ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"02" червня 2021 р.           Справа№ 910/5529/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Тарасенко К.В.
суддів:            Іоннікової І.А. 
          Разіної Т.І. 

при секретарі судового засідання: Горді В.В.
за участі представників сторін: згідно з протоколом судового засідання від 02.06.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ»

на рішення Господарського суду міста Києва 
від 03.12.2020 (повний текст складено 18.02.2021)
у справі №910/5529/19 (суддя - Джарти В.В.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ» 
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНВЕСТГАРАНТ» 
2. Державного реєстратора - нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумова Віталія Володимировича 
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача -
1. ОСОБА_1 
2. ОСОБА_2 
3. ОСОБА_3 
4. Київської міської державної адміністрації 
про визнання недійсним правочинів та рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.1. короткий зміст позовних вимог
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ» звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНВЕСТГАРАНТ» та Державного реєстратора - нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумова Віталія Володимировича про визнання недійсним правочинів та рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Позовні вимоги мотивовані тим, що оспорювані правочини є незаконними та підлягають визнанню недійсними, а здійснена на підставі них державна реєстрація права власності за відповідачем-1 має бути скасована.

1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі № 910/5529/19 в задоволенні позову відмовлено повністю.
Рішення суду мотивоване, зокрема, тим, що у даному випадку перебування майна на балансі у ОСББ не створює такого юридичного наслідку, як набуття останнім права власності на таке майно, а сама по собі наявність у ОСББ інтересу щодо спірних квартир та можливості розпоряджатися ними в інтересах членів ОСББ, не може бути покладена в основу позовних вимог про визнання недійсними правочинів та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/5529/19 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:
2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.03.2021 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Разіна Т.І., Іоннікова І.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 відкрито апеляційне провадження у справі №910/5529/19 за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ» на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 року у справі №910/5529/19 та розгляд апеляційної скарги призначено на 21.04.2021.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 відкрито апеляційне провадження у справі №910/5529/19 за апеляційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 року у справі №910/5529/19 та розгляд апеляційної скарги призначено на 21.04.2021.
15.04.2021 надійшов відзив на апеляційну скаргу від відповідача.
Ухвалою від 21.04.2021 розгляд справи відкладено на 02.06.2021.
31.05.2021 від представника третьої особи-1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке мотивоване неможливістю третьої особи-1 та його представника прибути у судове засідання у зв`язку з перебуванням за кордоном.
Ухвалою від 02.06.2021 апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/5529/19 закрито, відмовлено у задоволенні заяв ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 Матеріали про залучення до участі у справі як третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору.
Представники позивача та відповідача-1 у судове засідання з`явились та надали пояснення по суті спору.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права і неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, що призвело до неправильного вирішення справи по суті.
Апелянт зазначає, що спірне майно є спільною власністю членів ОСББ, а тому оспорювані договори порушують їх права, які в даному випадку представляє позивач, і вказана обставина встановлена, зокрема, у рішеннях по справах № 5011-11/8516-2012 та № 22ц-3650/2012.
Апелянт стверджує, що судом не досліджено правову природу спірних службових квартир, а тому не надано належної оцінки їх правовому статусу та порядку використання.
Крім того, зміст оспорюваних правочинів суперечить Закону України «Про інвестиційну діяльність», натомість суд першої інстанції фактично визнав дійсним інвестиційний договір, що може бути підставою для звернення відповідача до суду про визнання права власності також на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач заперечує проти доводів апеляційної скарги, посилаючись на її необґрунтованість, просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення - без змін.

2.4. інші процесуальні дії у справі:
У судовому засіданні 02.06.2021 представник позивача надав пояснення, в яких підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідача-1 у судовому засіданні 02.06.2021 надав пояснення по суті спору, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення залишити без змін.
Дослідивши клопотання третьої особи-1 про відкладення розгляду справи, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених частиною другою статті 202 цього Кодексу
У відповідності до ч. 2 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав:
1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання;
2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними;
3) виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи;
4) необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.
