Постанова
Іменем України
 
27 жовтня 2021 року
м. Київ
 
справа № 295/17406/18
провадження № 61-18156св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого -Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Житомирська міська рада, виконавчий комітет Житомирської міської ради, Приватне підприємство «Житлове експлуатаційне підприємство №1 м. Житомира»,
третя особа - Департамент реєстрації Житомирської міської ради,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Богунського районного суду міста Житомира від 14 травня 2019 року у складі судді Перекупки І. Г. та постанову Житомирського апеляційного суду від 
03 листопада 2020 року в складі колегії суддів: Павицької Т. М., 
Трояновської Г. С., Миніч Т. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Житомирської міської ради, виконавчого комітету Житомирської міської ради, Приватного підприємства «Житлове експлуатаційне підприємство №1 м. Житомира» (далі - ПП «ЖЕП № 1 м. Житомира»), третя особа - Департамент реєстрації Житомирської міської ради, про визнання недійсним та скасування рішення 
і свідоцтва про реєстрацію права власності на нерухоме майно.
На обґрунтування позовних вимог зазначав, що приміщення, позначене за № 69 на поповерховому плані цокольного поверху, згідно з технічним паспортом на житловий будинок АДРЕСА_1 є допоміжним приміщенням, нерозривно пов`язаним з підвальним приміщенням, оскільки у ньому перебуває сантехнічне та інше обладнання, призначене для забезпечення експлуатації будинку. Зокрема, 
у спірному приміщенні відповідно до рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 13 липня 2016 «Про передачу приміщень та обладнання теплових вводів, елеваторних вузлів, вузлів вводу системи опалення житлових будинків на баланс КП «Житомиртеплокомуненерго» Житомирської міської ради для обслуговування та експлуатації», розміщено прилад обліку теплової енергії. Таким чином, воно не є нежитловим приміщенням, як самостійним об`єктом правовідносин, і не може бути предметом приватизації чи іншого способу набуття права власності на нього, як окремого об`єкта нерухомого майна. 
Разом з тим, КП «ВЖРЕП №1 м. Житомира» Житомирської міської ради, порушуючи права співвласників, провело реконструкцію допоміжного приміщення під адміністративне та за дорученням Житомирської міської ради замовило технічний паспорт на будинок та оформило свідоцтво про право власності на нерухоме майно.
Співвласники будинку за адресою: 
АДРЕСА_1 є співвласниками усього спільного майна, в тому числі підвальних/допоміжних приміщень, як невід`ємних конструктивних елементів будинку. Усі допоміжні приміщення, в тому числі спірне приміщення, є спільною власністю мешканців вказаного будинку, а свідоцтво про право власності від 30 вересня 2013 року порушує право власності позивача на спірне майно.
З огляду на викладене позивач просив:
визнати недійсними свідоцтво про право власності на нерухоме майно - нежитлове приміщення площею 79,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , серії САК № 328627, видане 30 вересня 2013 року, територіальній громаді міста Житомира в особі Житомирської міської ради;
скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Житомирського міського управління юстиції Житомирської області 
Шевченко О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний 
№ 6349937 від 30 вересня 2013 року, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27 вересня 2013 року.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Богунського районного суду міста Житомира від 14 травня 2019 року, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 
03 листопада 2020 року, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що спірне приміщення загальною площею 79,8 кв. м. ні за своїм розташуванням 
у житловому будинку, ні за технічними характеристиками та властивостями, ні за порядком та способом функціонального використання не відноситься до категорії допоміжних.
Суд вказав, що позивач не довів факту знаходження у спірному приміщенні технічного обладнання будинку, призначеного для експлуатації житлового будинку та забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації його квартир, тобто того, що спірне приміщення є допоміжним. 
При цьому, суд відхилив надані позивачем плани розміщення приладів обліку теплової енергії, схеми встановлення лічильників теплової енергії, монтажної схеми Т-1, Т-2, фотографії вводу (засувки), оскільки з наданих документів не встановлено їх належність до спірних приміщень. Крім того, суд врахував, що відповідно до норм законодавства нумерація допоміжних приміщень спільного загальнобудинкового користування, тобто тих, що належать до загального майна та не підлягають приватизації, здійснюється римськими цифрами. Зважаючи на те, що згідно з технічним паспортом нежитлове приміщення позначене під номером «69», нежитлове приміщення є окремим самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, на які розповсюджуються вимоги щодо порядку нумерації квартир.
