ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

26 липня 2021 року	  м. Одеса	Справа № 916/3883/19	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І., Ярош А.І.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, проспект Шевченка,29)

Секретар судового засідання Соловйова Д.В.
Представники сторін:
Від Одеської міської ради - Асташенкова О.В., розпорядження  № 421,  від 18.05.20; самопредставництво; 
від Фізичної особи – підприємця Пестерева Григорія Вікторовича - Ситник О.П., ордер ВН  № 1051349,  від 05.07.21; самопредставництво; 
від Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради - Сухінін С.В., на підставі витягу з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань               
від Приватного підприємства фірми “Сандра-Інтернешнел”  - не з`явився. 

розглянувши апеляційну скаргу Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021
по справі №916/3883/19
за позовом Одеської міської ради
до відповідачів: 
- Приватного підприємства фірми “Сандра-Інтернешнел”
- Фізичної особи – підприємця Пестерева Григорія Вікторовича
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради
про стягнення 5 311 709,32 грн.,
(суддя першої інстанції: Малярчук І.А., дата та місце ухвалення рішення: 24.02.2021, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, просп. Шевченка, 29)

В грудні 2019 року Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Приватного підприємства фірми “Сандра-Інтернешнел” (далі - ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел») та Фізичної особи – підприємця Пестерева Григорія Вікторовича (далі – ФОП Пестерева Г.В.) з вимогами про солідарне стягнення заборгованості у загальній сумі 5311709,32 грн., з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 4496056,31 грн., інфляційні втрати у розмірі 434357,58 грн., 3% річних у розмірі 108245056,31 грн., пеня у сумі 201050,04 грн.
Позивач вважає, що в силу ст.120 Земельного кодексу України, 377 Цивільного кодексу України, при виникненні в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Із викладеного, позивач вбачає, що до ППФ “Сандра-Інтернешнел” з моменту придбання та державної реєстрації вищевказаної будівлі салону-магазину (з 25.04.2014) перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки, на якій це майно розміщено, що передбачені договором оренди землі від 20.09.2007. Також позивач вважає, що до ФОП Пестерева Г.В з моменту придбання та державної реєстрації вищевказаних нежитлових приміщень (з 08.04.2014 та відповідно з 18.06.2014) перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки, на якій це майно розміщено, що передбачені договором оренди землі від 20.09.2007.
Позивач зауважує, що відповідно до п.п 9.1.2. п.9.1 розділу 9 Договору передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Однак, нові власники вищевказаного нерухомого майна ППФ “Сандра-Інтернешнел” та ФОП Пестерев Г.В. здійснюють безоплатне фактичне користування зазначеною земельною ділянкою. Солідарне зобов`язання відповідачів позивач вбачає у тому, що у даному випадку неподільним предметом зобов`язання є земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:50:005:0003, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Отамана Головатого, 113, 115, площею 16 486 кв.м., яку на підставі вищевказаного договору оренди землі від 20.09.2007 використовують ППФ “Сандра-Інтернешнел” та з ФОП Пестерева Г.В.
Крім того, на суму обрахованої орендної плати позивач нарахував до солідарного стягнення з відповідачів суму втрат від інфляції та три проценти річних та пеню згідно з п.4.6. договору оренди.  
Рішенням Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 по даній справі відмовлено у задоволенні позову Одеської міської ради до ПП Фірми “Сандра-Інтернешнел”, ФОП Пестерева Григорія Вікторовича, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача – Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м.Одеса, вул.Артилерійська, 1) про стягнення 5311709,32 грн.
В оскаржуваному рішенні, місцевий господарський суд зазначив, що не віднайшли свого підтвердження доводи позивача стосовно того, що ППФ “Сандра-Інтернешнл”, ФОП Пестерев Г.В. є орендарями за договором оренди землі від  20.09.2007 у розумінні ч.ч.1, 2 ст.120 ЗК України, ст.7 ЗУ “Про оренду землі”. Отже, відповідачі не є особами, зобов`язаними сплачувати орендну плату за договором від 20.09.2007.
Крім того, суд зазначив, що до відповідачів не можуть бути пред`явлені позивачем вимоги про стягнення пені, трьох процентів та втрат від інфляції за несплату орендної плати за договором, як такі, що є похідними від основної позовної вимоги (орендний платіж), для задоволення якої суд підстав не віднайшов.  
Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, Одеська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 по даній справі скасувати та прийняти нове – про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Одеська міська рада не погоджується з рішенням місцевого господарського суду, вважає його необґрунтованим, незаконним та прийнятим з неправильним застосуванням норм матеріального права.
