ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2021 року 
м. Київ

Справа №  910/12687/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю., 
секретар судового засідання - Астапова Ю. В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Дніпровський ринок" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2021 (колегія суддів: Агрикова О. В., Чорногуз М. Г., Мальченко А. О.) у справі
за позовом Приватного акціонерного товариства "Дніпровський ринок" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди, 
за участю представників:
позивача - Глухенький С. О.,
відповідача - Пилипчук І. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          У 2020 році Приватне акціонерне товариство "Дніпровський ринок" (далі - ПрАТ "Дніпровський ринок") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Попудренка, 5 (кадастровий номер 8000000000:66:106:0005) від 26.05.2017, у запропонованій позивачем редакції.
2.          На обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що він має право на звільнення від орендної плати за період протягом якого орендоване майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (у зв`язку з введенням обмежувальних карантинних заходів щодо роботи ринків), проте відповідач ухиляється від підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, вмотивованого рішення про відмову в погодженні умов додаткової угоди відповідачем не прийнято, а лист позивача від 26.06.2020 вих. № 62 з пропозицією про внесення змін до договору оренди земельної ділянки залишено відповідачем без відповіді, що стало підставою для звернення позивача до суду з цим позовом.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.           26.05.2017 Київською міською радою та ПрАТ "Дніпровський ринок" укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 12.07.2016 № 600/600 передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для обслуговування та експлуатації ринкового комплексу.
4.          За умовами пунктів 3.1, 4.1, 4.2 договір оренди земельної ділянки укладено на 15 (п`ятнадцять) років. Визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5 (п`яти) відсотків від її нормативної грошової оцінки. У випадку, коли розташовані на земельній ділянці будівлі, споруди або їх частини здаються в оренду іншим суб`єктам, орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 6 (шести) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини, що припадає на орендовані площі будівель, споруд або їх частини. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
5.          Пунктами 4.5, 4.6 договору передбачено, що розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідно рішення Київської міської ради, внесенням змін до цього договору та з урахуванням пункту 4.6 договору. Розмір орендної плати змінюється шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, якщо орендна ставка, визначена пунктом 4.2. договору, нижча від мінімальної орендної ставки, визначеної чинним законодавством України. Після прийняття відповідного рішення Київської міської ради та доведення цього рішення до орендаря для ознайомлення він зобов`язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.
6.          За змістом пункту 4.10 договору розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та в інших випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз у рік. Після прийняття відповідного рішення Київської міської ради орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.
7.          У зв`язку з введенням обмежувальних заходів згідно з постановою Кабінету Міністрів України № 211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-СоV-2" від 11.03.2020 зі змінами та відповідно до Протоколу № 12 засідання постійної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій "Про запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби СОVID-19, спричиненої короновірусом SARS-СоV-2, та введення додаткових обмежувальних заходів на території міста Києва" повністю припинено роботу ринків усіх форм власності на території міста Києва з 18.03.2020.
8.          Листом від 24.04.2020 вх. № 42 позивач звернувся до Київської міської ради з проханням на підставі статті 286 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) та статті 762 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) вжити заходів щодо скасування орендної плати за земельні ділянки, в тому числі за земельну ділянку за адресою: вул. Попудренка, 5 (кадастровий номер 8000000000:66:106:0005) на період дії обмежувальних заходів (карантину). 
9.          У відповідь на лист позивача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 01.06.2020 вх. № 05708-9767 повідомив позивача про те, що за результатами державного нагляду, проведеного Головним управлінням Держпродспоживслужби в місті Києві, поновлено роботу 32 агропродовольчих ринків у місті Києві, у тому числі змішаних (за спеціалізацією) ринків ПрАТ "Дніпровський ринок" виключно в частині торгівлі продовольчими товарами. На сьогодні відсутнє рішення постійної комісії ТЕБ та НС щодо відновлення у місті Києві роботи непродовольчих ринків та змішаних ринків (у частині продажу непродовольчих товарів) у період карантину. Також повідомив, що одночасно в разі виникнення наявної загрози або накопичення податкового боргу щодо сплати податків і зборів до бюджету міста Києва пропонується скористатися нормами статті 100 Податкового кодексу України.
