ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"08" липня 2021 р.           Справа№ 920/15/20
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Тищенко О.В.
суддів:            Станіка С.Р. 
          Дикунської С.Я. 

за участю секретаря судового засідання Рудь Н.В.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 08.07.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника керівника Сумської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Сумської області від 12.11.2020 (повний текст рішення підписано 26.11.2020)

у справі № 920/15/20 (суддя Котельницька В.Л.)

за позовом Заступника прокурора Сумської області в інтересах держави
до 1) Сумської міської ради
2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна»
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі та застосування наслідків його недійсності

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог
Заступник прокурора  в інтересах держави (далі - позивач) звернувся до Господарського суду Сумської області з позовом до Сумської міської ради (далі - відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна» (далі - ТОВ «Бісабі Україна», відповідач-2), в якому просив суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 27.07.2017 №2401-МР «Про надання в оренду земельної ділянки ТОВ «Бісабі Україна»;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 17.08.2017, укладений між Сумською міською радою та ТОВ «Бісабі Україна»;
- застосувати наслідки недійсності договору оренди земельної ділянки від 17.08.2017, а саме: зобов`язати ТОВ «Бісабі Україна» повернути Сумській міській раді земельну ділянку комунальної власності з кадастровим номером 5910136600:05:003:0002, площею 0,6300 га, що розташована за адресою: вул.   Новорічна, 5 у м. Суми; 
- стягнути з відповідача-2 судові витрати у справі на користь Прокуратури Сумської області.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач-2 отримав у користування земельну ділянку комунальної власності площею 0,5994 га в порушення ст.ст.   124, 134 Земельного кодексу України, з ухиленням від проведення земельних торгів. Позивач вказував, що звертаючись до Сумської міської ради із заявою про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,5225 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку по вул. Новорічній, 5 у м. Суми, ТОВ «Бісабі Україна» вказувало на знаходження на цій ділянці об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності відповідача-2. У подальшому за завданням ТОВ «Бісабі Україна» розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею вже 0,6330 га, і за заявою відповідача-2 вказану земельну ділянку зареєстровано в Державному земельному кадастрі та присвоєно їй кадастровий номер. Разом з цим, площа зайнятої земельної ділянки комунальної власності під об`єктами нерухомого майна, належними відповідачу-2 за договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 30.06.2010, становить 0,0306 га що, на думку заступника прокурора, вказує на неправомірне отримання ТОВ «Бісабі Україна» прав на земельну ділянку комунальної власності в позаконкурентний спосіб.
Заступник прокурора вказував, що у продавця об`єктів нерухомості, у якого відповідач-2 придбав нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, вказана земельна ділянка під об`єктами нерухомості на праві власності або праві користування не перебувала, в установленому порядку сформована не була, кадастровий номер не присвоювався та у договорах купівлі-продажу не зазначався.
Також позивач посилався на рішення Сумської міської ради від 02.11.2016 №1372-МР, яким відмовлено у затвердженні проекту землеустрою та наданні земельної ділянки в оренду ТОВ «Бісабі Україна» у зв`язку з її невідповідністю нормам площі, встановленої для обслуговування об`єктів нерухомого майна. Однак у подальшому без скасування свого попереднього рішення та усунення ТОВ «Бісабі Україна» порушень, Сумською міською радою прийнято рішення від 27.07.2017 №2401-МР про передачу спірної земельної ділянки в користування відповідачу-2 та укладено з ним договір оренди від 17.08.2017.
Обґрунтовуючи наявність підстав для представництва інтересів держави у суді, заступником прокурора зазначено, що у цій справі Сумська міська рада як орган, що представляє інтереси територіальної громади міста Суми, допустила порушення закону, та оскільки Держгеокадастр як орган, що здійснює контроль за використанням та охороною земель, не наділений повноваженнями на звернення до суду у спірних правовідносинах, прокурор виступає у цій справі як самостійний позивач.

