Окрема думка
суддів Великої Палати Верховного Суду Пророка В. В., Власова Ю. Л.
справа № 903/1030/19 (провадження № 12-4 гс 21)
 
31 серпня 2021 року
м. Київ
 
Велика Палата Верхового Суду розглянула в судовому засіданні справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Волинської області від 11 лютого 2020 року та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03 червня 2020 року і постановою від 31 серпня 2021 рокукасаційну скаргу залишила без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
 
Водночас з рішенням Великої Палати Верхового Суду не можемо погодитися з огляду на таке.
 
Мотиви Великої Палати Верховного Суду
 
1.        Розглянувши зазначену справу Велика Палата Верховного Суду дійшла висновків, що враховуючи, зокрема, внесені згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX) зміни до Закону України «Про оренду землі» (далі - № 161-XIV)(доповнення його статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладення статті 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк») і до Земельного кодексу України (далі - ЗК України) доповненням його статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»), відсутні вагомі підстави для відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду стосовно застосування частини шостої статті 33 Закону № 161?XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом № 340-IX.
 
2.         Процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагалавід орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.
 
3.        Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).
 
4.        Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).
 
5.        Стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону № 161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.
 
6.        Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
 
7.        Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
 
8.        Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
 
9.        Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
 
9.1   За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
 
9.2   Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
 
10.   Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
 
11.   При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
 
12.   Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).
 
13.   Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.
 
14.   Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
 
15.   Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIVдодаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.
 
16.   Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року. 
 
17.   За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126?1 ЗК України).
 
18.   Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX.
 
19.   Оскільки суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що позивач усупереч вимогам частини другої статті 33 Закону № 161-XIV і пункту 8 договору оренди землі не повідомив відповідача за 30 днів до спливу строку цього договору про намір його поновити, Велика Палата Верховного Суду з висновком судів про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 вказаного Закону погодилася.
 
Мотиви окремої думки
 
20.   Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.
 
21.   Для оцінки правовідносин у цьому спорі слід керуватися сталим підходом Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який неодноразово зазначав, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку. ЄСПЛ наголошував, що Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.
 
22.   Винесення судових рішень як завдання, покладене на суд, полягає саме у розсіюванні тих сумнівів тлумачення, що залишаються, з урахуванням змін у повсякденній практиці (дивитись рішення ЄСПЛ від 17 лютого 2004 року у справі «Горжелік та інші проти Польщі» («Gorzelik and Others v. Poland»), заява № 44158/98, § 65). В зв`язку з цим не можна недооцінювати завдання вищих судів у забезпеченні уніфікованого та узгодженого застосування права (дивитись, mutatis mutandis, рішення ЄСПЛ від 24 березня 2009 року у справі «Тудр  Тудор  проти  Румунії» («Tudor Tudor v. Romania»), заява № 21911/03, §§ 29-30, та від 02 листопада 2010 року у справі «Стефаніка та інші проти Румунії» («Stefanica and Others v. Romania»), заява № 38155/02, §§ 36-37).
 
23.   Отже необхідно застосовувати правові норми та судову практику таким чином, щоб вона була найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.
 
24.   Верховний Суд України у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому окрім спеціальних актів земельного законодавства - Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», регулюються загальними нормами цивільного законодавства, щодо договору та щодо договору найму (див. постанови ВСУ від 25 лютого 2015 року у справі №0426/13744/2012 (провадження № 6-219цс14) та у справі № 0426/13742/12 (провадження № 6-10цс15), від 18 березня 2015 року у справі № 0426/13749/2012 (провадження № 6-4цс15), від 15 квітня 2015 року у справі № 182/1829/13-ц (провадження № 6-55цс15), від 10 червня 2015 року у справі з провадженням № 6-70цс15, від 13 квітня 2016 року у справі з провадженням № 6-2027цс15), від 25 травня 2016 року у справі № 911/1707/15 (провадження № 3-312гс16), від 12 жовтня 2016 року у справі № 395/951/14-ц (провадження № 6-1282цс16), від 29 листопада 2017 року у справі № 389/1007/16-ц (провадження № 6?1291цс17). 
 
25.   Велика Палала Верховного Суду від зазначених висновків не відступала.
 
26.   У разі невідповідності правового акта правовому акту вищої юридичної сили суд застосовує норми правового акта вищої юридичної сили (частина сьома статті 11 Господарського процесуального кодексу України (далі -ГПК України)).
 
