справа № 752/9514/18                                      головуючий у суді І інстанції Плахотнюк К.Г.
провадження № 22-ц/824/9660/2021              суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.

П О С Т А Н О В А
Іменем України
01 вересня 2021 року                                                                                     м. Київ
Київський апеляційний суд 
у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
Головуючого судді Фінагеєва В.О., 
суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,
  за участю секретаря Гасюк В.В.,
 
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 02 лютого 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Київської області Попової Олександри Валеріївни, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації нерухомого майна, -
 
В С Т А Н О В И В:
 
У травні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом та просила визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Київської області Попової О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 40908593 від 03 травня 2018 року щодо об`єкта нерухомого майна - трикімнатної квартири загальною площею 71 кв.м. та житловою площею 41,7 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1543984480000, номер запису про право власності: 25974865, яка розташована за адресою - АДРЕСА_1 за ПАТ «Укрсоцбанк»; скасувати державну реєстрацію вказаних прав, здійснену 02 травня 2018 року державним реєстратором комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Київської області Поповою О.В. індексний номер: 40908593 від 03 травня 2018 року про право власності ПАТ «Укрсоцбанк» щодо зазначеного об`єкта нерухомого майна.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04 вересня 2007 року між ОСОБА_1 та АТ «Укрсоцбанк» був укладений договір кредиту № 38-05/2/96, відповідно до умов якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 151 300 доларів США зі сплатою 13 % річних. У той же день, з метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту між позивачем та АТ «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір № 38-02/1132, за умовами якого позичальник передав банку в іпотеку нерухоме майно, а саме - трикімнатну квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . 03  травня 2018 року рішенням державного реєстратора було зареєстровано за ПАТ «Укрсоцбанк» право власності на предмет іпотеки. Позивач вважає рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності за ПАТ «Укрсоцбанк» протиправним і таким, що підлягає скасуванню, оскільки суперечать закону та договору іпотеки. Так, вимога, що містилася у рекомендованому листі від ПАТ «Укрсоцбанк», отриманому у березні 2018 року, про необхідність сплатити заборгованість розмір якої станом на 23 лютого 2018 року складав 174 985,60 доларів США, взагалі не підлягала виконанню, оскільки зазначеної заборгованості не існувало. Перехід права власності на предмет іпотеки міг відбутися виключно за умови укладання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а також наявності оцінки вартості квартири. Державним реєстратором порушені вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відповідно до якого протягом дії цього Закону не може бути примусово звернуто стягнення на нерухоме житлове майно, яке вважається предметом іпотеки. Під час вчинення реєстрації державним реєстратором Поповою О.В. були порушені положення закону щодо територіальності, не перевірено наявність заборони власника на вчинення реєстраційних дій, тощо.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 02 лютого 2021 рокупозов ОСОБА_1 задоволено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.  
В апеляційній скарзі АТ «Альфа-банк» просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. 
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначає, що на виконання норм Закону України «Про іпотеку» банк надіслав письмове повідомлення іпотекодавцю, відповідні докази про що містяться в матеріалах справи. Для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку. Висновки суду про необхідність надання державному реєстратору звіту про оцінку майна є помилковими, зважаючи на те, що пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, визначено вичерпний перелік обов`язкових документів для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. У даній справі звернення стягнення на квартиру, як предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, оскільки позивач надав іпотекодержателю АТ «Укрсоцбанк» згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя шляхом прийняття останнім рішення, а, відтак, дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до цих правовідносин. Позивачем не надано жодного допустимого доказу, що дане майно є єдиним місцем її проживання та відсутнє інше майно, що перебуває у власності позивача. Обов`язок доведення відсутності іншого житла та використання предмету іпотеки як місця постійного проживання покладається саме на сторону позивача. Висновки суду про те, що спірна квартира є постійним місцем проживання позивача та у її власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно ґрунтується на припущеннях. Обраний позивачем спосіб захисту права суперечить встановленому законом способу. Проте, судом зазначене не враховано та прийнято рішення, яке не може бути виконане державним реєстратором, оскільки згідно ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.    
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 зазначає, що апеляційна скарга є необґрунтованою. У рішенні суду не ставиться під сумнів той факт, що банком було направлено письмове повідомлення іпотекодавцю. Позивачу не надсилалися жодні відомості про проведення оцінки предмета іпотеки та про вартість майна. Позивач звертає увагу апеляційного суду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18. На даний час належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію.                            
