СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" липня 2021 р.                                                             Справа № 922/4307/20  

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Фоміна В.О., суддя Крестьянінов О.О., суддя  Шевель О.В. 
за участю секретаря судового засідання Курченко В.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційні скарги Харківської міської ради (вх. №1667 Х/2) та фізичної особи – підприємця Третьяк Бориса Олексійовича (вх. №1672 Х/2)на рішення Господарського суду Харківської області від 27.04.2021 ухвалене у приміщенні Господарського суду Харківської області суддею Аріт К.В. (повний текст складено 30.04.2021) у справі № 922/4307/20 
за позовом Харківської міської ради, м. Харків 
до фізичної особи – підприємця Третьяк Бориса Олексійовича, м. Харків
про стягнення 908417,16 грн.
ВСТАНОВИЛА:
Позивач, Харківська міська рада, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом про стягнення з ФОП Третьяка Б.О. 908417,16 грн, як коштів, що безпідставно збережені відповідачем за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 27.04.2021 у справі №922/4307/20 позов задоволено частково, стягнуто з фізичної особи – підприємця Третьяка Б.О. на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки площею 0,5870 га по пров. Сіриківському, 1-А у м. Харкові (кадастровий номер 6310137200:02:008:0005) з 01.01.2019 року по 30.11.2020 року у сумі 435027,49 грн та 6525,41 грн. судового збору.
Задовольняючи у вказаному розмірі позовні вимоги, суд першої інстанції встановив безпідставне користування відповідачем земельною ділянкою, без укладеного між сторонами договору оренди землі, однак, застосував відсоток за строк оренди 11-15 років - 90%, та відмовив у задоволенні частини позовних вимог у зв`язку зі сплатою відповідачем земельного податку у 2019 та 2020 роках. 
Харківська міська рада звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 27.04.2021 у даній справі в частині відмови у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради щодо стягнення з ФОП Третьяк Б.О. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 90841,72 грн та ухвалили нове рішення в цій частині, яким позовні вимоги на суму 90841,72 грн задовольнити.
В апеляційній скарзі позивач не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо застосування 90 % строку оренди, як-то передбачено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при надання земельних ділянок у платне користування в місті Харові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 №41/08. Як вважає позивач, при наявності кондикційних правовідносин застосування іншого відсотку строку оренди іншого, ніж 100% є необгрунтованим.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.06.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради, повідомлено учасників справи, що розгляд справи відбудеться 15.07.2021. Також ухвалою встановлений строк для подання відзиву - до 12.07.2021, та для надання заяв, клопотань – до 14.07.2021. 
ФОП Третьяк Борис Олександрович звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 27.04.2021 у даній справі в частині стягнення з ФОП Третьяк Б.О. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 435027,49 грн. 
В апеляційній скарзі відповідач не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо застосування 90 % строку оренди, а вважає правильним застосування 60% строку оренди, також зазначає про неправильне застосування позивачем коефіцієнтів К1, Км3 при розрахунку розміру орендної плати.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.06.2021 у даній справі відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Третьяка Бориса Олександровича, повідомлено учасників справи, що розгляд справи відбудеться 15.07.2021. Також ухвалою встановлений строк для подання відзиву - до 12.07.2021, та для надання заяв, клопотань – до 14.07.2021. 
12.07.2021 від Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу відповідача.
В судовому засіданні 15.07.2021 оголошено перерву до 20.07.2021.
20.07.2021 від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв`язку з необхідністю надання (витребування) нових доказів: висновку судово-економічної експертизи, який, згідно листа Полтавського бюро судово-економічної експертизи та аудиту від 19.07.2021 буде виготовлений до 05.08.2021 року.
Як зазначає відповідач у клопотанні, вказаний висновок був замовлений ще в квітні 2021 року, та, на його думку має суттєве значення для правильного вирішення даного спору. 