          Апелянт звертає увагу, що на момент виникнення у ПП «Імпульс-В» права власності на нерухоме майно, почали діяти положення ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України. Заявник апеляційної скарги вказує, що до ПП «Імпульс-В», як власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці за адресою: м.Одеса, вул.Отамана Головатого, 113, 113-А, 115, на законних підставах автоматично перейшло право користування даною земельною ділянкою, як і в подальшому до ПП Фірми «Сандра-Інтернешенел» та ФОП «Пестерева Г.В., у зв`язку з чим висновки суду першої інстанції щодо застосування до даних правовідносин ст.120 Земельного кодексу України у редакції, яка діяла до 01.01.2010 є необґрунтованими.
          Крім того, Одеська міська рада зазначає, що при прийнятті оскаржуваного рішення місцевий господарський суд допустив неправильне застосування ст.1212 Цивільного кодексу України.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 відкрите апеляційне провадження по справі №916/3883/19 за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 31.03.2021 розгляд апеляційної скарги Одеської міської ради призначено у судовому засіданні на 17.05.2021 року о 10-30 год. у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду.
16.04.2021 до Південно-західного апеляційного господарського суду від ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач заперечує проти доводів апеляційної скарги, просить залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
          Відповідач зазначає, що господарським судом при розгляді справи були встановлені та досліджені всі обставини, зроблено вірні висновки та ухвалено законне та обґрунтоване рішення, яке не спростовується доводами апеляційної скарги.
Разом з тим, у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю головуючого судді Принцевської Н.М. з 15.05.2021 по 28.05.2021, судове засідання призначене у режимі відеоконференції 17.05.2021 року о 10-30 год. у справі №916/3883/19 не відбулось, про що 17.05.2021 складено відповідну довідку.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від  31.05.2021, враховуючи, що обставини, які унеможливлювали розгляд справи №916/3883/19 в судовому засіданні призначеного на 17.05.2021 року о 10-30 год., відпали, розгляд справи №916/3883/19 за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 призначено на 07.06.2021 року об 11-00 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв`язку EASYCON.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.06.2021 відкладено розгляд справи №916/3883/19 за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 на іншу дату, судове засідання по справі призначено на 06.07.2021 року о 14-00 год., в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв`язку EASYCON.
24.06.2021 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради надійшла заява про зміну учасника справи, а саме  - третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департамент комунальної власності Одеської міської ради на Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради.
В судове засідання 06.07.2021 з`явився представник Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, представник Одеської міської ради та представник Приватного підприємства фірма "Сандра-Інтернешнел", які підтримали доводи та вимоги, викладені в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу. Інші представники учасники сторін в судове засідання не з`явились, про дату час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. 
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2021 задоволено заяву Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради про зміну учасника справи №916/3883/19, здійснено заміну третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департамент комунальної власності Одеської міської ради на Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (ЄДРПОУ: 44162529), оголошено перерву в судовому засіданні по справі №916/3883/19 за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 до 26.07.2021 року до 16-00 год.
В судовому засіданні 26.07.2021 представники Одеської міської ради, Фізичної особи – підприємця Пестерева Григорія Вікторовича, Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради підтримали доводи та вимоги, викладені ними письмово. Представник ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).
Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне розглянути справу за відсутності представника відповідача, який не з`явився, за наявними у справі матеріалами.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 20.09.2007 між Одеською міською радою (орендодавець) та Корпорацією “АИС” (орендар) було укладено договір оренди землі.
Відповідно до умов вказаного договору орендодавець на підставі Закону України “Про оренду землі” та рішення Одеської міської ради №1559-V від 04.07.2007 передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 16486 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Отамана Головатого, 113, 115, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. В оренду передається земельна ділянка площею 16486 кв.м., для реконструкції незавершених будівництвом корпусів для розміщення автосалонів, СТО і офісних приміщень, їх подальшої експлуатації. На земельній ділянці розташовані об`єкти незавершеного будівництва, які належать Корпорації “АИС”, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 16.03.2004 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О.Ю. за реєстровим №1198. Договір укладено терміном на 49 (сорок дев`ять) років (в т.ч. терміном на 1 (один) рік на період реконструкції незавершених будівництвом корпусів для розміщення автосалонів, СТО і офісних приміщень), для реконструкції незавершених будівництвом корпусів для розміщення автосалонів, СТО і офісних приміщень та їх подальшої експлуатації (п.п.1.1., 2.1., 2.2., 3.1. договору).
Орендна плата за земельну ділянку площею 16486 кв.м., розрахована у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 281613,85грн. на рік, 687 136,48грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі. Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися ОМР в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні. Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітнього місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови КМУ від 12.05.2000 №783 “Про проведення індексації грошової оцінки земель”. Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається згідно зі ст.16 Закону України “Про порядок погашення зобов`язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами”  (п.п.4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.6. договору оренди землі від 20.09.2007р.). 