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що 04 вересня 2007 року між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсоцбанк» був укладений договір кредиту № 38-05/2/96, відповідно до якого кредитор АКБ «Укрсоцбанк» надав позичальнику ОСОБА_1 у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 151 300 доларів США, зі сплатою 13,0 процентів річних на строк до 03 вересня 2032 року (а.с.13-17, Т.1).
Згідно договору купівлі-продажу квартири від 04 вересня 2007 року, посвідченого 04 вересня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П., ОСОБА_1 придбала у власність квартиру, що розташована за адресою:  АДРЕСА_1 (а.с.20-22, Т.1).
З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту № 38-05/2/96 від 04 вересня 2007 року між ОСОБА_1 та АТ «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір № 38-02/1132, за умовами якого позичальник ОСОБА_1 передала банку в іпотеку нерухоме майно, а саме трикімнатну квартиру загальною площею 71 кв.м. та житловою площею 41.7 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.18-19, Т.1). 
13 березня 2018 року ОСОБА_1 отримала рекомендований лист від ПАТ «Укрсоцбанк» - повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 27 лютого 2018 року у разі несплати протягом 30 днів заборгованості у розмірі 174 985,60 доларів США (а.с.25, Т.1).
03 квітня 2018 року ОСОБА_1 надіслала на адресу ПАТ «Укрсоцбанк» заперечення на повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, відповідно до якого повідомила кредитора про невизнання заборгованості по договору кредиту №38-05/2/96 від 04 вересня 2007 року, вказавши, що вимога сплати у 30-ти денний строк борг у розмірі 174 985, 60 доларів США є безпідставною, а тому звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку» також є безпідставним. Зазначене заперечення отримано банком 03 квітня 2018 року (а.с.26, Т.1).
18 квітня 2018 року та 02 травня 2018 року ОСОБА_1 подала заяви власника про заборону вчинення реєстраційних дій до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) (а.с.30,31, Т.1).
02 травня 2018 року державним реєстратором Комунального підприємство «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району, Київської області» Поповою О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу, індексний номер: 40908593) нерухомого майна, предмета іпотеки за ПАТ «Укрсоцбанк», ЄДРПОУ 00039019, трикімнатну квартиру загальною площею 71 кв.м. та житловою площею 41.7 кв.м., яка розташована за адресою АДРЕСА_1 (а.с.23-24).
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не визнала вимогу ПАТ «Укрсоцбанк», викладену в отриманому 13 березня 2018 року повідомленні про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, повідомила про свої заперечення щодо визначеного кредитором, який є також й іпотекодержателем, розміру боргу за кредитним договором. Відповідачем не додано відомості про вартість спірного майна, за якою відбулося зарахування вимог. Зазначення у повідомленнях про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання про наявність суми боргу не підтверджено належними доказами, відповідного розрахунку заборгованості ані суду, ані державному реєстратору надано не було. Ціна набуття права власності з позивачем не узгоджувалася. Оцінка про вартість майна відсутня. Відбулося примусове стягнення на квартиру без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Оскаржуване рішення державного реєстратора було прийнято поза межами адміністративно-територіальної одиниці, на яку поширюються його повноваження.
Апеляційний суд погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних підстав.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 33 Закону «Про іпотеку»).
Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Відповідно до частини 1 статті 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації прав.
У частині першій статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
Відповідно до вимог ч. 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
З матеріалів справи вбачається, що з метою звернення стягнення на предмет іпотеки банком було направлено позивачу повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням у разі несплати протягом 30 днів заборгованості у розмірі 174 985,60 доларів США. На вказане повідомлення ОСОБА_1 надіслала ПАТ «Укрсоцбанк» заперечення. 
З наявного у справі повідомлення від 27 лютого 2018 року, яке було надіслано позивачу, вбачається, що борг за кредитним договором станом на 23 лютого 2018 року становить 174 985,60 доларів США, що еквівалентно 4 737 182 грн. 69 коп. Вказана сума складається зі строкової та простроченої заборгованості, а також зі строкової та простроченої заборгованості по нарахованих відсотках.  
У той же час, у пункті 4.5 кредитного договору зазначено, що у разі невиконання (неналежного виконання) позичальником обов`язків, визначених п.п. 3.3.8, 3.3.9 цього договору, протягом більше, ніж 90 (дев`яносто) календарних днів, строк користування кредитом вважається таким, що сплив відповідно, позичальник зобов`язаний протягом одного робочого дня погасити кредит у повному обсязі, сплатити проценти за фактичний час користування та нараховані штрафні санкції (штраф, пеню). У пункті 3.3.9 зазначено, що позичальник зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі погашати кредит із нарахованими процентами за фактичний час його використання та можливими штрафними санкціями в порядку, визначеному п. 1.1 цього договору. У пункті 1.1 договору зазначено, що погашення суми основної заборгованості здійснюється до 10-го числа кожного місяця згідно графіку.  
У заяві (а.с.116, Т.1) позивач зазначає, що останній платіж нею було здійснено 08 серпня 2013 року. Після зазначеної дати позивачем жодних платежів за кредитом не здійснювалось.
Згідно з вимогами ч. 4 ст. 81 ЦПК України у  разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
 Зазначена обставина відповідачем АТ «Альфа Банк», який є правонаступником АТ «Укрсоцбанк», не спростована як в суді першої, так і в суді апеляційної інстанції.
