ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2021 року 
м. Київ

Справа №  907/12/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І. І.,
за участю представників сторін:
позивача за первісним позовом - Данканич А. Е.,
відповідача за первісним позовом - Лесько А. О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради та Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 (судді: Матущак О. І. - головуючий, Бойко С. М., Бонк Т. Б.)
та рішення Господарського суду Закарпатської області від 25.11.2019 (суддя Ушак     І.     Г.)
за позовом Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни
про визнання укладеними у редакції Департаменту пункт 14 та абзац 1 пункту 30 додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.2018)
за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни
до Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради
про визнання недійсними пунктів 5, 10, 11 додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.2018),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Департамент міського господарства Ужгородської міської ради (далі - Департамент, Позивач) звернувся до суду з позовом (первісний позов) до Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни (далі - ФОП Грицик Л. О., Відповідач) про визнання укладеними у редакції Позивача п. 14. та абз. 1 п.30. додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 щодо встановлення штрафних санкцій у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, та несвоєчасного здійснення реєстрації права оренди землі.
1.2. Позов мотивовано тим, що вказані пункти додаткової угоди відповідають типовій формі договору, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" з урахуванням змін до неї, внесених 22.12.2017 постановою Кабінету Міністрів України № 890, а також відповідають вимогам п.п. 12.5., 12.6. Тимчасового положення "Про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам", затвердженого рішенням Ужгородської міської ради від 30.08.2016 № 356.
1.3. ФОП Грицик Л. О. подала зустрічний позов до Департаменту про визнання недійсними п.п. 5., 10., 11. додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.2018) щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2018 рік та встановлення вартості орендної плати на рік і щомісячних орендних платежів, із залишенням значених пунктів у редакції договору оренди землі № 1691/1 від 18.02.2014.
1.4. Зустрічна позовна заява мотивована тим, що Департамент з порушенням положень чинного законодавства визначив нормативну грошову оцінку земельної ділянки, і відповідно - суму річної орендної плати та щомісячних орендних платежів, чим порушив права ФОП Грицик Л. О. як орендаря. При цьому Відповідач посилається на те, що на момент укладення додаткової угоди від 30.10.2018 не було виготовлено технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, а затверджена рішенням Ужгородської міської ради № 1398 від 14.07.2014 технічна документація не може бути законною підставою для визначення нормативної грошової оцінки переданої в оренду ФОП Грицик     Л. О. земельної ділянки, враховуючи відсутність позитивного висновку державної експертизи та втрату чинності зазначеної технічної документації зі спливом трьох років від дати видачі висновку.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 25.11.2019 у задоволенні первісного позову відмовлено повністю. Зустрічний позов задоволено: визнано недійсними п.п. 5., 10., 11. додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.2018)
2.2. Зазначене рішення місцевого суду в частині відмови у задоволенні первісного позову обґрунтоване тим, що умовами вказаного договору оренди землі і в попередній, і в новій редакції врегульовано питання відповідальності орендаря за прострочення внесення орендної плати шляхом справляння пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення, а тому позовна вимога про визнання укладеним у редакції Позивача п. 14. договору про оренду землі щодо встановлення додаткової відповідальності орендаря за несвоєчасну сплату орендної плати є несправедливою, суперечить принципам розумності, добросовісності, а її задоволення призведе до дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін за спірним договором на шкоду орендаря - Відповідача за первісним позовом.
2.3. Задовольняючи зустрічний позов, місцевий господарський суду дійшов висновку, що зміст додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі в частині оспорюваних пунктів 5., 10., 11. суперечить положенням чинного законодавства та порушує права Відповідача.
2.4. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 змінено мотивувальну частину рішення суду першої інстанції в частині первісного позову, виклавши її в редакції постанови апеляційного суду. Скасовано рішення місцевого суду в частині зустрічного позову та прийнято нове, яким у позові відмовлено.
2.5. Змінюючи мотивувальну частину рішення місцевого суду в частині відмови у задоволенні первісного позову, апеляційний господарський суд виходив з того, що, незважаючи на прийняте 30.10.2018 рішення Ужгородської міської ради № 1354 про поновлення ФОП Грицик Л. О. договору оренди земельної ділянки, договір оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 не є поновленим, оскільки між сторонами не укладено додаткової угоди, як це передбачено частиною восьмою 8 Закону України "Про оренду землі". Отже, враховуючи, що укладення додаткової угоди по своїй суті є зміною укладеного договору, а на момент звернення до суду строк дії договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 закінчився, такі обставини виключають можливість укладення 30.10.2018 додаткової угоди до цього договору.