10.          Цим листом позивача повідомлено про те, що відповідно до пункту 52-4 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України (зі змінами) не нараховується та не сплачується за період з 01.03.2020 по 31.03.2020 плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності. При цьому, платники за землю (крім фізичних осіб), які відповідно до пункту 286.2 статті 286 цього Кодексу подали податкову декларацію, мають право подати уточнюючу податкову декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов`язання зі сплати плати за землю за податковий період березень 2020 року. 
11.          Згодом позивачем направлено відповідачу листа від 26.06.2020 вих. № 62 року з пропозицією щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом прийняття Київською міською радою відповідного рішення та підписання додаткової угоди про звільнення від орендної плати за період з 01.04.2020 по 25.05.2020, до якого додано, зокрема примірник підписаної ним та скріпленої печаткою додаткової угоди від 27.07.2020 до договору оренди земельної ділянки.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
12.          Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.03.2021 позовні вимоги задоволено частково. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки про звільнення орендаря від орендної плати за користування земельною ділянкою у період з 01.04.2020 по 23.05.2020.
13.          Рішення мотивовано тим, що протягом спірного періоду, а саме з 01.04.2020 по 23.05.2020 позивач був позбавлений можливості використовувати за призначенням орендовану за договором оренди земельну ділянку, а відповідач, у свою чергу, ухилившись від укладення з позивачем додаткової угоди до договору відповідно до умов якої позивач як орендар звільняється від сплати орендних платежів за період з 01.04.2020 по 23.05.2020, порушив умови договору оренди земельної ділянки, а також положення ЦК України та Закону України "Про оренду землі".
14.          Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2021 рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення, яким в позові відмовлено.
15.          Постанову мотивовано тим, що позовні вимоги не доведено належними доказами, а нормами чинного законодавства не передбачено обов`язок відповідача щодо укладення додаткової угоди в запропонованій позивачем редакції.
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
16.          ПрАТ "Дніпровський ринок" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін.
17.          Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема, статей 762, 792 ЦК України, а також прийняттям судового рішення без урахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо застосування статті 762 цього ж Кодексу.
18.          Скаржник також наголошує на необхідності надання висновку щодо застосування вищезазначених норм права, а також положень Закону України "Про оренду землі" у питаннях звільнення від орендної плати через неможливість використовувати земельну ділянку через запровадження карантинних обмежень шляхом визнання додаткової угоди укладеною.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
19.          Відзиву на касаційну скаргу від інших учасників справи не надходило.
Позиція Верховного Суду
20.          Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).
21.          Згідно із закріпленим у статті 627 ЦК України та статті 179 Господарського кодексу України (далі - ГК України) принципом свободи договору сторони є вільними в укладенні договору та визначенні його умов на свій розсуд з урахуванням вимог законодавства.
22.          За загальним правилом, встановленим статтею 638 ЦК України (у відповідній редакції), договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
23.          Зокрема, відповідно до положень статті 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
24.          Статтею 187 ГК України передбачено розгляд судами спорів, що виникають при укладанні договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.
25.          З викладеного вбачається, що право заінтересованої сторони передати спір на вирішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору, не означає обов`язкове визнання судом укладеним відповідного договору, задоволення відповідного позову можливе лише за умови наявності передбаченого договором або законом обов`язку іншої сторони на укладення такого договору.
26.          При цьому укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, зокрема, якщо існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування (частина третя статті 179 ГК України).
27.          Відповідно до статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
28.          Згідно з положеннями статей 759, 792 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), зокрема відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким законом є Закон України "Про оренду землі", який у статті 30 також передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
29.          Статтею 762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
30.          Водночас статтею 286 ГК України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.
31.          Законом України "Про оренду землі" у частині третій статті 23 також передбачено, що орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
32.          Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11.03.2020 № 211 установлено з 12.03.2020 до 22.05.2020 на всій території України карантин. Зазначеною постановою, зокрема, була передбачена заборона до 11.05.2020 роботу суб`єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення (з урахуванням винятків).
33.          У зв`язку з наведеним Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" внесені зміни до відповідних законодавчих актів України, зокрема викладено пункт 524 підрозділу 10 Розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України в новій редакції, згідно з якою не нараховується та не сплачується за період з 01.03 по 31.03.2020 плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.