Дослідивши обставини справи та доводи клопотання, колегія суддів зазначає, що третя особа-1, як і інші учасники судового процесу, були завчасно повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, а враховуючи перебування третьої особи-1 та його адвоката (яка є його дружиною) у відпустці за кордоном, міг залучити іншого представника чи надати письмові пояснення щодо обставин на які він хотів звернути увагу суду в судовому засіданні. Крім того, колегією суддів враховано, що третя особа-1 є власником квартири у житловому будинку, а отже його інтереси представляє ОСББ яке є позивачем у справі та представник якого прибув у судове засідання, у зв`язку з чим, з метою забезпечення принципу розумності строків розгляду спору, колегія суддів відхиляє клопотання третьої особи-1 про відкладення розгляду справи, а з урахуванням обставин справи та наявних в ній доказів, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами та без участі представників відповідача-2 та третіх осіб.

Мотивувальна частина.
3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:
3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Авангард-Добробут» створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 та зареєстроване Дарницькою районною у місті Києві державною адміністрацією 18.06.2007. Позивач діє відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту.
Метою створення ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників, належне утримання спільного майна, а завданням та предметом діяльності - забезпечення реалізації прав співвласників на володіння і користування спільним майном.
Будинок АДРЕСА_3 був побудований ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» за кошти приватних інвесторів і прийнятий в експлуатацію 30.11.2005, на підтвердження чого до матеріалів справи додана копія Акту Державної приймальної комісії.
Згідно вимог Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» 30.07.2007 підприємство-забудовник передало вказаний будинок на баланс ОСББ. Отже позивач є балансоутримувачем будинку АДРЕСА_3 , що також підтверджується наданою копією Акту прийняття будинку на баланс.

3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції
Звертаючись з позовом даній справі, ОСББ зазначило, що при передачі будинку на баланс позивача 30.07.2007 забудовник ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» передав також й п`ять (НОМЕР_3, 307, НОМЕР_2) службових квартир для забезпечення діяльності ОСББ.
За твердженнями ОСББ така передача відбулась на виконання п. 6 Розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 25.05.2007 № 617 «Про розподіл загальної площі квартир у жилих будинках на 2007 рік, яким був передбачений обов`язок забудовників м. Києва передавати експлуатуючим організаціям 1% від загальної площі квартир в будинку у якості службового житла.
Відповідно до довідки-розрахунку Головного управління житлового забезпечення КМДА 1% площі квартир у будинку складає 321,33 кв.м. Загальна площа переданих квартир відповідає цьому показнику. На підтвердження вказаного ОСББ надало до матеріалів справи копію довідки-розрахунку та листа ТУ житлового забезпечення від 01.11. 2012 року № 044/98-5084.
24.12.2008 наказом Головного управління житлового забезпечення КМДА № 2347-с було скасовано свідоцтва про право власності на спірні квартири, які 22.02.2006 були оформлені на забудовника - ТОВ «Агробудпереробка - ЛТД» згідно Наказу Головного управління житлового забезпечення КМДА від 15.02.2006. Про скасування відповідних свідоцтв листом від 19.01.2009 № 1101016- 59 КП «Житло-Сервіс» повідомило ОСББ. 
Отже, ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» у період з 22.02.2006 до 24.12.2008 було зареєстроване власником квартир НОМЕР_1, АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 , що також підтверджується листом Київського МБТІ від 21.03.2008 № 10196, копія якого наявна у матеріалах справи.
За твердженнями ОСББ спірні службові квартири є спільною сумісною власністю всіх власників квартир у будинку АДРЕСА_3 . Позивач зазначає, що вказана обставина знайшла своє відображення у первинній редакції Статуту ОСББ, витяг з якого доданий до матеріалів справи. Також вказані обставини, за твердженнями ОСББ, підтверджено постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2012 у справі № 5011-11/8516-2012 за позовом ТОВ «Агробудпереробка - ЛТД» до ОСББ «Авангард-Добробут» про визнання недійсним акту передачі будинку на баланс. Так, суд зазначив, що ОСББ «Авангард- Добробут» є законним представником членів ОСББ - власників квартир за адресою: АДРЕСА_3 , які на правах спільної власності володіють п`ятьма квартирами АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 . Аналогічна обставина встановлена також і Апеляційним судом Київської області у цивільній справі № 22ц-3650/2012 за апеляційною скаргою ОСББ «Авангард-Добробут» на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 12.04.2012. Так, Апеляційний суд Київської області у рішенні від 24.09.2012 року встановив, що квартири № АДРЕСА_6 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , НОМЕР_2 використовуються ОСББ «Авангард-Добробут» для забезпечення діяльності ОСББ і згідно статті 19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку. 
