ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 524/2705/20  Номер провадження 22-ц/814/1633/21	Головуючий у 1-й інстанції Андрієць Д. Д.  Доповідач ап. інст. Карпушин Г. Л.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 липня 2021 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого (судді-доповідача): Карпушина Г.Л., суддів: Гальонкіна С.А., Хіль Л.М., при секретарі судового засідання: Ряднині І.В., -
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 на заочне рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 квітня 2021 року (ухвалене суддею Андрієць Д.Д., повний текст рішення складено суддею 05.05.2021 року) у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація», Товариства з обмеженою відповідальністю «Верум нерухомість», третя особа Мале приватне підприємство «Виробнича фірма «Науктехпроект» про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) таким, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, скасування рішення приватного нотаріуса Анохіної В.М. про державну реєстрацію речових прав на предмет іпотеки, скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права, визнання договору-купівлі продажу недійсним, -
В С Т А Н О В И В :
У травні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вищевказаною позовною заявою до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація», Товариства з обмеженою відповідальністю «Верум нерухомість», третя особа Мале приватне підприємство «Виробнича фірма «Науктехпроект» про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) таким, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, скасування рішення приватного нотаріуса Анохіної В.М. про державну реєстрацію речових прав на предмет іпотеки, скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права визнання договору-купівлі продажу недійсним.
В обгрунтування позовних вимог зазначив, що 10.07.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. було прийнято рішення та зареєстровано право власності ТОВ «Верум нерухомість» на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Підставою для державної реєстрації був договір купівлі-продажу, серія та номер: 1142, виданий 10.07.2017, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М., укладений між ТОВ «ФК «Інновація» (іпотекодержателем за договором іпотеки за яким він, ОСОБА_1 , є іпотекодавцем) та ТОВ «Верум нерухомість».
Вказаний правочин він вважає протиправним та таким, що прийнято з грубим порушенням положення чинного законодавства та умов договору іпотеки.
Зокрема, ринкова вартість іпотечного майна в момент переходу права власності до ТОВ «Верум нерухомість» є заниженою і не відповідає дійсній ринковій вартості. Жодного повідомлення про здійснення відчуження належного йому об`єкта нерухомості на його адресу ні від приватного нотаріуса, ні від набувача не надходило. Вважає, що нотаріальні дії вчинені з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015, оскільки на його адресу не було надіслано копію письмової вимоги про усунення порушень; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. На дату прийняття приватним нотаріусом рішення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно актуальною була інформація щодо обтяження, а саме заборони відчуження, яку було внесено на підставі договору іпотеки. Вважає, що вказані обставини є підставою для визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. про перереєстрацію прав власності на належне йому іпотечне майно.
Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 квітня 2021 року позов  ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація», Товариства з обмеженою відповідальністю «Верум нерухомість» про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) такими, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, скасування рішення приватного нотаріуса Анохіної В.М. про державну реєстрацію речових прав на предмет іпотеки, скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права, визнання договору-купівлі продажу недійсним – залишено без задоволення.
З вказаним рішенням суду не погодився ОСОБА_1 та подав на нього апеляційну скаргу, в якій прохав заочне рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 квітня 2021 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Апелянт вважає, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим та таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. Посилається на те, що судом неповно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а висновки суду не відповідають обставинам справи.
Зокрема вказує, що ТОВ «ФК «Іновація» не дотримано процедури його повідомлення встановленої вимогами ст. 24, ч.1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку». ТОВ «ФК Іновація» не надано доказів направлення й отримання ОСОБА_1 документів пов?язаних з переходом до нового кредитора прав у зобов?язанні згідно вимог ст. 517 ЦК України. Також, ТОВ «ФК Іновація» не надано доказів направлення й отримання ОСОБА_1 повідомлення про порушення основного зобовязання згідно вимог ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку». А тому, ТОВ «ФК Іновація» не доведено перед судом отримання ним права розпочати процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилається на те, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М., 10.07.2017 року виступала як спеціальний суб?єкт на якого покладено функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, а тому внесення нею запису про право власності за ТОВ «Верум нерухомість» порушує права позивача. 