2.6. Приймаючи нове рішення про відмову в задоволенні зустрічного позову, апеляційний господарський суд виходив з того, що поновлення договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 фактично не відбулося, оскільки, як зазначалося, не було укладено додаткової угоди. Отже, усі дії, які вчинялися сторонами щодо погодження істотних умов договору в частині орендної плати та відповідальності сторін здійснювались з метою укладення нового договору оренди землі. У той же час, сторонами не узгоджено істотних умов нового договору оренди землі від 30.10.2018 у зв`язку з чим такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні правовідносини. Таким чином, апеляційний суд дійшов висновку, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним, і наслідки недійсності правочину також не можуть бути застосовано до правочину, який не вчинено.
3. Короткий зміст вимог касаційних скарг, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Департамент міського господарства Ужгородської міської просить скасувати вищевказані рішення і постанову та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Департаменту в повному обсязі та відмовити в задоволенні позовних вимог ФОП Грицик Л. О. в повному обсязі.
3.2. У якості підстави подання зазначеної скарги заявник посилається на неврахування місцевим та апеляційним господарськими судами висновків суду касаційної інстанції щодо застосування частини восьмої статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених в постановах від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 29.11.2018 у справах № 920/752/17, № 920/737/17, №920/747/17, № 920/751/17, №920/746/17, №920/744/17, № 920/748/17, №920/749/17; щодо застосування норм статті 179 Господарського кодексу України, статті 124 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", викладених в постанові від 10.04.2019 у справі № 924/857/18.
3.3. У відзиві на зазначену касаційну скаргу ФОП Грицик Л. О. просить залишити її без задоволення в частині вимоги про скасування рішення місцевого суду та в частині ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог Департаменту щодо визнання укладеним у редакції Позивача пункт 14 та абзац 1 пункту 30 додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 №169/1 та про відмову у задоволенні зустрічного позову ФОП Грицик Л. О. щодо визнання недійсним пунктів 5., 10., 11. додаткової угоди від 30.10.2018 до вказаного договору оренди.
3.4. ФОП Грицик Л. О. також подала касаційну скаргу в якій просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 в частині відмови в задоволенні зустрічного позову та направити справу у вказаній частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанцій або залишити в силі рішення місцевого суду в частині задоволення зустрічного позову.
3.5. У якості підстави подання вказаної скарги заявник посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм статей 509, 549, 627 Цивільного кодексу України, статті 231 Господарського кодексу України, викладених в постанові від 18.03.2020 у справі №902/417/18; щодо застосування частини п`ятої статті 269 Господарського процесуального кодексу України, викладених у постанові від 26.02.2020 у справі №910/56/19; а також щодо застосування ефективного способу захисту порушених прав, викладених в постановах від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17.
3.6. Крім того, в якості підстави для подання касаційної скарги заявник посилається на розгляд справи апеляційним судом за відсутності ФОП Грицик Л. О. та її представника, належним чином не повідомлених про дату, час і місце судового засідання.
3.7. У відзиві на вказану касаційну скаргу Департамент просить відмовити в її задоволенні у повному обсязі з мотивів відсутності підстав для задоволення зустрічного позову.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Верховного Суду від 28.12.2020 поновлено Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради строк на касаційне оскарження. Відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 і Господарського суду Закарпатської області від 25.11.2019 у справі № 907/12/19 та призначено розгляд справи у судовому засіданні 28.01.2021.
4.2. Також ухвалою Верховного Суду від 28.12.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 у справі № 907/12/19 та призначено розгляд справи у судовому засіданні 28.01.2021.
4.3. Ухвалою Верховного Суду від 28.01.2021 оголошено перерву у судовому засіданні з розгляду касаційних скарг Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради та Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 та рішення Господарського суду Закарпатської області від 25.11.2019 у справі № 907/12/19 до 18.02.2021.
4.4. Ухвалою Верховного Суду від 18.02.2021 зупинено провадження у справі №907/12/19 до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.