Позивач зазначає, що у зв`язку з прогалинами у законодавстві ОСББ не може на себе зареєструвати право власності на ці квартири.
27.08.2018, отримавши інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСББ дізналось, що 02.06.2017 нотаріусом П`ятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумовим Віталієм Володимировичем, як державним реєстратором були прийняті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35506308, № 35506687, № 35506958, № 35507231, №35507492. Цими рішеннями було зареєстровано право власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири НОМЕР_3, АДРЕСА_9 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 .
У якості підстави виникнення права власності в інформаційних довідках з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вказано, зокрема, інвестиційний договір № 3 від 06.06.2005, укладений з ТОВ «Агробудпереробка ЛТД», додаткова угода до цього договору, договір про відступлення права вимоги довідка без номеру і дати про оплату 100% вартості квартир, акти прийому-передачі квартир від 06.02.2006, акт прийняття будинку в експлуатацію тощо.
Позивач вважає, що правочини, які зазначені підставою виникнення права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири суперечать закону та не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, встановлених ними, виходячи з наступного.
Такими правочинами є інвестиційний договір № 3 про інвестування у житлове будівництво від 6 червня 2005 року, сторонами якого зазначені ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) та ТОВ «Центрінвествклад» та додаткова угода №1 від 6 лютого 2006 року до інвестиційного договору № 3 від 6 червня 2006 року, підписана ТОВ «Інвестгарант» та ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157); договір про відступлення права вимоги від 21 листопада 2005 року, сторонами якого є ТОВ «Центрінвествклад» та ТОВ «Інвестгарант».
Так, за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, одноосібним власником ТОВ «Інвестгарант» та з 18 березня 2019 року - керівником цього підприємства є громадянин ОСОБА_9 . Він же разом з громадянином ОСОБА_10 є співзасновником ТОВ «Прагма-Інвест» (код 33133988). ОСОБА_10 є сином ОСОБА_11 (померлого), який в період начебто укладання оскаржуваних правочинів був керівником та власником підприємства - забудовника - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157).
У свою чергу, керівником та власником ТОВ «Центрінвествклад» (код 30929156) був ОСОБА_12 - батько керівника і власника ТОВ «Інвестгарант» ОСОБА_9.
Як вбачається зі змісту оспорюваних правочинів, метою їх укладання зазначено участь інвестора у фінансуванні будівництва 7 (семи) квартир в житловому будинку на ділянці АДРЕСА_10 (будівельна адреса), що вказано в п. 1.1. Інвестиційного договору № 3. Номери квартир - НОМЕР_4 АДРЕСА_2 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 та НОМЕР_5.
У подальшому ТОВ «Центрінвествклад» за договором відступлення права вимоги від 21 листопада 2005 року начебто передав ТОВ «Інвестгарант» права за інвестиційним договором № 3. На підтвердження вимог до забудовника - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) - новому інвестору був переданий у якості підтвердження інвестування у нерухомість протокол заліку взаємних вимог від 03.10.2005 року (п. 1.З.). Окрім того, пунктом 2.1. Договору про відступлення права вимоги було також передбачена оплата за права вимоги шляхом заліку взаємних однорідних вимог.
Тобто вказаними правочинами було передбачено інвестування шляхом заліку взаємних вимог, що суперечить статті 1, 10 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла в період, зазначений як дати укладання цих правочинів.
Також, форма та зміст інвестиційного договору № 3 не відповідають інвестиційним договорам, які укладались зі справжніми інвесторами. Зокрема, в інвестиційному договорі № 3, на відміну від інших таких договорів, не передбачено штрафні санкції за відступлення права вимоги. 
