ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2021 року 
м. Київ

Справа №  925/889/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова   Є.   В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В., 
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 (колегія суддів: Тарасенко К. В., Разіна Т. І., Іоннікова І. А.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» до Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича про виселення,
за участю представників:
позивача - Мельник О. Ю.,
відповідача - не з`явилися,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          У липні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ресторан   «Умань» (далі - ТОВ «Ресторан «Умань») звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича (далі - ФОП Хлистун С. В.) про виселення його з належного позивачу на праві власності нежитлового приміщення - магазину загальною площею 88,9 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
2.          На обґрунтування позовних вимог послалося на те, що за укладеним 30.04.2020 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (далі - ТОВ «ФК «Централ Фінанс») договором купівлі-продажу нерухомого майна воно придбало вищевказане нежитлове приміщення, яке належало ОСОБА_1 та ОСОБА_2 по Ѕ кожному і перебувало в іпотеці ТОВ   «ФК   «Централ   Фінанс». Цього ж дня проведено державну реєстрацію права власності ТОВ «Ресторан «Умань» на цей об`єкт. Згодом позивачу стало відомо, що це нежитлове приміщення займає ФОП   Хлистун   С.   В. і здійснює у ньому підприємницьку діяльність з роздрібної торгівлі одягом на підставі договору оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019, укладеного ним з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . За повідомленням ТОВ   «ФК   «Централ   Фінанс» воно як іпотекодержатель не надавало згоди іпотекодавцям - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на передачу предмета іпотеки ФОП   Хлистуну   С.   В. в оренду і не погоджувало договору оренди. Тому укладений ФОП   Хлистуном   С.   В. з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 в силу частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» є недійсним і позивач вважає, що у ФОП   Хлистуна   С.   В. відсутні права на користування цим об`єктом.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.           12.05.2003 до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно внесений запис про держану реєстрацію права власності на нежиле приміщення - магазин загальною площею 88,9 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 у розмірі Ѕ та за ОСОБА_4 у розмірі Ѕ (довідка з цього реєстру від 06.05.2019 №   165540310).
4.           29.05.2007 Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» (нині - АТ «УкрСиббанк») як іпотекодержатель, ОСОБА_3 (нині - ОСОБА_2 ) і ОСОБА_4 (нині - ОСОБА_1 ) як іпотекодавці уклали договір іпотеки, згідно з яким останні задля забезпечення виконання своїх зобов`язань перед іпотекодержателем за укладеним між ними кредитним договором від 29.05.2007 № 14408909 передали в іпотеку належне їм на праві власності нерухоме майно - нежиле приміщення магазину загальною площею 88,9 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Цим же договором обумовили, що предмет іпотеки залишається у володінні та користуванні іпотекодавців і наступні іпотеки цього майна, передача його в оренду, найм, позичку, лізинг інше користування тощо дозволяються лише за попереднім письмовим дозволом іпотекодержателя (пункти 1.1., 1.6).

5.          Цього ж дня державний нотаріус Уманської міської державної нотаріальної контори Дашицька Людмила Леонідівна посвідчила договір іпотеки від 29.05.2007, зареєструвала його в реєстрі нотаріальних дій за № 3-724, наклала заборону на відчуження предмета іпотеки до припинення договору іпотеки, яку (заборону) зареєструвала в реєстрі нотаріальних дій за № 3-725, та внесла запис про неї до Єдиного реєстру заборон та відчуження об`єктів нерухомого майна за реєстраційним номером 5034460 (довідка з цього реєстру від 06.05.2019 №   165540310).
6.           30.05.2007 Уманська міська державна нотаріальна контора як реєстратор відповідно до вимог Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 № 410, провела державну реєстрацію іпотеки за вказаним вище договором іпотеки від 29.05.2007 шляхом унесення до Державного реєстру іпотек запису за реєстраційним номером 5035952 про обтяження вказаного нерухомого майна іпотекою (довідка з цього реєстру від 06.05.2019 № 165540310).
7.           26.07.2019 АТ «УкрСиббанк» як цедент і ТОВ   «ФК   «Централ   Фінанс» як цесіонарій уклали договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, за яким цедент передав цесіонарію право вимоги за вказаним договором іпотеки. Цей договір посвідчила приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мурська Наталія Василівна, зареєструвала його в реєстрі нотаріальних дій за № 1178 і у зв`язку відсутністю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відкритого розділу на спірний об`єкт нерухомого майна внесла до спеціального розділу цього ж реєстру запис про іпотеку №   32573200, зареєстровану 30.05.2007 у Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5035952 щодо обтяження іпотекою цього об`єкта, відомості про іпотекодержателя - ТОВ «ФК «Централ Фінанс» та іпотекодавців - ОСОБА_3 (нині - ОСОБА_2 ) та ОСОБА_4 (нині - ОСОБА_1 ), а також погасила запис про цю іпотеку в Державному реєстрі іпотек (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 26.07.2019 №   175356564 та довідка з цього реєстру від 06.05.2020 № 208343576).
