ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

14 вересня 2021 року	 	Справа № 915/324/20	
м.Одеса, пр-т Шевченка, 29
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді М.А. Мишкіної 
суддів: О.Ю. Аленіна, Л.В. Лавриненко
секретар  судового засідання  Кияшко Р.О. 

за участю представників учасників справи:  
від ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» -  Табула О.М. – за довіреністю;
від ТОВ «Фінансова компанія  «Приватні Інвестиції» -   Лойфер А.О. – за довіреністю 

Розглянувши у відкритому судовому засіданні  апеляційну скаргу  Приватного підприємства Фірми «ИНТЕРСЕРВИС»
на рішення   Господарського суду Миколаївської області від 06 квітня  2021 року 
у справі №915/324/20  
за позовом Приватного підприємства Фірми «ИНТЕРСЕРВИС»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія “Приватні інвестиції»
про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна   та визнання права власності на спірний нерухомий об`єкт

суддя суду першої інстанції:  М.В. Мавродієва
час і місце ухвалення рішення: 06.04.2021р., 10.35год, м.Одеса, Господарський суд Миколаївської  області, зала судових засідань №1   
повне рішення складене 16.04.2021р. 

Сторони належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.  
У судовому засіданні 13.07.2021р. оголошувалась перерва згідно ст.216 ГПК України.
В судовому засіданні 14.09.2021р. згідно ст.ст. 233, 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови. 

встановив:

19.03.2020р. Приватне підприємство Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» (надалі – позивач, ТОВ  Фірма «ИНТЕРСЕРВИС») звернулося до господарського суду Миколаївської області  з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія  «Приватні Інвестиції»   (надалі – відповідач, ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції»), в якому просило суд:   
-   скасувати державну реєстрацію прав власності ТОВа «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» на об`єкт нерухомого майна, опис об`єкта: Опис: Літери: В, В'-1, В"-2 - Кулінарний цех, блок підсобних приміщень (площа 1210,3 кв.м), Г-1 - Головний виробничий корпус №2 (площа 1767 кв.м), ЬІ - Навіс, ЬІ' - Навіс, Я'" - Навіс; адреса: Миколаївська область, м.Миколаїв, вул.Автомобільна, будинок 1/3, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 623492348101, згідно запису про право власності за номером 32686982, дата державної реєстрації: 31.07.2019р. 15:35:02, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державний реєстратор Баловненської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області Уваров Сергій Васильович, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний помер: 48096771 від 05.08.2019р.;
- визнати за Приватним підприємством Фірма «Интерсервис»  право власності на об`єкт нерухомого майна, опис об`єкта: Опис: Літери: В, В'-1, В"-2 - Кулінарний цех, блок підсобних приміщень (площа 1210,3 кв.м), Г-1 - Головний виробничий корпус №2 (площа 1767 кв.м), ЬІ - Навіс, ЬІ' - Навіс, Я'" - Навіс; адреса: Миколаївська область, м.Миколаїв, вул.Автомобільна, будинок 1/3, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 623492348101. 
Позов обґрунтовано тим, що державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, що належить на праві власності  позивачу, державним реєстратором проведено за відповідачем з порушенням приписів ст.ст. 34, 36, 37 ЗУ «Про іпотеку», ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.328 ЦК України, за відсутності укладеного в нотаріальному порядку договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким передбачалась би передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок основного зобов`язання, а також у порушення до п. 58 Порядку  державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015р. №1127 державний реєстратор провів реєстраційну дію без належної перевірки технічного паспорту на об`єкти нерухомості. В порушення умов договору та вимоги ст.37 ЗУ «Про іпотеку» оцінка майна не здійснювалась. Крім того, позивач не отримував будь-яких вимог від позивача, а реєстратор не перевірив факт виконання договору згідно вимог п.1 ч.1 ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових  прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Наявність державної реєстрації права власності  на спірне майно за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», порушує права ПП Фірма «Интерсервис» як власника об`єкта нерухомого майна, який наділений повноваженнями вільно розпоряджатись своєю власністю, що в свою чергу, дозволяє дійти висновку про наявність правових підстав для скасування оспорюваної державної реєстрації права власності. 
27.04.2020р. відповідач подав суду відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити у задоволенні позову та зазначив, що:
-  позивач свої зобов`язання за кредитними договорами №34-2003 від 31.03.2003р., №16-2004 від 29.03.2004р. та №17-2004 від 29.03.2004р. не виконав, отримані кредитні кошти не повернув, що обумовило рішення ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції» звернути стягнення на предмет іпотеки; 
- положеннями ЗУ «Про іпотеку» та умовами Договору іпотеки від 30.03.2004р. передбачено право ТОВ   «ФК  «Приватні Інвестиції» (нового кредитора за кредитними та іпотечним договором, укладеними між відповідачем та АТ « Кредит Банк (Україна)») набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження (розділ 5 Договору іпотеки), що свідчить про необґрунтованість доводів позовної заяви; 
- не відповідають дійсності  твердження позивача про невиконання ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції»  вимог ст.35 ЗУ «Про іпотеку» щодо ненадсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення; 
- ПП фірма «ИНТЕРСЕРВИС» не отримувало письмової згоди іпотекодержателя на проведення перепланування та капітального ремонту предмета іпотеки, не повідомило іпотекодержателя про проведення таких робіт та їх наслідки, що свідчить про порушення позивачем вимог ч.3 ст. 9, ч. 2 ст. 10 ЗУ «Про іпотеку» та умов п. 4.1.7. Договору іпотеки та дає підстави розцінювати такі дії позивача як спробу ухилення від відповідальності за невиконання зобов`язань за Кредитними договорами;
- відповідно до приписів ч.5 ст.37 ЗУ «Про іпотеку» та умов п.5.6 Договору іпотеки суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Содель» на замовлення  ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» було проведено оцінку  та складено звіт №26-07-19-ОМ.1 про оцінку вартості майна. 
21.05.2020р. позивач подав суду відповідь на відзив, в якій, зокрема, зазначив, що:
-  твердження відповідача  про його право набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку є необґрунтованим – Договір іпотеки від 30.03.2004р. не містить застереження  про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в порядку ст.37 ЗУ «Про іпотеку», а лише передбачає звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Жодних змін до договору щодо передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки  у порядку, встановленому ст.37 Закону, сторонами не вносилося. Тобто мають застосовуватися положення договору, відповідний правовий висновок  зроблено у  постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019р. у справі №306/2053/16-ц. 
- за відсутності укладеного у нотаріальному порядку  договору про задоволення вимог іпотекодержателя, здійснені державним реєстратором записи  є неправомірними;
-  доказів виконання банком  умов кредитних договорів №16-2004 та №17-2004 від 29.03.2004р. суду не надано; позивачу надавався кредит  за кредитним договором  №38-2003 від 31.03.2003р., однак заборгованість за ним фактично погашена, що підтверджується листом АТ «Кредит Банк (Україна)» від 06.12.2004р.
           30.06.2020р. відповідач подав місцевому господарському суду заперечення, в яких зазначив, що нормами ЗУ «Про іпотеку» та умовами договору іпотеки передбачено право ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження (розділ 5 договору іпотеки), тобто без необхідності укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що свідчить про необґрунтованість доводів позивача;  в силу норм ч.5 ст.5 ЗУ «Про іпотеку» право іпотеки  відповідача поширюється на всі реконструйовані новостворені об`єкти нерухомості.
  Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 06.04.2021р. (суддя М.В.Мавродієва)  у задоволенні позову відмовлено.
Рішення обґрунтоване посиланням на норми   ч.1 ст.3, ч.1 ст.5, ч.ч.1,3 ст.33, ч.ч.1,2,5 ст.37, ч.5 ст.5, ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку» (в чинній редакції), ст.36 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, чинній станом на 30.03.2004р.), ч.1 ст.2, ч.3 ст.10, ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабміну України  №1127 від 25.12.2015р. та вмотивоване наступним. Статтею 36 ЗУ «Про іпотеку» була передбачена можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового  врегулювання; Договір іпотеки від 30.03.2004р. містить відповідне іпотечне застереження, зміст якого вміщено у пункти 5.1, 5.6 договору; розділ 5 Договору іпотеки від 30.03.2004р. не містить умови щодо укладення сторонами окремого, підписаного обома сторонами та нотаріально посвідченого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №176326641 від 05.08.2019р. вбачається, що  відповідачем для проведення державної реєстрації права власності державному реєстратору, зокрема, були надані: 1) Договір іпотеки (дублікат), серія та номер: 1600, виданий 30.03.2004, видавник приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу, Філіпенко В.В.; 2) Договір про відступлення прав за договором іпотеки, серія та номер: 1357, виданий 25.10.2018, видавник: Приватний нотаріус Київського нотаріального округу Апатенко М.А.; 3) Вимога, серія та номер: Рі0003623012019о, виданий 23.01.2019, видавник ТОВ “ФК “Приватні Інвестиції”; 4) Картка, серія та номер: 0411205244913, виданий 27.01.2019, видавник Укрпошта. Картка №0411205244913 (рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення) міститься в матеріалах справи   та свідчить, що вимога про усунення порушень вручена уповноваженій особі ПП Фірма “Интерсервис” 27.01.2019р. за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1. Отже, відповідачем були надані державному реєстратору усі документи, визначені нормами ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень  та підстави для скасування державної реєстрації права власності ТОВа  «ФК «Приватні інвестиції» на об`єкти нерухомого майна, що розташовані за адресою вул.Автомобільна, 1/3 у м.Миколаєві відсутні, як і відсутні правові підстави для визнання за позивачем права власності на ці об`єкти нерухомого майна згідно ст.26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» із одночасним скасуванням державної реєстрації прав відповідача.
11.05.2021р. до Південно-західного апеляційного господарського суду через Господарський суду Миколаївської області  надійшла апеляційна скарга   Приватного підприємства Фірми «ИНТЕРСЕРВИС» на рішення від 06.04.2021р. (подана   30.04.2021р.), в якій скаржник  просить суд  скасувати оскаржене рішення   повністю та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач зазначив, що:
-  судом не з`ясовані обставини,  якими позивач обґрунтовував позовні вимоги щодо порушення державним реєстратором процедури державної реєстрації прав та порушення з боку відповідача прав позивача;
- державний реєстратор не здійснив перевірку відповідності  заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, здійснив реєстраційні дії за наявності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, не здійснив перевірку відповідності відомостей про речові права на нерухоме майно, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах. Умовами договору іпотеки від 30.03.2004р. не передбачено, що предметом іпотеки є нежитловий об`єкт за адресою: м. Миколаїв, вул. Автомобільна, будинок 1/3, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 623492348101, (підстава набуття права власності - свідоцтво про право власності на нерухоме. майно. номер 36755042 від 24.04.2015р.). 
-  державна реєстрація за відповідачем права власності на  нежитловий об`єкт за адресою: м.Миколаїв, вул. Автомобільна, будинок 1/3, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 623492348101, (підстава набуття права власності - свідоцтво про право власності на нерухоме майно, номер 36755042 від 24.04.2015) на підставі договору іпотеки щодо передачі в іпотеку об`єкту з реєстраційним номером 584177 за адресою вул. Автомобільна, буд 1 (підстава набуття права власності договір купівлі-продажу між юридичними особами від 20.03.2003р., зареєстрований в МБТІ 04.04.2003р.), здійснена з порушенням норм ст. ст. 10, 18, 24 ЗУ  «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки надані   державному реєстратору документи містили суперечності між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та обтяженнями – в частині номеру об`єкта, адреси, підстав набуття права власності, нерухомих об`єктів та їх опису. Зареєстровані  об`єкти нерухомості та їх технічні характеристики не співпадають з відомостями щодо нерухомих об`єктів та їх технічних характеристик, що містяться у договорі іпотеки від 30.03.20004р.;
- умовами договору іпотеки від 30.03.2004р. не передбачено, що предметом іпотеки є нежитловий об`єкт за адресою: м. Миколаїв, вул. Автомобільна, будинок 1/3. Отже, надані державному реєстратору документи містили суперечності між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно;
-   в порушення п.5 ч.1 ст.18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором прийняте рішення про державну реєстрацію прав за наявності підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав;
- висновок суду, що державному реєстратору були надані всі документи, передбачені законодавство, не відповідає дійсним обставинам справи -  позивач не надав реєстратору: укладеного встановленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, державні акти на земельні ділянки, або документи, що посвідчують користування земельними ділянками, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (наявність кредитної заборгованості, доказів оцінки майна), технічний паспорт;
-   на час укладення договору лише договір про задоволення вимог іпотекодержателя міг передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.37 ЗУ «Про іпотеку»;
- пунктами 5.4., 5.5 Договору іпотеки від 30.03.2004 року сторони передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Отже, умови договору іпотеки не передбачають набуття права власності на підставі договору іпотеки, або застереження в ньому;
- оскільки договір про задоволення вимог іпотекодержателя державному реєстратору не надавався та докази укладення такого договору у матеріалах справи відсутні,   прийняття держреєстратором рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що  виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним;
- матеріали справи не містять доказів того, що предмет іпотеки зазнав змін з 04.02.2019р. та   доказів права користування або права власності позивача на земельною ділянкою, на якій розмішений нежитловий об`єкт за адресою: м. Миколаїв, вул. Автомобільна, будинок 1/3;
- оскільки нерухоме майно по вул. Автомобільній, 1/3  було створене після укладення договору іпотеки, та виділено в окремий об`єкт цивільних прав, іпотека згідно договору від 30.03.2004р. на нього не поширюється;
- ч.6 ст.6  Закону про іпотеку передбачено, що об`єкти незавершеного будівництва, розташовані  на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки,   незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва. Однак за умовами договору іпотеки земельна ділянка в іпотеку не передавалась;
- судом не враховано, що в документах, наданих держреєстратору, відсутня оцінка спірного майна, держреєстратор в силу положень діючого законодавства зобов`язаний перевірити документи, що підтверджують факт виконання умов правочину;
- дослідження судом відносини за кредитним договором №34-2003, укладеним 31.03.2003 між ПП Фірма «Интерсервис», як позичальником, та АТ «Кредит Банк (Україна)», виконання якого не забезпечувалося договором іпотеки від 30.03.2004р., тому не входить до предмету доказування по справі № 915/324/20;
-   докази отримання вимоги за поштовим відправленням 0411205244867, яке направлялося за юридичною адресою позивача, вказаною в договорі іпотеки від   30.03.2004р. в матеріалах справи відсутні, і державному реєстратору не надавалися, отже, в порушення ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», п. 61 Порядку державний реєстратор не перевірив факт спливу 30-денного строку;
- надіслання вимоги не за юридичною адресою позивача, вказаною в договорі іпотеки від 30.03.2004р., не є належним з огляду на висновки Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020р. у справі №757/13243/17.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 17.05.2021р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою  Приватного підприємства Фірми «ИНТЕРСЕРВИС» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 06 квітня   2021 року у справі №915/324/20; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву, будь-яких клопотань з процесуальних  питань до 08.06.2021р.; призначено справу  до розгляду на 15.06.2021р. 
           11.06.2021р. до суду надійшов відзив ТОВа «ФК Приватні інвестиції»  на апеляційну скаргу, в якому відповідач просив залишити оскаржене рішення без змін, а апеляційну скаргу  - без задоволення. У відзиві, зокрема,  зазначено, що:
- у п.1.3. Договору іпотеки від 30.03.2004р. наведено перелік об`єктів нерухомого майна, які складають предмет іпотеки, зокрема блок підсобних приміщень, кулінарний цех літ. В, В'-1, '3"-2, Головний виробничий корпус № 2, навіс літ. Я"', навіс літ. ЬІ, навіс літ. ЬІ' (пункти 6, 8, 9, 10 у таблиці п. 1.3. Договору іпотеки відповідно). Отже, іпотекодавцем та Іпотекодержателем у Договорі іпотеки від 30.03.2004р. однозначно визначено, що спірні об`єкти нерухомого майна є предметом іпотеки; 
- в силу ч.5 п.5 ЗУ «Про іпотеку» право іпотеки ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» поширюється на всі реконструйовані та новостворені об`єкти нерухомості; 
- Повний   перелік документів був наданий державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на іпотечне майно за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»;
- оскільки Договір іпотеки від 30.03.2004р. не містить умови про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб здійснюється шляхом укладення окремого нотаріально посвідченого договору та не визначає як обов`язкову процедуру добровільної передачі предмета іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що право власності на предмет іпотеки може перейти  до іпотекодержателя за умовами самого договору (п.5.1);
- обов`язок подати держреєстратору копію оцінки  предмета іпотеки ані приписами Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ані будь-яким іншим нормативним актом не передбачено;
- скаржник, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі №757/13243/17 допускає вибіркове цитування, що викривляє дійсний зміст висновків Великої Палати;
- надсилання вимоги про усунення порушень від 23.01.2019р. на усі відомі адреси  позивача були здійснені відповідачем  саме з метою забезпечення  можливості ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» отримати вимогу та ознайомитись з її змістом.
          Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.06.2021р.   (яка занесена до протоколу судового засідання)  відкладено розгляд справи на 13.07.2021р. 
           13.07.2021р. учасники справи подали суду апеляційної інстанції письмові пояснення.          Позивач у поясненнях зазначив, що відповідачем не було надано доказів проведення оцінки нежитлових будівель, розташованих за адресою:м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1/3; під час розгляду справи №915/2225/19 встановлені обставини, які є преюдиційними при розгляді даної  справи, а саме, що вартість нежитлового об`єкту, що розташований за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна,1 становить 4390195грн.
Відповідач у поясненнях, зокрема, зазначив, що спори у справах №915/2225/19 та 915/324/20 є тотожними за підставами виникнення, суб`єктним складом,наданими доказами та правовою аргументацією; постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.02.2021р. у справі №915/2225/19 відмовлено у задоволенні позову ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВІС» про скасування запису про право власності,  скасування державної реєстрації  та визнання права власності.
          У судовому засіданні 13.07.2021р. за клопотанням представників учасників справи оголошено перерву до 14.09.2021р.
          В засіданні суду апеляційної інстанції 14.09.2021р. представник скаржника підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.
          Представник позивача заперечував проти задоволення апеляційної скарги з підстав законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення.
Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників  учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву на неї, дослідивши докази стосовно фактів, наведених сторонами, колегія суддів  дійшла висновку про наявність підстав для задоволення скарги, виходячи із наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом,  04.04.2003р. за ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВІС» було зареєстроване право власності на   нежитловий об`єкт, розташований за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1, підстава виникнення права власності – договір купівлі-продажу від 20.03.2003р. (т.1, а.с.24).
29.03.2004р. між ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» (Позичальник)  та Акціонерним товариством «Кредит Банк (Україна)» було укладено Кредитний договір №16-2004  на суму 300000грн., зі строком повернення коштів 28.03.2006р. (т.1, а.с.206-209).
29.03.2004р. між ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» (Позичальник)  та Акціонерним товариством «Кредит Банк (Україна)» було укладено Кредитний договір №17-2004 на суму 550000грн., зі строком повернення коштів 01.12.2004р. (т.1, а.с.243-246).
30.03.2004р. між ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» (Іпотекодавець)та Акціонерним товариством Кредит Банк (Україна) (Іпотекодержатель) (разом Сторони) було укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В. 30.03.2004р. та зареєстрований в реєстрі за №1600 (надалі – Договір іпотеки від 30.03.2004р.) (т.1, а.с.16-23).
Предметом іпотеки було визначено нерухоме майно, склад якого зазначений у договорі за адресою:  м. Миколаїв вул.Автомобільна, 1 заставною вартістю 2368920грн. 
Відповідно до п.1.1 Договору іпотеки від 30.03.2004р. він забезпечує виконання зобов`язань Іпотекодавця та вимог Іпотекодержателя:
- за кредитним договором № 38-2003 від 31.03.2003р. з додатковими угодами до нього від 06.06.2003р., від 21.07.2003р., від 10.12.2003р., від 29.03.2004р., який укладено між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем. Кредит відповідно до вищевказаного кредитного договору надається Іпотекодавцю Кредитором – Іпотекодержателем на наступних умовах: Сума кредиту – 300 000 (триста тисяч гривень 00 коп.) грн. Строк повернення кредиту – 01.10.2004 року. Кредит підлягає поверненню згідно графіку:  до 01.09.2004 року- 100 000 гривень, до 01.10.2004 року – 200 000 гривень. Розмір відсоткової ставки визначається Кредитним договором в розмірі – 19 % річних.
- за кредитним договором №16-2004 від 29.03.2004р., який укладено між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем. Кредит відповідно до вищевказаного кредитного договору надається Іпотекодавцю Кредитором – Іпотекодержателем на наступних умовах: Сума кредиту – 300 000 (триста тисяч гривень 00 коп.) грн. Строк повернення кредиту – 28.03.2006 року. Кредит підлягає поверненню, згідно графіку (додаток 1 до договору іпотеки). Розмір відсоткової ставки визначається Кредитним договором в розмірі – 18 % річних.
- за кредитним договором № 17-2004 від 29.03.2004р., який укладено між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем. Кредит відповідно до вищевказаного кредитного договору надається Іпотекодавцю Кредитором – Іпотекодержателем на наступних умовах: Сума кредиту – 550 000 (п`ятсот п`ятдесят тисяч гривень 00 коп.) грн. Строк повернення кредиту – 01.12.2004 року. Розмір відсоткової ставки визначається Кредитним договором в розмірі – 18 % річних.
Відповідно до п.3.1.4 Договору іпотеки від 30.03.2004р. у випадку невиконання Іпотекодавцем зобов`язань за цим та/або Кредитним договором Іпотекодержатель має право звернути стягнення  на Предмет іпотеки, реалізувавши його відповідно до розділу 5 цього Договору, та за рахунок вирученої від реалізації Предмета іпотеки суми переважно перед іншими кредиторами задовольнити у повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна а також витрат, пов`язаних з реалізацією Предмета іпотеки. 
Іпотекодавець зобов`язаний   здійснювати поточний ремонт  предмета іпотеки, а капітальний ремонт чи перепланування  тільки за письмовим погодженням з Іпотекодержателем (п.4.1.7 Договору іпотеки від 30.03.2004р.).
Згідно із п.5.1 Договору іпотеки від 30.03.2004р. Іпотекодержатель у разі виникнення у нього права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета застави на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, або у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність.
Відповідно до п. 5.4 Договору іпотеки від 30.03.2004р.   що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
За рішенням Іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватися наступним чином (договір про задоволення вимог Іпотекодержателя) (п.5.5. Договору іпотеки від 30.03.2004р.)
Відповідно до п.5.6. Договору іпотеки від 30.03.2004р. у випадках, передбачених законодавством України та цим Договором, Іпотекодержатель має право прийняти предмет іпотеки у власність. При цьому ціна Предмета іпотеки, що передається у власність, визначається експертним шляхом перед такою передачею.
          Заочним рішення Ленінського районного суду м.Миколаєва від 20.02.2006р. у справі №2-1549/2006 було визнано право власності на об`єкти, розташовані по вул. Автомобільна, 1 в м. Миколаєві за ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» у зв`язку з будівництвом нових об`єктів, збільшення площ існуючих об`єктів внаслідок перепланування та капітального ремонту, а саме на: літ.А – адмінбудівля, прохідна, літ.Б-1, Б’-1 птахобойний цех, літ.Б’’ – консервний цех,  літ Б’’’-1- ЦИФ, літ.В,В’-1,В’’-1 – блок підсобних приміщень, кулінарний цех, літ.Г-1-  головний виробничий цех№2, Е-1 – тарний цех, З-1 – допоміжний корпус тарного цеху, літ.Ж-1 – контора тарного цеху; літ.К,К’-1 – бокси, літ.Р-1, Р-2 котельня, літ С-1,С’-2,С’’-1, С’’’№10 – головний виробничий корпус №1 з естокадою, літ.СІУ- аміачна насосна, літ.Ц-1 – їдальня, літ.Ц’-1- вагова, літ.У-2 – лабораторія промив очна, літ.И-1 вулканизаторна, літ.О-1 – склад ППМ, літ.Л-1 – насосна, літ.П-1 – градирня, літ Т’-уборна, літ.Т-уборна, літ Ф-1 – жироловка, літ.Х,Х’ – вагова, літ.Ч-1 – овочесховище, літ.Ш-1 – мазутосховище, літ. Щ-1 – трансформаторна підстанція, Э-1 – трансформаторна підстанція, Ю-1 – зарядна, літ.Я’-навіс, літ.Я’’ – навіс, літЯ’’’- навіс, літ.Ы – навіс, літ.Ы’- навіс, літ.Ь – склад, літ.Ь’ –склад, битова, літ.Д-1 – недобудований склад, літ.М-2 -  надбудована сторожка, №№1-4,6-9-№14 – спорудження, І- покриття, склад ліит.Н-1, зовнішнім розміром (60,62*18,55), загальною площею 1068,5кв.м., основною площею 1068,5кв.м., змінені площі за рахунок перепланування та капітального ремонту головного виробничого корпусу літ.Г-1, загальна площа 1763,0кв.м., основна площа 1536,6кв.м., адміністративної будівлі літ.А-1, загальною площею 92,0кв.м., основною площею59,4кв.м., що розташовані по вул. Автомобільній,1 у м.Миколаєві.  (т.1 а.с.126-127), при цьому встановлено, що майно створене як самочинне будівництво.
13.05.2009р. право власності було зареєстроване за ПП Фірмою «ИНТЕРСЕРВИС» - підстава виникнення права власності – рішення суду/2-1549/ 20.02.2006/ Ленінський районний суд м.Миколаєва (т.1, а.с.128-130).
13.03.2015р.  Виконавчий комітет Миколаївської міської ради прийняв рішення №180 «Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради», відповідно до п.61 якого вирішив нежитловим будівлям по вул.Автомобільній, 1 (Літ.Г-1, Ы, Ы’, Я’’’, В, В’’-2, В’-1), які належать ПП фірма “Интерсервис”, надати нову адресу: вул.Автомобільна, 1/3; нежитлові будівлі (Літ.Ш-1, Ц-1, Ц’-1, А-1, Ф-1, У-2, Х, Х’, Т, Т’, Б-1, Б’-1, Б’’-1, Б’’’-1, Ч-1, Я’, Я’’, №6, 1, 4, 14, 11, 12, 13, 15, І) залишити за адресою: вул.Автомобільна, 1 (т.1 а.с.131).
24.04.2015р. Реєстраційна служба Миколаївського міського управління юстиції Миколаївської області видала Приватному підприємству Фірма «Интерсервис» свідоцтво про право власності на нежитловий об`єкт (індексний номер 36755042) за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна, буд.1/3 (т.1 а.с.14); 20.04.2015 право власності було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (т.1 а.с.15).
В провадженні   Господарського суду Миколаївської області перебувала справа №915/777/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» до Приватного підприємства Фірма «Интерсервис»  про зобов`язання скласти проміжний ліквідаційний баланс та подати його на затвердження, рішенням від 24.10.2017р. (яке набрало законної сили 07.11.2017р.)  позовні вимоги задоволено – зобов`язано ПП Фірма «Интерсервис» в особі голови ліквідаційної комісії підприємства,   скласти проміжний ліквідаційний баланс приватного підприємства фірма Интерсервис та подати його на затвердження у відповідності до ч.8 ст.111 Цивільного кодексу України. У рішенні встановлено, що із змісту додатку № 1 до договору факторингу  даних випливає, що ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»  набуло права вимоги заборгованості, зокрема, за   кредитними договорами, з урахуванням змін та доповнень до них, а саме: за кредитним договором від 31.03.2003 № 34-2003 в сумі 1712942 грн. 62 коп.; за кредитним договором від 29.03.2004 № 16-2004 в сумі 306957 грн. 23 коп.; за кредитним договором від 29.03.2004 №17-2004 в сумі 550000 грн.; а також за договорами, укладеними на забезпечення виконання цих кредитних договорів. Ураховуючи укладення первісним кредитором   з новим кредитором позивачем ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» зазначеного договору факторингу, та що сторонами цього договору на виконання його п. 3.2 складено акт прийому-передачі портфеля заборгованостей від 14.12.2011 (ас. 85), підписаний уповноваженими представниками сторін договору та скріплений печатками сторін договору, і що на даний час, за твердженнями позивача, заборгованість ПП Фірма Интерсервис у добровільному порядку не погашено, суд вважає доведеним, що позивач набув права вимоги заборгованості за всіма вищезазначеними кредитними договорами та договорами забезпечення до них. ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» неодноразово зверталося до голови ліквідаційної комісії відповідача та засновника відповідача  з вимогами від 27.03.2017 № 919/І/2012, від 03.04.2017 № 3118/2017/И, від 18.04.2017 №3954/2017/И, від 30.05.2017 №6456/2017/И, направлення котрих підтверджується відповідними поштовими квитанціями, про надання відомостей щодо вжиття ліквідаційною комісією ПП Фірма Интерсервис заходів для завершення процедури ліквідації товариства, зокрема, про складення проміжного ліквідаційного балансу підприємства, проте зазначені вимоги залишено без реагування та виконання.
29.11.2011р. між Публічним акціонерним товариством «КредоБанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції», як новим кредитором, був укладений договір факторингу шляхом купівлі права грошової вимоги (т.1 а.с.158-172) (далі – Договір факторингу), відповідно до умов якого банк відступив новому кредитору, а новий кредитор прийняв від банку права вимоги за кредитними договорами та за усіма забезпеченнями відповідно до забезпечувальних документів, вказаних у Додатку №1.          Відповідно до розділу 1 Договору факторингу «Визначення та тлумачення» право вимоги означає повний обсяг прав грошової вимоги до позичальників за кредитними договорами та повний обсяг прав вимоги до сторін за забезпечувальними документами, строк виконання за якими настав на дату відступлення права вимоги за цим договором, а також які виникнуть в майбутньому, зокрема, право на основну суму кредиту, на проценти, нараховані на неї, на комісії та будь-які штрафні санкції (за наявності), що підлягають сплаті у відповідності до умов Кредитних договорів.
Згідно із п.3.2 Договору факторингу банк продає та передає новому кредитору, а новий кредитор купує та приймає права вимоги за кредитними договорами та за усіма забезпеченнями відповідно до забезпечувальних документів, вказаних в додатку №1. Сторони зобов`язані підписати на дату надходження ціни відступлення на рахунок банку акт прийому-передачі портфеля заборгованостей, згідно Додатку №2 до договору на підтвердження зазначеного приймання-передачі. Даний акт є фактичним підтвердженням переходу прав вимоги за портфелем заборгованості відповідно до умов цього договору. Договір набуває чинності з моменту підписання даного Акту.
«Забезпечення» означає іпотеку, заставу, поруку та інші види забезпечення виконання будь-якою особою зобов`язань, або іншу угоду чи домовленість, що мають подібну дію (п.1.3 Договору факторингу).
У п.4.1 Договору факторингу сторони узгодили, що новий кредитор заплатить банку ціну відступлення в сумі 292214748,74 грн.
13.12.2011 ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» було внесено на рахунок ПАТ  «Кредобанк» ціну купівлі за викуп портфеля заборгованості у розмірі 292214748,74грн., що підтверджується платіжним дорученням №4 від 13.12.2011р. (т.1 а.с.180).
Банком та Новим кредитором було підписано Акт прийому-передачі портфеля заборгованостей на виконання п.3.2 Договору факторингу 14.12.2011 (т.1 а.с.181).
Із змісту додатку №1 до Договору факторингу «База даних» (т.1 а.с.173-179) вбачається, що ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»  набуло права вимоги заборгованості, зокрема, за згаданими вище кредитними договорами №34-2003 від 31.03.2003р., №16-2004 та №17-2004 від 29.03.2004р., а також за договорами, укладеними на забезпечення виконання цих кредитних договорів.
18.11.2018р.   ПАТ «КРЕДОБАНК» (Первісний іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» (Новий іпотекодержатель) був укладений договір про відступлення прав за договором іпотеки (т.1,а.с.182), за умовами п.1.1 у зв`язку із укладенням між Первісним іпотекодержателем та Новим іпотекодержателем Договору факторингу шляхом купівлі права грошової вимоги від 29.11.2011р., згідно з яким Первісний іпотекодержатель передав Новому іпотекодержателю всі права вимоги за договорами, перелік яких наведений в Додатку №1 до Договору факторингу шляхом купівлі права грошової вимоги від 29.11.2011р., які укладені між Первісним іпотекодержателем та Боржниками – перелік яких наведений в Додатку №1 до Договору факторингу шляхом купівлі права грошової вимоги від 29.11.2011р., Первісний іпотекодержатель відступає, а Новий іпотекодержатель набуває права Первісного іпотекодержателя, належні Первісному іпотеко держателю   за Договором іпотеки від 30.03.2004р., який було укладено з ПП Фірмою «ИНТЕРСЕРВИС». До Нового іпотекодержателя  переходять права Первісного іпотекодержателя у зобов`язаннях в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав.
За цим Договором Новий іпотекодержатель одержує право замість Первісного іпотекодержателя в разі невиконання  або неналежного виконання Боржниками своїх зобов`язань  за договорами , перелік яких наведений в Додатку №1 до Договору факторингу шляхом купівлі права грошової вимоги від 29.11.2011р. перед Новим іпотекодержателем, одержати задоволення своїх вимог за рахунок майна, переданого в іпотеку відповідно до Договорів іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавців у порядку, визначеному Договорами іпотеки та Законом України «Про іпотеку» (п.1.2 Договору про відступлення прав).
Відповідно до п.1.4 Договору про відступлення прав за договором іпотеки предметом іпотеки є належне Іпотекодавцю нерухоме майно, визначене Договором іпотеки від 30.03.2004р., який було укладено з Іпотекодавцем, посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В. та зареєстровано в реєстрі за №1600. Право власності Іпотекодавця на Предмет іпотеки підтверджувалося документами, які наведені в Договорі іпотеки із змінами та доповненнями. Заставна вартість Предмету іпотеки визначається Сторонами у сумі 2368920грн.
Протягом п`яти календарних днів з дати нотаріального посвідчення цього Договору  Первісний іпотекодержатель зобов`язаний надіслати Боржнику та Іпотекодавцю на адресу, зазначену в Договорі іпотеки та Кредитному договорі, письмове повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки. Права за Договором іпотеки вважаються відступленими з моменту укладання цього Договору та його нотаріального посвідчення (п.п.2.1, 2.2 Договору про відступлення прав).
Договір посвідчений приватним нотаріусом  Київського міського нотаріального округу Апатенко М.А.
23.01.2019р. ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» надіслало ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС», голові ліквідаційної комісії ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» Табулі І.В. та учаснику та кінцевому бенефіціарному власнику ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» Остафійчук О.А. вимогу вих. №Рі0003623012019о про усунення порушень відповідно до ст.35 ЗУ «Про іпотеку», в якій вимагало у тридцятиденний строк сплатити  йому заборгованість за кредитними договорами від 29.03.2004р. та 31.03.2003р. разом із інфляційними втратами на 3% у загальній сумі  14491046,62грн. та попередило, що у  разі невиконання  ПП Фірмою «ИНТЕРСЕРВИС» зобов`язання по сплаті  14491046,62грн. у тридцятиденний строк з моменту отримання цієї вимоги, ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» прийме рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст.36 ЗУ «Про іпотеку» та розділу 5 Договору іпотеки (т.1, а.с.75-76).
