ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 жовтня 2021 року 
м. Київ

Справа №  920/754/19 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання:  Гогусь В. О., 
за участю представників сторін:
позивача  - Харченка О. О. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
відповідача-1  - не з`явилися, 
відповідача-2 -  Шершак-Гукової А. М. (адвоката, в режимі відеоконференції), 
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - не з`явилися, 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сумської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2021 (колегія суддів: Козир Т. П. - головуючий, Кравчук Г. А., Коробенко Г. П.) у     справі
за позовом Сумської міської ради
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Ремжилкомплект", 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв",
за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимого щодо предмету спору, на стороні позивача - Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради,
про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У липні 2019 року Сумська міська рада звернулася до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ремжилкомплект" (далі - ТОВ "Ремжилкомплект") та Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв" (далі - ТОВ "Брейв"), в якому (з урахуванням заяви про зміну предмета позову)   просила суд:

1) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, вул. Катерини Зеленко, буд. 3/1, загальною площею 27,8 м2, укладений між ТОВ "Ремжилкомплект" та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , виданий 29.10.2018 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А. та зареєстрований у реєстрі за № 4116; 
2) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,1 м2, укладений між ТОВ "Ремжилкомплект" та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , виданий 19.10.2018 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А. та зареєстрований у реєстрі за № 4117; 
3) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 24,7 м2, укладений між ТОВ "Ремжилкомплект" та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , виданий 19.10.2018 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А. та зареєстрований у реєстрі за № 4118; 
4) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, просп. Михайла Лушпи, буд. 23/2 , загальною площею 55,3 м2, укладений між ТОВ "Ремжилкомплект" та ТОВ "Брейв", виданий 13.12.2018 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А. та зареєстрований у реєстрі за № 4886; 
5) скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради Сумської області Лєпкової Олени Олександрівни (далі - державний реєстратор) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 43920803 від 07.11.2018, та записи про право власності: 28801368 від 05.11.2018 про реєстрацію за ТОВ "Брейв" права власності на 1/2 частки нежитлового приміщення загальною площею 27,8 м2, матеріали стін: блок обш. металом, за адресою: м. Суми, вул. Катерини Зеленко, буд. 3/1 ; 28801443 від 05.11.2018 про реєстрацію за ТОВ "Брейв" права власності на 1/2 частки нежитлового приміщення загальною площею 27,8 м2, матеріали стін: блок обш. металом, за адресою: м. Суми, вул. Катерини Зеленко, буд. 3/1 ; 
6) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 43921105 від 07.11.2018 та запис про право власності: 28801574 від 05.11.2018 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 25,1 м2, матеріали стін: блок обш. металом, за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ "Брейв"; 
7) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 43921030 від 07.11.2018 та запис про право власності: 28801512 від 05.11.2018 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 24,7 м2, матеріали стін: блок обш. металом, за адресою: АДРЕСА_2 за ТОВ "Брейв";
8) скасувати рішення приватного нотаріуса Бурбики Тамари Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44587625 від 13.12.2018, та запис про право власності: 29423647 від 13.12.2018 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 55,3 м2, матеріали стін: блок обш. металом, за адресою: м. Суми, просп. Михайла Лушпи, буд. 23/2 за ТОВ "Брейв".  

1.2. Під час розгляду справи суд першої інстанції закрив провадження у справі в частині вимог щодо трьох договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень (пункти 1, 2, 3, 5, 6, 7 прохальної частини позовної заяви), а позовна заява розглядалася в частині пунктів 4, 8 прохальної частини (з урахуванням заяви про зміну предмету позову), відповідно до яких позивач просив:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, просп. Михайла Лушпи, 23/2 , загальною площею 55,3 м2 (далі - нежитлове приміщення), укладений між відповідачами, виданий 13.12.2018 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А. та зареєстрований у реєстрі № 4886 (далі - спірний договір купівлі-продажу);
- скасувати рішення приватного нотаріуса Бурбики Тамари Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44587625 від 13.12.2018 та запис про право власності: 29423647 від 13.12.2018 про реєстрацію права власності (далі - рішення приватного нотаріуса про реєстрацію права власності) на нежитлове приміщення за ТОВ "Брейв".  