Короткий зміст заперечень проти позову
Сумською міською радою подано відзив на позовну заяву, в якому відповідач-1 заперечив проти задоволення позову та зазначив, що оскільки земельна ділянка, що є предметом спірного договору оренди, на якій розташовано майно відповідача, не була оформлена належним чином, формування земельної ділянки здійснювалось ТОВ «Бісабі Україна» після придбання у власність об`єктів нерухомості, і відповідач-2 звернувся до Сумської міської ради з наданням дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в порядку ст. 123 Земельного кодексу України. Також відповідач-1 вказав, що визначення розміру земельної ділянки відбулося на підставі чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм, правил, враховуючи відповідні критерії розміщення будівлі, її характеристики тощо, але в будь-якому випадку такий розмір земельної ділянки не може бути меншим ніж площа будівлі за зовнішнім периметром.
ТОВ «Бісабі Україна» також подано відзив на позовну заяву, в якому відповідач-2 не погодився з доводами, викладеними у позові, та вказував, що йому передано в оренду земельну ділянку з урахуванням території, необхідної для обслуговування будівлі (основної і допоміжної споруд), можливостей вільного під`їзду, влаштування інженерно-технічних засобів, меж і конфігурацій суміжних ділянок, інтересів суміжних землекористувачів, а також максимально ефективного використання землі та недопущення незатребуваних залишків землі.
Відповідач-2 зазначив, що правильність формування ділянки відповідного розміру підтверджується листом Управління Держгеокадастру у Сумському районі Сумської області №4/41-16, яким підтверджено раніше наданий висновок про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Бісабі Україна» площею 0,63 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованим дошкільним освітнім закладом. 
Посилаючись на положення ст. 120 Земельного кодексу України, ТОВ «Бісабі Україна» стверджував, що як набувач і власник будівель та споруд за договорами купівлі-продажу має також право на оформлення земельної ділянки, фактично набутої ним при придбанні будівель. Вказував, що відповідно до договору №4274 від 30.06.2010 ним було придбано не одне, а фактично декілька приміщень, які розташовані не в одному цілісному периметрі з будівлею, а поряд з нею окремо на певній відстані, і загальна площа присадибної ділянки фактично становить 5225 м.кв.
Крім того, відповідач-2 вважав, що прокурором при поданні позову не доведено наявності порушеного інтересу держави, та необхідності його захисту. На думку ТОВ «Бісабі Україна», в даному випадку права держави жодним чином не порушені. 

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення
Рішенням Господарського суду Сумської області від 12.11.2020 у задоволенні позову відмовлено. 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що прокурором в ході розгляду справи не було надано суду належних та допустимих доказів того, що при розробці проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки та при визначенні      розміру спірної земельної ділянки були порушені чинні нормативні документи у галузі будівництва, санітарні норми та правила, з урахуванням факторів і критеріїв розміщення будівлі, її характеристики, проектної документації міста Суми, а також необхідності розміщення на ділянці в межах об`єктів дошкільного освітнього закладу. Також місцевим господарським судом зазначено, що прокурором не було доведено суду, що розмір спірної земельної ділянки, необхідної для обслуговування будівель (споруд), мав бути іншого розміру з урахуванням фактичного розміщення об`єктів нерухомості на спірній земельній ділянці та особливостей розміщення об`єктів енергетичної системи, інженерних комунікацій міста (каналізація, тепломережа), існуючих умов та обмежень користування.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, заступник керівника Сумської обласної прокуратури звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Сумської області від  12.11.2020 у справі №920/15/20 та прийняти нове рішення, яким позов заступника прокурора задовольнити у повному обсязі.
Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що місцевим господарським судом при ухваленні оскаржуваного рішення порушено норми      процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права, рішення суду першої інстанції ухвалено при неповному дослідженні доказів та з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, а зроблені судом висновки не відповідають обставинам справи.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не враховано того, що маючи у приватній власності об`єкти нерухомості, що займають загальну площу 0,0306 га, ТОВ «Бісабі Україна» отримало в користування без проведення земельних торгів земельну ділянку комунальної власності площею 0,6330 га, тобто в 20 разів більшої площі, ніж знаходиться під об`єктами нерухомості. Скаржник зазначає, що наведене свідчить про неправомірне отримання ТОВ «Бісабі Україна» прав на земельну ділянку комунальної власності в позаконкурентний спосіб під приводом знаходження на цій ділянці нерухомого майна. 
Заступник керівника Сумської обласної прокуратури вважає, що зміст спірного договору оренди земельної ділянки суперечить вимогам статей 124, 134 Земельного кодексу України, а також інтересам держави і суспільства. Також зазначає, що доводи, на які послався місцевий господарський суд, відмовляючи у позові, є безпідставними, оскільки наявність попередньо розробленого та погодженого проекту землеустрою спірної земельної ділянки, відсутність чи наявність порушень чинних нормативних документів у галузі будівництва, щодо санітарних норм та правил, необхідність розміщення на земельній ділянці дошкільного освітнього закладу, об`єктів енергетичної системи, інженерних комунікацій тощо не виключає необхідності додержання і виконання вимог ст.ст. 124, 134 Земельного кодексу України щодо передачі відповідної земельної ділянки в оренду лише за результатами проведення земельних торгів.  