Крім того, суд вважав, що приватизація спірних нежитлових приміщень проведена з дотриманням порядку, визначеного Законом України «Про приватизацію державного майна», Законом України «Про місцеве самоврядування» та Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Позивач не довів у чому полягає порушення його прав, не надав жодних належних, допустимих доказів на підтвердження неналежного функціонування багатоквартирного будинку внаслідок порушення будь-яких внутрішньо будинкових комунікацій, прокладених у частині підвального приміщення будинку, яке належить відповідачу, а також фактів виникнення аварій чи зменшення оперативності усунення надзвичайних ситуацій.
Апеляційний суд також зазначив, що ухвалою від 29 жовтня 2019 року цього ж суду за клопотанням ОСОБА_1 у справі було призначено судово-технічну експертизу. Згідно з висновку судової будівельно-технічної експертизи від 
12 вересня 2020 року № 172/09-2020 через приміщення № 7 (площею 13,3 кв. м) групи приміщень № 69, загальною площею 79,8 кв. м, яке знаходиться 
в цокольному поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 проходять трубопроводи системи центрального теплопостачання із влаштованою основною запірною арматурою, призначеною для забезпечення експлуатації будинку. Частина групи приміщень № 69, є допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку, зокрема: вхідний тамбур № 1 (площею 1,7 кв. м), приміщення № 2 (площею 11,4 кв. м) та приміщення № 7 (площею 13,3 кв. м), оскільки ці приміщення необхідні для доступу та можливості технічного обслуговування системи теплопостачання будинку. При цьому інші приміщення групи приміщень № 69 не є допоміжними приміщеннями які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку.
Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком судової будівельно - технічної експертизи у частині визначення, що вхідний тамбур № 1 (площею 1,7 кв. м), приміщення № 2 (площею 11,4 кв. м) є допоміжними приміщеннями, оскільки вони необхідні для доступу та можливості технічного обслуговування системи теплопостачання будинку, враховуючи те, що будь-яких інженерних комунікацій, технічних пристроїв, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир будинку в цих приміщеннях не має.
У приміщенні № 7 площею 13,3 кв. м групи приміщень № 69, загальною площею 79,8 кв. м, проходять трубопроводи системи центрального теплопостачання із влаштованою основною запірною арматурою. Незважаючи на те, що 
в приміщенні № 7 площею 13,3 кв. м знаходиться основна запірна арматура, це приміщення використовується як нежитлове, що підтверджено матеріалами судової експертизи. Крім того у висновку судово-технічної експертизи зазначено, що, виходячи із результатів проведеного візуально-інструментального обстеження, існує технічна можливість перенесення (демонтажу та подальшого влаштування) основної запірної системи теплопостачання у бойлерній № 3, площею 12,2 кв. м, групи приміщень № 72.
Апеляційний суд також вважав, що ОСОБА_1 не надав суду документальних даних про те, що спірне приміщення з початку проектування будинку передбачалось саме як допоміжне, а не як нежитлове з розподілом під ощадну касу.
Аргументи учасників справи
У грудні 2020 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Касаційна скарга мотивована тим, що у будинку за адресою: АДРЕСА_1 дійсно розміщувалися аптека, поштове відділення зв`язку, ощадкаса, перукарня та пункт приймання у чистку білизни. Усі ці приміщення продано місцевою владою. Водночас одне приміщення не було відчужене. З`ясувалось, що у зазначеному приміщенні розміщене технічне обладнання, необхідне для забезпечення експлуатації будинку, зокрема основна запірна арматура системи теплопостачання з відповідними комунікаціями. Ця обставина виключає можливість перебування такого приміщення у власності іншій, ніж власності співвласників, оскільки створить перешкоди для безпечної експлуатації будинку.
У 2011 році КП «ВЖРЕП № 1» Житомирської міської ради провів реконструкцію спірного приміщення під офіс, проти чого співвласника не заперечували, оскільки зазначене підприємство обслуговувало будинок. З метою узаконення перебудови та перебування у спірному приміщенні КП «ВЖРЕП № 1» Житомирської міської ради замовило виготовлення технічного паспорта, 
у якому, на його прохання, було зазначено, що у спірному приміщенні знаходилась ощадкаса.
При вирішенні цього спору ключовим є визначення правового статусу нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи нежитлових приміщень у структурі житлового будинку. При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку нежитлові приміщення, призначенням яких 
є задоволення потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням співвласників будинку. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, офіси, пральні, поштові відділення тощо) залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Суди попередніх інстанцій надали неправильну оцінку зібраним доказам, що призвело до помилкового визначення статусу спірного приміщення, наслідком чого є неправильне застосування до спірних правовідносин статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та частини другої статті 382 ЦК України.
Суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 15 травня 
2019 року у справі № 906/1169/17. Крім іншого, у зазначеній постанові вказано, що навіть за відсутності у спірному приміщенні будо-якого технічного обладнання, необхідного для забезпечення експлуатації будинку, у разі коли через це приміщення здійснюється доступ до підвальних приміщень, де розміщені комунікації, то це приміщення є допоміжним і сам факт подальшого використання спірного приміщення не має значення.
Перебування спірного приміщення у власності інших осіб створює перешкоди управителю в обслуговуванні комунікацій будинку, не дає йому можливості якісно надавати послуги, визначені договором із співвласниками. Його звернення про надання доступу до спірного приміщення ігноруються. 
Крім того, сторонами не надано суду доказів про те, яким проектувалось спірне приміщення: як допоміжне, чи як нежитлове. Саме у відповідачів, які були замовниками будівництва і власниками будинку повинна бути проектувальна технічна документація на будинок, проте жодних доказів того, що спірне приміщення проектувалось як нежитлове відповідачі до суду не надали.
Посилання відповідачів на технічний паспорт, виготовлений у 2013 році на замовлення КП «ВЖРЕП № 1» Житомирської міської ради, який перебував 
у прямому підпорядкування Житомирської міської ради, є необґрунтованим.
У січні 2021 року від ПП «ЖЕП № 1 м. Житомира» надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому представник підприємства просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Відзив мотивовано тим, що у спірному приміщенні розміщене технічне обладнання багатоквартирного будинку, яке необхідне для забезпечення експлуатації будинку, а саме основна запірна арматура системи теплопостачання з відповідними комунікаціями, що стверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи. Ця обставина виключає можливість перебування такого приміщення не у власності співвласників будинку, оскільки створить перешкоди для безпечної експлуатації будинку.
У 2011 році КП «ВЖРЕП № 1» Житомирської міської ради провів реконструкцію спірного приміщення під офіс, проти чого співвласники не заперечували, оскільки це комунальне підприємство обслуговувало будинок.
Для того, щоб узаконити перебудову та своє перебування у спірному приміщенні КП «ВЖРЕП №1» Житомирської міської ради у грудні 2012 року замовило технічний паспорт на багатоповерховий (багатоквартирний) житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 в КП «Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації». Вказане підприємство, на прохання замовника, зазначило, що в спірному приміщенні знаходилась ощадкаса, хоча ця обставина жодним документом не підтверджена.
Апеляційний суд безпідставно не погодився з висновком експертизи у частині визначення приміщень, через які відбувається доступ до приміщення 
з комунікаціями, допоміжними приміщеннями з огляду на те, що в цих приміщеннях відсутнє будь-яке технічне обладнання, необхідне для забезпечення експлуатації будинку. Крім того, суд помилково вказав, що 
з огляду на використання приміщення як офісу КП «ВЖРЕП № 1» Житомирської міської ради, який раніше обслуговував багатоквартирний будинок, тобто як нежитлове, спірне приміщення не є допоміжним.
Перебування спірного приміщення у власності інших осіб створює перешкоди ПП «ЖЕП № 1 м. Житомира» як управителю в обслуговуванні комунікацій будинку, не дає можливості якісно надавати послуги, визначені договором із співвласниками. Звернення щодо надання доступу до спірного приміщення ігноруються. У разі переходу права власності на спірне приміщення 
з комунальної у приватну підготовка будинку до опалювального сезону буде проблематичною.
У січні 2021 року від Житомирської міської радинадійшов відзив на касаційну скаргу. У зазначеному відзиві на касаційну скаргу представник міської ради просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а рішення судів попередніх інстанцій залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що міська рада як у суді першої, так і у суді апеляційної інстанції надала докази, що спірне приміщення загальною площею 79,8 кв. м 
в будинку за адресою: АДРЕСА_1 
є нежитловим приміщенням, яке з моменту введення багатоквартирного будинку в експлуатацію не використовувалось як допоміжне приміщення житлового будинку, тому посилання позивача на те, що це приміщення 
є спільною власністю мешканців будинку, безпідставні.
Спірне приміщення є нежитловим і не використовувалось для обслуговування житлового будинку як допоміжне, тому позивач не має права спільної власності на це приміщення.
