Постанова                                       
Іменем України                  
 
14 липня 2021 року
м. Київ
 
справа № 541/2367/18
провадження № 61-639св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., 
 
учасники справи:
позивач -   ОСОБА_1 ,
відповідачі: державний реєстратор прав на нерухоме майно відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіна Крістіна Олександрівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Стратег Інвест», Виконавчий комітет Полтавської міської ради, 
треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Бутербродна», Публічне акціонерне товариство «Банк Форум», 
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Стратег Інвест» на рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 30 липня 
2019 року, ухвалене у складі судді Андрущенко-Луценко С. В., та постанову Полтавського апеляційного суду від 05 грудня 2019 року, прийняту у складі колегії суддів: Пікуля В. П., Одринської Т. В., Панченка О. О.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У жовтні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіної К. О. (далі - державний реєстратор), Товариства з обмеженою відповідальністю «Стратег Інвест» (далі - ТОВ «Стратег Інвест»), Виконавчого комітету Полтавської міської ради про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
 
Позовну заяву мотивував тим, що 14 вересня 2007 року між ним та Акціонерним комерційним банком «Форум», що змінило назву на Публічне акціонерне товариство «Банк Форум» (далі - ПАТ «Банк Форум») укладено кредитний договір № 0076/07/25-Z, згідно з яким банк надав йому кредит 
у розмірі 30 000 грн. Укладено додаткові угоди, згідно з якими збільшено розмір кредиту до 105 000 грн, внесено зміни стосовно порядку повернення кредиту, процентів, забезпечень повернення кредиту, графіків повернення та строку надання кредиту.
 
На забезпечення виконання умов кредитного договору, 14 вересня 2007 року між ПАТ «Банк Форум», ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бутербродна» (далі - ТОВ «Бутербродна») укладено іпотечний договір 
№ 0076/07/25-Z/S-l. Предметом договору іпотеки є нерухоме майно: будівлі, що знаходяться по АДРЕСА_1 , а в цілому складаються з: кафе «А-1», загальною площею 99,7 кв. м, гаража-складу «Г-1», загальною площею 108,0 кв. м, які належать іпотекодавцям. Позивач вказував, що іпотека поширюється на земельну ділянку, що належить йому на праві власності. Згодом укладено додаткові договори до договору іпотеки, якими приведено у відповідність із додатками до кредитного договору договір іпотеки.
 
Вказував, що рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 04 березня 2016 року з нього стягнуто на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором від 14 вересня 2007 року 
№ 0076/07/25-Z у розмірі 77 731,01 грн. Рішення набрало законної сили.
 
Відкрито виконавче провадження з примусового виконання вказаного вище судового рішення, накладено арешт на все рухоме та нерухоме майно, що належить йому та заборонено здійснювати відчуження будь-якого майна, яке йому належить.
 
Позивач також зазначав, що рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 12 січня 2017 року, яке набрало законної сили 
24 січня 2017 року, у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 14 вересня 2007 року № 0076/07/25-Z, з нього на користь 
ПАТ «Банк Форум» стягнуто заборгованість у розмірі 111 832,17 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки - нерухоме майно, а саме: будівлю гаража-складу, та на земельну ділянку загальною площею 0,0100 га, кадастровий номер 5310900000:50:066:0038, які належить йому на праві власності та розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом їх продажу з прилюдних торгів, відповідно до статті 41 Закону України «Про іпотеку» в межах процедури, встановленої Законом України «Про виконавче провадження», за ціною, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на момент продажу.
Виконавче провадження з примусового виконання вищезазначеного рішення суду не відкривалося.
 
Вказував, що наприкінці вересня 2018 року на інтернет-сайті «OLX» він побачив оголошення про терміновий продаж будівлі по АДРЕСА_1 , яка перебуває у його власності. Після чого він з`ясував, що згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником нерухомого майна, що було предметом іпотеки, є ТОВ «Стратегія Інвест» на підставі відповідних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 вересня 2018 року, винесених державним реєстратором.
Підставою прийняття оскаржуваних рішень державним реєстраторам вказано іпотечний договір від 14 вересня 2007 року № 0076/07/25-Z/S-1 та додаткові договори до договору іпотеки від 25 липня 2008 року № 1, 
від 08 грудня 2009 року № 2, від 23 вересня 2011 року № 3.
 