Згідно п.6.3. договору оренди землі від 20.09.2007 передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі. 
Договір оренди землі від 20.09.2007 посвідчено 20.09.2007 приватним нотаріусом ОМНО Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.10.2007 за №040750500157. 
Також до договору оренди землі від 20.09.2007 складено план земельної ділянки, експлікацію земельних угідь, із яких вбачається, що орендована земельна ділянка має кадастровий номер 5110137600:50:005:0003. 
Крім того, сторонами договору оренди землі від 20.09.2007 складено акт від 06.08.2007 визначення меж земельної ділянки внатурі, додаток до нього.  
Фактично Корпорація “АИС” отримала об`єкт оренди у користування за актом приймання-передачі, який датовано 2007 роком.
Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-5100850552014 від 15.01.2014 право власності на земельну ділянку кадастровий номер 5110137600:50:005:0003, площею 1,6486 га, зареєстроване за ОМР, а право оренди з 26.10.2007 – за Корпорацією “АИС”.    
Рішенням Господарського суду Одеської області від 28.10.2009 у справі №16/188-09-5202 встановлено, що Корпорація «Співдружність Комп» є правонаступником корпорації «АИС».
В даному рішенні суд зазначив, що згідно установчого договору про створення та діяльність корпорації «Співдружність Комп», викладеному у новій редакції 2009 року, витягів з реєстру права власності на нерухоме майно №21994266 від 25.02.2009, №21994204 від 25.02.2009 на час відчуження на користь ПП «Імпульс-В» нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці за адресою: вул. Отамана Головатого, 113, 113А. Зазначене майно належало на праві власності Корпорації «Співдружність Комп», як правонаступнику Корпорації «АИС».
В подальшому, між Корпорацією «Співдружність Комп» та ПП «Імпульс-В» укладено договір купівлі-продажу від 12.03.2009, відповідно до умов якого ПП «Імпульс-В» набуло у власність об`єкт незавершеного будівництва готовністю 70% - виробничий корпус під літ. А, загальною площею 4228 кв.м., що знаходиться в м.Одесі по вул. Отамана Головатого під номером 113, який розташований на земельній ділянці, площею 3378 кв.м.
Також між Корпорацією «Співдружність Комп» та ПП «Імпульс-В» укладено договір купівлі-продажу від 12.03.2009, відповідно до умов якого ПП «Імпульс-В» набуло у власність об`єкт незавершеного будівництва готовністю 70% - виробничий корпус під літ. А1, загальною площею 2664,7 кв.м., що знаходиться в м.Одесі по вул. Отамана Головатого під номером 113-А, який розташований на земельній ділянці, площею 893 кв.м.
Зазначені обставини встановлені рішенням суду у справі №16/188-09-5202.
На підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009 та ухвали від 14.12.2009 по справі №16/188-09-5202 визнано право власності за ПП «Імпульс-В» на будівлю салону – магазину, загальною площею 4690,90 кв.м., основною площею 2729,30 кв.м., яка розташована на земельній ділнці, площею 3378 кв.м. за адресою: м.Одеса, вул.Отамана Головатого, 113; визнано право власності за ПП «Імпульс-В» на офісні приміщення загальною площею 3073,7 кв.м., основною площею 1720,10 кв.м., які розташовані на земельній ділянці площею 893 кв.м. за адресою: м.Одеса, вул.Отамана Головатого, 113-А.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 28.10.2009 та ухвалою від 14.12.2009 по справі №16/188-09-5202 було встановлено факт посвідчення у нотаріальному порядку договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 12.03.2009. Державна реєстрація вказаних договорів здійснена не була.
Разом з тим, право власності ПП «Імпульс – В» на зазначене нерухоме майно було зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 19.01.2010 на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009 та ухвали від 14.12.2009 по справі №16/188-09-5202
08.02.2010 між ПП “Імпульс-В” (продавець) та ППФ “Сандра-Інтернешнел” (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передав, а покупець прийняв у власність будівлю салону-магазину, загальною площею 4690,90кв.м. (основна площа 2729,3кв.м.), що знаходиться у м.Одесі, вул. Головатого Отамана (вулиця Богатова), 113, складається із: салону-магазину літ. “А”, огорожі №1, 2. Нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 3373кв.м., кадастровий номер 5110137600:50:005:0003. 