27.   У своєму рішенні від 13 березня 2012 року № 5-рп/2012 Конституційний Суд України (далі - КСУ) вказав, що згідно з його правовою позицією конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абзац п`ятий пункту 3 мотивувальної частини Рішення від 03 жовтня 1997 року № 4-зп). Оскільки ЦК України є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 ЦК України. Виходячи з наведеного КСУ вважає, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням ЦК України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше.
 
28.   Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
 
29.   Як виснувала Велика Палата Верховного Суду у пункті 75 постанови від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188 цс 20), якщо ЦК України та інший нормативно-правовий акт, що має юридичну силу закону України, містять однопредметні норми, що мають різний зміст, то пріоритетними є норми ЦК України. Спеціальні норми закону можуть містити уточнюючі положення, проте не можуть прямо суперечити положенням ЦК України (пункт 18 постанови від 22 червня 2021 року).
 
30.   Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
 
31.   Способом захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема може бути визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
 
32.   У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (частина третя статті 205 ЦК України). Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
 
33.   Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін (частина друга статті 526 ЦК України).
 
34.   Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (частина перша статті 764 ЦК України).
 
35.   Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (частина перша статті 777 ЦК України).
 
36.   Земельне законодавство базується, зокрема на таких принципах як забезпечення раціонального використання та охорони земель, забезпечення гарантій прав на землю (пункти «г» та «ґ» частини першої статті 5 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III (в редакції, чинній на момент виникнення відповідних відносин, якщо не вказано інше, далі - ЗК України).
 
37.   Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (частина перша статті 126 ЗК України).
 
38.   Згідно із Законом № 340-IX від 05 грудня 2019 року глава 19 ЗК України доповнена статтею 126-1, яка регулює, зокрема питання поновлення договору оренди землі з урахуванням умов статті 764 ЦК України.
 
39.   Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт перший частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, якщо не вказано інше, далі - Закон про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно).
 
40.   Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закон про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно).
 
41.   Стаття 26 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно регулює питання внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, змін до них та їх скасування.
 
42.   Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону № 161-XIV). Корелюється з визначенням права оренди земельної ділянки, закріпленим у частині першій статті 93 ЗК України.
 
43.   Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону № 161-XIV). Зміст кореспондує частині першій статті 792 ЦК України.
 
44.   Правові підстави поновлення договору оренди землі деталізовані статтею 33 Закону № 161-XIV, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації такого договору.
 
45.   По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша статті 33 Закону № 161-XIV).
 
46.   Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті 33 Закону № 161-XIV).
 
47.   До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 Закону № 161-XIV).
 
48.   При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).
 
49.   Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).
 
50.   Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права. 
 
51.   У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).
 
52.    Відповідні приписи кореспондують статті 764 ЦК України, яка передбачає  правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму.
 
53.    Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).
 
54.    Тож статтею 33 Закону № 161-XIV» регламентується поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті).
 
55.    Водночас відмінність між двома способами поновлення договору оренди землі полягає не лише у терміні, який залишився до закінчення такого договору чи пройшов після його закінчення. Між ними існують також істотні відмінності у порядку здійснення поновлення договору оренди землі. 
 
56.    Стаття 764 ЦК України регулює правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму та передбачає правову конструкцію поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
 
57.    Стаття 777 ЦК України закріплює переважні права наймача. Виходячи зі змісту частини першої цієї статті, якою врегульовано порядок та підстави набуття переважного права наймача, у контексті оренди земельної ділянки поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших потенційних орендарів щодо оренди відповідної земельної ділянки. Ця перевага реалізовується за умови що: 1) інші потенційні орендарі пропонують ті самі умови оренди; 2) або чинний орендар та орендодавець в рамках процедури реалізації відповідного переважного права орендаря з урахуванням відмінних пропозицій інших потенційних орендарів щодо зазначеної оренди узгодили між собою продовження цієї оренди на змінених умовах, які влаштовують обидві сторони. У разі недосягнення чинним орендарем та орендодавцем відповідної домовленості переважне право орендаря припиняється в зв`язку зі справедливим захистом права орендодавця на продовження орендних відносин на більш вигідних умовах, якщо такі пропонує інший потенційний орендар.
 