Вказує, що скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи не дозволяє остаточно вирішити спір між цими особами, оскільки ним заявлено перед судом вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 , укладеного 10.07.2017 року між ТОВ «ФК Іновація» та ТОВ «Верум нерухомість». Однак на зазначене суд першої інстанції не звернув уваги, формально зазначивши, що в даній справі приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М. не є належним відповідачем. Посилається на те, що бланк «рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу» № 0113326387796 відповідно до якого 30.03.2017 р. направлявся лист ОСОБА_1 не відповідає вимогам щодо порядку оформлення поштових відправлень, оскільки поля цього бланку не містять заповнених обовязкових, а саме особистого підпису адресата, хоча кимось зазначено прізвище « ОСОБА_2 », але разом з тим підпис відсутній, не містить підпису працівника поштового звязку. Отже вказаний бланк документу не доводить вручення «вимоги про усунення порушень вих.№53 т від 23.03.2017 року. Посилається на те, що державний реєстратор під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав не дотримався п.2 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, в редакції чинній на час проведення реєстраційних дій, оскільки нею належним чином не переглянуто поданий пакет документів, чим протиправно здійснено запис про право власності за ТОВ «Верум нерухомість» на об?єкт нерухомості 444,1 кв. м. Також вказує, що вказаний запис вчинено з грубим порушенням вимог ст. 10 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, п.п.1 договору іпотеки; ст. 6 ЗК «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», п.п.6,8,9, 11, 12, 45, 57, 58 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, в редакціях чинних на час проведення реєстраційних дій.
Від третьої особи ОСОБА_3 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній спростовуючи доводи, які викладені в апеляційній скарзі та підтримуючи рішення суду першої інстанції прохав апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Судове засідання проводилося в порядку спрощеного позовного провадження за участі сторін та інших осіб по справі. На моменту розгляду справи були присутні позивач та його представник, представники третьої особи ОСОБА_3 , інші особи будучи належним чином та завчасно повідомленими про час та місце слухання справи в судове засідання не з`явилися.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів, приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав.
У відповідності з ч.1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. 
Згідно вимог ст. 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно п.1 ч.1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно ч.1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що 11.03.2008 між ВАТ «Ерсте Банк» (правонаступником якого є ПАТ «Ерсте Банк») та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір з фізичною особою №014/6212/4/11406.
Також, 11.03.2008 між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки 014/6212/4/11406 (т.1, а.с.57-59), за умовами якого предметом іпотеки є нерухоме майно: нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 450,2 кв.м. Вартість предмета іпотеки визначена сторонами в сумі 2667228,00 грн.
Між ПАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 в період з 06.01.2010-16.10.2012 були укладені Договори про внесення змін до кредитного договору та договору іпотеки (т.1 а.с.37-41, 51, 53, 55, 60-65)
29.09.2014 право вимоги за договором іпотеки перейшло від ВАТ «Ерсте Банк» до ТОВ «ФК «Вендор»; 20.05.2015 від ТОВ «ФК «Вендор» до ТОВ «ФІНАНС ТРАСТ ГРУП» та 09.02.2017 від ТОВ «ФІНАНС ТРАСТ ГРУП» до ТОВ «ФК «Інновація». Вказана обставина підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1, а.с.71-72).
10.07.2017 між ТОВ «ФК «Інновація» та ТОВ «Верум нерухомість» укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М., зареєстровано в реєстрі за №1142 за умовами якого продавець зобов`язався в порядку та на умовах, визначених в договорі, передати у власність покупця, а покупець зобов`язується в порядку та на умовах договору, прийняти та оплатити нежитлову будівлю площею 444,4 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Відповідно до п.3 договору купівлі-продажу від 10.07.2017 на виконання статті 38 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про намір звернути стягнення на передане в іпотеку майно шляхом продажу третій особі, згідно вимоги ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» від 23.03.2017 (поштове відправлення ПАТ «Укрпошта», штрих кодовий ідентифікатор 0113326387796).