Нежитлова будівля належить продавцю на праві власності на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009 по справі №16/188-09-5202, ухвали Господарського суду Одеської області від 14.12.2009 по справі №16/188-09-5202, зареєстрованих в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 19.01.2010, згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого КП “ОМБТІ та РОН” 19.01.2010, номер витягу №25067389. Сторони дійшли згоди, що право власності на придбану нежитлову будівлю виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору, яка здійснюється після підписання сторонами та нотаріального посвідчення цього договору. Реєстрація договору в Державному реєстрі правочинів здійснюється одночасно в момент підписання сторонами та нотаріального посвідчення договору. Право власності на придбану нежитлову будівлю підлягає державній реєстрації у КП “ОМБТІ та РОН” (п.п.1, 9 договору купівлі-продажу).  
Договір купівлі-продажу від 08.02.2010 посвідчено 08.02.2010 Глуховцевою М.В., нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області та 24.02.2010 зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно.   
04.02.2010 між ПП “Імпульс-В” (продавець) та ППФ “Сандра-Інтернешнел” (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передав, а покупець прийняв у власність нежитлові приміщення, а саме: офісні приміщення літ. “А1”, загальною площею 3073,7кв.м., основною площею 1720,10кв.м., що знаходяться у м. Одесі, вул. Головатого Отамана (вулиця Богатова), 113-А. Офісні приміщення належать продавцю на праві власності на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009 по справі №16/188-09-5202, ухвали Господарського суду Одеської області від 14.12.2009 по справі №16/188-09-5202, зареєстрованих в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 19.01.2010, згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого КП “ОМБТІ та РОН” 19.01.2010, номер витягу №25067283. Офісні приміщення розташовані на земельній ділянці площею 893кв.м., кадастровий номер 5110137600:50:005:0003. Сторони дійшли згоди, що право власності на придбані офісні приміщення виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору, яка здійснюється після підписання сторонами та нотаріального посвідчення цього договору. Реєстрація договору в Державному реєстрі правочинів здійснюється одночасно в момент підписання сторонами та нотаріального посвідчення договору. Право власності на придбану нежитлову будівлю підлягає державній реєстрації у КП “ОМБТІ та РОН” (п.п.1, 9 договору купівлі-продажу).  
Договір купівлі-продажу від 04.02.2010 посвідчено 04.02.2010 Глуховцевою М.В., нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області та 24.02.2010 зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно.   
31.01.2014 між ППФ “Сандра-Інтернешнл” (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, згідно умов якого продавець передає у власність покупцю, а покупець приймає у власність майно та сплачує продавцю за нього грошові кошти в розмірі, визначеному цим договором. Майно, що відчужується за цим договором, складається з офісних приміщень, загальною площею 3079,6 кв.м. розташованих за адресою: АДРЕСА_1 (сто тринадцять під літерою “А”), які в цілому складаються з літ. “А1” - офісні приміщення, які розташовані на земельній ділянці площею 1,6486 га, кадастровий номер 5110137600:50:005:0006, право оренди якої перейшло до продавця відповідно до ст.7 Закону України “Про оренду землі”. Продавець не має ні права власності, ні оформленого права користування такою земельною ділянкою. Відносини Сторін щодо таких земельної ділянки вирішуються в порядку, передбаченому чинним законодавством. Об`єкт купівлі-продажу належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Глуховцевою М.В., приватним нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області 04.02.2010, зареєстрованого в реєстрі за №9. Право власності на об`єкт купівлі-продажу зареєстроване КП “ОМБТІ та РОН”, реєстраційний №29472982 (Витяг про державну реєстрацію прав № 25399135 від 24.02.2010) (п.п.1.1., 1.2. договору).  
Договір купівлі-продажу від 31.01.2014 посвідчено Чапським А.Е., приватним нотаріусом ОМНО. 
Право власності на восьмиповерхову будівлю літ.А по АДРЕСА_1 , загальною площею 3079,6кв.м., зареєстровано за ОСОБА_1 з 31.01.2014, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №17206110 від 31.01.2014.  
Відповідачем подано до справи додатковий договір від 11.09.2018 про внесення змін до договору управління майном (активами) від 06.09.2018, укладений між Національним агентством України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (установник управління) та ТОВ “ЖК “Воздвиженка” (управитель), відповідно до якого установник управління передає управителеві на строк, визначений у п.1.3. розділу 1 цього договору нерухоме майно в управління, а управитель приймає в управління об`єкти нерухомого майна та зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цими активами, зокрема: будівля салону-магазину літ. А, огорожі №1, 2, загальною площею 4690,9кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 348240351101, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Строк дії договору визначено до 11.09.2019. 
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №188809202 від 14.11.2019 за ПП Фірма “Сандра-Інтернешнл” з 25.04.2014 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 4690,9кв.м. 
Також відповідно до  Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №188808803 від 14.11.2019 за ОСОБА_1 з 08.04.2014 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 958,7кв.м. 