Окрім того, з правочинів та з довідки про оплату 100% площі квартир, вбачається, що ТОВ «Інвестгарант» начебто оплатив повну вартість проінвестованих 7 (семи) квартир у сумі 1 825 600,00 грн.
Позивач, зауважує, що вказана довідка не містить номеру і дати її видачі та її форма не відповідає формі такої довідки, яка надавалась справжнім інвесторам. Також, особою, яка її видала, зазначено ТОВ «Агробудпереробка». Хоча інвестиційний договір №3 начебто укладався з ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157). Тобто довідка видана сторонньою особою. А номер інвестиційного договору, начебто укладеного з ТОВ «Інвестгарант» - № 3 від 6 червня 2005 року, - не відповідає порядку нумерації інвестиційних договорів, що вказані в списку інвесторів, який забудовником ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) передавався до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення правовстановлюючих документів на всі квартири в будинку АДРЕСА_3 .
Якщо припустити, що наданий суду ТОВ «Інвестгарант» інвестиційний договір №3, договір відступлення права вимоги та довідка про оплату 100% вартості квартир відповідають дійсності, то це підприємство мало б зареєструвати право власності на всі 7 (сім) квартир, вказаних в інвестиційному договорі, включаючи також і квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 .
Однак, право власності на квартиру АДРЕСА_2 на даний час зареєстровано за ОСОБА_2 , яка набула це право на підставі договору дарування від 27.05.2010, укладеного з ОСОБА_13 . Остання набула право власності на цю квартиру від свого чоловіка ОСОБА_11 на підставі рішення Дарницького районного суду м. Києва від 19.11.2009.
ОСОБА_11 в оскаржуваних правочинах зазначений як директор ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та в дійсності на момент начебто укладання цих правочинів ця особа була і керівником і засновником забудовника - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД».
ОСББ зазначає, що іншою квартирою, право власності на яку мало б бути оформлено і зареєстровано за ТОВ «Інвестгарант», виходячи із змісту наданих документів, є квартира АДРЕСА_1 . Але й на цю нерухомість право власності зареєстровано на іншу особу - ОСОБА_3 , якій 20.02.2006 (через 14 днів з моменту начебто укладання ТОВ «Інвестгарант» додаткової угоди до інвестиційного договору № 3) Шевченківською РДА у м. Києві був виданий ордер № 01739 на жиле приміщення. В подальшому ОСОБА_3 отримала свідоцтво про право власності на це житло і на даний час є власником квартири АДРЕСА_1 .
Позивач у своєму відзиві зазначає, якщо припустити, що надані ТОВ «Інвестгарант» в якості підтвердження права власності правочини та інші документи складались в зазначені в них дати і мали на меті реальне настання правових наслідків, то відповідно до законодавства з питань реєстрації права власності, яке діяло в той період (2005-2006 роки) та до 01.01.2013, мало б відбуватись наступне.
Основними нормативними документами, які регулювали порядок реєстрації права власності на нерухоме майно в м. Києві були Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, зареєстрованим МЮ 18.02.2002 за №157/6445 (далі - Тимчасове положення Мінюсту), Тимчасове положення про державну реєстрацію об`єктів нерухомого майна та прав власності на них в м. Києві, затверджене Рішенням Київської міської Ради від 20.06.2002 р. № 74/74 (надалі- Тимчасове положення реєстрації в Києві) та Положення про порядок оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна, затверджене Розпорядженням КМДА від 31.08.2001 № 1820, зареєстрованим у Київському міському управлінні юстиції 31.08.2001 року за № 62/364 (далі - Положення про оформлення права власності у Києві).
Відповідно до п. 1.5. Тимчасового положення Мінюсту право власності на нерухоме майно підлягає обов`язковій реєстрації. Аналогічне положення міститься і у пункті 8 Тимчасового положення реєстрації в Києві, де вказано, що державна реєстрація об`єктів нерухомого майна у м. Києві є обов`язковою для суб`єктів цих прав.
Пунктом 1.6 Тимчасового положення Мінюсту передбачено що реєстрації підлягають права власності на об`єкти нерухомого майна за наявності матеріалів технічної інвентаризації, складених БТІ, які проводять реєстрацію прав.