1.3. Позовні вимоги мотивовані тим, що 30.10.2012 між територіальною громадою міста Суми та ТОВ "Ремжилкомплект" був укладений договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Суми, просп. Михайла Лушпи (зупинка громадського транспорту "Інтернаціоналістів" біля будинку № 23/2). 08.07.2019 позивачу стало відомо, що державним реєстратором зареєстровано право власності на металеві блоки, що розташовані на вказаній земельній ділянці, за ТОВ "Брейв". Однак, як стверджував позивач, земельна ділянка для зведення такого об`єкта не виділялась. Позивач зазначав, що з витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно дізнався, що державна реєстрація  була здійснена на підставі спірного договору купівлі-продажу. Позивач стверджував, що як власник земельних ділянок не надавав згоди на зведення об`єктів нерухомості на цій земельній ділянці, орендар не звертався за згодою на зведення будь-яких об`єктів, термін договору оренди земельної ділянки, на якій нібито розміщене нежитлове приміщення, сплив 31.05.2017, і ТОВ "Ремжилкомплект" було відмовлено у його продовженні. Тому з моменту спливу терміну дії договору оренди та укладення спірного договору купівлі-продажу ТОВ "Ремжилкомплект" не мало оформленого права користування на земельну ділянку для здійснення будівництва та не отримувало будь-яких дозвільних документів. На думку позивача, незаконне укладення спірного договору купівлі-продажу та реєстрація права власності на нежитлове приміщення фактично обумовлюють незаконний перехід до ТОВ "Брейв" права користування на земельну ділянку. Отже, на думку позивача, спірний договір купівлі-продажу не спрямований на реальне настання правових наслідків. За твердженням позивача, дії відповідачів обумовлені тим, що ТОВ "Брейв" в обхід процедури, встановленої Земельним кодексом України, намагається оформити право користування на земельну ділянку. Наведене, за твердженням позивача,  є підставою для визнання спірного договору недійсним та скасування відповідних реєстраційних дій, вчинених на його підставі. 

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Сумської області від 15.09.2020 (суддя Яковенко В. В.) позов Сумської міської ради задоволено; визнано недійсним спірний договір купівлі-продажу; скасовано рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення.  

2.2. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що спірний договір купівлі-продажу не створює правових наслідків у вигляді переходу права власності на об`єкт нерухомості від ТОВ "Ремжилкомплект" до ТОВ "Брейв".  Предмет відчуження не мав офіційно визнаного державою правового статусу нерухомого майна, а також належності цього майна на праві власності ТОВ "Ремжилкомплект". Суд зазначив, що ТОВ "Ремжилкомплект" з 31.05.2017 не мало належним чином оформленого права користування на земельну ділянку для здійснення на ній будівництва, тому зміст оспорюваного договору суперечить нормам Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", порушує права територіальної громади м. Суми в особі Сумської міської ради, не спрямований на реальне настання правових наслідків, отже, підлягає визнанню недійсним, а вчинені на його підставі реєстраційні дії - скасуванню.

2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2021 рішення Господарського суду Сумської області від 15.09.2020 скасоване, у позові Сумської міської ради відмовлено; здійснено розподіл судових витрат.

2.4. Суд апеляційної інстанції, посилаючись на положення статей 15, 16, частину 4 статті 376 Цивільного кодексу України, виходив із того, що сам факт укладення спірного договору купівлі-продажу не порушує земельні права позивача, а належним способом захисту у спірних правовідносинах щодо самочинної забудови орендарем земельної ділянки позивача є позов про знесення самочинного будівництва. Суд зазначив, що позивач здійснив демонтаж споруди, яка знаходилась на земельній ділянці, що надавалась ТОВ "Ремжилкомплект" в оренду, а будь-які інші споруди (тимчасові чи постійні) на цій земельній ділянці відсутні, вимог про витребування земельної ділянки позивач не заявив. З урахуванням установлених обставин суд дійшов висновку, що майнові права позивача на будівлю, яка є предметом спірного договору купівлі-продажу, не порушені, а щодо відновлення земельних прав позивач обрав неналежний спосіб захисту. 

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2021, Сумська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить оскаржувану постанову скасувати, а рішення Господарського суду Сумської області від 15.09.2020 залишити в силі.  