8.           19.08.2019 державний реєстратор виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбасюк Алла Петрівна відкрила у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно розділ на спірний об`єкт нерухомого майна, присвоїла йому реєстраційний номер 1899391571108, унесла до цього розділу відомості про право спільної часткової власності на цей об`єкт ОСОБА_2 , яка згідно зі свідоцтвом про зміну імені від 23.04.2019 серії НОМЕР_1 змінила прізвище з ОСОБА_3 на ОСОБА_2 з часткою в розмірі Ѕ, і ОСОБА_1 , який згідно зі свідоцтвом про зміну імені від 04.03.2017 серії НОМЕР_2 змінив прізвище із ОСОБА_4 на ОСОБА_1 з часткою в розмірі Ѕ. Водночас, цей реєстратор не перенесла запису № 32573200 з відомостями про обтяження іпотекою вказаного об`єкта нерухомого майна зі спеціального розділу Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до відкритого нею у цьому ж реєстрі розділу, а внесла до розділу реєстру відомості про заборону відчуження цього об`єкта згідно із записом з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 29.05.2007 № 5034460 (довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.12.2019 № 193897203).
9.           24.12.2019 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як орендодавці та ФОП   Хлистун   С.   В. як орендар уклали договір оренди нежитлового приміщення №   24-12/19 та підписали акт приймання-передачі приміщення, за якими орендодавці передали ФОП Хлистуну С. В. в оренду строком з 01.01.2020 до 30.11.2023 нежитлове приміщення загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
10.           30.04.2020 ТОВ «ФК «Централ Фінанс» як продавець та/або іпотекодержатель за договором іпотеки від 29.05.2007 і ТОВ «Ресторан «Умань» як покупець уклали договір купівлі-продажу цього магазину, який належав на праві власності вказаним фізичним особам і перебував в іпотеці продавця. Цього ж дня проведено державну реєстрацію права власності ТОВ «Ресторан «Умань» на це нежитлове приміщення шляхом унесення запису про це № 36397389 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (витяг із цього реєстру від 04.05.2020 індексний номер 208086440).
11.          ТОВ «Ресторан «Умань» стверджує, що після набуття ним права власності на це нежитлове приміщення воно дізналося, що придбане ним приміщення зайняте ФОП Хлистуном С. В. і він здійснює у ньому підприємницьку діяльність з роздрібної торгівлі одягом на підставі вищевказаного договору оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 № 24-12/19.
12.          ТОВ «ФК «Централ Фінанс» у свою чергу повідомило позивача про відсутність його згоди як іпотекодержателя на передачу в оренду спірного нежитлового приміщення.
13.           12.08.2020 державний реєстратор виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбасюк А. П. за заявою представника ТОВ «Ресторан «Умань» перенесла запис № 32573200 з відомостями про обтяження вказаного нерухомого майна іпотекою зі спеціального розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно до розділу, відкритого на цей об`єкт у цьому ж реєстрі.
14.          ТОВ «Ресторан «Умань» вважає недійсним (нікчемним) договір оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 № 24-12/19, укладений в силу частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» без згоди іпотекодавця - ТОВ   «ФК   «Централ Фінанс», а зайняття ФОП Хлистуном С. В. спірного нежитлового приміщення безпідставним, тому звернулося з цим позовом. 
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
15.           07.10.2020 Господарський суд Черкаської області ухвалив рішення, яким позов задовольнив повністю. Виходив з того, що станом на день укладення договору оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 № 24-12/19 іпотека, яка виникла на підставі договору від 29.05.2007, була дійсною, тому цей договір оренди укладений без згоди іпотекодержателя - ТОВ «ФК «Централ Фінанс» і в силу частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» є недійсним (нікчемним) й у ФОП    ОСОБА_5 відсутні правові підстави для його перебування цьому приміщенні. 