Крім того, згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №188808554 від 14.11.2019 за ОСОБА_1 з 18.06.2014 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 351,8кв.м.
Наявна у справі декларація про початок виконання будівельних робіт, зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 18.03.2014 №ОД 083140790173, декларація про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 27.03.2014 №ОД 143140860534, вказують на те, що будівлю по АДРЕСА_1 було реконструйовано із офісних приміщень під самостійні квартири зі зміною цільового призначення, без заміни геометричних розмірів. 
У житловому будинку по АДРЕСА_1 ОСОБА_1 продав квартири громадянам: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_22 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_25 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_28 , ОСОБА_29 , ОСОБА_30 , ОСОБА_31 , ОСОБА_32 , ОСОБА_33 , ОСОБА_34 , ОСОБА_35 , ОСОБА_36 , ОСОБА_37 , ОСОБА_38 , ОСОБА_39 , ОСОБА_40 , ОСОБА_41 , ОСОБА_42 , ОСОБА_43 , ОСОБА_44 , ОСОБА_45 , ОСОБА_46 , ОСОБА_47 , ОСОБА_48 , ОСОБА_49 , ОСОБА_50 , ОСОБА_51 , ОСОБА_52 , ОСОБА_53 , ОСОБА_54 , ОСОБА_55 , ОСОБА_56 , ОСОБА_57 , ОСОБА_58 , ОСОБА_59 , ОСОБА_60 , ОСОБА_61 , ОСОБА_62 , ОСОБА_63 , на підтвердження чого подав до справи копії договорів купівлі-продажу від 28.07.2014, від 27.06.2014, від 20.03.2015, від 23.12.2014, від 14.11.2014, 29.12.2014, від 24.10.2014, від 10.10.2014, від 28.05.2014, від 06.06.2014, від 04.08.2014, від 10.10.2014, від 13.07.2015, від 18.11.2014, від 12.08.2014, від 18.08.2014, від 17.06.2014, від 01.07.2014, від  05.08.2014, від 18.12.2014, від 12.01.2016, від 02.07.2014, від 29.05.2014, від 09.11.2015, від 13.06.2014, від 13.11.2014, від 02.12.2014, від 12.06.2014, від 07.07.2014, від 26.12.2014, від 08.09.2016, від 19.06.2014, від 01.08.2014, від 18.12.2014, від 27.07.2015, від 27.10.2015, від 17.09.2014, від 13.05.2017, від 09.09.2014, від 29.10.2014, від 22.12.2015, від 29.10.2015, від 31.07.2014, від 18.12.2015, від 09.10.2015, від 11.12.2015, від 29.12.2016, від 19.08.2014, від 28.07.2015, від 29.07.2014, від 23.12.2015, від 11.11.2015, від 17.06.2016, від 10.07.2014, від 06.10.2014, від 23.09.2015, від 18.02.2016, від 18.09.2015, від 16.11.2015, від 10.03.2016, Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна №59965025 від 26.05.2016, №47688402 від 16.11.2015, №№200241792, 200241951, 200242367, 200242701, 200243046, 200243301, 200243813, 200244086, 200244267, 200244552, 200244816, 200244895, 200245032, 200245157, 200245347 від 13.02.2020р №197670677 від 27.01.2020 щодо права власності на квартири. 
Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 02.03.2017 за адресою м. Одеса, вул. О. Головатого, 113А, зареєстровано ОСББ “Сонячний будинок-1”. 
За актом приймання-передачі від 01.03.2017 ОСОБА_1 передав, а ОСББ “Будинок сонячний-1” прийняло об`єкт нерухомості – приміщення, розташоване за адресою: вул. О. Головатого, 113А, загальною площею 351,8 кв.м. (приміщення №101-А).   
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №240326062 від 13.01.2021 будівля салону-магазину, по вул. Отамана Головатого, 113, загальною площею 4690,9кв.м., належить на праві власності ППФ “Сандра-Інтернешнл”, 14.09.2018 було передано ТОВ “Воздвиженка” на праві оперативного управління (право зареєстровано на строк до 06.09.2019), з 28.04.2020 на вказане майно зареєстровано арешт, накладений ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 07.04.2020 по справі №757/28806/18-к; 12.06.2019 на вказане майно зареєстровано арешт, накладений ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 07.04.2020р. по справі №757/27183/19-к; 29.04.2018 на вказане майно зареєстровано арешт, накладений ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 20.04.2018 по справі №752/19045/17.  
Із доданого позивачем до позову розрахунку вбачається, що орендну плату розраховано позивачем за період з січня 2017 по вересень 2019 року.
Оцінюючи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального законодавства, в контексті встановлених обставин, апеляційний суд дійшов наступних висновків.