Розглянувши клопотання відповідача в судовому засіданні 20.07.2021, колегія суддів дійшла висновку про відмову в його задоволенні, оскільки, згідно приписів статті 269 ГПК України, докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Враховуючи, що відповідач не довів належними та допустимими доказами виникнення виняткових обставин, які унеможливили його вчасно замовити та отримати висновок експерта (провадження у справі триває з 05.01.2021), відкладення розгляду справи, з наведених причин є безпідставним.
В судовому засіданні 20.07.2021 позивач підтримав апеляційну скаргу, наполягав на її задоволенні. Представник відповідача також просив суд задовольнити його апеляційну скаргу. Представники сторін навели пояснення та відповіли на питання суду.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, з`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах, встановлених статтею 269 ГПК України, а також перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, встановила наступне.
Предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що внаслідок обстеження на місцевості, Департаментом територіального контролю Харківської міської ради встановлено, що на сформованій земельній ділянці площею 0,5870 га (кадастровий номер 6310137200:02:008:0005) по проїзду Сиріковському, 1-А у м. Харкові, розташовані нежитлові будівлі, право власності на які зареєстровано за ФОП Третьяк Б.О. 
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.09.2020 року №223524516 право приватної власності на нежитлові будівлі по проїзду Сіриківському, 1-А у м. Харкові зареєстроване:
- літ.«С-4» (відповідно до Довідки ТОВ «Харківська служба - бюро технічної інвентаризації від 22.12.2017 року №853/18» об`єднання нежитлових приміщень 1-го поверху №№1-4, 7-34, 17а, 17б; 2-го поверху №1-22, 3-го поверху №1-27, 4-го поверху №№1-26, 8а, 16а, 18а; машинного відділення №1-6, в літ.«Б-4», загальною площею 4931,7 кв.м. проведено без проведення будівельних робіт та реконструкції. Згідно з висновків щодо можливості поділу (виділу) об`єкта нерухомого майна, виданого ТОВ "Харківська служба - бюро технічної інвентаризації" №853/17 від 14.11.2017 року, нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-4, 7-34, 17а, 17б; 2-го поверху №№1-22, 3-го поверху №№1-27 4-го поверху №№1-26, 8а, 16а, 18а; машинного відділення №№1-6, загальною площею 4931,7 кв.м., в літ."Б-4" об`єднані в окрему нежитлову будівлю з присвоєнням літери «С-4».) зареєстроване з 28.07.2015 року за Третьяк Б.О. на підставі договору купівлі продажу від 26.12.2006 року №2336;
- нежитлові будівлі літ. «А-4» загальною площею 2526,7 кв.м, літ.«В-3» загальною площею 1292,0 кв.м., літ. «Г-1» загальною площею 217,1 кв.м., літ. «Д-1» загальною площею 360,9 кв.м. (загальна площа нежитлової будівлі літ.«Д-1» змінилась з 335,3 кв.м. на 360,9 кв.м. на підставі технічного паспорта, виготовленого КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» станом на 09.09.2014 року та листа КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» від 22.12.2014 року №1701649) зареєстровані з 06.07.2015 року за Третьяк Б.О. на підставі договору купівлі-продажу від 26.12.2006 року №2332.
Пунктом 19 рішення Харківської міської ради від 22.02.2017 року №558/17 та Рішенням Харківської міської ради від 18.04.2018 року №1057/18 ФОП Третьяк Б.О. надано дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки по пров.Сіриківському, 1-А у м.Харкові, площею орієнтовно 0,6210 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-4», літ. «В-3», літ Г-1», літ. «Д-1» та нежитлові приміщення в літ. «Б-4» (виробничого, складського та адміністративно-побутового призначення).
Відповідно до рішення 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про надання юридичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 18.04.2018 №1057/18, пункт 19 додатку 1 до рішення 11 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.02.2017 року № 558/17 визнано таким, що втратив чинність.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.06.2020 року № НВ-0005089742020 земельна ділянка площею 0,5870 га по пров.Сіриківському, 1-А у м.Харкові (кадастровий 03.12.2018. Категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код ЦВПЗ 11.02.) зареєстрована 03.12.2018.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 29.12.2020 року № 239147299, в реєстрі відсутні відомості щодо зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на вказану земельну ділянку площею 0,5870 га по пров.Сіриківському, 1-А у м. Харкові (кадастровий номер 6310137200:02:008:0005).