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, скаржник посилається на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Сумська міська рада зазначає, що під час ухвалення судом апеляційної інстанції оскаржуваної постанови не було враховано висновки щодо застосування положень статті 16 Цивільного кодексу України, статті 20 Господарського кодексу України, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункти 38-41), від 30.01.2019 у справі №  569/17272/15-ц (пункт 50), від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 84), постанові Верховного Суду від 15.08.2019 у справі № 592/7314/17. Сумська міська рада стверджує, що суд апеляційної інстанції невірно встановив характер порушення права Сумської міської ради як власника земельної ділянки у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу та подальшою реєстрацією права власності на майно за ТОВ "Брейв" та внаслідок цього неправомірно скасував рішення суду першої інстанції, зазначивши неефективний спосіб захисту порушеного права, визначений частиною 4 статті 376 Цивільного кодексу України.  

3.3. ТОВ "Брейв" у відзиві на касаційну скаргу Сумської міської ради просить залишити постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2021 у справі № 920/754/19 в силі, а касаційну скаргу - без задоволення. Відповідач-2 вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, передбачені статтями 203, 215 Цивільного кодексу України, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". ТОВ "Брейв" вважає, що суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту щодо відновлення земельних прав. 

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарськими судами попередніх інстанцій установлено, що 30.10.2012 між Сумською міською радою, від імені територіальної громади м. Суми як орендодавцем та ТОВ "Ремжилкомплект" як орендарем на підставі рішення Сумської міської ради від 30.05.2012 № 1507-МР "Про надання в оренду, поновлення терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям" було укладено договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Суми, просп. Михайла Лушпи (зупинка громадського транспорту "Інтернаціоналістів", біля будинку № 23/2), кадастровий номер: 5910136300:01:005:0027 (далі - земельна ділянка), на якій знаходиться мала архітектурна форма (далі - договір оренди).  

4.2. Пунктом 2.1 договору оренди визначено, що земельна ділянка надається в оренду під розміщеною тимчасовою спорудою для ведення підприємницької діяльності, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - землі громадської забудови.

4.3. Відповідно до пункту 2.2 договір оренди укладений терміном до 30.05.2017, після закінчення терміну дії договору орендар має переважене право на його поновлення, у цьому разі він повинен повідомити орендодавця про бажання продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до закінчення.

4.4. Пунктом 4.1 договору оренди визначено, що орендодавець має, у тому числі, право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням та право вільного доступу до переданої в оренду земельної ділянки для контролю за додержанням орендарем умов договору.

4.5. Відповідно до пункту 4.2 договору оренди за згодою орендодавця, визначеною в окремій угоді, орендар має право, у тому числі, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити тимчасові (на термін оренди), виробничі та інші будівлі і споруди згідно з проектом, затвердженим та погодженим у встановленому порядку.

Цим же пунктом договору оренди встановлено, що орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Також орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки.

4.6. Договір оренди зареєстрований у Державному реєстрі правочинів, а право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, зі строком дії до 30.05.2017. 

4.7. За актом прийому-передачі об`єкта оренди, який є додатком до договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку.  

4.8. Суд апеляційної інстанції зазначив, що, за змістом договору оренди, на земельній ділянці була розміщена належна орендарю тимчасова споруда для ведення підприємницької діяльності і орендар мав право зводити тимчасові, виробничі та інші будівлі і споруди за згодою орендодавця, а також мав право відчужити об`єкти, розташовані на цій земельній ділянці, повідомивши орендодавця щодо вчинення відповідного правочину.

4.9. 26.05.2017 ТОВ "Ремжилкомплект" подало до Сумської міської ради заяву про поновлення терміну дії договору оренди на 5 років з доданим проектом додаткової угоди до договору.  

4.10. Рішенням Сумської міської ради від 21.06.2017 № 2286-МР було відмовлено у поновлені договору оренди.  

4.11. Рішенням Сумської міської ради від 27.09.2017 № 2568-МР було повторно відмовлено ТОВ "Ремжилкомплект" у поновленні договору оренди. 

4.12. 13.12.2018 між ТОВ "Ремжилкомплект" як продавцем та ТОВ "Брейв" як покупцем було укладено спірний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, відповідно до якого продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у приватну власність (купує) нерухоме майно: нежитлове приміщення, і сплачує за нього встановлену договірну ціну на умовах, передбачених цим договором. 