Для реєстрації права власності на нерухоме майно повинні були подаватись, зокрема, правовстановлюючі документи (п. 2.1. Тимчасового положення Мінюсту). Згідно додатку 1 до цього Положення та додатку 1 до Тимчасового положення реєстрації у Києві, правовстановлюючим документом, якій підтверджує виникнення права власності, є, серед іншого, свідоцтва про право власності на право власності на об`єкти нерухомого майна, видані органами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями. Такі свідоцтва відповідно до п. 6.1. Тимчасового положення Мінюсту, видавались місцевими органами виконавчої влади зокрема інвесторам будівництва нерухомого майна за наявності відповідного рішення місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування. 
Пунктом 3.1. Тимчасового положення реєстрації у Києві прямо було передбачено відмову у державній реєстрації права власності у випадку, якщо правовстановлюючий документ не передбачений у відповідному переліку, наведеному в додатку 1.
Таким чином, аналіз наведених норма законодавства свідчить про те, що у разі інвестування коштів у житлове будівництво інвестиційний договір не був підставою виникнення прав власності і правовстановлюючим документом, а лише одним з документів, на підставі яких оформлявся правовстановлюючий документ - свідоцтво про право власності.
Підтвердженням того, що інвестиційний договір не може бути підставою виникнення права власності є також пункт п. 3.2.1. Інвестиційного договору № 3, відповідно до якого ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) зобов`язувалась передати інвестору - ТОВ «Центрінвествклад» документи для подальшого оформлення об`єкту інвестування у власність.
У свою чергу оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно, будівництво якого здійснювалось за кошти інвесторів, проводилось у відповідності до Положення про оформлення права власності у Києві. Пункт 6.1.5. цього Положення передбачав, що Головне управління житлового забезпечення КМДА здійснює оформлення права власності на об`єкти житлового фонду (квартири), що побудовані суб`єктами інвестиційної діяльності. Для оформлення права власності на новозбудовані ( в тому числі в результаті інвестиційної діяльності) об`єкти нерухомого майна замовником подаються , зокрема, правовстановлюючі документи на земельну ділянку, дозволи на будівництво, перелік інвесторів, які приймали участь у будівництві, інвестиційний договір, документи, що підтверджують фінансування будівництва, акт прийому-передачі об`єкта інвестору.
Отже, ОСББ зазначає, що у разі реального укладання інвестиційного договору №3, інших оскаржуваних правочинів, складання актів приймання квартир та сплати коштів, замовник будівництва - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» мало б подати ці документи до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири АДРЕСА_6 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_1 та АДРЕСА_5 , як врешті було вчинено щодо інших інвесторів - реальних. І на підставі цих документів Головне управління житлового забезпечення КМДА мало б видати відповідний наказ та оформити свідоцтво про право власності на ТОВ «Інвестгарант».
Позивач наголошує на тому, що насправді такі документи не подавались. Натомість, на підставі Наказу Головного управління житлового забезпечення КМДА від 15.02.2006 № 277-С 22.02.2006 були оформлені свідоцтва про право власності ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» на квартири №№ НОМЕР_4 АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 . Реєстраційні написи на цих правовстановлюючих документах про реєстрацію права власності були здійснені Київським міським БТІ 27.02.2006. І забудовник ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» залишалось власником квартир до 24.12.2008, коли вже згадуваним Наказом Головного управління житлового забезпечення КМДА № 2347-с скасовані свідоцтва про право власності на вказані вище квартири у зв`язку з їх передачею за актом від 30.07.2007.
Додатковим підтвердженням того, що інвестиційний договір № 3 від 06.06.2005 та інші правочини та документи не існували в зазначений час їх укладення та не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, є передбачений Положенням про оформлення права власності у Києві список інвесторів, за кошти яких був побудований будинок АДРЕСА_3 . Цей список затверджений особисто директором ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) ОСОБА_11 і в цьому списку відсутній такий інвестор квартир № НОМЕР_6 та АДРЕСА_5 , як ТОВ «Інвестгарант». Натомість вказане саме підприємство-забудовник, на які і були оформлені свідоцтва про право власності на спірні квартири.