Позивач зазначає, що у період з 01.01.2019 року по 30.11.2020 року земельна ділянка площею 0,5870 га по пров.Сіриківському, 1-А у м.Харкові (кадастровий номер 6310137200:02:008:0005) використовувалась ФОП Третьяк Б.О. без правовстановлюючих документів, що посвідчують право власності або право користування.
Відповідно до витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,5870 га по пров.Сіриківському, 1-А у м.Харкові (кадастровий номер 6310137200:02:008:0005) від 02.05.2019 року №789/0/45-19 та від 22.05.2020 року №4094, які сформовані Відділом у м.Харкові ТУ Держгеокадастру у Харківській області, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у 2019 році – 8746594,00 грн, у 2020 році – 16756603,00 грн.
При здійсненні розрахунку за 2019 і за 2020 роки позивач застосовує 4% ставки річної орендної плати, з огляду на те, що категорія спірної земельної ділянки – землі промисловості,  та 100% від орендної плати через відсутність договору оренди.
Таким чином, позивач зазначає, що відповідач використовує нежитлові будівлі виробничого, складського та адміністративно-побутового призначення на земельній ділянці комунальної форми власності з кадастровим номером 6310137200:02:008:0005, яка відноситься до категорії земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; Цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код КВЦПЗ 11.02), а тому, посилаючись на приписи статті 1212 ЦК України, вказує, що ФОП Третьяк Б.О. безпідставно зберіг грошові кошти у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави за період з 01.01.2019 по 31.12.2019 у розмірі 349863,76 грн. та за період з 01.01.2020 по 30.11.2020 у розмірі 558553,40 грн.
Надаючи оцінку аргументам місцевого господарського суду у відповідності до підпункту б) пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України, з урахуванням меж апеляційного перегляду, встановлених ст.269 ГПК України, колегія суддів не в повній мірі погоджується із висновком суду про задоволення позовних вимог на суму 435027,49 грн. 
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Статтею 1212 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Згідно статті 1214 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
Частина перша статті 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати на підставі статей 1212, 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав, земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщений.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, ФОП Третьяк Б.О. є власником нерухомого майна, розташованого на відповідній земельній ділянці, на підставі договорів купівлі-продажу від 26.12.2006 року №2332 та від 26.12.2006 року №2336 (а.с.21-22, т.1). Матеріали справи не містять доказів належного оформлення відповідачем права користування зазначеною земельною ділянкою, зокрема укладення відповідного договору оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права.
Враховуючи правову природу кондикційних зобов`язань (стаття 1212 ЦК України), для яких вина не має значення, важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої, тобто обов`язок відповідача повернути безпідставно набуте (збережене) майно не є заходом відповідальності.
Під безпідставно збереженим майном позивач має на увазі грошові кошти в розумінні ст.ст. 179, 190 ЦК України, оскільки відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним.
Ч. 1 ст. 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (п. "в" ч. 1 ст. 96 ЗК України).
Згідно зі ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Водночас, за змістом ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Разом з тим, згідно з частинами 1-4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі. До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 у подібних правовідносинах. 
Зазначені обставини, з урахуванням вимог ст. 77 ГПК України, повинні бути підтверджені певними засобами доказування, відповідно до земельного законодавства і не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Із матеріалів справи вбачається, що спірна земельна ділянка, яка має межі, площу, кадастровий номер, зареєстрована в Державному земельному кадастрі 03.12.2018, тому є сформованою у відповідності до приписів статті 79-1 Земельного кодексу України.
З огляду на відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав та з урахуванням ст.ст. 12, 80, 83 Земельного кодексу України, спірна земельна ділянка перебуває у власності територіальної громади міста Харкова. 
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 ЗК України).
Колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування спірною земельною ділянкою ФОП Третьяк Б.О. у спірному періоді.