За змістом ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
За змістом ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 цього Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 Земельного кодексу України).
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно із статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.
Предметом позову у даній справі є вимога позивача про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором за період з 01.08.2017 року по 01.12.2019 року.
Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Так, питання щодо переходу права оренди землі до нового власника нерухомого майна неодноразового було предметом розгляду Верховного Суду, за результатами якого виникла судова практика.
Зокрема постановою Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 року у справі № 263/6022/16-ц викладена правова позиція Великої Палати Верховного Суду, яка полягає в наступному:
"...після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою. Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна. Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування."
У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.11.2020 у справі № 904/5968/19 (пункт 21)).
Таким чином, особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 (пункт 5.15)).
Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).
Як вбачається з матеріалів справи та зазначалося раніше, право оренди земельної ділянки було зареєстровано за Корпорацією “АИС” 26.10.2007, правонаступником якої є Корпорація “Співдружність Комп”, яка в подальшому 12.03.2009 відчужила належне їй нерухоме майно, що знаходилось на орендованій земельній ділянці ПП «Імпульс-В». В свою чергу, ПП «Імпульс-В» передало за договорами купівлі-продажу від 04.02.2010 та 08.02.2010 право власності ПП Фірма «Сандра Інтернешнел».
Враховуючи встановлені обставини, судова колегія зазначає, що ПП Фірма «Сандра Інтернешнел» є власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, яка перебувала в оренді на підставі договору оренди, укладеного 20.09.2007.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно того, що до відповідача – ПП Фірма «Сандра Інтернешнел» не перейшло право оренди земельної ділянки за договором оренди землі, з наступних підстав.
Право власності на об`єкти нерухомості, розташовані на орендованій земельній ділянці у ПП «Імпульс-В» виникло з 19.01.2010, оскільки таке право   було зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 19.01.2010 на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009 та ухвали від 14.12.2009 по справі №16/188-09-5202.
Відповідно вимог до ч.4 ст. 334 Цивільного кодексу України (в редакції, яка діяла на час виникнення правовідносин) якщо  договір  про  відчуження  майна  підлягає державній реєстрації,  право  власності  у  набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Отже, саме з моменту державної реєстрації права власності ПП «Імпульс-В» (19.01.2010) набуло прав на нерухоме майно, яке в подальшому було ним продане ППФ «Сандара Інтернешнел».
Відповідно до вимог ч.2  ст.120 Земельного кодексу України (в редакції, яка діяла станом на 01.01.2010) якщо  жилий  будинок,  будівля  або  споруда  розміщені на земельній ділянці,  що перебуває у користуванні, то в разі набуття права  власності  на  ці  об`єкти  до  набувача  переходить  право користування земельною ділянкою,  на якій вони розміщені,  на  тих самих   умовах   і  в  тому  ж  обсязі,  що  були  у  попереднього землекористувача.
Таким чином, з 19.01.2010 року ПП «Імпульс-В» набуло права та обов`язки орендаря за договором, в тому числі, і обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, а в подальшому 08.02.2010 та 04.02.2010 вказане право набуло і ППФ “Сандра-Інтернешнел”.
За таких обставин, судова колегія вважає помилковими висновки місцевого господарського суду щодо застосування до даних правовідносин ст.120 Земельного кодексу України в редакції, яка діяла до 01.01.2010, а доводи апелянта в цій частині не заслуговують на увагу.
Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами по справі, сплата орендної плати за земельну ділянку ППФ “Сандра-Інтернешнел” не здійснювалась.
Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції). З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
Відповідно до ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом "д" частини 1 ст. 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Відповідно до ст. 177 та п. 1 ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.    До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Згідно ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди)  наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Положення ч.1 ст.283 Господарського кодексу України передбачають, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (ч.ч.1, 3 ст.762 ЦК України).
У ст.526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з ч.1 ст.610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч.1 ст.611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
У зв`язку з вищевикладеним, враховуючи, що до ППФ «Сандра-Інтернешнел» перейшло право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:0:005:003 з 24.02.2010 (з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно), судова колегія зазначає про наявність підстав для стягнення заборгованості з орендної плати за період з січня 2017 року по вересень 2019 року за договором оренди у розмірі 4496056,31 грн.
Стосовно позовних вимог Одеської міської ради про стягнення 3% річних у розмірі 180245,39 грн., інфляційних втрат у розмірі 434357,58 грн. та пені у сумі 201050,04 грн., судова колегія зазначає наступне.
Як убачається з норм ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата    неустойки.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом, (ч. 1. ст. 612 ЦК України).
У ч. 1 ст. 230 Господарського кодексу України визначено поняття штрафних санкцій за Господарським кодексом України, якими визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка,    штраф, неня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності. невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.