58.    Отже, в межах першого способу поновлення договору оренди землі закон надає сторонам право вести переговори і за необхідності уточнити зміст додаткової угоди до договору оренди землі, і в разі здійснення такого уточнення договір оренди землі поновлюється на уточнених умовах.
 
59.    Якщо ж орендодавець не направить орендарю протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди землі лист-повідомлення із запереченнями в поновленні договору оренди землі і при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, то це слід розглядати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, що передбачені договором оренди. 
 
60.    У контексті поновлення договору оренди землі в межах другого способу - з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.
 
61.    Відтак орендодавець має лише дві можливості: або відмовити у місячний строк після закінчення дії договору в поновленні договору оренди землі на підставі Закону № 161-XIV, або за відсутності такої відмови погодитися з необхідністю поновлення договору оренди землі на умовах, які передбачені раніше укладеним договором оренди землі, та підписати надіслану орендарем додаткову угоду.
 
62.    Зміст частини шостої статті 33 Закону № 161-XIVдає підстави для висновку, що орендар також не може змінювати в додатковій угоді умови договору оренди землі, термін якого закінчився. Єдиною умовою цієї додаткової угоди може бути положення про продовження дії раніше укладеного договору оренди землі на новий термін.
 
63.    У своїх постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду здійснила аналіз статті 33 Закону № 161-XIVта дійшла висновків, що ця стаття визначає алгоритм дій орендаря і орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
 
64.    Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у цих двох постановах не ототожнювала поняття переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі (на той самий строк і на тих самих умовах). Також вона не ототожнювала механізм продовження договірних стосунків оренди землі, який випливає із частин другої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV(кореспондує статті 777 ЦК України), та механізм продовження договірних стосунків оренди землі, який випливає із частини шостої цієї статті (кореспондує статті 764 ЦК України). Зокрема у цих двох постановах є посилання на висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 та від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, в яких, серед іншого, наведені доводи про розмежування підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону № 161-XIV.
 
65.    Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 фактично вказала на те, що за змістом статті 33 Закону № 161-XIVта її загальною назвою можна зробити висновок, що зазначене ототожнення зробив законодавець, який формулював цю статтю, в зв`язку з чим було також зроблено висновок, що частина організаційних механізмів статті 33 Закону № 161-XIV (зокрема частин другої-п`ятої, восьмої та одинадцятої) поширюється й на частину шосту цієї статті. А це, у свою чергу, стало підставою для висновку про необхідність обов`язкового укладення додаткової угоди для реалізації частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV та відповідного попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проєкту цієї додаткової угоди для виникнення підстави поновлення цього договору, передбаченою частиною шостою цієї статті.
 
66.    Аналізуючи частину шосту статті 33 Закону № 161-XIV, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 дійшла висновку, що у разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення цього договору, а орендар продовжував користуватися відповідною земельною ділянкою після його закінчення, то цей договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов. Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт відповідної додаткової угоди. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом зазначеної додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення відповідного договору оренди землі в силу частини шостої статті 33 Закону. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні відповідного договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення цього договору та той самий строк і на тих самих умовах. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
 
67.    В межах вимоги статті 300 ГПК України, керуючись зазначеною практикою ЄСПЛ, враховуючи регулярність виникнення неоднозначного тлумачення статті 33 Закону № 161-XIV з точки зору узгодженості її положень та їх взаємної дії, неоднозначність сприйняття вже існуючих висновків Великої Палати Верховного Суду щодо статті 33 Закону № 161-XIV, Великій Палаті Верховного Суду слід було надати розширене тлумачення частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV з точки зору її застосування.
 
68.    Так, передбачене частиною першою статті 777 ЦК України переважне право орендаря на укладення договору оренди існує лише в межах механізму частин другої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIVта випливає із зазначеної статті ЦК України та частини першої цієї статті Закону № 161-XIV. У частині шостій статті 33 Закону № 161-XIV закріплені правові наслідки, передбачені статтею 764 ЦК України з певними уточненнями.
 