Короткий зміст заперечень  проти доводів апеляційної скарги
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Бісабі Україна» вважає доводи апеляційної скарги безпідставними, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін. Відповідач-2 вказує, що визначення розміру земельної ділянки для обслуговування будівлі чи споруди відбувалось на підставі чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм, правил з урахуванням факторів і критеріїв розміщення будівлі, а також необхідності розміщення на ділянці в межах об`єктів ТОВ «Бісабі Україна» дошкільного освітнього закладу. Зазначає, що у разі набуття права власності на будівлю чи споруду, в силу ст. 120 Земельного кодексу, відбувається перехід права на земельну ділянку, розміщену під цією будівлею чи спорудою, до нового власника. На переконання відповідача-2, доводи прокуратури не підтверджені належними доказами у справі.
Сумською міською радою також подано відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач-1 просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін. Сумська міська рада зазначає, що спірна земельна ділянка є сформованою відповідно до вимог чинного законодавства, а розмір земельної ділянки визначено з урахуванням меж суміжних земельних ділянок. 

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №920/15/20 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В. судді: Іоннікова І.А., Тарасенко К.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Сумської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Сумської області від 12.11.2020, розгляд справи призначено на 28.01.2021.
У зв`язку з перебуванням суддів Тарасенко К.В. та Іоннікової І.А. 28.01.2021 у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 27.01.2021 у справі №920/15/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Дикунська С.Я., Станік С.Р.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2021 справу №920/15/20 прийнято до провадження визначеним складом суду, розгляд справи призначено на 25.02.2021.
У зв`язку з перебуванням судді Станік С.Р. 25.02.2021 у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 25.02.2021 у справі №920/15/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя: Тищенко О.В., судді: Шаптала Є.Ю., Дикунська С.Я.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.02.2021 справу №920/15/20 прийнято до провадження визначеним складом суду, розгляд справи призначено на 15.04.2021.
Ухвалами Північного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна» та Сумської міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Розгляд справи 15.04.2021 призначено здійснювати у режимі відеоконференції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2021 у розгляді справи №920/15/20 оголошено перерву на 27.05.2021.
27.05.2021 розгляд справи №920/15/20 не відбувся у зв`язку з перебуванням головуючого судді Тищенко О.В. 27.05.2021 у відпустці за сімейними обставинами.
Після виходу головуючого судді Тищенко О.В. з відпустки, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.06.2021 розгляд справи призначено на 08.07.2021.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.06.2021 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна» та Сумської міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Розгляд справи 08.07.2021 призначено здійснювати у режимі відеоконференції.
У зв`язку з перебуванням судді Шаптали Є.Ю. 08.07.2021 у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 08.07.2021 у справі №920/15/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Дикунська С.Я., Станік С.Р.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.07.2021 справу №920/15/20 прийнято до провадження визначеним складом суду.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання
В судове засідання 08.07.2021 з`явились прокурор.
Представник ТОВ «Бісабі Україна» брав участь у судовому засіданні у режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.
Прокурор в судовому засіданні 08.07.2021 підтримав вимоги апеляційної скарги у повному обсязі, просив суд апеляційну скаргу задовольнити, оскаржуване судове рішення скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити, а судові витрати покласти на відповідача-2.
Представник ТОВ «Бісабі Україна» в судовому засіданні 08.07.2021 заперечив проти доводів апеляційної скарги з підстав, наведених у своєму відзиві, просив суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник Сумської міської ради в судове засідання 08.07.2021 не з`явився, відповідач-1 про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.
Колегія суддів апеляційного господарського суду з урахуванням ч. 1, п. 1 ч. 3 ст. 202, ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами, оскільки представники відповідача-1, що не з`явилися, про дату та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, участь представників сторін у судовому засіданні судом обов`язковою не визнавалась, суду не наведено обставин, за яких спір не може бути вирішено в даному судовому засіданні, тому розгляд справи відбувається за відсутності представників сторін.
Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що у випадку, коли представники сторін чи інші учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Відтак, неявка представників учасників справи у судове засідання за умови належного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, не є безумовною підставою для відкладення розгляду справи, а також враховуючи подання відзиву на апеляційну скаргу, суд дійшов висновку, що підстави для відкладення розгляду справи відсутні.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як підтверджується наявними матеріалами справи та встановлено судом першої інстанції, 30.06.2010 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Джіфінем Україна» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна» (покупець) укладені договори купівлі-продажу нежитлових приміщень,  з відповідно підписаними сторонами актами прийому передачі від 30.06.2010, за якими ТОВ «Бісабі Україна» придбав у приватну власність нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м.   Суми, вул. Новорічна, 5. 
30.04.2014  ТОВ «Бісабі Україна» звернулось до Сумської міської ради із заявою про надання дозволу  на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Суми, вул. Новорічна, 5, попередньою площею 0,5225 га, зазначивши, що за даною адресою знаходиться майно товариства, що належить йому на праві власності відповідно до договорів купівлі-продажу від 30.06.2010.
У подальшому Науково-виробничим підприємством «Геоінформаційні технології» було розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованим дошкільним освітнім закладом в м. Суми, вул. Новорічна, 5, на території Сумської міської ради м. Суми Сумської області загальною площею 0,6300га.
23.10.2014 за №6571/01.30 Управлінням Держземагенства у Сумському районі Сумської області надано висновок  про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки  ТОВ «Бісабі Україна» для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованим дошкільним освітнім закладом в м. Суми, вул. Новорічна, 5, на території Сумської міської ради  Сумської області загальною площею 0,6300 га.
09.02.2016 висновком №29/0601-17 Департамент містобудування та земельних відносин Сумської міської ради  погодив проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ «Бісабі Україна» для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованим дошкільним освітнім закладом.
У березні 2016 року Управлінням Держгеокадастру у Сумському районі Сумської області надіслало Науково-виробничому підприємству «Геоінформаційні технології» лист, яким Управління підтвердило висновок від 23.10.2014,  зареєстрований 23.11.2014 за номером  № 6571/01.30.
02.11.2016 рішенням 15 сесії 7 скликання Сумської міської ради відмовлено у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки  та надання земельної ділянки в оренду ТОВ «Бісабі Україна»  (37013041) за адресою: м. Суми, вул. Новорічна, 5,  загальною площею 0,6300 га (кадастровий номер 5910136600:05:003:0002) у зв`язку з тим, що  площа земельної ділянки не відповідає нормам площі, встановленої для обслуговування даного об`єкту.
20.01.2017 відповідач-2 повторно звернувся до Сумської міської ради із заявою про надання в оренду  земельної ділянки за адресою: м. Суми, вул. Новорічна, 5  (площею 0,6300 га, кадастровий номер 5910136600:05:003:0002), для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку строком на п`ять років.
30.03.2017 протоколом №68 засідання постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин, природокористування та екології Сумської міської ради ухвалено погодити питання  про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки  та надання земельної ділянки в оренду ТОВ «Бісабі Україна», розташованої за адресою: м. Суми, вул. Новорічна, 5, загальною площею 0,6300 га (кадастровий номер 5910136600:05:003:0002) терміном на 5 років,  з терміном будівництва  на 2 роки.
Рішенням Сумської міської ради від 27.07.2017 № 2401-МР «Про надання в оренду земельної ділянки ТОВ «Бісабі Україна» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки згідно з додатком до зазначеного рішення та надано в оренду земельну ділянку та встановлено орендну плату в розмірі відсотку від нормативної грошової оцінки землі, зазначеного в графі 6 додатку до даного рішення.
17.08.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна»  (орендар) та Сумською міською радою (орендодавець) на підставі вищезазначеного рішення укладено договір оренди земельної ділянки та акт приймання-передачі.
За цим договором орендарю передається в оренду земельна ділянка, площею 0,6300 га, кадастровий номер  - 5910136600:05:003:0002 за адресою: м. Суми, вул. Новорічна, 5, на якій знаходиться нежитлова будівля (п. 1.1 договору).
Відповідно до п. 2.1 договору земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудований дошкільним освітнім закладом, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - 02.03. Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
16.10.2018 Прокуратурою Сумської області надіслано лист-запит до Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, в якому, з метою вирішення питання про наявність підстав для вжиття заходів представницького характеру, прокурор просив надати інформацію щодо підстав передачі без проведення земельних торгів в т.ч.: земельної ділянки площею 0,6300 га, кадастровий номер 5910136600:05:003:0002, цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Новорічна, 5,  м. Суми ТОВ «Бісабі Україна» на підставі договору оренди від 17.08.2017, укладеного з Сумською міською радою.