Відповідно до ст. 549 Цивільного кодексу України    неустойкою    (штрафом,    пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.     Пенею    є    неустойка,    що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання
Право на    неустойку    виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання. Якщо за порушення зобов`язання встановлено    неустойку,    то вона підлягає стягненню у повному розмірі, незалежно від відшкодування збитків ( ч. 1 ст. 550. ч. і ст. 624 ЦК України).
Статтею 625 Цивільного кодексу України встановлено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Перевіривши здійснені позивачем розрахунки пені, 3% річних та інфляційних, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає про їх математичну правильність, у зв`язку з чим вимоги про стягнення 3% річних у розмірі 180245,39 грн., інфляційних втрат у розмірі 434357,58 грн. та пені у сумі 201050,04 грн. підлягають задоволенню.
Разом з тим, судова колегія вважає безпідставними позовні вимоги Одеської міської ради про солідарне стягнення з ППФ «Сандра-Інтернешнел» та ФОП Пестерева Г.В., з огляду на наступне.
Так, як зазначалося раніше, 31.01.2014 між ППФ “Сандра-Інтернешнл” (продавець) та Пестеревим Г.В. (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, згідно умов якого продавець передає у власність покупцю, а покупець приймає у власність майно та сплачує продавцю за нього грошові кошти в розмірі, визначеному цим договором. Майно, що відчужується за цим договором, складається з офісних приміщень, загальною площею 3079,6 кв.м. розташованих за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Отамана Головатого, 113-А (сто тринадцять під літерою “А”), які в цілому складаються з літ. “А1” - офісні приміщення, які розташовані на земельній ділянці площею 1,6486 га, кадастровий номер 5110137600:50:005:0006, право оренди якої перейшло до продавця відповідно до ст.7 Закону України “Про оренду землі”. Продавець не має ні права власності, ні оформленого права користування такою земельною ділянкою. Відносини Сторін щодо таких земельної ділянки вирішуються в порядку, передбаченому чинним законодавством. Об`єкт купівлі-продажу належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Глуховцевою М.В., приватним нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області 04.02.2010, зареєстрованого в реєстрі за №9. Право власності на об`єкт купівлі-продажу зареєстроване КП “ОМБТІ та РОН”, реєстраційний №29472982 (Витяг про державну реєстрацію прав № 25399135 від 24.02.2010) (п.п.1.1., 1.2. договору).  
Договір купівлі-продажу від 31.01.2014 посвідчено Чапським А.Е., приватним нотаріусом ОМНО. 
Право власності на восьмиповерхову будівлю літ.А по вул. Отамана Головатого, 113-А, загальною площею 3079,6 кв.м., зареєстровано за Пестеревим Г.В. з 31.01.2014р., про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №17206110 від 31.01.2014.  
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно  до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з   урахуванням   вимог  цього  Кодексу,  інших  актів  цивільного законодавства,  звичаїв  ділового  обороту,  вимог  розумності  та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (п. 1 ст.626, ст.627, п.1 ст. 628 ЦК України).
Наявна у справі декларація про початок виконання будівельних робіт, зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 18.03.2014 №ОД 083140790173, декларація про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 27.03.2014 №ОД 143140860534, вказують на те, що будівлю по вул. Отамана Головатого, 113А було реконструйовано із офісних приміщень під самостійні квартири зі зміною цільового призначення, без заміни геометричних розмірів. 
Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 02.03.2017 за адресою м. Одеса, вул. О. Головатого, 113А, зареєстровано ОСББ “Сонячний будинок-1”. 
За актом приймання-передачі від 01.03.2017 Пестерев Г.В. передав, а ОСББ “Будинок сонячний-1” прийняло об`єкт нерухомості – приміщення, розташоване за адресою: вул. О. Головатого, 113А, загальною площею 351,8 кв.м. (приміщення №101-А).   
Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Частиною 6 ст. 120 Земельного кодексу України встановлено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
З наведеного слід дійти висновку, що до особи, яка набула право власності на будівлю, переходить на підставі статті 120 Земельного кодексу України та статті 7 Закону України "Про оренду землі" право користування (оренди) саме тією земельною ділянкою, як об`єктом цивільних прав, кадастровий номер якої зазначено в договорі, що передбачає набуття права власності на будівлю, незалежно від її цільового призначення, але не частиною такої земельної ділянки.
Судова колегія звертає увагу, що для переходу (передачі орендарем) права, в тому числі оренди, на частину земельної ділянки обов`язковим є попереднє виділення такої частини в окрему земельну ділянку з присвоєнням їй окремого кадастрового номера (ч. 6 ст. 120 ЗК України), тобто, після набуття такою частиною земельної ділянки статусу об`єкта цивільних прав (стаття 791    ЗК України).