У постанові Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17 зазначено, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Рішенням виконавчого комітету кому Житомирської міської ради від 19 лютого 1970 року № 144 було виділено земельну ділянку для будівництва, в тому числі 
і будинку за адресою: на АДРЕСА_1 . Згідно з актами приймання вказаного будинку в експлуатацію від 1975 та 1976 років, житловий будинок був прийнятий в експлуатацію з вбудованими приміщеннями аптеки, поштового відділення, ощадкаси (блок В), перукарні та пунктом приймання білизни (блок А та Б). Крім того, висновком судової будівельно-технічної експертизи, яка була призначена апеляційним судом, підтверджено, що спірні приміщення є нежитловими, а не допоміжними приміщеннями житлового будинку.
У нежитловому приміщенні площею 79,8 кв. м була розташована ощадкаса, про що вказано в технічному паспорті на приміщення, виготовленому в 2013 році 
КП «Житомирське обласне міжміське бюро по технічній інвентаризації». Жодної реконструкції в цьому приміщенні не проводилось, тому посилання позивача на проведену КП «ВЖРЕП № 1» реконструкцію є безпідставними. Про таку реконструкцію безпідставно заявляє також у відзиві і відповідач ПП «ЖЕП № 1 м. Житомира».
Під час звернення до суду з позовом позивач вказав ПП «ЖЕП № 1 
м. Житомира» як відповідача, але позовних вимог до нього не пред`явив. Цей відповідач є лише управителем житлового будинку, не має жодного відношення до спірних правовідносин та під час розгляду справи визнавав позовні вимоги та підтримував позицію позивача щодо скасування права власності територіальної громади міста Житомира на нежитлове приміщення, що 
є предметом спору, не маючи на це будь-яких вагомих доказів.
При розгляді справи та постановленні рішення судами першої та апеляційної інстанцій було дотримано висновків щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у справах 
№ 906/1169/17, № 906/150/19, № 904/1040/18, № 916/2069/17.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 23 грудня 2020 року відкрито касаційне провадження та витребувано справу із суду першої інстанції.
Ухвалою Верховного Суду від 20 жовтня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 30 червня 2020 року вказано, що доводи касаційної скарги ОСОБА_1 містять підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України. Зокрема в ній зазначено, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 15 травня 
2019 року у справі № 906/1169/17.
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 . 
Територіальна громада міста Житомира в особі Житомирської міської ради відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 30 вересня 2013 року є власником нежитлового приміщення, площею 79,8 кв. м. у будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської Ради народних депутатів трудящих № 144 від 19 лютого 1970 року вирішено виділити Управлінню капітального будівництва облвиконкому земельну ділянку для будівництва житлових будинків. Вирішено у цих жилих будинках вбудувати на перших поверхах: магазин продовольчих товарів, аптеку, перукарню, відділення зв`язку та ощадну касу.
Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської Ради народних депутатів трудящих від 24 січня 1974 року № 84 додатково виділено Управлінню капітального будівництва облвиконкому земельну для будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1 .
Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської Ради народних депутатів трудящих від 20 грудня 1973 року № 1084 вулиця Чуднівська перейменована на вулицю ім. генерал-лейтенанта І. Д. Черняховського.
Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської Ради народних депутатів трудящих від 03 квітня 1975 року № 167, затверджено акт державної прийому житлового будинку на 65 квартир на АДРЕСА_1 ) 
з вбудованим приміщеннями (аптека, поштове відділення, ощадкаса).
КП «ВЖРЕП №1» Житомирської області листом від 16 березня 2011 року № 117 інформувало управління житлового господарства про те, що на першому поверсі житлового будинку на АДРЕСА_1 знаходиться філія ощадбанку.
Згідно з рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради народних депутатів від 22 жовтня 1992 року № 621 про формування комунальної власності міської ради народних депутатів та передачу в управління виконавчому комітету майна міської ради було прийнято у міську комунальну власність та затверджено перелік майна комунальної власності міської ради народних депутатів.
Згідно з технічним паспортом від 26 липня 2013 року приміщення ощадного банку вбудованого в житловому будинку на АДРЕСА_1 складається з приміщень: 1-вхідний тамбур площею 1,7 кв. м., 2-приміщення площею 11,4 кв. м., 3-приміщення площею 10,4 кв. м., 4-приміщення площею 4,1 кв. м., 5-коридор площею 3 кв. м., 6-санвузол площею 1,9 кв. м., 
7-приміщення площею 13,3 кв. м., 8-приміщення площею 11,7 кв. м., 9-каса площею 22,3 кв. м., всього 79,8 кв. м.
