квітня 2017 року ТОВ «Петрівський Квартал» здійснило державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1233578632224, номер запису про право власності: 20140973).
27 квітня 2017 року ТОВ «Петрівський Квартал» направило на адресу ОСОБА_1 лист-вимогу про звільнення останнім  та членами його родини вказаної вище квартири протягом десяти днів з дати отримання вимоги, у відповідь на який ОСОБА_1 направив пропозиції щодо врегулювання спірних питань та варіанти їх вирішення
ТОВ «Петрівський квартал» вважає, що ОСОБА_1 порушує їхні права на володіння, користування та розпорядження належним їм на праві власності майном, а саме вищевказаною квартирою, оскільки він не має жодних прав на фактичне проживання у квартирі, зокрема будь-яких дозволів на проживання йому у квартирі товариство не надавало, договір найму з ним не укладало, у квартирі він не зареєстрований.
За таких обставин ТОВ «Петрівський Квартал» просило усунути перешкоди у користуванні правом власності шляхом виселення ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_2 , без надання йому іншого житла.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 26 вересня 2017 року вказані вище позови ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський Квартал» об`єднані в одне провадження (а. с. 106-107, т. 1). 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області 
від 08 вересня 2020 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 29 березня 2021 року, відмовлено у задоволенні позову     ОСОБА_1 про захист прав споживачів, визнання несправедливими умови договору, зміну несправедливих умов договору. Позов ТОВ «Петрівський Квартал» про усунення перешкод у користуванні власністю, шляхом виселення з квартири задоволено. Усунуто перешкоди ТОВ «Петрівський Квартал» у користуванні власністю шляхом виселення ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_2 . Вирішено питання розподілу судових витрат.
Судові рішення мотивовані тим, що ОСОБА_1  не надав суду  належних та допустимих доказів на підтвердження того,  що умови оспорюваних договорів купівлі-продажу деривативу від 29 липня 2013 року та купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 31 липня 2019 року є несправедливими й порушують його права як споживача, й відповідно, що підлягають зміні. Натомість судами було встановлено, що ОСОБА_1  належним чином не виконував взяті на себе зобов`язання за цими договорами, зокрема щодо повної та своєчасної оплати вартості майнових прав на квартиру. З огляду на це, а також те, що ТОВ «Петрівський Квартал» є власником приміщення, а ОСОБА_1 мешкаючи у ньому, порушує права останнього на володіння, користування та розпорядження своєю власністю, суди на підставі статті 391 ЦК України дійшли висновку про його виселення без надання іншого житлового приміщення.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У травні 2021 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 29 березня 2021 року й ухвалити нове рішення у справі про задоволення позову ОСОБА_1 та відмову у задоволенні позову ТОВ «Петрівський Квартал».
Заявник посилається на те, що суди в оскаржуваних судових рішеннях застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). 
 
Доводи інших учасників справи
У серпні 2021 року до Верховного Суду надійшли відзиви на касаційну скаргу ТОВ «Петрівський Квартал» та ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген», у яких вони просять залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, посилаючись на їх законність та обґрунтованість.
Рух справи у суді касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 08 липня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
Обставини справи та висновки за результатами розгляду справи, зроблені судами
Суди встановили, що29 липня 2013 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» (продавець) та  ОСОБА_1 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу деривативу, відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати покупцеві, а він у свою чергу, зобов`язався прийняти й оплатити дериватив, базовим активом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 12-15, т. 1). 
Відповідно до пункту 3.1 договору сторони визначили ціну договору у розмірі 206 199 грн 28 коп. без ПДВ, що було еквівалентно 25 394 дол. США, визначеним за офіційним обмінним курсом (курс купівлі) долара США до української гривні, встановленим ОТП банком на дату укладення цього договору. 
У цей же день між ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» (покупець) та ТОВ «Петрівський Квартал» (продавець) був укладений форвардний контракт, згідно умов якого продавець зобов`язався передати у власність покупцеві, а останній у свою  чергу, зобов`язався прийняти базовий актив відповідно до специфікації форвардного контракту й сплатити за нього ціну на умовах даного форвардного контракту (а. с. 16-19, т. 1). 
Базовим активом за цим контрактом є майнові права на одне житлове приміщення, яке стане об`єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку за будівельним номером АДРЕСА_2 . 
31 липня 2013 року між ОСОБА_1 (покупець) та ТОВ «Петрівський Квартал» (продавець)  був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати у власність покупця, а покупець зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором (а. с. 20-24, т. 1).
Згідно із пунктом 1.4 вищезазначеного договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від ТОВ «Петрівський Квартал» покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі квартири, який є невід`ємною частиною цього договору та зразок якого сторони погодили в додатку № 1 до нього.
Відповідно до пункту 4.4 вказаного вище договору у разі несплати ціни майнових прав на квартиру покупцем - щонайменше 2 місяці поспіль, продавець має право відмовитися від цього договору, попередньо повідомивши покупця за 10 календарних днів до дати такого розірвання договору шляхом односторонньої відмови продавця. Таким чином, починаючи з 11 календарного дня з дати відправлення такого повідомлення продавець має право на відчуження квартири третім особам.
У той же час сторони розуміють і погоджуються, що у випадку відмови сторони від цього договору він вважається розірваним, починаючи з 11 дня отримання письмового повідомлення про дострокове припинення цього договору від сторони, яка бажає припинити дію договору (пункт 4.6. договору).
До цього договору між сторонами були підписані додаткові угоди від 31 липня 2013 року та від 31 жовтня 2013 року, за умовами яких була змінена ціна майнових прав на квартиру й  встановлена у розмірі 444 943 грн 52 коп., що еквівалентно 54 796 дол. США, а також змінені графік і суми платежів                        (а. с. 26-27, 28-29, т. 1).
Судами встановлено, що ОСОБА_1 належним чином не виконав взяті на себе договірні зобов`язання щодо повної та своєчасної оплати вартості майнових прав на квартиру, загальний розмір сплачених ним коштів на користь ТОВ «Петрівський Квартал» за період з 31 липня 2013 року по 16  березня 2017 року становить 355 836 грн 92 коп., решту коштів - він не сплатив. 
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень вбачається, що 25 квітня 2017 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Фоліс І. А. здійснено державну реєстрацію права власності за ТОВ «Петрівський Квартал» на квартиру АДРЕСА_2 . 
ОСОБА_1 , в обґрунтування заявленого позову про захист прав споживачів, визнання несправедливими умов договору та їх зміну,  посилався на те, що умови на яких були укладені договори стосовно обов`язку для споживача провести оплату у прив`язці до ринкового курсу долара США, встановленого ОТП банком на день оплати і відсутність обов`язку для відповідачів повернути сплачені ним кошти в такому ж порядку є несправедливими та порушують вимоги Закону України «Про захист прав споживачів». 
Предметом заявлених ТОВ «Петрівський Квартал» позовних вимог є усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення ОСОБА_1 з квартири.
Вирішуючи вказані вище позовні вимоги суди попередніх інстанцій виходили із наступного.
Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії. а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання повинні виконуватися належним чином і відповідно до умов договору.
Статтями 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору.
Згідно з положеннями статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частини першої статті 625 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів» цей Закон застосовується до відносин споживчого кредитування у частині, що не суперечить Закону України «Про споживче кредитування».
Частинами 1, 2, 3 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. 
Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Несправедливими є, зокрема, умови договору про: 1) звільнення або обмеження юридичної відповідальності продавця (виконавця, виробника) у разі смерті або ушкодження здоров`я споживача, спричинених діями чи бездіяльністю продавця (виконавця, виробника); 2) виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника);                                             3) встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; 4) надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору; 5) встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором; 6) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір із споживачем на власний розсуд, якщо споживачеві таке право не надається; 7) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника); 8) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір, укладений на невизначений строк із споживачем без повідомлення його про це, крім випадків, установлених законом;                                     9) установлення невиправдано малого строку для надання споживачем згоди на продовження дії договору, укладеного на визначений строк, з автоматичним продовженням такого договору, якщо споживач не висловить відповідного наміру; 10) установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; 11) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; 12) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати характеристики продукції, що є предметом договору; 13) визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору; 14) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права визначати відповідність продукції умовам договору або надання йому виключного права щодо тлумачення договору; 15) обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов`язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов`язань додержанням зайвих формальностей; 16) встановлення обов`язку споживача виконати всі зобов`язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх; 17) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права передавати свої права та обов`язки за договором третій особі, якщо це може стати наслідком зменшення гарантій, що виникають за договором для споживача, без його згоди.
Відповідно до статі 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, виходив із того, що укладаючи оспорювані договори купівлі-продажу деривативу від 29 липня 2013 року та купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 31 липня 2019 року, сторони досягли згоди з усіх істотних умов цих договорів, волевиявлення на їх укладення було вільним й відповідало їх внутрішній волі. Невідповідності  умов цих договорів вимогам законодавства судами не встановлено, як і не встановлено їх несправедливості. 
У той же час судами було встановлено, що ОСОБА_1  належним чином не виконував взяті на себе зобов`язання за цими договорами, зокрема щодо повної та своєчасної оплати вартості майнових прав на квартиру. З огляду на це, а також те, що ТОВ «Петрівський Квартал» є власником приміщення, а ОСОБА_1 мешкаючи у ньому без належних правових підстав, порушує права останнього на володіння, користування та розпорядження своєю власністю, суди на підставі статті 391 ЦК України дійшли висновку про його виселення без надання іншого житлового приміщення.
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, зокрема, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у  складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою та не підлягає задоволенню. 
У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 посилається на те, що в оскаржуваних судових рішеннях суди застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 569/4373/16-ц (провадження                                         № 14-298цс19) та постановах Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 360/378/16-ц (провадження № 61-4980св18), від 11 вересня 2019 року у справі № 752/13458/18 (провадження № 61-11696св19), від 14 січня 2019 року у справі № 709/2161/16-ц (провадження №  61-24489св18).
Колегія суддів вважає такі доводи заявника безпідставними, оскільки висновки у цих справах і у справі, яка переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності. У цих справах застосовано інше нормативно-правове регулювання, ніж застосовано у справі, яка переглядається, з урахуванням встановлених у ній конкретних обставин.
Так, на відміну від справи, яка переглядається, у справі № 569/4373/16-ц правовими підставами для виселення відповідачів зазначено положення статті 825 ЦК України та статей 109, 114, 116 ЖК України.
У справах № 709/2161/16-ц та № 360/378/16-ц правовідносини виникли із договорів фінансового лізингу транспортних засобів. 
 
З постанови від 11 вересня 2019 року у справі № 752/13458/18 вбачається, що спір не вирішено по суті, оскільки справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Верховний Суд зазначає, що подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.
При цьому під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, необхідно розуміти, зокрема, такі, де аналогічними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин. З`ясування подібності правовідносин у рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається з урахуванням обставин кожної конкретної справи.
Колегія суддів вважає, що у справі, яка розглядається, сторонам надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів попередніх інстанцій. 
Посилання заявника у касаційній скарзі на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 08 червня 2016 року у справі № 6-330цс16 відхиляються, оскільки це не входить до підстав касаційного перегляду, визначеного частиною другою статті 389 ЦПК України.
Колегія суддів звертає увагу на те, що з відомостей з Єдиного державного реєстру судових рішень вбачається, що з вересня 2021 року у провадженні Києво-Святошинського районного суду Київської області перебуває справа  № 369/10210/21 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Петрівський Квартал», ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» про стягнення боргу, інфляційних нарахувань, 3 % річних, курсової різниці та відшкодування моральної шкоди.
Крім того, постановою Київського апеляційного суду від 17 грудня 2018 року у справі № 369/14294/17  ОСОБА_1 було відмовлено у задоволенні позову до приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Фоліс І. А., треті особи: ТОВ «Петрівський квартал», Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності ТОВ «Петрівський Квартал» на квартиру АДРЕСА_2 . Обґрунтованість такого судового рішення підтверджена  постановою Верховного Суду від 07 липня 2021 року (провадження № 61-1759св19). 
Інші доводи касаційної скарги ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм процесуального права і зводяться до власної переоцінки позивачем встановлених судом обставин, що в силу вимог статті 400 ЦПК України виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції. 
Крім того, відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справах «Пономарьов проти України», «Рябих проти Російської Федерації», «Нєлюбін проти Російської Федерації») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок  та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних помилок.  
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 29 березня 2021 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Судді:                                                                                               О. С. Ткачук 
А. А. Калараш
Є. В. Петров