Внаслідок використання відповідачем вищевказаної земельної ділянки без укладення договору оренди землі, територіальна громада міста Харкова в особі Харківської міської ради позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі земельної ділянки в оренду, чим порушені охоронювані законом права та інтереси позивача щодо неодержаного майна у розмірі орендної плати за землю.
Вказана правова позиція узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, та яка прийнята за результатами розгляду аналогічних правовідносин щодо врегулювання спору, що виник з приводу фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати.
Так, у пункті 65 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. 
Тому, вірним є висновок суду першої інстанції про те, що відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦК України.
Що ж до розміру безпідставно збережених коштів, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини 5 статті 5, частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
За приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, в даному випадку – Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області.
Як зазначалось, Відділом у м.Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області сформовано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки за 2019 та за 2020 роки.
ФОП Третяк Б.О. в апеляційній скарзі не погоджується із застосуванням у витязі та у розрахунку при визначенні величини нормативної грошової оцінки за 2020 рік значення коефіцієнту Км3 в розмірі 1,43, оскільки, на його думку, ніяких суттєвих змін функціонально-планувальних, інженерно-геологічних та санітарно-гігієнічних факторів земельної ділянки не відбулось.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України, «Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» від 23 березня 1995 р. № 213, 
Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:
                      В х Нп 
Цн = ------------------------- х Кф х Км,
                        Нк

де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);
В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп - норма прибутку (6%);
Нк - норма капіталізації (3%);
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Витрати на освоєння та облаштування території включають відновну вартість - як первісну вартість, що змінюється після проведення переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнього освітлення) слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.
Коефіцієнт, який характеризує місцеположення земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:
Км = Км1 х Км2 х Км3
де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місцеположення земельної ділянки, зокрема:
а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту, його місце в системі розселення;
б) розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;
в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів.
Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:
а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;
б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів.
Км3 - коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцеположення земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерногеологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.
Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489, значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. Значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Встановлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу не менше ніж 1:10000 - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. осіб, та 1:5000 - для інших населених пунктів.
Для обчислення Км3 враховуються локальні фактори, наведені в додатку 7, при цьому добуток пофакторних оцінок не має бути нижче 0,50 і вище 1,50.
Колегією суддів встановлено, що наведені у витязі за 2020 рік локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки (місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності, місцезнаходження земельної ділянки у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення, місцезнаходження земельної ділянки до пішохідної доступності до національних природних, регіональних ландшафтних, зоологічних та дендрічних парків, тощо, місцезнаходження земельної ділянки на грунтах з несучею спроможністю менше 1,0 кг/см кв. при потужності понад два метри, місцезнаходження земельної ділянки у зоні залягання грунтовних вод менше 3 м, місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні), повністю відповідають додатку №7 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, та при їх множенні (добутку) коефіцієнт Км3 складає 1,43.
Тому, відсутні підстави вважати, що при формуванні витягу на спірну земельну ділянку за 2020 рік неправильно визначено коефіцієнт Км3.
Що ж до коефіцієнту К1, із застосуванням якого не погоджується в апеляційній скарзі відповідач, колегія суддів зазначає наступне.
Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 затверджено "Положення про прядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові", яке набрало чинності з 01.03.2008.
Згідно п. 2.3. додатку до цього Положення, базою для обчислення орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка надається в оренду.
Відповідно до п. 2.4. зазначеного додатку, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:
О=Ц х Б х К1 х К2, де
Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;
Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);
К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього рішення;
К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.
Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).
В матеріалах даної справи відсутні будь-які докази, які б свідчили, що існує необхідність для застосування коефіцієнту К1 у зниженому розмірі, ніж 1, таких відомостей відповідачем не надано.
У зв`язку із відсутністю інформації про наявність складних інженерно-геологічних умов спірної земельної ділянки, колегія суддів вважає вірним застосування коефіцієнту К1 на рівні 1. 