16.          Крім того, пославшись на приписи статей 3, 4 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній у 2007 році, згідно з якими виникнення іпотеки не пов`язувалося з її державною реєстрацією, а пов`язувалося з нотаріальним посвідченням договору іпотеки, вказав на те, що передбачена договором від 29.05.2007 іпотека і взаємні права й обов`язки виникли у АТ «УкрСиббанк» як іпотекодержателя та у ОСОБА_3 (нині - ОСОБА_2 ) і ОСОБА_4 (нині - ОСОБА_1 ) як іпотекодавців з 29.05.2007 - дня нотаріального посвідчення цього договору, а не з дня державної реєстрації іпотеки у Державному реєстрі іпотек. При цьому вчинені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н. В. 26.07.2019 дії з внесення до спеціального розділу Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про іпотеку № 32573200, зареєстровану 30.05.2007 в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5035952, щодо обтяження цього нежитлового приміщення та з погашення цього запису в Державному реєстрі іпотек відповідають вимогам чинного на той час законодавства, не означають припинення іпотеки і не впливають на її дійсність. Крім того, не перенесення державним реєстратором виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбасюк А. П. 19.08.2019 запису № 32573200 з відомостями про обтяження майна іпотекою із спеціального розділу цього реєстру до відкритого нею розділу на цей об`єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно розділу визнано судом як порушенням вимог чинного на той час законодавства, однак воно також не означає про припинення іпотеки і не впливає на її дійсність.
17.           24.03.2021 Північний апеляційний господарський суд ухвалив постанову, якою скасував вищевказане судове рішення місцевого господарського суду та ухвалив нове про відмову у задоволенні позову. 
18.          Мотивував своє рішення тим, що на момент укладення вказаного договору оренди у відповідача були відсутні відомості про наявність підстав, які би перешкоджали йому отримати в оренду спірне майно, а у позивача на момент укладення цього ж договору були відсутні права на це майно (на той час він ще не був іпотекодавцем), також були відсутні заперечення іпотекодержателя проти укладення договору оренди спірного майна. Крім того, вказав на відсутність підстав для визнання цього договору нікчемним на підставі частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» внаслідок відсутності на момент укладення договору оренди відомостей про іпотеку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Зазначив також про не доведення позивачем обставин порушення його прав при користуванні відповідачем спірним приміщенням. 
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
19.          ТОВ «Ресторан «Умань» у касаційній скарзі просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 та передати справу до цього ж суду на новий розгляд.
20.          Касаційна скарга подана на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки апеляційним господарським судом ухвалено постанову без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 15.09.2020 у справі №   918/80/19 та від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, а крім того, апеляційний господарський суд також не дослідив зібрані у справі докази, чим допустив порушення норм процесуального права щодо надання їм оцінки, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення цієї справи.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
21.          Відзиву на касаційну скаргу від інших учасників справи не надходило.
Позиція Верховного Суду
22.          Предметом спору у цій справі є виселення ФОП   Хлистуна   С.   В. з нежитлового приміщення - магазину загальною площею 88,9 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки договір оренди від 24.12.2019 № 24-12/19, на підставі якого він перебуває у цьому приміщенні, позивач вважає нікчемним в силу частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» як укладений без згоди іпотекодавця - ТОВ   «ФК   «Централ   Фінанс». 
23.          Ухвалюючи рішення у цій справі, суд апеляційної інстанції вказав на відсутність підстав для задоволення позову внаслідок відсутності відомостей про іпотеку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на момент укладення договору оренди і тому вказав на законне перебування ФОП   Хлистуна   С.   В. в орендованому ним магазині. 
24.          Проте, такі висновки суду апеляційної інстанції є помилковими, з огляду на таке.
25.          Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
26.          Порядок проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно врегульований Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
27.          Стаття 27 цього Закону визначає перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав, а також державна реєстрація обтяжень. Зокрема, підставою для здійснення державним реєстратором таких дій є правовстановлюючі документи, які підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно, а також договір, укладений у визначеному законом порядку, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно.
28.          У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наведено визначення поняттям «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким державна реєстрація - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також «обтяження», згідно з яким обтяження - це заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або такі, що виникли з правочину.
29.          Тобто зі змісту цієї ж норми вбачається, що обтяження забороняє або обмежує розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном та виникає, зокрема, з правочину.
30.          Відповідно до частини другої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
31.          Відповідно до приписів частини п`ятої статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
32.          При вирішенні цього спору суд апеляційної інстанцій, обґрунтовуючи свій висновок про відповідність спірного договору оренди вимогам закону та наявність підстав у іпотекодавців на передання спірного майна в оренду, не врахував, що договір іпотеки від 29.05.2007 був нотаріально посвідчений, реєстрація іпотеки за ТОВ   «ФК   «Централ   Фінанс» проводилася саме на підставі цього договору, тоді як його висновок ґрунтується лише на відсутності відомостей про іпотеку станом на день укладення договору оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
33.          Натомість, місцевий господарський суд повно і всебічно дослідив всі суттєві обставини справи та дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог, посилаючись на те, що в силу частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» договір оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 № 24-12/19 є недійсним (нікчемним), оскільки він укладений без згоди ТОВ   «ФК   «Централ   Фінанс» як іпотекодержателя за договором іпотеки від 29.05.2007, укладеним між ОСОБА_3 (нині - ОСОБА_2 ) і ОСОБА_4 (нині - ОСОБА_1 ) як іпотекодавцями та АТ «УкрСиббанк» як іпотекодержателем, який згодом відступив своє право вимоги ТОВ   «ФК   «Централ   Фінанс», а останнє продало його потім ТОВ   «Ресторан «Умань». 
