КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД  
                                                                                                                                  
Справа № 369/4764/19
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/13341/2021
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ     УКРАЇНИ
01 грудня 2021 року                                                                                                     м. Київ
     Київський апеляційний суд в складі колегії суддів 
судової палати з розгляду цивільних справ:
                                                                                                                 
                                    судді-доповідача     Болотова Є.В.,
                                                     суддів:     Кулікової С.В., Музичко С.Г.,                                                                                                                                                          
                                         при секретарі      Кузьмич Р.Р.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа: державний реєстратор Київської обласної філії комунального підприємства «Реєстрація бізнесу» Коровинської сільської ради Недригайлівського району Сумської області Гуцуляк Тетяна Віталіївна, про скасування рішення про державну реєстрацію та припинення права власності,
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 та за апеляційною скаргою представника акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 30 червня 2021 року, ухваленого під головуванням судді Фінагеєвої І.О.,-    
 
встановив:
 
У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду із названим позовом.
З урахуванням уточнень, просила: скасувати рішення державного реєстратора Гуцуляк Т.В. Київської обласної філії Київської обласної філії комунального підприємства «Реєстрація бізнесу» Коровинської сільської ради Недригайлівського району Сумської області від 06.12.2018 про державну реєстрацію (з відкриттям розділу), індексний номер:  44456074 та припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 1714002732224).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є незаконним. 
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 30 червня 2021 року позов задоволено частково.
Скасовано рішення державного реєстратора Гуцуляк Тетяни Віталіївни Київської обласної філії коммунального підприємства «Реєстрації бізнесу» Коровинської сільської ради Недригайлівського району Сумської області від 06 грудня 2018 року про державну реєсрацію (з відкриттям розділу), індексний номер: 44456074.
Стягнуто з  акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 суму судового збору в розмірі 1 152 грн 60 коп.
В апеляційній скарзі представник АТ «Альфа-Банк» просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду в частині відмови в задоволенні вимоги про припинення права власності скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову, в іншій частині рішення суду залишити без змін.
У судовому засіданні представник ОСОБА_1 вимоги поданої скарги підтримала, проти апеляційної скарги представника АТ «Альфа-Банк» заперечила.
Представник АТ «Альфа-Банк» вимоги поданої апеляційної скарги підтримав, проти апеляційної скарги представника ОСОБА_1 заперечив. 
Розглянувши справу в межах доводів апеляційних скарг, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга представника АТ «Альфа-Банк» задоволенню не підлягає, апеляційна скарга представника ОСОБА_1 підлягає задоволенню.
Задовольняючи позовні вимоги та скасовуючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, суд першої інстанції виходив із того, що рішення державним реєстратором прийнято всупереч вимогам закону.
Відмовляючи у задоволенні позову в частині припинення права власності на квартиру за банком, суд першої інстанції виходив із відсутності перешкод у відновленні права власності позивача на квартиру після скасування рішення державного реєстратора.
Проте з останнім висновком суду погодитись не можна.
Встановлено, що 05 червня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк»  та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 406/183/08-Ж.
Сума кредиту: 49 433,00 дол. США.
Процентна ставка: 13,5% річних.
Термін погашення заборгованості: не пізніше 04 червня 2033 року. 
Цільове призначення: здійснення розрахунків за договором № 1-40/08-04 про участь у фонді фінансування будівництва виду «А» Новий світ, укладеним між позичальником та управителем ФФБ 08 квітня 2008 року.
До кредитного договору укладалися ряд додаткових угод.
05 червня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк»  та ОСОБА_1 укладено договір застави (іпотеки) № 04/1-322, за умовами якого в іпотеку банку було передано майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
Згідно п. 4.7. договору, заставодержатель за своїм вибором звертає стягнення на нерухоме майно, як на предмет застави (іпотеки) в один із наступних способів: п. 4.7.1. на підставі рішення суду; або п. 4.7.2. на підставі виконавчого напису нотаріуса; або п. 4.7.3. шляхом передачі заставодержателю право власності на нерухоме майно, в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; або п. 4.7.4. шляхом продажу нерухомого майна заставодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
02 червня 2010 року укладено договір про внесення змін до договору застави (іпотеки) № 04/1-322 від 05 червня 2008 року, яким ОСОБА_1 як Іпотекодавець на виконання п.1.16 вище вказаного договору віддає в іпотеку однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 04 грудня 2018 року державним реєстратором Київської обласної філії КП «Реєстрація бізнесу» Коровинської сільської ради Недригайлівського району Сумської області, ОСОБА_2 , зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк». Підстава виникнення права власності: договір застави (іпотеки) № 04/1-322 виданий 05.06.2008; договір про внесення змін до договору застави (іпотеки) № 04/1-322 від 05.06.2008 виданий 02.06.2010; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки виданий 05.09.2018. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44456074 від 06.12.2018, ОСОБА_2 , Київська обласна філія КП «Реєстрація бізнесу».