Відповідно до пункту 1.3  спірного договору купівлі-продажу право власності на відчужене нерухоме майно у продавця підтверджується: Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданим 21.11.2018 Комунальним підприємством "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради Сумської області. Номер запису про право власності: 29041639. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1700426759101. Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого 13.11.2018 Реєстраційним органом "Центр ДЗК", відчужуване нежитлове приміщення, будівля магазину, знаходиться на земельній ділянці, загальною площею 0,0060 га, яка є комунальною власністю та належить Сумській міській раді. Кадастровий номер земельної ділянки 5910136300:01:005:0027, цільове призначення землі: (03.07) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Відповідно до цього Витягу у Відомостях про обмеження у використанні земельної ділянки дані відсутні.

У доданому до спірного договору купівлі-продажу витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку зазначено, що ТОВ "Ремжилкомплект" є орендарем, строк дії речового права - 30.05.2017. 

Спірний договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А. та зареєстрований у реєстрі за №  4886.

4.13. 18.01.2019 Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради направив директору ТОВ "Ремжилкомплект" лист, у якому повідомив про закінчення строку дії договорів, та просив підписати додані акти приймання-передачі земельних ділянок.

4.14. 08.07.2019 Сумському міському голові надійшов лист Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 04.07.2019 № 06.01-16/2337, в якому повідомлялось, що державним реєстратором КП "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради Сумської області - Лєпковою О. О. 07.11.2018 зареєстровано право власності на металеві блоки, один з яких розташовано, в тому числі, і на земельній ділянці по просп. М. Лушпи, 23/2. У цьому листі департамент вказав, що земельні ділянки для зведення таких об`єктів не виділялись і їх будівництво має ознаки самочинного, реєстрація зазначених об`єктів проведена незаконно. До листа додані Витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, зокрема, № 172625315 від 04.07.2019.  

4.15. Суд апеляційної інстанції зазначив, що за змістом наведеного витягу  актуальна інформація про об`єкт нерухомого майна наступна: Реєстраційний номер - 1700426759101; Об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення; Опис об`єкта - загальна площа 55,3 м2, матеріали стін: стовпи з блоку, нежитлове приміщення "літ.Б-1"; адреса: м. Суми, проспект Лушпи Михайла, буд. 23/2. Актуальна інформація про право власності: номер запису про право власності - 29423647; дата - 13.12.2018; державний реєстратор - приватний нотаріус Бурбика Тамара Анатоліївна; підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 4886, укладений 13.12.2018, видавник - приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Бурбика Т.А.; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44587625 від 13.12.2018, приватний нотаріус Бурбика Т.А.; форма власності - приватна; власники - ТОВ "Брейв". Деталізована інформація про право власності: дата - 17.11.2018, державний реєстратор - Лєпкова О. О. КП "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради; підстава виникнення права власності: довідка серія та номер 6, видана 17.10.2018, видавник ТОВ "Ремжилкомплект"; довідка про об`єкт нерухомого майна 504-18, видана 15.11.2018, видавник ФОП Будко Є.Б.; технічний паспорт 1277, виданий 14.11.2018, видавник ФОП Будко Є. В.; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер - 44178280, від 21.11.2018 Лєпкова О. О.; форма власності - приватна, власники ТОВ "Ремжилкомплект", Право власності припинено - 13.12.2018; підстава - договір купівлі-продажу № 4886 від 13.12.2018, видавник - приватний нотаріусу Бурбика Т. А.; відомості внесено 13.12.2018 приватним нотаріусом Бурбика Т. А., номер рішення 44587625.

4.16. Суд установив, що за змістом реєстраційної справи № 1700426759101, щодо реєстрації права власності на вказане приміщення, ТОВ "Ремжилкомплект" надало державному реєстратору: заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; квитанції про сплату адміністративного збору, копію паспорта директора, копію договору оренди земельної ділянки від 31.08.2017 з додатками, довідку про залишкову вартість приміщень (9000 грн), довідку-характеристику об`єкта (складену ФОП Будко Є. Б.), у якій зазначено, що приміщення збудоване у 1991 році та не належить до самочинного будівництва і реконструкція не проводилась, копію технічного паспорта (у якому вказано - фундамент та цоколь - бетон, стіни - стовпи з блоку).  

4.17. Листом від 09.07.2019 №757/08.01.22 Управління архітектури та містобудування повідомило начальнику правового управління Сумської міської ради, що на виконання рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 04.07.2019 № 362 було демонтовано об`єкт "металева конструкція" (мала архітектурна форма) за адресою: проспект Михайла Лушпи, біля буд. 23 (на зупинці громадського транспорту, власник невідомий).  