Згідно із п.п. 6, 7 договору купівлі-продажу від 10.07.2017 згідно висновку про вартість майна (ідентифікатор за базою ФДМУ №1998030_06072017_1707-1), виконаного суб`єктом оціночної діяльності МПП «Виробнича фірма «Науктехпроект», станом на 06.07.2017 ринкова вартість нежитлової будівлі становить 2898400 грн. За домовленістю сторін, продаж нежитлової будівлі вчинено за 2898400 грн без урахування ПДВ, які покупець зобов`язаний сплатити Продавцю в строк до 15 грудня 2017 року, що буде підтверджуватись заявою Продавця, посвідченою нотаріально. При цьому сторони домовились, що реєстрація права власності на нежитлову будівлю на Покупця у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно буде проведена в день нотаріального посвідчення договору.
Відмовляючи ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог, суд першої інстакнцйії виходив з того, що наявність зареєстрованого обтяження у виді заборони відчуження, накладеного на підставі договору іпотеки не є перешкодою для укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та третьою особою. Також суд зазначив, що в даній справі приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М. не є належним відповідачем щодо вимог позивача про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та визнання недійсним Договору купівлі-продажу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 10.07.2017. Тому, з огляду на відсутність доказів, які б спростовували обставини щодо додержання процедури проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки та підтверджували порушення права позивача, суд дійшов висновку про те, що позов ОСОБА_1 задоволенню не підлягає.

Розглядаючи спір, судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно і всебічно дослідив і оцінив обставини по справі, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин.
Відповідно до ч. 1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов?язанні (крім випадків, передбачених ст. 515 ЦК України) може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги), а згідно зі ст. 514 цього Кодексу  до нового кредитора переходять права первісного кредитора в зобов?язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Результат аналізу цих норм, зокрема п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 512 ЦК України  дає підстави для висновку, що в разі передання кредитором своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги) чи правонаступництва (припинення юридичної особи шляхом злиття, приєднання поділу, перетворення або ліквідації, спадкування) на стадії виконання судового рішення відбувається вибуття кредитора.
По своїй суті заміна кредитора в зобов?язанні внаслідок відступлення права вимоги є різновидом правонаступництва та можлива на будь-якій стадії процесу. Заміна сторони правонаступником може відбуватися як при відкритому виконавчому провадженні, так і при відсутності виконавчого провадження, тобто може бути проведена на будь-якій стадії процесу.
Відповідно до ст.ст. 1077, 1078 ЦК України за договором факторингу (фінансування під відступлення права грошової вимоги) одна сторона (фактор) передає або зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження другої сторони (клієнта) за плату (у будь-який передбачений договором спосіб), а клієнт відступає або зобов`язується відступити факторові своє право грошової вимоги до третьої особи (боржника). Предметом договору факторингу може бути право грошової вимоги, строк платежу за якою настав (наявна вимога), а також право вимоги, яке виникне в майбутньому (майбутня вимога).
Як вбачається з матеріалів справи, 09.02.2017 року між ТОВ «Фінанс Траст Груп» та ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» було укладено договір про відступлення права вимоги (факторингу) відповідно до якого до ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» перейшли права кредитора за кредитним договором від 11.03.2008 року №014/6212/4/11406 та договором іпотеки №014/6212/4/11406 від 11.03.2008 року. Даний договір до даного часу зацікавленими особами не оскаржувався, сторонами не розривався, недійсним не визнавався.
Тобто на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу від 10.07.2017 року він був чинний та підтверджував права нового кредитора ТОВ «Фінансова компанія «Інновація»
Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов?язків є, зокрема договори та інші правочини.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (далі Закон 898-IV) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).
За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Стаття 36 Закону № 898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Як вбачається з матеріалів справи пунктом 5.4. іпотечного договору від 11.03.2008 р., передбачано, що звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом продажу Іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку»; згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя.