4.5. Ухвалою Верховного Суду від 06.10.2021 поновлено провадження у справі №907/12/19 та визначено дату і час судового засідання з розгляду вказаних касаційних скарг на 27.10.2021.
4.6. Ухвалою Верховного Суду від 27.10.2021 відкладено розгляд касаційних скарг Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради та Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 і рішення Господарського суду Закарпатської області від 25.11.2019 у справі № 907/12/19 та визначити дату і час судового засідання з розгляду справи в режимі відеоконференції на 18.11.2021.
4.7. Ураховуючи викладене, з огляду на зупинення провадження у справі до вирішення Великою Палатою Верховного Суду питання про наявність чи відсутність підстав для необхідності відступу від висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, справа розглядається Верховним Судом у розумний строк тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.
5. Обставини встановлені судами
5.1. Господарськими судами встановлено, що 18.02.2014 між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради (орендодавець) та ФОП Грицик     Л.     О. (орендар) укладено договір оренди № 1691/1 земельної ділянки площею 1,2617 га у м. Ужгороді на вул. Електрозаводській, 35, кадастровий номер 2110100000:34:001:0228, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної й іншої промисловості.
Відповідно до п. п. 5., 10., 11., 13. вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 222 989,23 грн. Орендна плата за рік встановлена у сумі 66 689,68 грн, що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Розмір щомісячних орендних платежів - 5 557,47 грн. Розмір орендної плати переглядається щороку у разі, зокрема, зміни нормативно-грошової оцінки землі.
Згідно з п. п. 8., 9. договору строк його до 24.10.2018. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Рішення про продовження договору оренди приймає Ужгородська міська рада у відповідності до чинного законодавства.
5.2. Як встановлено господарськими судами, 30.10.2018 рішенням Ужгородської міської ради № 1354 "Про поновлення, припинення та відмову у поновленні дії договорів оренди земельних ділянок" дію вказаного договору оренди зазначеної земельної ділянки ФОП Грицик Л. О. поновлено строком на 5 років до 30.10.2023.
5.3. У подальшому, 23.11.2018 Департамент надіслав ФОП Грицик Л. О. пропозицію щодо укладення договору оренди землі, посилаючись на зміну порядку укладення таких договорів у зв`язку з прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016 № 356 "Про Тимчасове положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам".
У додатку до зазначеної пропозиції департамент надіслав проект додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014, якою його положення викладено у новій редакції та запропоновано: внести зміни до п. п. 5., 8., 10., 11., 14. договору щодо нормативної грошової оцінки землі, строку дії, розміру орендної плати на рік та на місяць, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки; доповнити п. 30. договору щодо обов`язків орендаря.
Так, відповідно до надісланого проекту: нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2018 рік становить 13 859 395,99 грн (п. 5.); строк дії договору встановлено до 30.10.2023 (п. 8.); розмір орендної плати на рік та на місяць 415     781,88 грн і 34 648,49 грн відповідно (п. п. 10., 11.).
Пункт 14. договору запропоновано в такій редакції: "У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення".
Пункт 30. договору запропоновано у новій редакції, згідно з якою його доповнено абзацом 1 наступного змісту: "…здійснити у 20-ти денний термін державну реєстрацію права оренди у відповідності до вимог чинного законодавства. У разі несвоєчасного здійснення права оренди справляється пеня у розмірі визначеному п. 14. даної угоди".
5.4. 11.12.2018 ФОП Грицик Л. О. повернула орендодавцю підписану додаткову угоду з протоколом розбіжностей до п. п. 14., 30. договору, відповідно до якого Відповідач запропонував виключити абзац 1 п. 14. щодо сплати штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати та навів власну редакцію абзацу 1 п. 30. договору, згідно з якою запропонував виключити з нього друге речення щодо справляння пені.
5.5. У зв`язку з викладеним Позивач звернувся до суду з вимогами про визнання укладеною у редакції позивача додаткову угоду від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1.
5.6. Вважаючи додаткову угоду від 30.10.2018 укладеною, ФОП Грицик Л. О. подала зустрічний позов про визнання недійсними п. п. 5., 10., 11. додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.18).
6. Позиція Верховного Суду 
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін та їх представників, дослідивши наведені у касаційних скаргах та відзивах на них доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частини першої статті 626 Цивільного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
6.3. Згідно з частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
6.4. За змістом статті 630 Цивільного кодексу України договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку. Якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.