Згідно з рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 13 липня 2016 року № 621 КП «ВЖРЕП №1» Житомирської міської ради вирішено передати на баланс КП «Житомиртеплокомуненерго» Житомирської міської ради приміщення та обладнання теплових вводів, елеваторних вузлів, вузлів вводу системи опалення в житлових будинках згідно з переліком для обслуговування та експлуатації. Зокрема, на баланс КП «Житомиртеплокомуненерго» безоплатно передається з балансу КП «ВЖРЕП №1» Житомирської міської ради елеваторний вузол в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , у 
3 під`їзді, у 10 під`їзді, у 16 під`їзді.
Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 09 квітня 2019 року № 2 передано з балансу КП «ВЖРЕП № 1» Житомирської міської ради на баланс КП «ВЖРЕП № 5» Житомирської міської ради безкоштовно частину нежитлових приміщень в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: нежитлове приміщення загальною площею - 79,8 кв. м. літ. «А-5».
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 
10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно 
з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року 
№ 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_3 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 
10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року 
№ 2482-XII (2482-12) зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень 
у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
За схожих обставин Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у випадку спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 
10 лютого 2010 року).
При вирішенні цього спору ключовим є визначення правового статусу нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі 
і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17 зазначено, що «допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. […] З огляду на наведене Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги 
в пунктах 20, 21 Постанови та погоджується з висновком суду першої інстанції про визначення статусу спірного приміщення, як допоміжного, який ґрунтувався на (1) відомостях технічної документації на будинок від 1967 року, відповідно до якої через спірне напівзанурене приміщення (4-1, площею 39,2 м. кв.) на цокольному поверсі забезпечувався прохід сходами до підвалу; (2) висновком судової будівельно-технічної експертизи, яка засвідчила відсутність доступу до підвальних приміщень з інших приміщень будинку, окрім спірного, що унеможливлює здійснення технічного обслуговування комунікацій у підвальних приміщеннях будинку. Зазначене свідчить про те, що спірне приміщення первинно планувалося саме як допоміжне з метою забезпечення доступу до підвальних приміщень будинку, а отже не було ізольованим».
У справі, яка переглядається, ухвалою Житомирського апеляційного суду від 
29 жовтня 2019 року за клопотанням ОСОБА_1 у справі було призначено судову-технічну експертизу. 
Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи від 12 вересня 2020 року № 172/09-2020 через приміщення № 7 (площею 13,3 кв. м) групи приміщень № 69, загальною площею 79,8 кв. м, яке знаходиться в цокольному поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 проходять трубопроводи системи центрального теплопостачання із влаштованою основною запірною арматурою, призначеною для забезпечення експлуатації будинку. Частина групи приміщень № 69, є допоміжними приміщеннями вказаного багатоквартирного житлового будинку, зокрема: вхідний тамбур 
№ 1 (площею 1,7 кв. м), приміщення № 2 (площею 11,4 кв. м) та приміщення № 7 (площею 13,3 кв. м), оскільки ці приміщення необхідні для доступу та можливості технічного обслуговування системи теплопостачання будинку. При цьому, інші приміщення групи приміщень № 69 не є допоміжними приміщеннями, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку.
За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 , оскільки не врахували, що доступ приміщення через який проходять трубопроводи системи центрального теплопостачання із влаштованою основною запірною арматурою, призначеною для забезпечення експлуатації будинку, можливе лише через приміщення № 1 (вхідний тамбур) площею 1,7 кв. м. та приміщення № 2 площею 11,4 кв. м.
Апеляційний суд також не врахував висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17 у частині того, що приміщення через яке забезпечується доступ до допоміжного приміщення також є допоміжним приміщенням.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені рішення судів попередніх інстанцій ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права. За таких обставин колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнитичастково, оскаржувані судові рішення скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись статтями 400, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Богунського районного суду міста Житомира від 14 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 03 листопада 2020 року скасувати.
Справу № 295/17406/18 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Богунського районного суду міста Житомира від 14 травня 2019 року та постанова Житомирського апеляційного суду від 03 листопада 2020 року втрачають законну силу.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий	В. І. Крат	
 	 	
Судді:	Н. О. Антоненко	
 	 	
 	І. О. Дундар   Є. В. Краснощоков   М. М. Русинчук