4.18. Управління архітектури та містобудування листом від 16.07.2019 повідомило, що ТОВ "Ремжитлокомплект" з 05.05.2016 не видавались містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва на земельних ділянках, у тому числі на просп. М. Лушпи, 23/2.  

4.19. 14.07.2019 Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради склав акт обстеження земельної ділянки, яким встановлено, що на земельній ділянці відсутнє нежитлове приміщення, яке зареєстроване у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.12.2018 за № 29423647 як стовпи з блоку, власником якого є ТОВ "Брейв". На доданих до акта фотографіях по центру відображена частина тротуару, на якій знаходиться зупинка громадського транспорту без архітектурних споруд, а у лівій частині вбудовано-прибудоване приміщення до житлового будинку - пекарня "Сімейна".

4.20. Спір виник у зв`язку з наявністю/відсутністю підстав для визнання спірного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень недійсним та наявністю/відсутністю підстав для скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

5.2. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права, зокрема, статтю 16 Цивільного кодексу України, статтю 20 Господарського кодексу України без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункти 38-41), від 30.01.2019 у справі №  569/17272/15-ц (пункт 50), 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 84), постанові Верховного Суду від 15.08.2019 у справі № 592/7314/17. Сумська міська рада стверджує, що суд апеляційної інстанції невірно встановив характер порушення права Сумської міської ради як власника земельної ділянки у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу та подальшою реєстрацією права власності на майно за ТОВ "Брейв" та внаслідок цього неправомірно скасував рішення суду першої інстанції, зазначивши неефективний спосіб захисту порушеного права, визначений частиною 4 статті 376 Цивільного кодексу України.  

5.3. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.4. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №  696/1693/15-ц (провадження №  14-737цс19).

5.5. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставою для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку підтвердилися з огляду на наступне.
  
5.6. Предметом позову у цій справі є матеріально-правові вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень та про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ "Брейв". Підставами позову є незаконність проведення державної реєстрації права власності за ТОВ "Брейв" з посиланням на недійсність договору купівлі-продажу (у зв`язку з його фіктивністю) та порушення прав Сумської міської ради. 

5.7. Як зазначалося, суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, виходив із того, що ТОВ "Ремжилкомплект" з 31.05.2017 не мало речових прав на земельну ділянку для здійснення на ній будівництва. Нежитлове приміщення, яке стало предметом спірного договору купівлі-продажу, не було введено ТОВ "Ремжилкомплект" в експлуатацію. Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва на земельній ділянці не видавались. На виконання рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 04.07.2019 №  362 об`єкт "металева конструкція", розташований на земельній ділянці, було демонтовано. Актом обстеження земельної ділянки від 14.08.2019 встановлено, що на земельній ділянці відсутнє нежитлове приміщення, яке було зареєстроване у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.12.2018 за № 29423647 за ТОВ "Ремжилкомплект". Разом із тим, як установив суд, 13.12.2018 між ТОВ "Ремжилкомплект", як продавцем, та ТОВ "Брейв", як покупцем, було укладено спірний договір купівлі-продажу

5.8. Суд першої інстанції, посилаючись на положення статей 203, 215, 376, 655, 656, 658 Цивільного кодексу України, зазначив, що зміст оспорюваного договору купівлі-продажу суперечить нормам чинного законодавства. Так, суд з урахуванням зазначених обставин дійшов висновків, що ТОВ "Ремжилкомплект" продало ТОВ "Брейв" нерухоме майно, яке на час продажу не могло належати на праві власності ТОВ "Ремжилкомплект", оскільки ТОВ "Ремжилкомплект" не набуло на нього право власності (не мало належним чином оформленого права користування земельною ділянкою для здійснення на ній будівництва; нерухоме майно не було введено ТОВ "Ремжилкомплект" в експлуатацію). Тому такий договір не міг створити правових наслідків у вигляді переходу права власності на об`єкт нерухомості від ТОВ "Ремжилкомплект" до ТОВ "Брейв". Враховуючи, що на момент вчинення оспорюваного правочину  не було додержано вимог частин 1 та 5 статті 203 Цивільного кодексу України, оскільки зміст правочину суперечив нормам чинного законодавства та не був спрямований на реальне настання правових наслідків, суд дійшов висновку про недійсність спірного правочину купівлі-продажу. На підставі положень частини 2 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", суд, враховуючи недійсність спірного правочину, дійшов висновку про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності  на нежитлове приміщення за ТОВ "Брейв". 

