КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 

Справа № 375/411/20                                                                                               Головуючий у І інстанції Тітов М.Б.
Провадження № 22-ц/824/7575/2021                                                                 Головуючий у ІІ інстанції Таргоній Д.О.
 
ПОСТАНОВА
Іменем України
 
30 червня 2021 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
судді-доповідача Таргоній Д.О.,
суддів: Голуб С.А., Ігнатченко Н.В.,
за участі секретаря Тимошевської С.І.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 на рішення Богуславського районного суду Київської області від 26 лютого 2021 року у справі за позовом  ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рокитне-Цукор» про розірвання договору оренди земельної ділянки,
УСТАНОВИВ:
 
у березні 2020 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рокитне-Цукор» про розірвання договорів оренди землі.
Позов ОСОБА_1 , мотивовано тим, що вона на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ № 090308 від 14.09.2004 року, є власником земельної ділянки площею 3,78 га, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3223784000:05:007:0027, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області.
Також, на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 від 16.09.2014 року, позивачка ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,9853 га, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3223784000:08:007:0026, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області.
18 жовтня 2012 року між позивачкою ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Рокитне-Цукор» було укладено договір оренди № б/н земельної ділянки площею 3,78 га, що належить позивачу, терміном на 5 років, який зареєстрований 26.12.2012 року в управлінні Держкомзему у Рокитнянському районі.
25 грудня 2015 року було укладено додаткову угоду № 1, за якою пункти 5.2, 2.2, 6.1.4, 8.5 договору оренди № б/н від 18.10.2012 року викладено в новій редакції, право оренди зі змінами зареєстровано в Державному реєстру прав на нерухоме майно 18.03.2016 року, номер запису про інше речове право 13857435 (далі - Договір №1).
20 грудня 2015 року між позивачкою  ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Рокитне-Цукор» було укладено договір оренди № б/н земельної ділянки площею 3,9853 га, що належить позивачу, терміном на 10 років до 31.12.2025 року, який зареєстрований 23.09.2016 року в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 23.09.2016 року, номер запису про інше речове право 16609842 (далі - Договір №2).
Згідно умов п. 8.3, 8.6 Договору оренди № б/н від 18 жовтня 2012 року зі змінами, сторони погодили, що цей договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим Договором. При цьому, сторонами визначені наступні підстави для розірвання договору оренди: реорганізація юридичної особи-орендаря; зміна директора підприємства-орендаря.
Аналогічне положення щодо розірвання договору оренди внаслідок зміни керівника (директора) юридичної особи - орендаря було визначено в Договорі оренди № б/н від 20.12.2015 року в п. 12.3 та п. 12.5.
Згідно договору оренди № б/н від 18.10.2012 року з додатковою угодою № 1 від 25.12.2015 року та договору оренди № б/н від 20.12.2015 року, на момент їх укладення директором ТОВ «Агрофірма «Рокитне-Цукор» був ОСОБА_2 . 
За відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з 06.03.2018 року по 03.03.2020 року керівником ТОВ «Агрофірма «Рокитне-Цукор» був ОСОБА_3 , а з 04.03.2020 року керівником є ОСОБА_4 .
Не маючи бажання продовжувати договірні відносини у зв`язку із зміною керівника підприємства - орендаря, позивачка ОСОБА_1 у своїх листах до відповідача, направлених 21.02.2020 року та 11.03.2020 року, заявляла про намір розірвати договори оренди землі за згодою сторін. Однак, відповідач відповіді на ці листи не надав.
Посилаючись на вказані обставини, позивач просила суд розірвати укладені між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Рокитне-Цукор» договори оренди земельної ділянки № б/н від 18 жовтня 2012 року зі змінами згідно додаткової угоди № 1 від 25 грудня 2015 року, щодо земельної ділянки площею 3,78 га з кадастровим номером 3223784000:05:007:0027, та № б/н від 20 грудня 2015 року, щодо земельної ділянки площею 3,9853 га з кадастровим номером 3223784000:08:007:0026, стягнувши з відповідача судові витрати.
Рішенням Богуславського районного суду Київської областівід 26 лютого 2021 року в задоволенні позову було відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, позивачка ОСОБА_1 звернулась з апеляційною скаргою. Просить скасувати вказане рішення суду та ухвалити нове, яким її позов задовольнити. В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначила, що рішення суду першої інстанції ухвалене з порушенням норм матеріального права. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції не дав належної правової оцінки положенням договорів оренди, які визначають підстави для їх розірвання, не врахував, що такі положення є обов`язковим для сторін, та дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для розірвання договору.