69.    Наявність ризику в орендаря втратити право оренди на земельну ділянку має спонукати орендаря до активізації в рамках реалізації його переважного права процедури договірного оформлення продовження цих правовідносин ще до закінчення строку дії відповідного договору оренди землі. Звернення орендаря до орендодавця, передбачене частиною другою статті 33 Закону № 161-XIV, в контексті обов`язків орендодавця, передбачених частиною п`ятою цієї статті, покликане також забезпечити отримання орендодавцем інформації про наявність конкурентних пропозицій від інших потенційних орендарів. Орендодавець, в свою чергу, завдяки цьому механізму отримує заздалегідь інформацію про те, що дійсний орендар планує продовжувати оренду його земельної ділянки, що дає йому можливість планувати та передбачувати подальше використання цієї земельної ділянки. Умови ж частин третьої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIVпокликані забезпечити йому захист від можливих зловживань з боку дійсного орендаря та можливість визначитись з найкращими умовами подальшої оренди його земельної ділянки шляхом співставлення змісту направленої йому орендарем відповідної додаткової угоди та пропозицій інших потенційних орендарів, якщо такі є. В той же час частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV, зокрема у поєднанні з частиною одинадцятою цієї статті, покликана захищати і дійсного орендаря від можливих зловживань з боку орендодавця.
 
70.    Отже у частинах другій-п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV передбачена спеціальна процедура продовження договірних стосунків сторін договору оренди землі, яка покликана забезпечити реалізацію відповідного переважного права орендаря у такий спосіб, який забезпечує врахування прав та інтересів обох сторін договору оренди землі. При цьому вона реалізується через підписання сторонами додаткової угоди до договору оренди землі, строк якого добігає кінця.
 
71.    Однак частини перша-п`ята статті 33 Закону № 161-XIV не забороняють орендарю направити орендодавцю лист-повідомлення з додатковою угодою не менш як за місяць до закінчення договору оренди землі, зміст якої зводиться до пропозиції продовжити цей договір на тих самих умовах на той самий строк. Якщо орендодавець не має більш конкурентних та вигідних пропозицій від інших орендарів, які дають підстави обговорювати з дійсним орендарем відповідну зміну умов зазначеного договору з урахуванням законного інтересу орендодавця, орендодавець не позбавлений права погодитись на поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк. Частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV передбачає, що в межах реалізації переважного права, закріпленого в частині першій цієї статті, умови відповідного договору «можуть» бути змінені, а не «мають» бути змінені.
 
72.    У даному випадку продовження договірних стосунків сторін договору оренди землі або на змінених умовах, або на тих самих (включаючи строк) є об`єктом реалізації переважного права, яке кореспондує частині першій статті 777 ЦК України та закріплене у частині першій статті 33 Закону № 161-XIV. Враховуючи це, законодавець вважав за потрібне ввести у статтю 33 Закону № 161-XIVтермін «укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі». Перший передбачає можливість поновлення існуючого договору оренди землі на змінених умовах та/або на змінений строк і застосований виключно в межах реалізації переважного права орендаря, передбаченого частиною першою статті 33 Закону № 161-XIVта частиною першою статті 777 ЦК України. А другий передбачає поновлення існуючого договору оренди на тих самих умовах на той самий строк, що можливо як в межах механізму, передбаченого частинами другою, третьою та п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV, так і в межах механізму, передбаченого частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV.
 
73.    А застосувавши термін «поновлення договору оренди землі» у дужках після терміну «укладення договору оренди землі на новий строк» у частині першій статті 33 Закону № 161-XIV законодавець хотів підкреслити, що реалізація орендарем механізмів частин другої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV для укладення договору оренди землі на новий строк не обов`язково має бути пов`язана зі зміною умов цього договору. Тобто продовження договору оренди землі на той самий строк без зміни його умов не обов`язково має реалізовуватись в межах частини шостої статті 33 Закону про оренду майна, якщо обидві його сторони ще до закінчення строку його дії розуміють, що вони бажають його поновлення на тих самих умовах на той самий строк, а пропозиції інших потенційних орендарів не створюють підстав для перегляду умов цього договору. У цьому випадку ситуація, коли орендар цілеспрямовано продовжує добросовісно користуватись відповідною земельною ділянкою, а орендодавець цілеспрямовано чекає місяць та не направляє свої заперечення, щоб включити механізм частини шостої статті 33 Закону про оренду, позбавлена сенсу.
 
