ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/7324/21 Справа № 192/1876/20 	  	Суддя у 1-й інстанції - Кітов О. В. Суддя у 2-й інстанції - Пищида  М. М.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2021 року                                                                м. Дніпро

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Дніпровського апеляційного суду у складі:
        головуючого – Пищиди М.М.
        суддів – Ткаченко І.Ю., Деркач Н.М.
        за участю секретаря судового засідання – Бондаренка         В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» на рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. про визнання договору купівлі – продажу земельної ділянки недійсним, перевід прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності, -
                                В С Т А Н О В И Л А:
       У листопаді 2020 року позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. про визнання договору купівлі – продажу земельної ділянки недійсним, перевід прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності.
       В обґрунтування позову зазначив, що 05.12.2016 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 був укладений договір оренди належної останньому земельної ділянки площею 1,00 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022) строком на 10 років.
       Також, позивач зазначив, що починаючи з 2018 року відповідач ОСОБА_1 почав ухилятись від отримання орендної плати в рамках укладеного договору оренди.
       Водночас 05.10.2020 року позивачу стало відомо про те, що 26.06.2017 року між відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим №1276.
       Також, позивач зазначає, що договір оренди, укладений 05 грудня 2016 року, станом на момент розгляду справи є діючим, не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався і позивач вважає, що укладанням оскаржуваного договору купівлі-продажу від 26.06.2017 року, про який йому стало відомо 05.10.2020 року, відповідач ОСОБА_1 , не зважаючи на той факт, що він є власником земельної ділянки, який не мав права відчужувати вказану земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання ТОВ «АУРІС-АВТО», порушив законні права Позивача як належного орендаря за договором.
       З урахуванням того, що законодавчо не врегульовано питання щодо переведення прав та обов`язків покупця на підставі ст. 9 Закону України «Про оренду землі», Позивач вважає за можливе просити суд про застосування аналогії закону, відповідно до ст. 8 ЦК України, якою визначено, що, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини.
       Позивач також вважає, що до даних правовідносин повинна бути застосована ст. 362 ЦК України, оскільки у разі продажу власності з порушенням переважного права купівлі Позивач може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків Покупця.
       Посилаючись на те, що позивач має переважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки в разі її продажу орендодавцем, ТОВ «АУРІС-АВТО» в силу положень ст.ст. 8, 203, 215, 362, 655, 657 ЦК України, просило:
        - визнати недійсним договір купівлі – продажу, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілією Вячеславівною за р.№1276 від 26.06.2017 року, щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля – 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладений ОСОБА_1 з ОСОБА_2 ;
       - перевести на ТОВ «АУРІС-АВТО» права та обов`язки покупця по договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілією Вячеславівною за р.№1276 від 26.06.2017 року, щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля – 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладеному між ОСОБА_1 з ОСОБА_2 , визнавши право власності на земельну ділянку загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля – 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області за Товариством з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО»;
       - припинити право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля – 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;
       - визнати недійсним та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №21112294 внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 35872355 від 26.06.2017 р., здійсненого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кокосадзе Лілією Вячеславівною;
       - стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати (а.с.1-3).
       Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. про визнання договору купівлі – продажу земельної ділянки недійсним, перевід прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності – відмовлено (а.с.163-170).
Не погодившись з вказаним рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» звернулося до суду з апеляційною скаргою.
В обґрунтування апеляційної скарги, посилаючись на те, що судом першої інстанції було неповно та неправильно встановлено деякі обставини, що мають значення для справи, внаслідок неправильного дослідження і оцінки наданих суду доказів, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. 
       Перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає за потрібне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.
       Судом першої інстанції встановлено, що 05.12.2016 року між позивачем ТОВ «АУРІС-АВТО» та відповідачем ОСОБА_1 був укладений договір оренди належної останньому земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), що розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області та надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 10 років, який був зареєстрований 09.12.2016 року, що вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 13.12.2016 року (індексний номер витягу 75680256).
       26.06.2017 року між відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим номером 1276.