34.          При цьому платники плати за землю (крім фізичних осіб), які відповідно до пункту 286.2 статті 286 цього Кодексу подали податкову декларацію, мають право подати уточнюючу податкову декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період березень 2020 року.
35.          У разі, якщо у березні чи квітні 2020 року платниками плати за землю було подано уточнюючу податкову декларацію щодо зменшення податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року з причин, які не пов`язані із самостійним виявленням помилок, що містяться у раніше поданій ними податковій декларації, такі платники плати за землю зобов`язані подати не пізніше 30.04.2020 уточнюючі податкові декларації з плати за землю (земельного податку та/або орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2020 рік, в яких відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податкові періоди березень та квітень 2020 року відповідно до положень цього підпункту.
36.          При цьому, у разі подання таких податкових декларацій з підстав, визначених цим підпунктом, до таких платників податків не застосовуються санкції, визначені статтею 50 цього Кодексу, та штрафні санкції згідно з вимогами пункту 120.2 статті 120 цього Кодексу, за внесення змін до податкової звітності в частині збільшення податкових зобов`язань з плати за землю за податковий період квітень 2020 року.
37.          Установлено також, що платники плати за землю (земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності), які визначають податкові зобов`язання із плати за землю на підставі податкових декларацій, сплачують податкове зобов`язання зі сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року у повному обсязі за місцезнаходженням земельної ділянки у строк до 30.06.2020 без нарахування пені та штрафних санкцій, передбачених цим Кодексом за порушення термінів сплати податкових зобов`язань щодо загальних термінів сплати податкового зобов`язання за такий період.
38.          З аналізу викладених положень податкового законодавства вбачається, що вони передбачають не лише звільнення від нарахування та сплати за період з 01.03 по 31.03.2020 орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а й визначають механізм врегулювання правовідносин, пов`язаних з таким звільненням шляхом подання уточнень до податкової декларації. При цьому закріплений у наведеній нормі порядок врегулювання відповідних правовідносин не передбачає внесення певних змін до договорів оренди землі стосовно сплати орендної плати в зазначений період.
39.          Аналогічний за змістом висновок міститься у постановах Верховного Суду від 15.09.2021 у справі № 911/3394/20 та від 16.09.2021 у справі № 922/3734/20, які враховуються в силу приписів частини четвертої статті 300 ГПК України, згідно з якою суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
40.          Водночас за приписами частини першої статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
41.          Частиною другою статті 651 цього Кодексу визначено дві підстави для зміни договору за рішенням суду на вимоги однієї із сторін:
1)          істотне порушення договору другою стороною;
2)          інші випадки, встановлені договором або законом.
42.          Як встановлено судами умови договору не містять такої правової підстави для зміни розміру орендної плати, як неможливість використання орендованої земельної ділянки. Водночас норми чинного законодавства надають право не сплачувати плату за оренду землі лише за період з 01.03.2020 по 31.03.2020 за умови подання до податкового органу уточнюючу податкову декларацію.
43.          Відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
44.          З урахуванням викладеного колегія суддів погоджується з висновком апеляційного господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову щодо звільнення від сплати орендної плати за період з 01.04.2020 по 25.05.2020 у зв`язку з недоведенням належними та допустимими доказами в розумінні статей 76-79 ГПК України позовних вимог, при цьому згідно з нормами чинного законодавства відповідач не зобов`язаний був укладати додаткову угоду в редакції запропонованій позивачем.
45.          Посилання скаржника на постанову Верховного Суду від 28.03.2019 у справі № 469/912/15-ц в контексті застосування частини шостої статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, не може бути взято до уваги, оскільки у цій справі розглядався спір про розірвання договору оренди землі з тих підстав, що орендар не обробляє орендовану землю та не сплачує орендну плату, що є істотним порушенням умов оренди та підставою достроково розірвати договір. Водночас зазначена норма права не передбачає внесення певних змін до договору оренди землі стосовно сплати орендної плати.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
46.          Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1 частини першої статті 308 ГПК України). 
47.          Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
48.          З огляду на викладене постанова апеляційної інстанції має бути залишена без змін.
Судові витрати
49.          Судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1.          Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Дніпровський ринок" залишити без задоволення.
2.          Постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2021 у справі № 910/12687/20 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                          Є. В. Краснов

Суддя                                                                                          Г. М. Мачульський

Суддя                                                                                          В. Ю. Уркевич