Таким чином ОСББ стверджує, що не могло бути одночасно проведено оформлення права власності та його реєстрація на ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та передача квартир ТОВ «Інвестгаранту» за актами від 06.02.2006. Тобто, ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» не могло укласти інвестиційний договір №3 від 06.06.2005 та передати квартири ТОВ «Інвестгарант» в лютому 2006 року, оскільки воно саме було зареєстроване власником цих квартир. А для переходу права власності на зареєстроване нерухоме майно потрібно укладання договору, а не акт прийому-передачі.
Документи, вказані як підстава виникнення права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири АДРЕСА_11 , суперечать також і Акту приймання-передачі житлового будинку на баланс від 30.07.2007, яким ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» передала на баланс ОСББ «Авангард-Добробут» житловий будинок АДРЕСА_3 і у тому числі вказані квартири.
Оскільки правочин є дією особи, спрямованою на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, то завідомо на момент вчинення правочину об`єктивна неможливість настання правового результату не породжує у сторін тих чи інших прав та обов`язків.
З огляду на те, що рішення про реєстрацію права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири НОМЕР_3, НОМЕР_7 та НОМЕР_5 прийняті державним реєстратором - нотаріусом П`ятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумовим В.В. на підставі правочинів, які Позивач вважає недійсними з підстав, викладених вище, то ці рішення також є незаконними. Нотаріус, який виконував функції державного реєстратора, прийняв оскаржувані рішення, не встановивши відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З огляду на вказані обставини в своїй сукупності, ОСББ звернулось із даним позовом до суду, в межах якого просило суд визнати недійсними інвестиційний договір № 3 про інвестування у житлове будівництво від 06.06.2005, укладений ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та ТОВ «Центрінвествклад» з додатковою угодою №1 від 06.02.2006, підписаною ТОВ «Інвестгарант» та ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та договір про відступлення права вимоги від 21.11.2005, укладений між ТОВ «Центрінвествклад» та ТОВ «Інвестгарант». Також ОСББ просить у своєму позові визнати недійсними та скасувати прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексними номерами: № 35506308, № 35506687, № 35506958, № 35507231, №35507492.
При цьому, судом першої інстанції була призначена судова експертиза з метою підтвердження або спростування автентичності підписів ОСОБА_11 в спірних правочинах.
Як правильно вказав суд першої інстанції, передані на вирішення суду позовні вимоги ОСББ про визнання недійсними правочини та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень направлені на захист права власності ОСББ на спірні квартири, яке, як вказує позивач, у нього наявне, але в силу законодавчих прогалин не може бути за ним зареєстроване.
Саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна.
Водночас, доводи ОСББ про наявність у нього права власності на спірні квартири є необґрунтованими з огляду на таке.
Будинок АДРЕСА_3 був збудований ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та прийнятий в експлуатацію 30.11.2005згідно Акту Державної приймальної комісії.
Розпорядженням Київської міської державної адміністрації № 617 від 25.05.2007 «Про розподіл загальної площі квартир у жилих будинках на 2007 рік» визначено, що беручи до уваги п. 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 № 531/588 «Про бюджет міста Києва на 2007 рік» встановити такі розмірі відрахувань від загальної жилої площі у будинках, які вводяться у 2007 році, або коштів на день їх нарахування, які необхідні для будівництва цієї площі: при будівництві житла всіма забудовниками, незалежно від джерел фінансування на всіх земельних ділянках, відведених до 01.01.2003, а також відведених після 01.01.2003 - 7%, у тому числі: 5% - для забезпечення житлом громадян, що перебувають на квартирному обліку в районних державних адміністраціях; 2% - на службову площу житла в будинках, які передаються на баланс експлуатуючим організаціям районних у місті Києві державних адміністрацій; по інших жилих будинках - 1%, або на договірних засадах, в тому числі нежитловими приміщеннями.
30.07.2007 згідно Акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, копія якого наявна в матеріалах справи, ТОВ «Агробудпереробка-ЛТД» передало на баланс ОСББ житловий будинок АДРЕСА_3 . Із копії акту № 1/232 від 30.07.2007 вбачається, що також ОСББ були передані квартири № АДРЕСА_6 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 .