       За умовами даного договору відповідач ОСОБА_1 продав, а відповідач ОСОБА_2 купив у власність, належну ОСОБА_1 на праві власності земельну ділянку площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Солонянський район, Василівська сільська рада та надана для ведення особистого селянського господарства. Продаж ділянки вчинено за домовленістю сторін за ціною 34 800 (тридцять чотири тисячі вісімсот) гривень 00 копійок.
       Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі – продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року є нікчемним, оскільки існує пряма заборона на укладення такого договору в силу мораторію встановленого Земельним кодексом України та враховуючи норми частини першої статті 216 ЦК України, відповідно до якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, суд першої інстанції дійшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «АУРІС-АВТО».
       Однак, колегія суддів не може погодитись з таким висновком суду першої інстанції.
       Згідно з положеннями ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.        
       Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (ч. 1 ст. 41 Конституції України). Близький за змістом припис передбачає частина перша статті 317 ЦК України.
       Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).
       Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).
       Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом (частина четверта статті 13 Конституції України).
       Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
       Право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками (частина перша статті 78 ЗК України).
       Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них (частина друга статті 78 ЗК України).
       Земельне законодавство базується на принципі невтручання держави у здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом (пункт «в» частини першої статті 5 ЗК України).
       Тобто, власник земельної ділянки має повноваження щодо володіння, користування та розпорядження нею, а держава не повинна втручатися у здійснення громадянами свого права розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.
       Відповідно до положень ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
       Відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
       Згідно зі ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
       Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний недійсним (оспорюваний правочин).
       Згідно зі ст. 203 ЦК України до загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину віднесено, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання наслідків, що обумовлені ним.
       Встановлено, що 26.06.2017 року між відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим номером 1276.
       За умовами даного договору відповідач ОСОБА_1 продав, а відповідач ОСОБА_2 купив у власність, належну ОСОБА_1 на праві власності земельну ділянку площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Солонянський район, Василівська сільська рада та надана для ведення особистого селянського господарства. Продаж ділянки вчинено за домовленістю сторін за ціною 34 800 (тридцять чотири тисячі вісімсот) гривень 00 копійок.
       Колегією суддів встановлено, що земельна ділянка площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Солонянський район, Василівська сільська рада не відноситься до земель пайового фонду та не підлягає під дію мораторію на відчуження, що підтверджується відповіддю відділу у Солонянському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області (а.с.182).
       Враховуючи зазначене, висновки суду першої інстанції що договір купівлі – продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року є нікчемним, оскільки існує пряма заборона на укладення такого договору в силу мораторію встановленого Земельним кодексом України та враховуючи норми частини першої статті 216 ЦК України, відповідно до якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, дійшов до помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «АУРІС-АВТО» з зазначених підстав. 
       Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
       Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
       Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
       Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах – за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
       При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
       Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
       Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.
       Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
       Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
       Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 зазначила, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
       До правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
       Належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
       Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 також зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника – до суду із новим позовом.
       У відповідності до ст. ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
       Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
       З огляду на те, що позивач  не довів, що він належним чином виконував свої обов`язки за договором найму (оренди), у зв`язку з чим при продажі земельної ділянки, переданої у найм – ТОВ «АУРІС-АВТО» не мав переважного права перед іншими особами на її придбання та у задоволенні позовних вимог слід відмовляти з підстав його необґрунтованості.
       Крім того, в силу вимог ч. 5 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
       Згідно з п. 18 Постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.
       З матеріалів справи не вбачається, що позивач вніс одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен був та в даному випадку сплатив покупець.
       Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставою для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
       Враховуючи вищевикладене, рішення суду першої інстанції слід скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити з вищевикладених підстав. 
       На підставі викладеного, керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, колегія суддів,-
П О С Т А Н О В И Л А:
       Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» — задовольнити частково.
       Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року – скасувати.
       У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. про визнання договору купівлі – продажу земельної ділянки недійсним, перевід прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності — відмовити з інших підстав. 
       Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до чинного законодавства.

       Судді: