УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №282/743/21 Головуючий у 1-й інст. Носач В. М. 
Категорія 32 Доповідач Трояновська  Г. С. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2021 року Житомирський апеляційний суд у складі:

Головуючого-судді Трояновської Г.С. 
суддів: Павицької Т.М., Миніч Т.І.
з участю секретаря судового засідання Ляшук М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 282/743/21 за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною
за апеляційною скаргою Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 02 вересня 2021 року, ухваленого під головуванням судді Носача В.М. у смт Любарі, 

в с т а н о в и в :

У червні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду із названим позовом та просила визнати недійсною додаткову угоду від 15 січня 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,2998 га за кадастровим номером 1823182400:05:002:0035, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ОСОБА_2 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 29 січня 2019 року, номер запису про інше речове право 30136543, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45357419 від 04 лютого 2019 року.
В обґрунтування позовних вимог зазначила, що 25.03.2005 її покійний батько ОСОБА_2 уклав з ПСП ім. Пархоменка договір оренди землі, згідно умов якого, передав в оренду строком на 5 (п`ять) років належну йому на праві власності земельну ділянку площею 2,2998 га за кадастровим номером 1823182400:05:002:0035.
В подальшому, 15.02.2010 між ОСОБА_2 та ПСП ім.Пархоменка укладена додаткова угода, за умовами якої строк дії договору оренди продовжений до 01.03.2020. 
15.01.2019 між ОСОБА_2 та ПСП ім. Пархоменка сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 25.03.2005, якою внесено зміни та доповнення в частині розміру орендної плати, де орендна плата визначена в розмірі "понад 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)".
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер. Спадщину прийняла ОСОБА_1 згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 02.03.2021.
Позивачем зазначено, що відповідно до п.4.1 додаткової угоди, розмір орендної плати визначається в залежності від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). Умовами додаткової угоди чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Разом з тим, в п.4.1 додаткової угоди вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). Термін «понад 3%» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати. 
Приймаючи до уваги ту обставину, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена. Підпунктом 4.2 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції, а оскільки розмір орендної плати чітко не визначений, відповідно не можна застосовувати і індекс інфляції. 
Таким чином, невизначеність в угоді чіткого процентного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання такого договору недійсним. Зазначені вище недоліки додаткової угоди є очевидним та незаперечним порушенням його прав як орендодавця та підставою для визнання цієї додаткової угоди недійсною відповідно до положень, передбачених статтями 203, 215 ЦК України.
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 02 вересня 2021 року позов задоволено. Визнано недійсною додаткову угоду від 15 січня 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,2998 га за кадастровим номером 1823182400:05:002:0035, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ОСОБА_2 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 29 січня 2019 року, номер запису про інше речове право 30136543, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45357419 від 04 лютого 2019 року. 
Стягнуто з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на користь ОСОБА_1 витрати у зв`язку зі сплатою судового збору в сумі 908 (дев`ятсот вісім) гривень 00 копійок та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 6000 (шість тисяч) гривень 00 копійок.
У поданій апеляційній скарзі Приватне сільськогосподарське підприємство ім. Пархоменка просить вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення яким у задоволенні позовних вимог відмовити. Зокрема зазначає, що позивач дійсно отримує орендну плату у розмірі понад 3% нормативної грошової оцінки землі. Такою була суверенна воля і бажання сторін у договорі при його підписанні. Крім того, вказує, що незрозумілий і неконкретний, на думку суду, розмір орендної плати став підставою для визнання недійсною угоди про оренду землі. Проте, чинне законодавство не передбачає таких підстав для визнання правочину недійсним. Також вказує, що суд повинен був установити чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав. Зазначена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 09.12.2015 року у справі №6-849цс15; від 10.09.2014 року у справі №6-119цс14; від 04.02.2015 року у справі №6-233цс14 та у постановах Верховного Суду від 03.09.2018 року у справі № 482/2215/15; від 20.02.2019 року у справі № 535/856/16; від 13.05.2019 року у справі №171/1351/17; від 23.10.2019 року у справі № 562/2026/16.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Зазначає, що Законом України «Про оренду землі» чітко визначені істотні умови договору оренди, зокрема, однією із істотних умов договору є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату. Проте ні в основній, ні в додатковій угоді не зазначено чіткої суми орендної плати, а вказано лише «понад 3% від нормативної грошової оцінки», що є мінливим і неоднозначним поняттям та підлягає множинному трактуванню, відтак суперечить положенням ст. 15 зазначеного Закону. Посилається на правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 28.10.2019 у справі №153/1329/16. 
В суді апеляційної інстанції представник позивача адвокат Макаренко І.Я. проти доводів апеляційної скарги заперечив, надав пояснення аналогічні викладеному у відзиві на апеляційну скаргу, просив стягнути витрати за надання правничої допомоги на підставі наданих доказів.
Інші учасники процесу до апеляційного суду не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, що не перешкоджає розгляду справи (ч.2 ст. 372 ЦПК України).
Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
З матеріалів справи вбачається, що  ОСОБА_2 на праві власності належала земельна ділянка з кадастровим номером 1823182400:05:002:0035 площею 2,2998 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області.
25 березня 2005 року між ОСОБА_2 та ПСП ім. Пархоменка укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,2998 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області (а.с. 10-15).