74.    Реалізація ж механізму поновлення договору оренди землі, передбаченого у частині шостій статті 33 Закону № 161-XIV, ніяким чином не пов`язана з переважним правом орендаря на укладення цього договору, оскільки на момент початку дії цього механізму та відповідно до його умов орендар вже не має відповідного переважного права згідно приписів частин четвертої та п`ятої цієї статті. Якщо орендар в межах реалізації зазначеного переважного права звернувся до орендодавця більше ніж за місяць до спливу строку дії договору оренди землі, укладеного між ними, відповідно до умов цього договору (частина друга цієї статті) і вони не узгодили зміну умов відповідного договору протягом місяця з моменту отримання орендодавцем зазначеної пропозиції орендаря (частина п`ята цієї статті), то це переважне право орендаря припиняється (частина четверта цієї статті) по закінченню цього місяця і до спливу строку дії зазначеного договору. Якщо ж аналогічне відбувається не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії відповідного договору оренди землі (частина четверта цієї статті), то зазначене переважне право орендаря також припиняється на момент закінчення строку дії цього договору. Отже до початку дії механізму поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону № 161-XIVвідповідне переважне право орендаря в будь-якому випадку закінчується.
 
75.    Тобто частина шоста статті 33 Закону № 161-XIVв силу особливостей своїх умов створює окремий механізм поновлення договору, оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, відмінний від того, який пов`язається з реалізацією відповідного переважного права орендаря та передбачений у частинах другій, третій та п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV.
 
76.    Разом з тим для «укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», передбачених статтею 33 Закону № 161-XIV, є спільною умовою попереднє існування вже укладеного договору оренди землі. Тому в широкому розумінні «укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі» можуть зводитись до поновлення вже існуючих договірних стосунків сторін цього договору стосовно оренди відповідної земельної ділянки. В зв`язку з цим законодавець обрав для статті 33 Закону № 161-XIVузагальнену назву «поновлення договору оренди землі».
 
77.    Отже «укладення договору оренди землі на новий строк» в широкому розумінні щодо відповідного договору оренди, строк дії якого добігає кінця, є поновленням цього договору та реалізується у межах механізму, передбаченого частинами другою-п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV, як об`єкта відповідного переважного права орендаря та передбачає зміну умов цього договору. «Поновлення договору оренди землі» у вузькому розумінні статті 33 Закону № 161-XIV передбачає поновлення відповідного договору, строк дії якого добігає кінця, на той самий строк і на тих самих умовах (не передбачає зміну його умов, тільки пролонгацію договору на той самий строк). Це поновлення відповідного договору є об`єктом переважного права орендаря допоки це право існує. Отже воно може бути реалізоване (за виключенням випадків, коли вимагається зміна умов договору оренди землі) як в рамках механізму частин другої, третьої та п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV, так і в рамках механізму частини шостої статті 33 Закону № 161-XIVякі є різними механізмами, про що неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, зокрема і в своїх постановах, щодо висновків у яких пропонується відступити.
 
78.    Через те, що в межах реалізації переважного права орендаря, врегульованого частинами першою-п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV, в залежності від конкретних обставин, можливе як «укладення договору оренди землі на новий строк» так і «поновлення договору оренди землі» (на той самий строк і на тих самих умовах), але в межах умов частин другої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV, а аналогічне за своїми наслідками «поновлення договору оренди землі» (на той самий строк і на тих самих умовах), може відбуватись також в межах іншого механізму поновлення, передбаченого частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, в які також згадується додаткова угода, й виникло помилкове враження, що механізми частин першої-п`ятої та частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV пов`язані, зокрема реалізація другого випливає з організаційних особливостей реалізації першого та обумовлена ним.
 
79.    Для поновлення договору оренди землі на той самий строк і тих самих умовах в межах реалізації відповідного переважного права орендаря (частини друга, третя та п`ята статті 33 Закону № 161-XIV) справді необхідно орендарю направляти у строк, визначений частиною другою цієї статті, лист-повідомлення з додатковою угодою, зміст якої зводиться до зазначеного поновлення. Якщо сторони згодні на це, то вони протягом місяця після направлення орендодавцю орендарем відповідної пропозиції (проекту додаткової угоди) укладають додаткову угоду (частини п`ята та восьма цієї статті). Відсутність зазначеного не викликає дію частини шостої цієї статті за виключенням того випадку, коли орендодавець надав орендарю обґрунтовану відмову у письмовій формі від поновлення договору оренди землі на такий самий строк і на тих самих умовах протягом зазначеного місяця, передбаченого частиною п`ятою цієї статті. У цьому випадку така відмова орендодавця розглядається як його лист-повідомлення про заперечення у поновленні зазначеного договору, передбачений частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, оскільки ця норма встановлює граничний строк орендарю для відмови, а не період часу, лише протягом якого може бути здійснена відповідна відмова (заперечення) орендодавця.
 