34.          Суд першої інстанції також вказав на відсутність у чинному у 2007 році законодавстві (договір іпотеки укладений 29.05.2007) положень, згідно з якими виникнення іпотеки пов`язувалося з її державною реєстрацією, тоді як цей іпотечний договір відповідно до закону був посвідчений нотаріально. Тому помилкові дії реєстраторів із внесення записів про обтяження спірного майна іпотекою до реєстрів за неналежністю не означає про припинення іпотеки і не впливає на її дійсність, а відповідно згода іпотекодержателя на передання майна в оренду була обов`язковою. При цьому, місцевим господарським судом, на відміну від суду апеляційної інстанції, досліджені та оцінені докази, на які посилається ТОВ «Ресторан «Умань» у касаційній скарзі, й ухвалено судове рішення із врахуванням цих доказів.
35.          Як зазначалося вище, висновки апеляційного господарського суду про відмову у позові також мотивовані тим, що на момент укладення спірного договору оренди у позивача були відсутні права на це майно (на той час він ще не був іпотекодавцем) і з цих підстав зазначив про не доведення ним обставин порушення його прав при користуванні відповідачем спірним приміщенням. Тому дійшов висновку про відсутність підстав для визнання цього договору нікчемним на підставі частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку», указавши при цьому на про право зацікавленої сторони звернутися до суду з відповідним позовом про визнання його недійсним в порядку передбаченому законом. 
36.          Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
37.          Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).
38.          У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
39.          У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
40.          Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, рецисорний позов).
41.          Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.
42.          Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
43.          Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину. Такі правові висновки зроблені Верховним Судом у постанові від 17.06.2021 у справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18) і враховуються в силу приписів частини четвертої статті 300 ГПК України, згідно з якою суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
44.          У силу частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. 
45.          Таким чином помилковим є висновок апеляційного господарського суду про право позивача на звернення з окремим позовом про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 № 24-12/19, оскільки останній не є його стороною, а є покупцем цього майна і з метою захисту своїх прав звернувся до суду саме з цим позовом, вважаючи цей договір є нікчемним на підставі частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» за відсутності згоди іпотекодержателя на його укладення. 
46.          Отже, колегія суддів також погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що спірний договір оренди з вищенаведених підстав є нікчемним, а тому місцевий господарський суд повно і всебічно дослідив подані сторонами докази, правильно застосував норми матеріального права із дотриманням норм процесуального права та, як наслідок, дійшов обґрунтованого висновку, який при цьому відповідає вищенаведеним правовим висновкам Верховного Суду, про наявність підстав для задоволення позову. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
47.          За змістом частин першої, другої та п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
48.          Утім, постанова суду апеляційної інстанції цим вимогам не відповідає.

49.          Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 та статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
50.          Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних і правових підстав позовних вимог та заперечень проти них, апеляційний господарський суд, на відміну від місцевого господарського суду, дійшов помилкового висновку про необґрунтованість позовних вимог.
51.          Зважаючи на те, що висновок суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову не можна вважати таким, що відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України щодо всебічного, повного, об`єктивного і безпосереднього розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, а наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України отримали підтвердження під час касаційного провадження, колегія суддів вважає за необхідне задовольнити частково касаційну скаргу позивача шляхом скасування оскаржуваної постанови та залишення в силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову.
Судові витрати
52.          У зв`язку зі скасуванням постанови суду апеляційної інстанції та залишенням у силі рішення місцевого господарського суду, відповідно до приписів статті 129 ГПК України Верховний Суд, здійснюючи розподіл судових витрат, покладає витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги на ФОП   Хлистуна   С.   В. 
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан   «Умань» задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 у справі №   925/889/20 скасувати.
3. Рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі №  925/889/20 залишити в силі.
4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_3 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» (20300, Черкаська область, місто Умань, вулиця Небесної сотні, 7, код ЄДРПОУ 14208974) 4 204 (чотири тисячі двісті чотири) гривні судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                          Є. В. Краснов

Суддя                                                                                          Г. М. Мачульський

Суддя                                                                                          В. Ю. Уркевич