Вказана позиція узгоджується з правовою позицією Верховного Суду у справі №    910/14257/18 від 14.08.2019.
З огляду на вищевикладене, судова колегія зазначає, що ФОП Пестерев Г.В., на відміну від ППФ «Сандпа-Інтернешнел» не є орендарем за договором оренди землі від  20.09.2007 у розумінні ч.ч.1, 2 ст.120 Земельного кодексу України, ст.7 ЗУ “Про оренду землі”, та не є відповідачем, який зобов`язаний сплачувати оренду плату за вказаним договором.
За таких обставин, судова колегія вважає безпідставними позовні вимоги про солідарне стягнення заборгованості по орендній платі, а також пені, 3% річних та інфляційних з ФОП Пестерева Г.В., а відповідні суми підлягають стягненню на користь позивача з ППФ «Сандра-Інтернешнел», як орендаря спірної земельної ділянки.
В свою чергу, суд апеляційної інстанції, відхиляючи доводи ПП Фірма "Сандра - Інтернешнел" щодо відсутності обов`язку зі сплати орендної плати, у зв`язку з продажем частини нерухомого майна Пестереву Г.В, зазначає, що ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел» як власник нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, не був позбавлений права при відчуженні частини нерухомого майна внести відповідні зміни до договору оренди землі та відмовитись від частини земельної ділянки, яка знаходиться під відчуженими об`єктами нерухомості. Проте, відповідач таким правом не скористався, а відтак має нести обов`язок зі сплати орендної плати за земельну ділянку у розмірі, визначеному договором оренди.
Крім того, судовою колегією не приймаються до уваги доводи відповідача стосовно сплати ним земельного податку, так як останній не є суб`єктом справляння такого податку, оскільки земельна ділянка не належить йому на праві власності та не перебуває у постійному користуванні.
За приписами ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Таким чином, розглянувши справу, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 по справі №916/3883/19 підлягає частковому задоволенню, рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 по справі №916/3883/19 частково мускасуванню, з прийняттям нового рішення – про часткове задоволення позовних вимог в частині стягнення з Приватного підприємства фірми “Сандра-Інтернешнел” на користь Одеської міської ради заборгованості у загальній сумі 5311709,32 грн., з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 4496056,31 грн., 3% річних у розмірі 180245,39 грн., інфляційних втрат у розмірі 434357,58 грн. та пені у сумі 201050,04 грн., в задоволенні позовних вимог про солідарне стягнення відповідних сум з ФОП Пестерева Г.В. слід відмовити.
Судові витрати розподіляються відповідно до вимог    ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст.ст. 129,  255,  269,  270, 273, 275,  277,  281-284 Господарського процесуального кодексу, суд -
П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 по справі №916/3883/19 задовольнити частково. 
Рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 по справі №916/3883/19 скасувати частково.
Позовні вимоги Одеської міської ради до Приватного підприємства фірми “Сандра-Інтернешнел” та Фізичної особи – підприємця Пестерева Григорія Вікторовича про солідарне стягнення заборгованості у загальній сумі 5311709,32 грн., з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 4496056,31 грн., інфляційні втрати у розмірі 434357,58 грн., 3% річних у розмірі 108    245,39 грн., пені у сумі 201050,04 грн. задовольнити частково.
Стягнути з Приватного підприємства фірми “Сандра-Інтернешнел” (інд.код: 20701621, 04074, м. Київ, вул. Вишгородська, 21, літера “І”) на користь Одеської міської ради (інд.код: 26597691, 65026, м.Одеса, площа Думська, 1)  заборгованість у загальній сумі 5311709,32 грн., з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 4496056,31 грн., інфляційні втрати у розмірі 434357,58 грн., 3% річних у розмірі 108    245,39 грн., пені у сумі 201050,04 грн., 79675,64 грн. судового збору за подання позовної заяви.
В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 24.02.2021 по справі №916/3883/19 залишити без змін.
Стягнути з Приватного підприємства фірми “Сандра-Інтернешнел” (інд.код: 20701621, 04074, м. Київ, вул. Вишгородська, 21, літера “І”) на користь Одеської міської ради (інд.код: 26597691, 65026, м.Одеса, площа Думська, 1)  119513,46 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Доручити Господарському суду Одеської області видати наказ.
Постанова набирає законної з дня її прийняття та може бути оскаржена в порядку та строки, передбаченими ст. ст. 287-288 ГПК України.
Повний текст постанови складено та підписано 29.07.2021 року.

Головуючий суддя                                               Н.М. Принцевська                 

         Судді:                                                                   Г.І. Діброва
                                                                                                       
                                                                                  А.І. Ярош