Що ж до, річної відсоткової ставки орендної плати у розмірі 90%, з якою не погоджується в апеляційній скарзі позивач, колегія суддів зазначає таке. 
Пунктом 2.6. Порядку визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові встановлено, що орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням відповідних відсотків від розрахункового розміру орендної плати.
Строк оренди коригується з відсотком від орендної плати:
1-10 років -100%
11-15 років -90%
16-20 років -80%
21-25 років -70%
26-50 років - 60%.

ФОП Третьяк Ю.О. вважає вірним застосування 60%, оскільки планує користуватись будівлею разом з спірною земельною ділянкою понад 26 років.
ХМР застосовує 100%, обґрунтовуючи це тим, що договір оренди землі на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137200:02:008:0005 площею 0,5870 га по пров.Сіриківському, 1-А у м.Харкові у період з 01.01.2019 по 30.11.2020 не укладався (не перевищує 10 років), строки позовної давності також не перевищують 10 років.
Разом з тим, відповідно до висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах, викладеному у постанові від 02.06.2020 у справі №922/2845/19, оскільки договору оренди між сторонами укладено не було і відповідач фактично користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави, …..тому відсутні підстави для застосування відсотку від орендної плати для строку оренди у розмірі - 70 %, як це передбачено у Положенні про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями).
Тобто, при наявності кондикційних правовідносин застосування відсотку строку оренди іншого, ніж 100% є необґрунтованим, тому судом першої інстанції зроблені неправильні висновку щодо застосування 90% річної ставки орендної плати, що є підставою для зміни рішення в цій частині.
Щодо інших аргументів заявників апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться у постанові, оскільки не покладаються судом в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною у залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", рішення від 10.02.2010).
Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Статтею 236 ГПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
У зв`язку із невірним застосуванням судом першої інстанції річної орендної ставки у розмірі 90%, рішення в цій частині підлягає зміні. 
У відповідності до вимог статті 129 ГПК України, судові витрати покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам.
Керуючись ст.ст. 269, 270, п. 1 ст. 275, ст. 277, ст. 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, 
ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.
Апеляційну скаргу Фізичної особи – підприємця Третьяка Бориса Олексійовича залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 27.04.2021 у справі № 922/4307/20 змінити.
Викласти абзаци другий і третій резолютивної частини рішення Господарського суду Харківської області від 27.04.2021 у справі № 922/4307/20 в такій редакції:
«Стягнути з Фізичної особи-підприємця Третьяка Бориса Олексійовича (адреса: АДРЕСА_1 ; код НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції, 7; код ЄДРПОУ 04059243; за реквізитами: код класифікації доходів бюджету - 24062200, номер рахунку (ІВАN) -UА958999980314080611000020002, МФО: 899998, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37999649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), отримувач - УК м.Харкова) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки площею 0,5870 га по пров.Сіриківському, 1-А у м.Харкові (кадастровий номер 6310137200:02:008:0005) з 01.01.2019 року по 30.11.2020 року у сумі 525869,21 грн.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Третьяка Бориса Олексійовича (адреса: АДРЕСА_1 ; код НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції, 7; код ЄДРПОУ 04059243; за реквізитами: реєстраційний рахунок UА908201720344280001000032986, банк отримувача - Державна казначейська служба України м.Київ, МФО банку: 820172) 7888,04 грн. судового збору.»
В іншій частині рішення залишити без змін.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Третьяка Бориса Олексійовича (адреса: АДРЕСА_1 ; код НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, м-н Конституції, 7; код ЄДРПОУ 04059243; за реквізитами: код класифікації доходів бюджету - 24062200, номер рахунку (ІВАN) -UА958999980314080611000020002, МФО: 899998, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37999649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), отримувач - УК м.Харкова) судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3153,00 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені ст. ст. 286- 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено   29.07.2021 

Головуючий суддя                                                                    В.О. Фоміна

Суддя                                                                                           О.О. Крестьянінов  

Суддя                                                                                           О.В. Шевель