Обґрунтовуючи поданий позов, ОСОБА_1 зазначила, що рішення державного реєстратора прийнято всупереч вимогам закону. Державний реєстратор не пересвідчився про отримання позивачем вимоги про усунення порушень. Договору про задоволення вимог іпотекодержателя укладено не було. Крім того, спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18 у справах щодо позасудового врегулювання зобов`язань ПАТ «Укрсоцбанк».
Іпотечний договір від 05 червня 2008 року, а саме п. 4.7.3. договору, містить іпотечне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». 
Зазначене застереження, надавало банку право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Згідно ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). 
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ст. 81 ЦПК України).
Згідно ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
Такі висновки містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17.
Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про недоведеність факту направлення позивачу письмових вимог про усунення порушень за кредитним договором та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимог.
Так, матеріали справи містять копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, в якому вказано дві адреси ОСОБА_1 , а саме: АДРЕСА_5 , та АДРЕСА_1 .
Утім банком не надано доказів про отримання ОСОБА_1 повідомлення, направленого за адресою: АДРЕСА_1 . 
Наявна в матеріалах справи копія поштового конверту про направлення повідомлення за адресою: АДРЕСА_5 , не є належним доказом на підтвердження виконання вимог закону щодо направлення письмової вимоги. Колегія суддів бере до уваги, що докази отримання ОСОБА_1 зазначеної вимоги відсутні. Крім того, зазначена адреса відноситься до тимчасово окупованої території, на якій поштові відділення АТ «Укрпошта» призупинили свою діяльність.
Підстави вважати, що державним реєстратором проведено реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк» за наявності усіх необхідних для реєстрації прав документів, відсутні, оскільки документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-го строку з моменту отримання боржником/іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя відсутній.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2021 року у справі № 761/11601/19 зазначено, що «ціна предмету іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Згідно долученого до справи позивачем висновку експерта про вартість об`єкта незалежної оцінки, вартість іпотечного майна станом на 18 жовтня 2017 року становила 11 092 972, 00 грн, що еквівалентно 418 850 доларів США. Повертаючи справу на розгляд Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду на підставі частини шостої статті 404 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 16 червня 2021 року зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19».
Матеріали справи не свідчать про те, що банком було подано державному реєстратору висновок про вартість іпотечного майна.
Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що державним реєстратором проведено реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк» з порушеннями, а відтак рішення державного реєстратора підлягає скасуванню.
Доводи апеляційної скарги про те, що банком було надано повний пакет документів та дії державного реєстратора правомірні, є безпідставними.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про припинення права власності банку на квартиру, суд першої інстанції не врахував, що згідно положень ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року), наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, позовна вимога про припинення права власності АТ«Альфа-Банк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 підлягає задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням наведеного, рішення суду в частині відмови у задоволенні вимог про припинення права власності постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволенні позову в цій частині.
Рішення суду в іншій частині постановлено з додержанням норм матеріального і процесуального права, відтак підстав для їх скасування за доводами апеляційної скарги немає.
В порядку розподілу судових витрат з АТ «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 1 261 грн 20 коп.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-              
   постановив:
 
Апеляційну скаргу представника акціонерного товариства «Альфа-Банк» залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 30 червня 2021 року в частині відмови у задоволенні вимог про припинення права власності скасувати.
Ухвалити нове рішення.
Припинити право власності акціонерного товариства «Альфа-Банк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 171400273224).
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Стягнути з акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 1 261 грн 20 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.
 
Повний текст постанови виготовлено 13 грудня 2021 року.

 
Суддя-доповідач                                                                                                Є.В. Болотов 

 
 
Судді:                                                                                                                 С.В. Кулікова

 
 
                                                                                                                                                                                           С.Г. Музичко