25.10.2018 Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради надано лист-відповідь №06.01-18/8247, в якому зазначеної інформації Прокуратурі Сумської області не надано, оскільки прокурором не підтверджено підстави для представництва.
Разом з тим, листом від 15.11.2018 № 06.01-18/8949 Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради надіслав прокуратурі лист про надання інформації, відповідно до якого зазначив, що ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України встановлено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, в тому числі у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно із ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд  дійшов наступних висновків.
Земля є основним багатством держави, що перебуває під особливою охороною держави. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до частини першої статті 122 Цивільного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам (частина перша статті 93 Земельного кодексу України).      
За змістом статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Згідно статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права  власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих  умовах  і в тому ж обсязі,  що  були у  попереднього землекористувача.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Відповідно до частини першої статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Згідно з частиною другою статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
При цьому апеляційний господарський суд зауважує, що до нового власника об`єкту (об`єктів) нерухомого майна переходить право користування земельною ділянкою у тому ж самому розмірі і на тих самих підставах, що мав попередній власник нерухомого майна.
Судом першої інстанції вірно встановлено, що 30.06.2010 між ТОВ «Джіфінем Україна» та ТОВ «Бісабі Україна» укладені договори купівлі-продажу нежитлових приміщень,  з відповідно підписаними сторонами актами прийому передачі від 30.06.2010, за якими ТОВ «Бісабі Україна» придбав у приватну власність нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м.   Суми, вул. Новорічна, 5. 
Разом з тим, матеріали справи не містять підтвердження того, що зазначені у договорах купівлі-продажу об`єкти нерухомого майна розташовані на спірній земельній ділянці площею 0,6300 га (кадастровий номер 5910136600:05:003:0002).
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що прокурором не доведено того, що розмір спірної земельної ділянки, необхідної для обслуговування будівель (споруд), мав бути іншого розміру з урахуванням фактичного розміщення об`єктів нерухомості на спірній земельній ділянці та особливостей розміщення об`єктів енергетичної системи, інженерних комунікацій міста (каналізація, тепломережа), існуючих умов та обмежень користування; не надано доказів того, що при розробці проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки та при визначенні  розміру спірної земельної ділянки були порушені чинні нормативні документи у галузі будівництва, санітарні норми та правила, з урахуванням факторів і критеріїв розміщення будівлі.
Однак, судова колегія зауважує, що такі висновки не можуть бути підставою правомірності передачі в оренду земельної ділянки поза межами процедури проведення земельних торгів, та не відповідають вимогам чинного законодавства, оскільки єдиною умовою, яка дозволяє скористатися правом набуття в оренду земельної ділянки без проведення аукціону у відповідності до абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, є розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна. При цьому предметом доказування у справі є невідповідність спірних рішення та договору оренди земельної ділянки саме ст. 124, 134 Земельного кодексу України, а не вимогам нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил.
Таким чином, відповідачу-2 належало довести, що придбані ним об`єкти нерухомого майна розташовані на спірній земельній ділянці площею саме 0,6300   га, при цьому розмір цієї земельної ділянки не може змінюватися в залежності від особливостей розміщення об`єктів енергетичної системи та інженерних комунікацій міста, як помилково вважав суд першої інстанції. 
На вказані обставини позивач звертав увагу у позовній заяві, однак судом першої інстанції всупереч ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України не було надано належної правової оцінки аргументам позивача. 
Крім того, місцевим господарським судом не було взято до уваги рішення Сумської міської ради №1372-МР від 02.11.2016, яким відмовлено ТОВ «Бісабі Україна» у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки  та надання земельної ділянки в оренду за адресою: м. Суми, вул. Новорічна, 5, загальною площею 0,6300 га (кадастровий номер 5910136600:05:003:0002) у зв`язку з тим, що  площа земельної ділянки  не відповідає нормам площі, встановленої для обслуговування даного об`єкту. Апеляційний суд наголошує, що вказане рішення є чинним та в судовому порядку недійсним не визнавалось. 
Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 і 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. 