80.    Відповідно до умов статті 764 ЦК України при їх дотриманні поновлення договору найму (оренди землі) має відбуватись автоматично в силу закону, оскільки визначене як правовий наслідок існування конкретного переліку обставин, серед яких не згадується укладення додаткової угоди до відповідного договору найму (оренди землі).
 
81.    У частині шостій статті 33 Закону № 161-XIVдля опису поновлення договору оренди землі не застосовується словосполучень ні «може бути поновлено», ані «підлягає поновленню», що б передбачало подальші активні дії сторін договору щодо реалізації такої можливості, зокрема шляхом укладення додаткової угоди. На відміну від попередньої редакції цієї статті застосовано словосполучення «вважається поновленим», що вказує на виникнення відповідного правового наслідку, визначеного законом. У цьому випадку згода сторін відповідного договору оренди землі презюмується на підставі їх мовчазної згоди відповідно до частини третьої статті 205 ЦК України, що підтверджується настанням визначених частиною шостою цієї статті обставин. Подальше користування відповідною земельною ділянкою без направлення пропозицій щодо зміни умов такого користування означає мовчазне бажання (згоду) орендаря на таке користування на існуючих договірних умовах. Відсутність заперечення щодо зазначеного користування з боку орендодавця означає його мовчазну згоду на це на існуючих договірних умовах. Отже законодавець привів цю норму у відповідність до змісту статті 764 ЦК України.
 
82.    Суть специфічного механізму, передбаченого частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, полягає у тому, що за умов наявності обставин, передбачених цією нормою, право оренди відповідної земельної ділянки, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного з дотриманням усіх вимог законодавства, строк дії якого добігає кінця, після спливу зазначеного строку та поновлення оренди на той самий строк і на тих самих умовах не виникає наново, не переходить комусь іншому і не припиняється, воно продовжує існувати на визначений строк (поновлюється). Отже відповідний договір, строк дії якого добігає кінця, не припиняється, а вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що узгоджується з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно.
 
83.    Слід погодитися із висновком колегії суддів Касаційного господарського суду, викладеним в ухвалі Верховного Суду від 14 січня 2021 року у цій справі, що подальші зміни українського законодавства, спрямовані на конкретизацію механізму поновлення договору оренди землі за обставин, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, вказують на те, що у зміст цієї частини статті 33 Закону № 161-XIV законодавець закладав саме автоматичне поновлення договору оренди землі.
 
84.    Намагаючись уникнути плутанини законодавець взагалі звів поняття «поновлення договору оренди землі» до його поновлення на такий самий строк на тих самих умовах без вчинення його сторонами письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заперечення орендодавця, висловленого у спосіб, передбачений статтею 126-1 ЗК України (зокрема у редакції Закону України від 05 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству»).
 
85.    Отже за своєю суттю частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV покликана забезпечити збереження правової визначеності та організованості земельних правовідносин у виключних випадках, коли сторони договору оренди зберігають status quo землі у своїх договірних стосунках щодо оренди земельної ділянки - орендар продовжує користуватися ділянкою, а орендодавець проти цього не заперечує.
 
86.    Цієї ж самої точки зору дотримався й законодавець, оскільки відповідно до змін земельного законодавства, про які, зокрема, зазначила і колегія суддів Касаційного господарського суду в ухвалі Верховного Суду від 14 січня 2021 року, в подальшому він врахував дійсні реалії та вдосконалив регулювання та формулювання процедури реалізації інституту автоматичного поновлення договору оренди землі, закріпленого у частині шості статті 33 Закону № 161-XIV, із метою спрощення підтримання відповідних договірних стосунків та забезпечення їх належної організованості у відповідності до зазначених вище принципів земельного законодавства. Цей інститут був виокремлений у окрему статтю 126-1 ЗК України, з фактичним відсиланням до неї у статті 32-2 нової редакції Закону № 161-XIV.
 