5.9. Суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, зазначив, що предмет спірного договору купівлі-продажу було первісно зареєстровано державою як нерухоме майно 17.11.2018. Позивач не є стороною оспорюваного договору купівлі-продажу, тому сам факт укладення спірного договору купівлі-продажу не порушує земельні права позивача. Посилаючись на положення частини 4 статті 376 Цивільного кодексу, суд апеляційної інстанції зазначив, що належним способом захисту у спірних правовідносинах щодо самочинної забудови орендарем земельної ділянки є позов про знесення самочинного будівництва. Проте, суд установив, що було здійснено демонтаж споруди, яка знаходилася на земельній ділянці, що надавалась ТОВ "Ремжилкомплект" в оренду, а будь-які інші споруди (тимчасові чи постійні) на цій земельній ділянці відсутні. Суд зауважив, що вимог про витребування земельної ділянки позивач не заявив. За таких обставин суд дійшов висновку, що позивач обрав неналежний спосіб захисту щодо відновлення земельних прав.  

5.10. Колегія суддів не погоджується з висновком апеляційного господарського суду з огляду на наступне.

Стаття 15 Цивільного кодексу   України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 

Відповідно до частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з частиною 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання порушенням.

Отже, з позовом може звертатися особа за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів. При цьому, звертаючись до суду з позовом, позивач повинен визначити позовні вимоги таким чином, щоб у разі їх задоволення судом відбувся захист, визнання та поновлення його прав і охоронюваних законом інтересів.   

З урахуванням наведених законодавчих норм, завданням суду при здійсненні правосуддя є забезпечення, зокрема, захисту прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави. Разом із цим, вирішуючи спір, суд має перевірити наявність в особи, яка звертається з позовом, порушеного права чи охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано цей позов, з`ясувати, у чому полягає порушення цих прав та інтересів. При цьому відсутність факту порушення права особи є підставою для відмови в позові, оскільки саме порушене (оспорюване) право та інтерес підлягають захисту (правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 03.04.2018 у справі № 911/1330/17).

5.11. Згідно зі статтею 83 Земельного кодексу України, оскільки спірна земельна ділянка перебуває у комунальній власності і внаслідок відчуження об`єкта нерухомості права власника земельної ділянки щодо користування чи розпорядження такою земельною ділянкою обмежуються або припиняються у відповідній частині в силу положень статей 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України, тому спірна державна реєстрація права власності, вчинена на підставі оспорюваного договору, порушує права позивача як власника земельної ділянки. 

5.12. У справі № 916/1608/18, на яку посилається скаржник, спір виник у зв`язку із наявністю/відсутністю підстав для визнання неправомірним дій державного реєстратора щодо відмови позивачу у державній реєстрації права власності на нерухоме майно,  визнання недійсним рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень, прийнятого державним реєстратором та наявністю/відсутністю підстав для визнання права власності на нерухоме майно, зобов`язання державного реєстратора провести державну реєстрацію права власності на нерухоме майно. Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанції, зокрема, щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог про визнання права власності на нерухоме майно та зобов`язання здійснити державну реєстрацію права власності. При цьому суд касаційної інстанції зазначив, що розміщення на земельній ділянці, власником якої, зокрема, є територіальна громада, істотно обмежує права власника земельної ділянки, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

5.13. Колегія суддів вважає також обґрунтованими посилання скаржника на висновки щодо застосування статті 16 Цивільного кодексу України, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункти 38-41), від 30.01.2019 у справі №  569/17272/15-ц. Зокрема, у наведених постановах викладено висновок, на який посилається скаржник, про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення, тому такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, повинні враховуватися під час вирішення будь-якого спору. 

5.14. Наведені у пунктах 5.12, 5.13 цієї постанови висновки, на які послався скаржник, не були враховані судом апеляційної інстанції під час вирішення спору, а тому доводи скаржника, які стали підставою для відкриття касаційного провадження підтвердилися, оскільки, як стверджував позивач, оспорюваним договором та державною реєстрацію права власності на нерухоме майно, порушуються земельні права позивача як власника земельної ділянки. За таких обставин, вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування вчиненої на його підставі державної реєстрації речового права є належним та ефективним способом захисту прав позивача. 