З огляду на встановлені фактичні обставини справи, а також на те, що відповідачем-2 не доведено, що він є власником об`єктів нерухомого майна, розташованих саме на спірній земельній ділянці площею 0,6300 га, що виключає автоматичний перехід на вказану земельну ділянку (розміром 0,6300 га) до нього прав землекористувача, а також враховуючи наявність рішення Сумської міської ради №1372-МР від 02.11.2016, судова колегія вважає, що рішення Сумської міської ради від 27.07.2017 №2401-МР, яким було надано в оренду ТОВ «Бісабі Україна земельну ділянку комунальної власності з кадастровим номером 5910136600:05:003:0002, площею 0,6300 га, що розташована за адресою: вул. Новорічна, 5 у м. Суми на підставі ст. 124 Земельного кодексу України без проведення процедури проведення земельних торгів, суперечить ст.ст. 124, 134 Земельного кодексу України, що є підставою для його скасування. Як наслідок, спірний договір оренди земельної ділянки від 17.08.2017, укладений на виконання цього рішення, підлягає визнанню недійсним.
При цьому колегія суддів зауважує, що визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки не позбавляє можливості ТОВ «Бісабі Україна» оформити права на землю під належним йому нерухомим майном та набути права на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цього майна у встановлений законом спосіб.
Щодо наявності порушеного інтересу держави у цій справі, апеляційний суд зазначає, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, захищає в якості державних інтересів право територіальної громади на розпорядження земельними ділянками.
Колегією суддів враховано також, що у цій справі Сумська міська рада як орган, що представляє інтереси територіальної громади міста Суми, допустила порушення закону, та оскільки Держгеокадастр як орган, що здійснює контроль за використанням та охороною земель, не наділений повноваженнями на звернення до суду у спірних правовідносинах, прокурор має право виступати у цій справі як самостійний позивач.
Таким чином, прокурор мав право звертатися з позовом до суду в інтересах держави, оскільки внаслідок недотримання порядку надання земельної ділянки в оренду, були порушені права держави.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
У відповідності з п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Статтею  86  Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.  Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.  (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.  Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Отже, виходячи з вищевикладеного, скаржником у суді апеляційної інстанції було подано належні та переконливі доказів на підтвердження доводів апеляційної скарги. 
Відповідно до п. 2 ч.1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими.
Колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що в оскаржуваному рішенні Господарським судом Сумської області було помилково зроблено висновок про відсутність підстав для задоволення позову. Суд апеляційної інстанції визнає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Таким чином, апеляційну скаргу заступника керівника Сумської обласної прокуратури слід задовольнити, оскаржуване рішення Господарського суду Сумської області від 12.11.2020 у справі №920/15/20 - скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Судові витрати розподіляються відповідно до вимог ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 129, 232-241, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу заступника керівника Сумської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Сумської області від 12.11.2020 у справі №920/15/20 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Сумської області від 12.11.2020 у справі №920/15/20 скасувати, прийняти нове рішення. 
3. Визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 27.07.2017 №2401-МР «Про надання в оренду земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна».
4. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 17.08.2017, укладений між Сумською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна».
5. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна» повернути Сумській міській раді земельну ділянку комунальної власності з кадастровим номером 5910136600:05:003:0002, площею 0,6300 га, що розташована за адресою: вул. Новорічна, 5 у м. Суми.
6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бісабі Україна» (01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, 32Г, оф. 8, ідентифікаційний код 37013041) на користь Сумської обласної прокуратури (40030, м. Суми, вул. Герасима Кондратьєва, 33, ідентифікаційний код 03527891) 56   296 (п`ятдесят шість тисяч двісті дев`яносто шість) грн 12 коп. сплаченого судового збору за розгляд справи у суді першої інстанції та 84   444 (вісімдесят чотири тисячі чотириста сорок чотири) грн 18 коп. сплаченого судового збору за розгляд справи у суді апеляційної інстанції.
7. Матеріали справи №920/15/20 повернути до Господарського суду Сумської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови підписано 30.07.2021 після виходу судді з відпустки. 

Головуючий суддя                                                            О.В. Тищенко 

Судді                                                                                С.Р. Станік

                                                                                С.Я. Дикунська