87.    Отже частина шоста статті 33 Закону № 161-XIVпередбачає автоматичне поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах на підставі закону в силу мовчазної згоди його сторін відповідно до статті 764 ЦК України. Воля цих сторін на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені ним, з підстав, визначених частиною шостою цієї статті, може бути виражена мовчанням за наявності такого фактичного складу: добросовісне користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору її оренди і відсутність протягом одного місяця з цього моменту заперечення орендодавця проти такого користування.
 
88.    При цьому необхідно звернути увагу, що завчасне повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди землі згідно з цією частиною статті 33 Закону № 161-XIV саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися відповідною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору її оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення цього договору, зокрема, у зв`язку з його належним виконанням.
 
89.    Після спливу місячного строку з моменту закінчення попереднього строку дії договору оренди землі, якщо орендодавець не направив орендарю належне заперечення з приводу поновлення цього договору, орендодавець втрачає право вимагати від орендаря повернення орендованої земельної ділянки саме на підставі закінчення попереднього строку дії цього поновленого відповідно до частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV договору. Відсутність заперечення з боку орендодавця, передбаченого частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є вираженням його мовчазної згоди на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до частини третьої статті 205 ЦК України.
 
90.    Механізм поновлення договорів оренди землі в межах реалізації переважного права, передбачений частинами другою-п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV, та механізм автоматичного поновлення договору оренди землі, закріплений у частині шості статті 33 Закону про оренду, не виключають один одного, однак є взаємодоповнюючими за приписами cстатей 777 та 764 ЦК України.
 
91.    Передбачене частиною першою статті 777 ЦК України переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк реалізується в межах механізму частин другої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIVта випливає із зазначеної статті ЦК України та частини першої статті 33 Закону № 161-XIV. У частині шостій статті 33 Закону № 161-XIV закріплені правові наслідки, передбачені статтею 764 ЦК України з певними уточненнями.
 
92.    Стаття 33 Закону № 161-XIV зобов`язує сторони автоматично поновленого на підставі її шостої частини договору оренди землі укласти додаткову угоду до цього договору, якою додатково взаємно підтвердити поновлення права оренди орендаря на відповідну земельну ділянку на той самий строк на тих самих умовах з усіма відповідними наслідками для його сторін. Мовчазна згода не виключає її подальше оформлення у вигляді письмового документу. Разом з тим ця додаткова угода не може змінювати умови оренди та/або строк її дії.
 
93.    Водночас відмова орендодавця від укладення зазначеної додаткової угоди внаслідок невизнання (поставлення під сумнів) ним відповідного права оренди орендаря дає підстави орендарю звернутись до суду з вимогою про визнання поновленого права оренди відповідної земельної ділянки (за приписами відповідного закону - поновлення договору оренди земельної ділянки), що відповідає пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України. При цьому належним способом захисту зазначеного права оренди орендаря, яке випливає зі змісту частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV, є саме таке звернення до суду, а не вимога на підставі частини одинадцятої статті 33 цього Закону про визнання укладеною вказаної додаткової угоди або спонукання орендодавця до її укладення.
 
94.    Рішення суду про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки (поновленим права оренди) відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
 
95.    Враховуючи наведене, вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду мала відступити від своїх висновків про застосування частини шостої статті 33 Закону, викладених у постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) та № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20). Також Велика Палата Верховного Суду мала відступити від аналогічних зазначеним висновкам Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14?330цс18) та від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12-136гс19).
 
96.    Також Велика Палата Верховного Суду залишила поза увагою те, що питання доказів та доказування врегульовані у Главі 5 ГПК України. Зокрема кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (частина перша статті 74 ГПК України). У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою (частина друга статті 74 ГПК України). Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї (частина восьма статті 80 ГПК України). Загальну оцінку доказів суд здійснює відповідно до статті 86 ГПК України.
 
97.    Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частини перша та третя статті 269 ГПК України).
 
98.    Позивач у своїй касаційній скарзі посилається як на підстави своєї вимоги щодо скасування оскаржуваних судових рішень судів попередніх інстанцій на прийняття їх, зокрема з порушенням норм процесуального права. Він посилається, в тому числі, на пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України. У цьому контексті в касаційній скарзі позивач зазначає про порушення судом статті 86 ГПК України щодо оцінки доказів.
 