6.5. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.6. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону України "Про оренду землі").
6.7. Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
6.8. При цьому договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (стаття 638 Цивільного кодексу України). Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (стаття 640 Цивільного кодексу України).
6.9. Як встановлено місцевим господарським судом, 23.11.2018 Департамент надіслав ФОП Грицик Л. О. пропозицію щодо укладення договору оренди землі, посилаючись на зміну порядку укладення таких договорів у зв`язку з прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016 № 356 "Про Тимчасове положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам". У додатку до зазначеної пропозиції департамент надіслав проект додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014, якою його положення викладено у новій редакції та запропоновано: внести зміни до п. п. 5., 8., 10., 11., 14. договору щодо нормативної грошової оцінки землі, строку дії, розміру орендної плати на рік та на місяць, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки; доповнити п. 30. договору щодо обов`язків орендаря.
11.12.2018 ФОП Грицик Л. О. повернула орендодавцю підписану додаткову угоду з протоколом розбіжностей до п. п. 14., 30. договору, відповідно до якого Відповідач запропонував виключити абзац 1 п. 14. щодо сплати штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати та навів власну редакцію абзацу 1 п. 30. договору, згідно з якою з нього виключено друге речення щодо справляння пені.
6.10. Таким чином, колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що між сторонами існують договірні правовідносини оренди землі, які виникли у зв`язку з укладенням відповідного договору в редакції додаткової угоди від 30.10.2018 шляхом погодження його істотних умов (зокрема строку дії, розміру орендної плати на рік та на місяць), у тому числі з урахуванням протоколу розбіжностей.
6.11. Водночас, за змістом статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
6.12. Відповідно до статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
6.13. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 Цивільного кодексу України).
6.14. Аналогічно, згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
6.15. З матеріалів справи вбачається, що вимоги Позивача за первісним позовом щодо внесення змін до п. 14. договору оренди землі від 18.02.2014 обґрунтовано прийняттям постанови Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 за № 890, якою внесено зміни до типового договору оренди землі (затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.04 № 220) та передбачено в ньому відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати за землю шляхом сплати штрафу у розмірі 100 % річної орендної плати. Водночас, внесення змін до п. 30. спірного договору оренди Позивачем обґрунтовано з посиланням на п. п. 12.5., 12.6. Тимчасового положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам (Тимчасове положення), затвердженого рішенням Ужгородської міської ради від 30.08.2016 № 356.
6.16. Разом з тим, врахувавши умови укладеного мж сторонами договору оренди землі, положення постанови Кабінету Міністрів України від 22.11.17 за № 890, якою внесено зміни до типового договору оренди землі, а також норми Тимчасового положення, місцевий суд дійшов правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову про визнання укладеними у редакції Позивача п. п. 14., 30. договору оренди землі в новій редакції від 30.10.2018.
При цьому, як обґрунтовано зазначив господарський суд першої інстанції, Департаментом не доведено наявності підстав для внесення змін до спірного договору відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України, оскільки не доведено обставин, з якими зазначені положення цивільного законодавства пов`язують зміну договору за рішенням суду.
6.17. У свою чергу, апеляційний суд викладеного не врахував у зв`язку з чим дійшов безпідставного висновки про необхідність зміни мотивувальної частини рішення господарського суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні первісного позову.
6.18. Щодо доводів ФОП Грицик Л. О. про те, що спірний договір є поновленим на той самий строк та на тих самих умовах згідно з положеннями частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів зазначає наступне.
6.19. Правові підстави поновлення строку дії договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Так, відповідно до частин першої - третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Згідно з частинами четвертою, п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
При цьому за змістом частини восьмої статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.
6.20. З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 908/299/18.
6.21. При цьому апеляційний господарський суд з посиланням на те, що між сторонами не було укладено додаткової угоди в порушення частини восьмої статті 33 Закону України "Про оренду землі" дійшов висновку про те, що спірний договір є неукладеним.