Таким чином, матеріалами справи підтверджено та сторонами не спростовано, що позивач є балансоутримувачем будинку АДРЕСА_3 .
Однак, що у даному випадку перебування майна на балансі у ОСББ не створює такого юридичного наслідку, як набуття останнім права власності на таке майно. 
Такий висновок суду ґрунтується на тому, що згідно частини 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» майно об`єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність, одержаних доходів та іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.
Тобто для набуття позивачем майна у власність воно мало бути передано йому у власність співвласниками квартир чи іншими особами, однак матеріали справи не містять доказів передання спірних квартир у власність позивача.
Крім того, наявні в матеріалах справи акти від 30.07.2007, як первинні документи засвідчують факт зміни балансоутримувача майна та не можуть бути документами на підтвердження набуття права власності. 
Доводи ОСББ про те, що у постанові Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2012 у справі № 5011-11/8516-2012, зокрема, що ОСББ «Авангард- Добробут» є законним представником членів ОСББ - власників квартир за адресою: АДРЕСА_3 , які на правах спільної власності володіють п`ятьма квартирами АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 , є помилковими, оскільки дана справа та справа № 5011-11/8516-2012 є різними за суб`єктним складом, а отже в межах справи № 5011-11/8516-2012 Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестгарант», яке не було учасником справи, не могло надати свої заперечення щодо обставин на які посилається позивач, що виключає можливість застосування ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.
При цьому, колегія суддів зазначає, що доводи позову зводяться до припущень, що оспорювані правочини не могли бути укладені, зокрема не могли бути підписані директором Товариства з обмеженою відповідальністю «Агробудпереробка-ЛТД» ОСОБА_11., однак наявність самих лише припущень не може бути підставою для визнання правочинів недійсними, а виконаний на виконання ухвали суду Висновок експерта №17-3/963/1417 не спростував і не підтвердив припущень позивача.
А з огляду на відсутність належних та допустимих доказів для визнання недійсними Договорів, відсутні підстави і для скасування проведених на їх підставі реєстраційних дій.

3.3. чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси за захистом яких мало місце звернення до суду
Порушенням права є такий стан суб`єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб`єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов`язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що позивач належними та допустимими доказами не довів, наявність порушеного права, яке б підлягало захисту в обраний позивачем спосіб.

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:
4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи 
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що позивачем не доведено наявності правових підстав для задоволення позову.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 92 Цивільного кодексу України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. 
Згідно із частиною 2 статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.
Відповідно до ч. 2 ст. 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Зазначеними приписами саме на суд покладено виконання позитивних зобов`язань держави щодо вирішення спорів між учасниками юридичного конфлікту, які виникають між ними у відносинах власності при реалізації належних їм правомочностей.
Саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна.
Згідно із частиною 3 статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Підставою для визнання недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
У частинах 1- 3, 5 та 6 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:
5.1. мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу
Колегія суддів зазначає, що ні ОСББ, ні його члени не зареєстрували за собою права на спірні квартири, а зазначення про наявність такого права в мотивувальній частині рішень, при розгляді яких відповідач-1 участі не приймав не звільняє позивача від обов`язку довести обставини на які він посилається як на підставу позову.
Водночас, доводи позивача про підробку документів не були підтверджені належними та допустимими доказами, зокрема не було надано вироку у кримінальній справі про вчинення відповідного злочину.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.
Рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/5529/19 підлягає залишенню без змін.
Апеляційна скарга Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ» на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/5529/19 задоволенню не підлягає.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:
7.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на скаржника.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд-

ПОСТАНОВИВ:
1.          Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ» на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/5529/19 залишити без задоволення.
2.          Рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/5529/19 залишити без змін.
3.          Судовий збір за подачу апеляційної скарги залишити за Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «АВАНГАРД-ДОБРОБУТ».
4.           Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.
Повний текст рішення складено та підписано 09.07.2021.

Головуючий суддя                                                            К.В. Тарасенко 

Судді                                                                                І.А. Іоннікова

                                                                                Т.І. Разіна