Представник ТОВ «Агрофіра «Рокитне-Цукор» - адвокат Квітін Р.В. у своєму відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів позивача, викладених у скарзі. Вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, з огляду на відсутність істотних порушень зі сторони орендаря умов договорів оренди, які могли би стати підставою для їх розірвання.
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 підтримала свою апеляційну скаргу, посилаючись на викладені в ній доводи. Просила скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.
Представник ТОВ «Агрофіра «Рокитне-Цукор» - адвокат Квітін Р.В. в судовому засіданні проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечував з підстав, викладених у відзиві. Просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення осіб - учасників судового розгляду, розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість постановленого у справі рішення, колегія суддів приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.
Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що позивачка ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 3,78 га, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3223784000:05:007:0027, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ № 093808 від 14.09.2004 року та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 13857435 з датою формування 18.03.2016 року.
Також, на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 від 16.09.2014 року, позивачка ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,9853 га, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3223784000:08:007:0026, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області.
18 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофіра «Рокитне-Цукор» укладено Договір оренди земельної ділянки за № б/н терміном на 5 років.
Згідно Договору оренди земельної ділянки № б/н, об`єктом оренди являється земельна ділянка загальною площею 3,78 га, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3223784000:05:007:0027, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області.
25 грудня 2015 року укладено Додаткову угоду № 1 до Договору оренди земельної ділянки №б/н від 18.10.2012 року, з внесенням змін щодо строку оренди землі та розміру орендної плати.
Так, у відповідності до Додаткової угоди № 1 від 25.12.2015 року пункт 5.2 Договору оренди земельної ділянки викладений в новій редакції, а саме: річна орендна плата за використання об`єкта оренди зазначеного в даному Договорі складає 4 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру якої здійснюється з урахуванням індексації, але не може бути меншою ніж 12000,00 гривень. Також викладена нова редакція п. 2.2 Договору, в якій збільшено строк оренди на 10 років до 31 грудня 2025 року, та нова редакція п.6.1.4 щодо безперешкодного здійснення продажу земельної ділянки у разі відміни мораторію на продаж землі, п. 8.5 викладено в новій редакції: реорганізація юридичної особи - орендаря, а також зміна керівника (директора) товариства є підставою для розірвання цього договору. Інші положення Договору оренди землі від 18.10.2012 залишені без змін.
Згідно умов п. 8.3, 8.6 вказаного Договору оренди зі змінами, цей договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим Договором. Підставою для розірвання договору оренди є: реорганізація юридичної особи-орендаря; зміна директора підприємства-орендаря.
Крім того, 20 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофіра «Рокитне-Цукор» укладено Договір оренди землі за № б/н терміном на 10 років.
Згідно Договору оренди землі № б/н від 20.12.2015 року, об`єктом оренди являється земельна ділянка загальною площею 3,9853 га, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3223784000:08:007:0026, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області.
У пунктах 12.3, 12.5 зазначеного Договору оренди землі сторонами погоджено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Реорганізація юридичної особи - орендаря, чи зміна його керівника (директора) є підставою для розірвання даного договору.
Відмовляючи у задоволенні заявленого позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивачкою не доведено належними та допустимими доказами того факту, що від зміни керівника орендаря змінилась суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких позивачка зазнала шкоди та значною мірою позбулася того, на що розраховувала при укладенні договорів. Тобто, позивачкою не доведено наявність порушення її прав зі сторони відповідача по виконанню умов договорів оренди землі та обов`язків орендаря.
Колегія суддів апеляційного суду з такими висновками не погоджується, оскільки вони не відповідають встановленим по справі обставинам та не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України)
Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та у інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Як вбачається із пункту 8.3 Договору оренди земельної ділянки № б/н від 18 жовтня 2012 року та пункту 12.3 Договору оренди земельної ділянки № б/н від 20 грудня 2015 року, договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим договором. А в пунктах 8.6. та 12.5 вказаних договорів сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання цього договору.
Тобто наведеними умовами договорів передбачена можливість їх розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору. Положення вказаних пунктів договорівбули погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) вказала, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
Суд першої інстанції, встановивши, що змінився керівник підприємства-орендаря, і ця обставина передбачена умовами договору оренди, як підстава для його розірвання, при цьому орендодавець наполягає на розірванні договору, а орендар ухиляється від такого розірвання, дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову.
Право орендодавця вимагати розірвання договорів оренди на підставі пунктів 8, 6 та 12.5 виникло у ОСОБА_1 , при зміні керівника підприємства - орендаря. Так, довідавшись у лютому 2020 року про те, що з часу укладення спірних договорів зміна керівника відповідача відбувалась двічі, а саме: 06.03.2018 року по 03.03.2020 року керівником ТОВ «Агрофірма «Рокитне-Цукор» був ОСОБА_3 , а з 04.03.2020 року керівником є ОСОБА_4 , позивачка ОСОБА_1 звернулась до відповідача із правомірною заявою про розірвання договорів оренди землі. Відомості про надання орендарем відповідей на звернення позивача в матеріалах справи відсутні.
Посилання суду першої інстанції на те, що від зміни керівника підприємства - орендаря позивачка не зазнала шкоди та не позбулася того, на що розраховувала при укладенні договору, на обґрунтованість позовних вимог не впливають, оскільки ОСОБА_1 просила розірвати договір не у зв`язку з істотним порушенням договору орендарем, а у зв`язку із настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору оренди земельної ділянки.
У разі якщо ТОВ «АФ «Рокитне-Цукор» не погоджувалось із такими підставами розірвання договору оренди, воно на стадії укладання договору або додаткової угоди до договору, мало право навести свої заперечення або запропонувати внесення відповідних змін.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні позовних вимогОСОБА_1 .
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню відповідно до ч.1 ст. 376 ЦК України як таке, що постановлене з неправильним застосуванням норм матеріального права, з ухваленням нового судового рішення про задоволення заявлених позовних вимог.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Задовольняючи позовні вимоги, суд стягує із відповідача ТОВ «Агрофірма «Рокитне-Цукор» на користь ОСОБА_1 , сплачений нею судовий збір за подання позову до суду першої інстанції в розмірі 1681,00 гривень, а також за подання апеляційної скарги в розмірі 2522,00 гривень, що разом становить 4203,00 гривень.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 - задовольнити.
Рішення Богуславського районного суду Київської області від 26 лютого 2021 року скасувати.
Постановити у даній справі нове судове рішення.
Позов  ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рокитне-Цукор» про розірвання договору оренди земельної ділянки - задовольнити.
Розірвати договір оренди земельної ділянки № б/н від 18 жовтня 2012 року зі змінами згідно додаткової угоди № 1 від 25 грудня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Рокитне-Цукор» щодо земельної ділянки площею 3,78 га з кадастровим номером 3223784000:05:007:0027, право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 18.03.2016 року номер запису про інше речове право 13857435.
Розірвати договір оренди земельної ділянки № б/н від 20 грудня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Рокитне-Цукор» щодо земельної ділянки площею 3,9853 га з кадастровим номером 3223784000:08:007:0026, право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 23.09.2016 року номер запису про інше речове право 16609842.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рокитне-Цукор» (код ЄДРПОУ 33488304, адреса: вул. Ентузіастів, 6, смт Рокитне, Рокитнянський р-н, Київська обл., 09601) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 ) судові витрати в розмірі 4203 (чотири тисячі двісті три) гривень 00 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 01 липня 2021 року.

Суддя-доповідач                                                        Таргоній Д.О.
  
  Судді:                                                                          Голуб С.А.
                                                                                                                                                                                                                 Ігнатченко Н.В.