Вважає, що перехід права власності на нерухоме майно, реєстрація якого відбулась на підставі оскаржуваних рішень державного реєстратора 
від 04 вересня 2018 року, є незаконним, а рішення та записи про право власності суперечать Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про іпотеку» та іпотечному договору.
 
ОСОБА_1 просив суд:
 
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04 вересня 2018 року індексний номер 42825624, про реєстрацію права власності на будівлі, що знаходяться по АДРЕСА_1 за ТОВ «Стратег Інвест», винесене державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О.;
 
- скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 
№ 27758653 від 29 серпня 2018 року, вчинений державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О., про реєстрацію права власності на будівлі, що знаходяться по 
АДРЕСА_1 , за ТОВ «Стратег Інвест»;
 
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04 вересня 2018 року, індексний номер 42825439, про реєстрацію права власності на земельну ділянку по 
АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5310900000:50:066:0038, за ТОВ «Стратег Інвест», винесене державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О.;
 
- скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 
№ 27754723 від 29 серпня 2018 року, вчинений державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О., про реєстрацію права власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5310900000:50:066:0038, за 
ТОВ «Стратег Інвест».
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області 
від 30 липня 2019 року позов ОСОБА_1 задоволено.
 
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04 квітня 2018 року індексний номер 42825624 про реєстрацію права власності на будівлі, що знаходяться по 
АДРЕСА_1 , за ТОВ «Стратег Інвест», винесене державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О.
 
Скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 
№ 27758653 від 29 серпня 2018 року, вчинений державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О., про реєстрацію права власності на будівлі, що знаходяться по 
АДРЕСА_1 , за ТОВ «Стратег Інвест».
 
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 04 вересня 2018 року, індексний номер 42825439, про реєстрацію права власності на земельну ділянку по 
АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5310900000:50:066:0038, за ТОВ «Стратег Інвест», винесене державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О.
 
Скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 27754723 від 29 серпня 2018 року, вчинений державним реєстратором Виконавчого комітету Полтавської міської ради Русіною К. О., про реєстрацію права власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5310900000:50:066:0038, за 
ТОВ «Стратег Інвест».
 
Стягнуто з ТОВ «Стратег Інвест» на користь держави судовий збір у розмірі 1 409,60 грн.
Стягнуто з Виконавчого комітету Полтавської міської ради на користь держави судовий збір у розмірі 1 409,60 грн. 
 
Задовольняючи позов, суд першої інстанції встановив, що державний реєстратор, вчиняючи реєстраційні дії, діяла на підставі і в межах повноважень, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, проте не звернула увагу на ту обставину, що ТОВ «Стратег Інвест» як іпотекодержатель ініціював процедуру позасудового врегулювання на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, після набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, що не відповідає положенням статті 36 Закону України «Про іпотеку».
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Полтавського апеляційного суду від 05 грудня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Стратег Інвест» задоволено частково.
Рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області 
від 30 липня 2019 року у частині задоволення позову до державного реєстратора, Виконавчого комітету Полтавської міської ради скасовано.
 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до державного реєстратора, Виконавчого комітету Полтавської міської ради про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відмовлено.
 
Виключено з резолютивної частини рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 30 липня 2019 року посилання на стягнення з Виконавчого комітету Полтавської міської ради на користь держави судового збору у розмірі 1 409,60 грн. 
 
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
 
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог, заявлених до ТОВ «Стратег Інвест», суд апеляційної інстанції погодився з його висновками та вказав, що суд першої інстанції правильно звернув увагу, що дії стосовно державної реєстрації спірного нерухомого майна вчинені після набрання законної сили рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 12 січня 2017 року про звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому реєстрація спірного майна на підставі положень іпотечного договору суперечить чинному законодавству.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині вимог до державного реєстратора та Виконавчого комітету Полтавської міської ради, суд апеляційної інстанції виходив з того, що, відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають саме між суб`єктом звернення за такою послугою та суб`єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії. Якщо ж, на думку позивача, саме у результаті державної реєстрації права власності за третьою особою - суб`єктом звернення за такою послугою порушується (не визнається, оспорюється) право власності позивача, то має місце спір позивача про цивільне право з цією особою, яка і має бути належним відповідачем у спорі про скасування запису про проведену державну реєстрацію речового права за особою, адже наслідки вирішення такого спору судом безпосередньо впливають на зміст та стан речового права саме цієї особи.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У січні 2020 року ТОВ «Стратег Інвест» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 30 липня 2019 року та постанову Полтавського апеляційного суду 
від 05 грудня 2019 року у частині залишення без мін рішення суду першої інстанції, прийняти постанову, якою відмовити у задоволенні позову.
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення статті 36 Закону України «Про іпотеку» до спірних праовідносин.
Заявник стверджує, що обмеження на звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним застереженням у статті 36 Закону України «Про іпотеку» відсутні. Ні договором, ні законом не передбачено, що зобов`язання сторін, які виникають із застереження про позасудове врегулювання, припиняються ухваленням судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Крім того, як на підставу касаційного оскарження заявник посилався на застосування судами попередніх інстанцій норм права без урахування висновків у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 712/15975/17 (провадження 
№ 61-42676св18).
 
Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу 
 
У лютому 2020 року державний реєстратор подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на правильність висновків суду апеляційної інстанції, просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
 
У лютому 2020 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій, просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
 
Звертає увагу, що у пункті 5.4 іпотечного договору від 14 вересня 2007 року викладено способи звернення стягнення на предмет іпотеки, що передбачає необхідність вибору одного з перерахованих способів, а не можливість одночасного їх застосування. 
 
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
 
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
17 січня 2020 року ухвалою Верховного Суду у складі судді ОСОБА_2 відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали цивільної справи із Миргородського міськрайонного суду Полтавської області.
 
У січні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
У січні 2021 року, згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, у зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_2 , справу передано колегії суддів: Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Гульку Б. І., Луспенику Д. Д.
 
Ухвалою Верховного Суду від 17 червня 2021 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів, у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
14 вересня 2007 року між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 0076/07/25-Z, згідно з яким ОСОБА_1 отримав кредит у сумі 30 000 грн на споживчі цілі. 
До кредитного договору між сторонами укладені додаткові угоди 
від 29 травня 2008 року № 1, від 28 грудня 2009 року № 2, від 23 вересня 
2011 року № 3, згідно з якими збільшено розмір кредиту до 105 000 грн, внесено зміни стосовно порядку повернення кредиту, процентів, забезпечень повернення кредитних коштів, графіків повернення, строку надання кредиту.
 
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 14 вересня 2007 року між ПАТ «Банк Форум», з однієї сторони, та ОСОБА_1 і 
ТОВ «Бутербродна», з іншої, укладений іпотечний договір № 0076/07/25-Z/S-1. Предметом договору іпотеки є нерухоме майно: будівлі та знаходяться по АДРЕСА_1 , що в цілому складаються з кафе «А-1», загальною площею 99,7 кв. м, гаража-склада «Г-1», загальною площею 108,0 кв. м, споруд, які належать іпотекодавцям на підставі договору купівлі-продажу ВВО 502924, укладеного та посвідченого приватним нотаріусом Миргородського міського нотаріального округу 
Гіль Д. В. 11 листопада 2004 року у реєстрі за № 4686, зареєстрованого 
у Державному комунальному підприємстві «Миргородтехінвентаризація» 
18 лютого 2005 року у реєстровій книзі 1/1 під номером 27/244 та на підставі свідоцтва про право власності на будівлі нерухомого майна, серії НОМЕР_1 , виданого Виконавчим комітетом Миргородської міської ради 04 жовтня 
2004 року, зареєстрованого в Державному комунальному підприємстві «Миргородтехінвентаризація» 14 жовтня 2004 року у реєстровій книзі під номером 27, реєстраційний номер 7888858. 
Предмет іпотеки поширюється на земельну ділянку, на якій знаходиться предмет іпотеки, що належить ОСОБА_1 на праві власності, на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 919754, виданого 22 серпня 2007 року Миргородським міським відділом земельних ресурсів, зареєстрованого у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010754500621 (0,0100 га), та право користування якою належить ТОВ «Бутербродна» на підставі договору оренди земельної ділянки від 07 жовтня 2005 року (0,0249 га), на якій розташований предмет іпотеки. 
 
Між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_1 , ТОВ «Бутербродна» укладені додаткові договори до договору іпотеки від 25 липня 2008 року
№ 1, від 08 грудня 2009 року № 2, від 23 вересня 2011 року № 3, якими приведено у відповідність із додатками до кредитного договору договір іпотеки.
 
Рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області 
від 12 січня 2017 року у справі № 541/1971/16-ц за позовом ПАТ «Банк Форум» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Банк Форум» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки позовні вимоги ПАТ «Банк Форум» задоволено частково.
У рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 14 вересня 2007 року № 0076/07/25-Z, укладеним між ПАТ «Банк Форум» та 
ОСОБА_1 , у розмірі 111 832,17 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки - нерухоме майно: будівлю гаража-складу, зазначеного на плані літерою «Г», який розташований за адресою: 
АДРЕСА_1 , загальною площею 99,3 кв. м, що складає 13/20 частин комплексу будівель та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Миргородського міського нотаріального округу 
Гіль Д. В. 11 листопада 2004 року, зареєстрованого в реєстрі за № 4686; на земельну ділянку, кадастровий номер 5310900000:50:066:0038, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0100 га, цільове призначення - для індивідуального гаражного будівництва, яка належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку, серія ЯА № 919754, виданого 22 серпня 2007 року, шляхом їх продажу з прилюдних торгів відповідно до статті 41 Закону України «Про іпотеку», 
в межах процедури, встановленої Законом України «Про виконавче провадження», за ціною, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на момент продажу.
 
30 січня 2018 року ПАТ «Банк Форум» відступило ТОВ «Стратег Інвест» право вимоги за кредитним договором від 14 вересня 2007 року № 0076/07/25-Z та іпотечним договором № 0076/07/25-Z/S-1, які були укладені між ПАТ «Банк Форум» і ОСОБА_1 (кредитний договір) та ПАТ «Банк Форум» 
ОСОБА_1 , ТОВ «Бутербродна» (іпотечний договір), що підтверджено договором від 13 січня 2018 року № 997-Ф про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги та договором про відступлення прав за Іпотечним договором 
від 13 січня 2018 року № 0076/07/25-Z/S-1.
 
Згідно з відомостями в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державний реєстратор здійснила державну реєстрацію права власності на будівлі та земельну ділянку, що знаходяться по 
АДРЕСА_1 за ТОВ «Стратег Інвест» на підставі іпотечного договору від 14 вересня 2007 року № 0076/07/25-Z/S-1 та додаткових договорів до договору іпотеки від 25 липня 2008 року № 1, 
від 08 грудня 2009 року №2, від 23 вересня 2011 року №3.
 
Із матеріалів реєстраційної справи № 1635807753109 на об`єкт нерухомого майна - будівлі, що розташовані за адресою: 
АДРЕСА_1 , встановлено наявність копії вимоги 
від 02 лютого 2019 року про усунення порушення за кредитним договором 
від 14 вересня 2007 року № 0076/07/25-Z, копії письмового повідомлення 
ТОВ «Стратег Інвест» від 02 лютого 2018 року вих. № 463/02/2018, опис вкладення до поштових відправлень, надісланих ОСОБА_1 та 
ТОВ «Бутербродна», а також копії рекомендованого поштового повідомлення про вручення поштового відправлення.
 
З матеріалів реєстраційної справи № 1635585953109 на об`єкт нерухомого майна - земельну ділянку, кадастровий номер 5310900000:50:066:0038, встановлено, що з-поміж іншого міститься копія вимоги від 02 лютого 
2019 року про усунення порушення за кредитним договором від 14 вересня 2007 року № 0076/07/25-Z, опис вкладення до поштових відправлень, надісланих ОСОБА_1 та ТОВ «Бутербродна», а також копії рекомендованого поштового повідомлення про вручення поштового відправлення.
 
Із матеріалів реєстраційних справ № 1635807753109 та № 1635585953109 встановлено наявність акта прийому-передачі документації до договору 
№ 997-Ф про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 13 січня 
2018 року, що первісний кредитор передав, а новий кредитор отримав, з поміж іншого такі документи: судову справу № 541/1971/15-ц за позовом ПАТ «Банк Форум» до ОСОБА_1 , ТОВ «Бутербродна; справу виконавчого провадження про звернення стягнення на предмет іпотеки, боржник 
ОСОБА_1 , оригінал виконавчого листа № 2/541/51/2017, виданого 
02 березня 2017 року Миргородським міськрайонним судом Полтавської област».
 
Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України (тут і надалі - 
в редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Касаційна скарга ТОВ «Стратег Інвест» підлягає задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Вказаним вимогам закону судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваній частині не відповідають.
 
Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
Договір є обов`язковим до виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні (крім випадків, передбачених статтею 515 ЦК України) може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги), а згідно зі статтею 514 цього Кодексу до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
 
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені Законом України «Про іпотеку».
 
Стаття 33 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя
 
За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав на нерухоме майно, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
 
Пунктом 5.4 іпотечного договора сторони погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису або відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Тобто у випадку порушення основного зобов`язання для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля іпотекодержателя та вчинення ним дій, передбачених законом. 
 
Такі висновки відповідають правовим позиціям, що викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі 
№ 753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18) та від 07 листопада 2018 року у справі № 520/6819/14-ц (провадження № 14-343цс18) та підтримані Верховним Судом у постановах від 18 грудня 2019 року у справі 
№ 712/15975/17 (провадження № 61-42676св18) від 04 березня 2020 року у справі № 756814222/16-ц (провадження № 61-47253св18).
 
У постанові від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження 
№ 14-14-112цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що частина друга статті 36 Закону, яка встановлює, що визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки, означає, що у разі, якщо у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя сторони передбачили обидва, вказані у частині третій статті 36 Закону, способи задоволення вимог іпотекодержателя (статті 37, 38 Закону), то їх наявність не перешкоджає іпотекодержателю застосувати: 
1) судовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом задоволення вимог іпотекодержателя у спосіб реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах; 2) позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса.
 
Враховуючи, що позичальник ні добровільно, ні в порядку виконання судових рішень не виконав вимог кредитора про усунення порушень основного зобов`язання, тому відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» та іпотечного договору у ТОВ «Стратег Інвест» виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки. 
 
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Таким чином, з аналізу частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що позасудове врегулювання допускається у разі, якщо відповідний договір або іпотечне застереження у іпотечному договір вчинено до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Згідно з підпунктом 1 пункту 6.3 іпотечного договора сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Пунктом 6.4 договору іпотеки передбачено, що у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та відмови іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, застереження в цьому договорі є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
 
У свою чергу рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 12 січня 2017 року, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки, набрало законної сили 24 січня 2017 року.
 
Таким чином, висновки суду першої інстанції, з якими погодився суд апеляційної інстанції, про те, що іпотекодержатель мав право ініціювати процедуру позасудового врегулювання на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, лише до набрання законної сили рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 12 січня 2017 року про звернення стягнення на предмет іпотеки, суперечать вимогам частин другої, третьої статті 36, статті 37 Закону України «Про іпотеку» та положенням пунктів 6.3, 6.4 іпотечного договора, є неправильним тлумаченням частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку».
 
Таким чином, слушними є доводи касаційної скарги щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій до спірних правовідноисн положення частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку», оскільки ця норма не містить обмежень на звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Згідно зі статтею 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміні рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
 
Таким чином, оскільки суди попередніх інстанцій правильно встановили фактичні обставини справи, однак неправильно застосували норми матеріального права, зокрема положення статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», тому судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій у частині задоволення позовних вимог підлягають скасуванню з ухваленням судового рішення про відмову в задоволенні позову.
 
В іншій частині постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін.  
 
Щодо судових витрат 
При подачі касаційної скарги ТОВ «Стратег Інвест» сплачено 5 638,40 грн судового збору.
Оскільки касаційна скарга задоволена, судовий збір у сумі 5 638,40 грн необхідно стягнути із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Стратег Інвест».
 
Керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Стратег Інвест» задовольнити.
 
Рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області 
від 30 липня 2019 року та постанову Полтавського апеляційного суду 
від 05 грудня 2019 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Стратег Інвест», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Бутербродна», Публічне акціонерне товариство «Банк Форум», про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасувати та ухвалити нове судове рішення.
 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства 
з обмеженою відповідальністю «Стратег Інвест», треті особи: Товариство 
з обмеженою відповідальністю «Бутербродна», Публічне акціонерне товариство «Банк Форум», про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відмовити.
 
В іншій частині постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.
 
Стягнути із ОСОБА_1 на користь Товариства 
з обмеженою відповідальністю «Стратег Інвест» судові витрати у розмірі 5 638,40 грн.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Д. Д. Луспеник

Судді:                                                                                               І. А. Воробйова

                                                                                                            Б. І. Гулько

                                                                                                            Г. В. Коломієць

                                                                                                            Р. А. Лідовець