99.    Зокрема позивач вказав у касаційній скарзі, що апеляційний суд дійшов висновку, що докази позивача щодо добросовісного користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії спірного договору оренди землі не впливають на загальний висновок. Верховний Суд у складі судді Касаційного господарського суду своєю ухвалою від 27 липня 2020 року залишив касаційну скаргу позивача без руху та надав йому час на усунення її недоліків. Ухвалою Верховного Суду від 09 жовтня 2020 року після усунення недоліків касаційної скарги позивача відкрите касаційне провадження у справі на підставі пунктів 1 та 4 частини другої статті 287 ГПК України, призначений розгляд справи в судовому засіданні.
 
100.    Враховуючи зазначені вище висновки Великої Палати Верховного Суду, позивач обрав правильний спосіб захисту права, яке вважає порушеним.
 
101.    Відповідно до матеріалів справи позивач дійсно в позовній заяві стверджував про продовження користування спірною земельною ділянкою, проте не надав суду першої інстанції додаткових доказів на підтвердження тих обставин. В свою чергу суд апеляційної інстанції безпідставно дійшов висновку, що надані позивачем докази добросовісного користування спірною земельною ділянкою, не можуть вплинути на його загальний висновок, оскільки цей суд помилково встановив відсутність підстав для задоволення позову позивача, зокрема через те, що орендар не надсилав орендодавцю повідомлення про свій намір продовжити орендні правовідносини на тих самих чи змінених умовах.
 
102.    В цій частині, на нашу думку, слід погодитися з доводами позивача про неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статті 33 Закону, оскільки зазначене повідомлення не є необхідною умовою для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою цієї статті 33 Закону № 161-XIV.
 
103.    Апеляційний суд підійшов формально до питання оцінки наданих позивачем додаткових доказів та аргументів сторін цього спору. Попри вказівку апеляційного суду у мотивувальній частині його судового рішення про відсутність обґрунтування позивача щодо об`єктивної неможливості подати такі докази суду першої інстанції, в апеляційній скарзі позивача міститься це обґрунтування. Разом з тим Велика Палата Верховного Суду позбавлена відповідно до статті 300 ГПК України процесуального права оцінювати зміст зазначених аргументів позивача та їх відповідність дійсності.
 
104.    Також попри твердження в мотивувальній частині судового рішення апеляційного суду про відсутність заперечення відповідача щодо користування земельною ділянкою позивачем, це не відповідає матеріалам справи. Зокрема у відзиві відповідача на апеляційну скаргу позивача, відповідач наводить доводи щодо відмови у прийнятті апеляційним судом додаткових доказів, поданих позивачем. Велика Палата Верховного Суд позбавлена, відповідно до статті 300 ГПК України, процесуального права оцінювати зміст зазначених аргументів відповідача та їх відповідність дійсності. Але не можна говорити про відсутність з боку відповідача заперечень з приводу тієї чи іншої обставини справи, коли відповідач на підставі статті 80 ГПК України заперечує проти прийняття апеляційним судом до розгляду доказів, які надає позивач на підтвердження відповідної обставини справи.
 
105.    В свою чергу у відзиві на позовну заяву як і в суді першої інстанції відповідач не заперечував щодо продовження користування позивачем спірною земельною ділянкою та відповідних доводів позивача не спростовував, тому, очевидно, у позивача не було об`єктивних підстав подававати суду додаткові докази на підтвердження обставин, що яких відповідач не заперечує.
 
106.    Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення ЄСПЛ від 01 липня 2003 року у справі "Суомінен проти Фінляндії" («Suominen v.  Finland»), заява № 37801/97, § 36). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті (дивитись, наприклад, рішення ЄСПЛ від у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, § 58).
 
107.    Оскільки вирішення цього спору залежить від встановлення обставин справи, які в силу вимог статті 300 ГПК України Велика Палата Верховного Суду встановлювати та оцінювати не може, належним процесуальним рішенням Великої Палати Верховного Суду було б часткове задоволення касаційної скарги, скасування постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 03 червня 2020 року з одночасним направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Судді  	 	 	В. В. Пророк	
 	 	 	   	
 	 	 	Ю. Л. Власов	

Окрема думка складена 12 листопада 2021 року.