Згідно з пунктом 5.1 договору іпотеки, який кореспондується зі статтею 35 Закону №898-IV, у разі порушення основного зобовязання, умов кредитного договору або умсов цього Договору Іпотекодержпатель надсилає Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобовязань, вимога про виконання порукшеного зобовязання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору, підставами для отримання права на задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.
Так, з наданих матеріалів справи вбачається, що 23.03.2017 року ТзОВ «Фінансова компанія «Інновація» направила позичальнику ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень, яку останній згідно рекомендованого повідомлення отримав 04.04.2017 року, що підтверджується його підписом (а.с. 167-169 т.1). Однак, протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишилася без задоволення.
Доводи апелянта про те, що вказане повідомлення не було отримано ОСОБА_1 , а його підпис підроблено є необгрунтованими, оскільки належними та допустимими доказами останнім в порядку ст.ст.77-78 ЦПК України не спростовано. Інші доводи в цій частині фактично стосуються обов`язків оператора поштового зв`язку, а не іпотекодержателя, який виконав свій обов`язок направивши позивачу вимогу.
Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки передбачено в ст.38 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладання спірного договору). Так, за змістом вказаної статті, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Згідно п.5.5.1 Договору Іпотеки, та у відповідності до ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» цей Договір є договором про задоволення вимог іпотекодержатиеля, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може, задовольнити забезпечені іпотекою вимоги, зокрема згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та в порядку встановленому статтею 6 ЗУ «Про іпотечне кредитування, опепрації з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій особі покупцеві, при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором Іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної в п.1.3 цього Договору, яка Сторонами визначається як ціна продажу Предмета Іпотеки, або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним субєктом оціночної діяльності. Договір купівлі-продажу, укладений у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом Іпотеки.
З матеріалів справи вбачається, що продаж предмету іпотеки відбувався в порядку визначеному умовами договору іпотеки, за вибором іпотекодержателя на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним субєктом оціночної діяльності.
Доводи позивача, що звіт про оцінку майна є неналежним оскільки, він виготовлений на замовлення іншої юридичної особи, є необгрунтованими, оскільки: вимоги закону і договору не містять будь-яких вимог до оцінки майна предметі іпотеки; дата і час процедення оцінки предмету іпотеки передувала факту його продажу; юридична особа, яка проводила оцінку була попереднім кредитором та відповідно мала відношення до іпотечного майна; встановлена вартість майна є більшою заставної вартості, які сторони визначали в договорі.
Колегія суддів, погоджується з висновками суду першої інстанції, що наданий позивачем звіт про оцінку майна, не свідчить про необ`єктивність вартості майна взятої сторонами при укладанні спірного договору купівлі-продажу, оскільки на час укладання договору, позивач, відомостей про зміну технічних характеристик предмету іпотеки, іпотекодержавтелю не повідомив, відповідних даних до реєстру речових прав на нерухоме майно не вніс та правовстановлюючого документа на новостворений об`єкт не отримав. 
А тому вразі незгоди з ціною продажу та фактичною ціною предмету іпотеки, з врахуванням суми заборгованості за основним зобов`язанням, останній не позбавлений можливості захистити свої права у спосіб відшкодування різниці між вказами цінами. 
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням: за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).
Згідно із Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, що був чинним на момент прийняття рішення про державну реєстрацію, Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком. Разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав. За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації. Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідно до п.1 ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, яка діяла на час укладання спірного договору, визначено, що Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
З матеріалів справи вбачається, що приватному нотаріусу, для посвідчення договору купівлі-продажу від 10.07.2017 року та реєстрації права вланості на іпотечне майно за ТОВ «Верум нерухомість» відповідачами надано повний пакет документів, а тому порушень в її діях не вбачається. 