Подібна правова позиція щодо ефективного способу захисту прав позивача у подібних правовідносинах та застосування статті 16 Цивільного кодексу України, положень статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у новій редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, викладена у постанові Верховного Суду  від 27.05.2021 у справі № 914/1201/19 (пункт  5.12). 

За таких обставин, помилковим є висновок суду апеляційної інстанції про те, що ефективним способом захисту цивільних прав позивача є вимоги про витребування земельної ділянки, адже речових прав на спірну земельну ділянку за жодним із відповідачів станом на момент звернення з позовом не було оформлено. Колегія суддів вважає також помилковим висновок суду апеляційної інстанції про те, що належним способом захисту у спірних правовідносинах щодо самочинної забудови орендарем земельної ділянки позивача є позов про знесення самочинного будівництва, оскільки судами встановлено відсутність об`єкта нерухомого майна на  земельній ділянці.  

5.15. Згідно з пунктом 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України та частиною 2 статті 20 Господарського кодексу України одним зі способів захисту цивільного права є визнання правочину недійсним.

Частиною 3 статті 215 Цивільного кодексу України зазначено, що вимога про визнання правочину недійсним може бути заявлена як однією із сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав. 

Статтею 216 Цивільного кодексу України передбачено загальні наслідки недійсності правочину: недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. 

Отже, такий спосіб захисту порушеного права як визнання недійсним правочину застосовується у випадках, коли необхідно відновити становище, яке існувало до вчинення правочину. 

Згідно зі статтею 236 Цивільного кодексу України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності до набувача.

5.16. З урахуванням установлених судами обставин справи,   колегія суддів вважає законним та обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що спірний договір суперечить вимогам закону, зокрема статтям 203, 215, 655, 656, 658 Цивільного кодексу України, у зв`язку із чим підлягає визнанню недійсним.

5.17. Відповідно до частини 1 статті 27   Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і надалі у редакції Закону від 28.08.2018, яка була чинна на момент проведення спірної державної реєстрації 07.11.2018) державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката. 

Таким чином, підставою для здійснення державним реєстратором державної реєстрації прав є правовстановлюючі документи, які підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

5.18. Зважаючи на встановлення судом першої інстанції недійсності оспорюваного договору купівлі-продажу та положення частини 2 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", висновок суду першої інстанції про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке було прийняте на підставі такого договору, є законним та обґрунтованим.  

5.19. За таких обставин Верховний Суд вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову, оскільки визнав доведеним факт порушення спірним договором купівлі-продажу та спірною державною реєстрацією прав на нерухоме майно за ТОВ "Брейв" земельних прав позивача як власника земельної ділянки, права якого обмежуються у зв`язку зі здійсненням на підставі фіктивного договору купівлі-продажу державної реєстрації нерухомого майна.   

5.20. На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку, що доводи скаржника про порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваної постанови знайшли своє підтвердження за результатами перегляду справи в касаційному порядку, у зв`язку із чим касаційна скарга Сумської міської ради підлягає задоволенню, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції - скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. 

6.3. Згідно з пунктом 4 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.4. Згідно з положеннями статті 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону. 

6.5. У зв`язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 4 частини 1 статті 308 та статті 312 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд дійшов висновку про необхідність скасування оскаржуваної постанови Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2021, оскільки постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з порушенням вимог статей 15, 16, 376 Цивільного кодексу України, статті 20 Господарського кодексу України, статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та залишення в силі рішення Господарського суду Сумської області від 15.09.2020 в силі. 

7. Судові витрати

7.1. У зв`язку зі скасуванням постанови суду апеляційної інстанції відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов`язані з розглядом касаційної скарги, покладаються на відповідачів пропорційно.  

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317  Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Сумської міської ради задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2021 у справі № 920/754/19 скасувати, а рішення Господарського суду Сумської області від 15.09.2020 у справі № 920/754/19 залишити в силі. 

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ремжилкомплект" на користь Сумської міської ради 3842,00 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн витрат зі сплати судового збору за розгляд справи в суді касаційної інстанції.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв" на користь Сумської міської ради 3842,00 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн витрат зі сплати судового збору за розгляд справи в суді касаційної інстанції.

5. Доручити Господарському суду Сумської області видати відповідні накази. 

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                             Н. О. Багай

Судді                                                                                                          Т. Б. Дроботова  

                                                                                                                    Ю. Я. Чумак