УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №282/712/21 Головуючий у 1-й інст. Носач В. М. 
Категорія 32 Доповідач Миніч Т. І. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2021 року Житомирський апеляційний суд в складі:
головуючого – судді: Миніч Т.І. 
суддів:                         Трояновської Г.С., 
                        Павицької Т.М. 
Секретаря судового засідання Лісової Т.С.
з участю представника позивача 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 16 серпня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Носача В.М.
у цивільній справі №282/712/21 за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною, -
в с т а н о в и в:
У червні 2021 року  ОСОБА_1  звернувся до суду з позовом. Просив визнати недійсною додаткову угоду від 29 травня 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 3,0723 га за кадастровим номером 1823182400:02:003:0009, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та позивачем, речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 29.08.2018 року, номер запису про інше речове право 27737195, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 42808617 від 03.09.2018 року та вирішити питання судових витрат. В обґрунтування поданого позову позивач зазначав, що 25.03.2005 року він уклав з ПСП ім. Пархоменка договір оренди землі, згідно умов якого, передав в оренду строком на 5 (п`ять) років належну йому на праві власності земельну ділянку площею 3,0723 га. з кадастровим номером 1823182400:02:003:0009. 
15.02.2010 року між сторонами укладена додаткова угода, відповідно до якої строк дії договору оренди продовжено до 01.03.2020. 
29.05.2018 року сторонами укладено чергову додаткову угоду до договору оренди землі від 25.03.2005, відповідно до якої до договору від 25.03.2005 внесені зміни та доповнення, зокрема щодо розміру орендної плати, а саме, орендна плата визначена в розмірі "понад 3% від нормативної грошової оцінки".
Позивачем зазначено, що відповідно до п.4.1 додаткової угоди, розмір орендної плати визначається в залежності від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). Умовами додаткової угоди чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Разом з тим, в п.4.1 додаткової угоди вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). Термін «понад 3%» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати. 
Приймаючи до уваги ту обставину, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена. Підпунктом 4.2 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції, а оскільки розмір орендної плати чітко не визначений, відповідно не можна застосовувати і індекс інфляції. 
Таким чином, невизначеність в угоді чіткого процентного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання такого договору недійсним. Зазначені вище недоліки додаткової угоди є очевидним та незаперечним порушенням його прав як орендодавця та підставою для визнання цієї додаткової угоди недійсною відповідно до положень, передбачених статтями 203, 215 ЦК України.
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 16 серпня 2021 року позов задоволено. Визнано недійсною додаткову угоду від 29 травня 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 3,0723 га. за кадастровим номером 1823182400:02:003:0009, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 29 серпня 2018 року, номер запису про інше речове право 27737195, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 42808617 від 03 вересня 2018 року. 
Цим же рішенням стягнуто з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на користь ОСОБА_1 витрати у зв`язку з сплатою судового збору в сумі 908,00 грн. 
У поданій апеляційній скарзі Приватне сільськогосподарське підприємство ім. Пархоменка просить вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення яким у задоволенні позовних вимог відмовити. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції незаконне та необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема вказує, що позивач дійсно отримує орендну плату у розмірі понад 3% нормативної грошової оцінки землі. Такою була суверенна воля і бажання сторін у договорі при його підписанні. Крім того, вказує, що незрозумілий і неконкретний, на думку суду, розмір орендної плати став підставою для визнання недійсною угоди про оренду землі. Проте, чинне законодавство не передбачає таких підстав для визнання правочину недійсним. Також вказує, що суд повинен був установити чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав. Зазначена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 09.12.2015 року у справі №6-849цс15; від 10.09.2014 року у справі №6-119цс14; від 04.02.2015 року у справі №6-233цс14 та у постановах Верховного Суду від 03.09.2018 року у справі № 482/2215/15; від 20.02.2019 року у справі № 535/856/16; від 13.05.2019 року у справі №171/1351/17; від 23.10.2019 року у справі № 562/2026/16.
Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
З матеріалів справи вбачається, що  ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 1823182400:02:003:0009 площею 3,0723 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області.
25 березня 2005 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,0723 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області (а.с.8-15).
В подальшому, 15.02.2010 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2020 та п.4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1141 грн. в рік» (а.с.18).
29 травня 2018 року між позивачем та ПСП ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2030 та п.4.1 визначено, що розмір орендної плати становить "понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)" (а.с.19 - 22).
Як вбачається з копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди ПСП ім. Пархоменка належної позивачу земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 25.03.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі від 29.05.2018 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.08.2018 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42808617 від 03.09.2018, номер запису про інше речове право:27737195. 
Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову.
При цьому судом враховано, що згідно з ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ст.11 ЦПК України, суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оспорених додаткових угод) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.
У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», об`єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15.
Судом встановлено, що у пункті 4.1 додаткової угоди від 29 травня 2018 року до договорів оренди землі від 25 березня 2005 року, укладених між позивачем та ПСП ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)", однак не визначено точний розмір орендної плати. 
Враховуючи викладене суд дійшов обгрунтованого висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткових угод від 29.05.2018, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. 
Тобто, із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 30 червня 2021 року по справі №282/180/20, провадження №61-2248св21.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що оспорювана додаткова угода до договорів оренди землі не містить істотної умови, яка містяться в ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною. 
Виходячи із наведеного, підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення апеляційний суд не вбачає, оскільки воно постановлено судом із додержанням норм матеріального і процесуального права.
Доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують та на їх правильність не впливають.
Крім того, із наведених вище підстав підлягають стягненню витрати позивача за надання правничої допомоги під час апеляційного розгляду справи, в сумі 6500 грн., що підтверджені належними доказами. 
Керуючись ст.ст.258,259,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд, -
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка залишити без задоволення.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 16 серпня 2021 року, залишити без змін.
Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на користь ОСОБА_1 6500 грн. витрат на правничу допомогу. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і з цього дня протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду. 
Головуючий:                         Судді:

Повний текст постанови складений 03.11.2021 року.