6.22. Водночас, колегія суддів із зазначеним висновком не погоджується з огляду на встановлені та такі, що не заперечуються сторонами у цій справі обставини, зокрема: 1) сторонами фактично було досягнуто згоди щодо поновлення спірного договору оренди землі; 2) Рада прийняла рішення про поновлення вказаного договору без зазначення будь-яких інших додаткових його умов у відповідному рішенні; 3) сторони скористались своїм правом на укладення договору на новий строк шляхом обміну і підписання додаткової угоди (в якій зазначено, що договір укладено в її редакції), а також протоколу розбіжностей.
6.23. Таким чином, сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, а суд першої інстанції, розглянувши спір, дійшов висновку про відсутність правових підстав для внесення змін у спірні пункти додаткової угоди в редакції Позивача, з чим погоджується колегія суддів.
6.24. З урахуванням викладеного, в контексті доводів ФОП Грицик Л. О. Суд також наголошує на тому, що оскільки сторони фактично обрали для себе і реалізували процедуру поновлення договору оренди землі у встановленому судом порядку (шляхом підписання нової редакції договору, якою фактично змінено його умови, з протоколом розбіжностей до нього), то доводи щодо продовження вказаного договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" на той самий строк і на тих самих умовах не відповідають як встановленим судами попередніх інстанцій обставинами, пов`язаним із підписанням договору, так і критеріям розумності, добросовісності поведінки учасників господарських правовідносин.
6.25. Що стосується зустрічних позовних вимог про визнання недійсними п. п. 5., 10., 11. додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 №169/1, то колегія суддів зазначає наступне.
6.26. Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
6.27. Водночас, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 Цивільного кодексу України).
6.28. При цьому у застосуванні наведених положень статей Цивільного кодексу України необхідно враховувати, що умова договору, щодо якої ставиться вимога про визнання її недійсною, не може бути істотною умовою договору, оскільки в такому випадку правочин має бути визнаний недійсним в цілому (подібний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 12.03.2018 у справі №910/22319/16).
6.29. Як зазначалося вище, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України "Про оренду землі").
6.30. Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша). За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (частина друга).
6.31. Згідно з частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (стаття 638 Цивільного кодексу України).
6.32. З аналізу наведених норм чинного законодавства вбачається, що господарський договір не може існувати без істотних умов, позаяк недосягнення згоди з усіх його істотних умов свідчить про його неукладеність.
Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 926/324/20.
6.33. Як встановлено господарськими судами та вбачається з матеріалів справи, Департаментом разом з пропозицією щодо укладення договору оренди було надіслано ФОП Грицик Л. О. проект додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014, якою його положення викладено у новій редакції та запропоновано внести зміни до п. п. 5., 8., 10., 11., 14. договору. Так, відповідно до надісланого проекту: нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2018 рік становить 13 859 395,99 грн (п. 5.); строк дії договору встановлено до 30.10.2023 (п. 8.); розмір орендної плати на рік та на місяць 415 781,88 грн і 34 648,49 грн відповідно (п.п. 10., 11.).
У свою чергу, ФОП Грицик Л. О. повернула орендодавцю підписану додаткову угоду з протоколом розбіжностей до п. п. 14., 30. договору.
6.34. З огляду на викладене сторонами було погоджено передбачені Законом України "Про оренду землі" істотні умови спірного договору оренди землі, у тому числі строк дії договору та орендну плату і її розмір.
6.35. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium лежить принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них.
6.36. Суд звертає увагу, що, як вже зазначалося, під час укладення договору та складання протоколу розбіжностей до нього ФОП Грицик Л. О. у зазначеному протоколі не заперечувала щодо включення до договору спірних пунктів, які вона у подальшому просить визнати недійсними.
6.37. Таким чином, оскільки пункти договору оренди, які оспорює Відповідач є істотною умовою цього договору (стосуються орендної плати та її розміру), то такий договір не може бути визнаний недійсним в цій частині, а лише в цілому. Водночас, така позовна вимога, як визнання договору недійсним в цілому, заявлена не була.
6.38. Однак, місцевий господарський суд наведеного не врахував та дійшов до необґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову.
У свою чергу, суд апеляційної інстанції також залишив поза увагою вищевказані положення чинного законодавства та правові висновки Верховного Суду щодо їх застосування, проте це не вплинуло на прийняття правильного по суті рішення апеляційним судом про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог.
6.39. Щодо доводів ФОП Грицик Л. О. про те, що розгляд цієї справи апеляційним судом було здійснено за відсутності Відповідача та його представника, належним чином не повідомлених про дату, час і місце судового засідання, враховуючи отримання скаржником ухвали суду про проведення судового засідання в режимі відеоконференції вже після такого засідання, колегія суддів зазначає наступне.
6.40. Як вбачається з матеріалів справи, ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 16.07.2020 було відкладено розгляд справи на 10.09.2020 та зобов`язано Грицик Л. О. надати належно засвідчені копії судових рішень, виготовлені з оригіналів матеріалів справ, які долучені до клопотання про зупинення провадження у справі. Указана ухвала була надіслана на адресу Відповідача 21.07.2020.
6.41. 04.09.2021 на адресу апеляційного суду від ФОП Грицик Л. О. надійшло клопотання про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, в якому Відповідач зазначив, що наступне судове засідання було призначено на 10.09.2020 та просив суду дозволити прийняти участь у судовому засіданні поза межами приміщення Західного апеляційного господарського суду в режимі відеоконференції, проведення якої доручити Господарському суду Закарпатської області.
6.42. Відповідно до статті 197 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають право брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за умови наявності у суді відповідної технічної можливості, про яку суд зазначає в ухвалі про відкриття провадження у справі, крім випадків, коли явка цього учасника справи в судове засідання визнана судом обов`язковою. Суд може постановити ухвалу про участь учасника справи у судовому засіданні в режимі відеоконференції у приміщенні суду, визначеному судом.
6.43. При цьому за змістом статті 120 Господарського процесуального кодексу України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Ухвала господарського суду про дату, час та місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії повинна бути вручена завчасно, з таким розрахунком, щоб особи, які викликаються, мали достатньо часу, але не менше ніж п`ять днів, для явки в суд і підготовки до участі в судовому розгляді справи чи вчинення відповідної процесуальної дії. Цей термін може бути скорочений судом у випадку, коли цього вимагає терміновість вчинення відповідної процесуальної дії (огляд доказів, що швидко псуються, неможливість захисту прав особи у випадку зволікання тощо).
6.44. Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 04.09.2020, тобто в день надходження вищевказаної заяви, було її розглянуто та ухвалено провести судове засідання у справі № 907/12/19, призначене на 10.09.2020, в режимі відеоконференції. Доручено Господарському суду Закарпатської області забезпечити проведення зазначеної відеоконференції.
Наведена ухвала була надіслана на адресу Відповідача 07.09.2020, тобто у наступний робочий день після дати її постановлення (04.09.2020).
6.45. Таким чином, апеляційним господарським судом було дотримано вимоги чинного процесуального законодавства щодо належного повідомлення учасників справи про дату, час і місце судового засідання.
6.46. При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що ФОП Грицик Л. О., звертаючись з клопотанням про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції 04.09.2021, повинна була усвідомлювати можливість відмови в його задоволенні та тривалість поштового перебігу, необхідного для вручення відправлень суду, в разі задоволення такого клопотання, у зв`язку з чим вищенаведені доводи Відповідача щодо порушення апеляційним судом норм процесуального права є безпідставними та мають суб`єктивний характер, враховуючи належне її повідомленя судом про відкладення розгляду справи на 10.09.2020 (про що зазначала сама ФОП Грицик Л. О. у вказаному клопотанні).
6.47. Таким чином, з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи та вищенаведені норми чинного законодавства вимоги Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради за первісним позовом та вимоги Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни за зустрічним позовом є необґрунтованими, а відтак не підлягають задоволенню.
6.48. Разом з тим, доводи касаційних скарг про неврахування місцевим і апеляційним господарськими судами висновків Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права знайшли своє часткове підтвердження.
6.49. За таких обставин суд касаційної інстанція констатує неправильне застосування норм матеріального права судами обох попередніх інстанцій. Водночас, незважаючи на викладене, апеляційний господарський суд прийняв правильне по суті рішення про відмову у задоволенні первісного та зустрічного позовів, однак з неправильних мотивів, а тому мотивувальна частина постанови суду апеляційної інстанції має бути змінена.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
7.2. За змістом пункту 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
7.3. Згідно зі статтею 311 цього Кодексу суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради та Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни задовольнити частково.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
3. Резолютивну частину постанови Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В. А. Зуєв

Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова

                                                                                                    Ю. Я. Чумак