В подальшому, 15.02.2010 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2020 та п. 4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1141 грн. в рік».
15 січня 2019 року між ОСОБА_2 та ПСП ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2030 та п. 4.1 визначено, що розмір орендної плати становить "понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)".
Як вбачається з копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди ПСП ім. Пархоменка належної позивачу земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 25.03.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі від 15.01.2019 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.01.2019 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45357419 від 04.02.2019, номер запису про інше речове право:30136543.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, що стверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 .
Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 02 березня 2021 року вбачається, що ОСОБА_1 отримала у власність земельну ділянку за кадастровим номером - 1823182400:05:002:0035 площею 2,2998 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Вигнанської сілської ради Любарського району Житомирської області.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткових угод від 15.01.2019, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто, із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.
Відповідно до ст.11 ЦПК України суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оспорених додаткових угод) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.
У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», об`єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15.
Судом встановлено, що у пункті 4.1 додаткової угоди від 15.01.2019 до договору оренди землі від 25.03.2005, укладених між ОСОБА_2 та ПСП ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)", однак не визначено точний розмір орендної плати. 
Враховуючи викладене суд дійшов обгрунтованого висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткової угоди від 15.01.2019, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. 
Тобто, із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 30 червня 2021 року по справі №282/180/20, провадження №61-2248св21.
Доводи заявника про те, що ОСОБА_2 та ПСП ім. Пархоменка, укладаючи договір оренди землі від 25.03.2005 та додаткову угоду від 15.01.2019, дійшли згоди з усіх істотних умов цих договорів, не спростовують встановлених судом першої інстанції обставин, які відповідно до закону є підставою для визнання договору недійним.
Аргументи ПСП ім. Пархоменка про те, що факт незазначення у спірному договорі оренди землі точного розміру орендної плати не порушує прав позивача та її законних інтересів, не заслуговують на увагу, оскільки позивач скористалася своїм правом на звернення за захистом до суду в обраний нею спосіб, який відповідає закону, з обґрунтуванням порушень її прав, яким судом дана належна правова оцінка та які не були спростовані відповідачем.
Інші наведені у апеляційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки цими судом, що їх обґрунтовано спростував. 
За таких обставин суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотної умови, яка містяться в ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною. 
Виходячи із наведеного, підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення апеляційний суд не вбачає, оскільки воно постановлено судом із додержанням норм матеріального і процесуального права.
Щодо витрат на правничу допомогу.
Відповідно до статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Відповідно до частини восьмої статті 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів   у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Відповідно до статті 19 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» видами адвокатської діяльності, зокрема, є: надання правової інформації, консультацій і роз`яснень з правових питань, правовий супровід діяльності юридичних і фізичних осіб, органів державної влади, органів місцевого самоврядування, держави; складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру; представництво інтересів фізичних і юридичних осіб у судах під час здійснення цивільного, господарського, адміністративного та конституційного судочинства, а також в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами.
Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).
Домовленості про сплату гонорару за надання правничої допомоги є такими, що склалися між адвокатом та клієнтом, в межах правовідносин яких слід розглядати питання щодо дійсності такого зобов`язання.
Згідно з поданими представником позивача доказами щодо надання правничої допомоги в Житомирському апеляційному суді позивачу адвокатом Макаренком І.Я. розмір витрат становить 7000 грн.(фіксований розмір - гонорар).
На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу та їх відшкодування  представником позивача надано: копію договору про надання професійної правничої допомоги від 27.05.2021, копію додаткової угоди від 26.10.2021 до Договору про надання професійної правничої допомоги від 27.05.2021,  дублікат квитанції №0.0.2342838279.1 від 16.11.2021 на суму 7000 грн із призначенням платежу – оплата правничої допомоги згідно додаткового договору б/н від 26.10.2021.
Загальна сума витрат на адвокатські послуги, передбачена договором, становить 7000,00 грн, що, на думку апеляційного суду, не виходить за розумні межі визначення розміру гонорару. Витрати на професійну правничу допомогу на вказану суму є співмірними з наданим адвокатом обсягом послуг у судовому розгляді, відповідають критерію реальності таких витрат, складності справи, а також її значенням для позивача.
З огляду на те, що оскаржуване судове рішення про задоволення позову залишено без змін судом апеляційної інстанції, колегія суддів приходить до висновку про стягнення понесених витрат на правничу допомогу під час розгляду справи судом апеляційної інстанції з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на користь ОСОБА_1 у розмірі 7 000 (сім тисяч) гривень.

Керуючись ст.ст.258,259,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка залишити без задоволення.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 2021 року, залишити без змін.
Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на користь ОСОБА_1 7 000 (сім тисяч) гривень за надання правничої допомоги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і з цього дня протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду. 
Повний текст постанови складений 19.11.2021 року.

Головуючий Судді