Доводи позивача, що остання повинна була перевірити інформацію про предмет іпотеки в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, є необгрутованими, оскільки зміст положень нормативного акту, на який посилається позивач, вказує на те, що обов`язкове використання державним реєстратором відповідних реєстрів здійснюється залежно від обставин, виду речових прав, які реєструються, правових підстав для реєстрації. За вказаних у справі обставин і підстав для реєстрації права за ТОВ «Верум нерухомість», необхідності у використанні вказаного реєстру були відсутні. Навпаки саме позивач, як власник іпотечного нерухомого майна, яке було у законний спосіб збільшено, відповідно до вимог закону та іпотечного договору повинен був вказані зміни внести до правовстановлюючих документів та реєстру речових прав на нерухоме майно. 
Доводи апелянта про те, що на станом на дату прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за ТОВ «Верум нерухомість» права власності на спірне нерухоме майно існувало зареєстроване обтяженння ТОВ ФК «Інновація» є необгрунтованими, виходячи з наступного.
Згідно інформації з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вбачається, що станом на момент проведення державної реєстрації права власності ТОВ «ФК «Інновація» було зареєстровано обтяження на підставі Договору іпотеки 014/6212/4/11406 у виді заборони на нерухоме майно. 
Тобто, на момент проведення державної реєстрації права власності ТОВ «ФК «Інновація» в державному реєстрі існував запис щодо заборони, внесений відповідно до умов договору іпотеки. 
Відповідно до п.2.14 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5 підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у випадку укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя. Суд наголошує на тому, що відповідно до п. 9 договору купівлі-продажу він є підставою для зняття заборони відчуження (реєстраційний номер обтяження 6759777) та припинення іпотеки( номер запису 7162150).
Отже, враховуючи наведені обставини, суд дійшов правильного висновку про те, що наявність зареєстрованого обтяження у виді заборони відчуження, накладеного на підставі договору іпотеки не є перешкодою для укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та третьою особою.
Також, колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду в частині вирішення позовних вимог позивача щодо відсутності підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, юго моральним засадам.
Частиною 1 ст.215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У відповідності до ч.3 цієї ж статті, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, підставою для визнання такого оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним є недодержання в момент укладення договору купівлі-продажу 10.07.2017 №444 вимог, встановлених, зокрема, ч.1 ст.203 ЦК України та його суперечливість нормам ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та положенням Іпотечного договору. 
З наданих матеріалів справи вбачається, що позивач не є стороною оспорюваних ним договорів, а тому він крім обставин, з якими закон пов`язує недійсність правочину повинен також довести порушення вчиненими правочинами його прав та законних інтересів. 
Враховуючи той факт, що позивач є особою, прав та законних інтересів стосується спірний договір купівлі-продажу та відповідно має право на його оскарження, на думку колегії суддів, беручи до уваги викладені вище висновки, останній не навів суду першої інстанції доводів та не надав достатніх і належних доказів, того ТОВ «ФК «Інновація», як іпотекодержателем проведено звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу третій особі, з порушенням передбаченого законом порядку та що його зміст суперечив нормам чинного законодавства, а тому місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку щодо недоведеності позивачем факту порушення його прав при зверненні стягнення на нерухоме майно, яке було передано ним в іпотеку.
Таким чином доводи, які викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути взяті до уваги судом апеляційної інстанції, оскільки вони фактично зводяться до переоцінки доказів та незгодою з висновками суду по їх оцінці. 
Відповідно до вимог ст.89 ЦПК України оцінка доказів є виключною компетенцією суду, переоцінка доказів діючим законодавством не передбачена.   
Крім цього, зазначене також узгоджується з практикою Європейського суду з прав людини, відповідно до якої пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» від 18 липня 2006 року). 
Тому, вирішуючи даний спір, суд першої інстанції в достатньо повному обсязі встановив права і обов`язки сторін, обставини по справі, перевірив доводи і дав їм належну правову оцінку, ухвалив рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані і підтверджені письмовими матеріалами справи та поясненнями учасників процесу.
Таким чином, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи, а тому задоволенню вони не підлягають.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 – залишити без задоволення.
Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 квітня 2021 року – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів, шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови виготовлено 02 серпня 2021 року.

Головуючий суддя : __________________ Г.Л. Карпушин

Судді: _______________ С.А. Гальонкін _______________ Л.М. Хіль