Так, в судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник банку не зміг спростувати зазначені доводи позивача, як і не зміг послатися на будь-які докази, що їх спростовують.
За таких обставин, суд вважає встановленим той факт, що строк користування кредитом сплив 10 грудня 2013 року, оскільки починаючи з 11 вересня 2013 року та до 10 грудня 2013 року, тобто, протягом 90 календарних днів позивач не вносила платежі на виконання умов договору. 
Право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з ч. 2 ст. 1050 ЦК України (постанова Великої Палати ВС від 28 березня 2018 року у справі № 444/9519/12).
Отже, заборгованість за кредитом, яка зазначена банком в повідомленні про звернення стягнення на предмет іпотеки (а.с.25, Т.1) станом на 23 лютого 2018 року не є безспірною, оскільки, по-перше, позивач її заперечує, по-друге, до неї ввійшла заборгованість по відсотках, нарахована з 10 грудня 2013 року  до 23 лютого 2018 року, тобто, за час, коли укладений між сторонами кредитний договір припинив свою дію.
У позовній заяві ОСОБА_1 також вказує на те, що на момент набуття АТ «Альфа Банк» предмета іпотеки у власність банком не була здійснена відповідна оцінка предмета іпотеки уповноваженим суб`єктом оціночної діяльності. 
Відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно зі ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.
Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону України «України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»)
У порушення вимог ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання АТ «Альфа Банк» не було надано звіту про вартість предмета іпотеки.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц зроблено наступні висновки: «у матеріалах справи відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що є порушенням вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку».
Крім того, як вірно зазначив суд першої інстанції, у даному випадку відбулося примусове стягнення на квартиру без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Так, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Пунктом 4 вказаного Закону передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Квартира, на яку банк звернув стягнення, виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті. Спірна квартира є постійним місцем проживання позивача, її площа не перевищує 140 м.кв. та на вказані правовідносини розповсюджується мораторій, передбачений вказаним вище Законом. 
З наданого суду витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 березня 2018 року вбачається, що ОСОБА_1 іншого жило не має.
З огляду на наведене, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову до АТ Альфа-Банк» в частині скасування рішення державного реєстратора та скасування державної реєстрації, вчиненої 02 травня 2018 року щодо предмета іпотеки. 
Крім того, рішення державного реєстратора було прийнято поза межами адміністративно-територіальної одиниці.
Судом встановлено, що повноваження державного реєстратора Попової О.В. на момент вчинення оскаржуваних реєстраційних дій розповсюджувалися на публічні послуги з державної реєстрації в межах Київської області та не поширювалися на м. Київ.
Так, у відповідності до ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням нерухомого майна.
Тобто, оскаржуване рішення державним реєстратором було прийнято не тільки  протиправно по суті, за відсутності для того відповідних підстав, а й поза межами адміністративно-територіальної одиниці, на яку поширюється його юрисдикція, а, відтак, щодо питання, на яке повноваження відповідача - державного реєстратора Попової О.В. взагалі не розповсюджуються.
Зазначене також підтверджується наданою суду довідкою за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Попової О.В., складеної комісією Управління акредитації, контролю та моніторингу суб`єктів державної реєстрації Департаменту державної реєстрації та нотаріату, згідно з якою  державним реєстратором всупереч норм закону, проведено державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.120-125, Т.1).
Посилання представника банку на обрання позивачем неналежного способу захисту є безпідставними, оскільки відповідно до вимог ч. 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, що діяла на момент ухвалення рішення судом першої інстанції) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Отже, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у зазначений редакції не передбачав можливості скасування та/або вилучення відомостей про речові права та передбачав право суду скасовувати рішення державного реєстратора.
За таких обставин, суд задовольнив позов, захистивши право позивача у спосіб, встановлений законом, а саме шляхом скасування рішення державного реєстратора.
Верховний Суд у своїй постанові від 04 лютого 2021 року у справі № 207/3897/18-ц погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанції про наявність підстав для скасування саме рішення про державну реєстрацію прав.
Заперечуючи проти позовних вимог з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву та в апеляційній скарзі, АТ «Альфа Банк» не довів дотримання встановленої законом процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.  
За таких обставин, рішення суду ухвалене на підставі наявних у матеріалах справи доказів, висновки суду відповідають фактичним обставинам справи, що у відповідності до ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 375, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -   
 
П О С Т А Н О В И В:
          
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» залишити без задоволення. 
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 02 лютого 2021 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів. 
Повне судове рішення складено 03 вересня 2021 року.

Головуючий                                                                      Фінагеєв В.О.
 
Судді                                                                                            Кашперська Т.Ц.
                                                                
Яворський М.А.