Копія вищезазначеної вимоги була отримана ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» 27.01.2019р., що підтверджується копією відповідного повідомлення про вручення поштового відправлення (т.1, а.с.78) за адресою 54007, м.Миколаїв, вул.Автомобільна,1.
Також ця вимога була направлена:
-   за іншою відомою адресою іпотекодавця: 57240, Миколаївська область, Вітовський район, с.Партизанське, вул.Центральна (т.1, а.с.82);
- голові ліквідаційної комісії ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» Табулі А.В. за адресою: 54007, м.Миколаїв, вул.Казарського, 1-Б, квартира 65, (т.1, а.с.79);
- учаснику та кінцевому бенефіціарному власнику ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» Остафійчук О.А. за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 (т.1, а.с.80,81).
24.07.2019р. на замовлення ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Содель» був складений Звіт №26-07-19-ОМ.1 про оцінку вартості майна, об`єкт оцінки: нежитловий об`єкт, розташований за адресою: м.Миколаїв,  вул.Автомобільна, 1, власник ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС», за яким вартість майна складає 4390195грн. (т.1, а.с. 83,84).
31.07.2019р. державним реєстратором Баловненської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області Уваровим Сергієм Васильовичем на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48096771 від 05.08.2019р. внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності 32686982, дата державної реєстрації: 31.07.2019р. 15:35:02, на нежитловий об`єкт у м.Миколаєві по вул.Автомобільній, буд.1/3, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 623492348101, власник ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції», код ЄДРПОУ 37356981.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №176326641 від 05.08.2019 (т.1 а.с.25) в якості підстави виникнення права власності зазначено наступне: “опис, серія та номер: 0411205244913, виданий 23.01.2019, видавник: Укрпошта; Картка, серія та номер: 0411205244913, виданий 27.01.2019р., видавник Укрпошта; Договір іпотеки (дублікат), серія та номер: 1600, виданий 30.03.2004р., видавник приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу, Філіпенко В.В.; Договір про відступлення прав за договором іпотеки, серія та номер: 1357, виданий 25.10.2018р., видавник: Приватний нотаріус Київського нотаріального округу Апатенко М.А.; Вимога, серія та номер: Рі0003623012019о, виданий 23.01.2019, видавник ТОВ “ФК “Приватні Інвестиції”; накладна, серія та номер: 0411205244913, виданий 23.01.2019, видавник: Укрпошта”
Позивач оспорив правомірність набуття відповідачем права власності, вимагаючи скасування державної реєстрації цього права та визнання права власності за собою.
Суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог, відмовивши у задоволенні позову ПП Фірма «ИНТЕРСЕРВИС» у повному обсязі.
Суд апеляційної інстанції   погоджується із таким висновком з огляду наступного.
Відповідно до ч.1 ст.3 ЗУ «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Згідно із ч.1 ст.5 ЗУ «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Відповідно до ч.ч.1,4 ст.33 ЗУ «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Відповідно до ст.36 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, чинній станом на 30.03.2004р.) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.  Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.  Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.
Таким чином ст.36 Закону була передбачена можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового  врегулювання: 
- або у зв`язку із укладенням відповідного договору (окремого) про задоволення вимог іпотекодержателя;
- або включенням до умов договору іпотеки іпотечного застереження, що прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
          На підставі ст.36 Закону у договір іпотеки від 30.03.2004р. було  включено іпотечне застереження, зміст якого вміщено у пункти 5.5, 5.6.
           Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що   Договір іпотеки від 30.03.2004 містить відповідне іпотечне застереження, зміст якого вміщено у пункти 5.1, 5.6 договору та  розділ 5 Договору іпотеки   не містить умови щодо необхідності укладення сторонами окремого, підписаного обома сторонами та нотаріально посвідченого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ч.ч.1,2,5 ст.37 ЗУ «Про іпотеку» (в чинній редакції) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.  Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Нормами Закону України «Про іпотеку» та умовами Договору іпотеки  від 30.03.2004р. передбачено право іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження (розділ 5 Договору іпотеки), вміщеною в договір.
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020р. у справі №644/3116/18 викладена правова позиція стосовно того, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог.
Колегія суддів вважає, що відсилання до необхідності укладення сторонами договору іпотеки при наявності іпотечного застереження ще одного договору та його нотаріального посвідчення призводить до висновку про добровільність передачі у власність предмету  іпотеки іпотекодавцем на етапі правовідносин, коли  дії іпотекодержателя із звернення стягнення на предмет іпотеки зазвичай не супроводжуються ані добровільним виконанням основного зобов`язання, ані добровільною передачею предмету іпотеки у власність іпотекодержателя.
Оскільки  Договір іпотеки від 30.03.2004р. не містить умови про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб здійснюється шляхом укладення окремого  нотаріально посвідченого договору та не  визначає як обов`язкову процедуру добровільної передачі предмета іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя, право власності на предмет іпотеки може перейти до іпотекодержателя за умовами самого Договору (п.5.1), та укладення   окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя не вимагається.
 У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (ч.5 ст.5 ЗУ «Про іпотеку»).
У постанові від 06.07.2016р. № 6-1213цс16 Верховний Суд України зазначив, що на об`єкт, який не є новоствореним, а створений з прив`язкою до заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, поширюється всі іпотечні обтяження.
Верховний Суд у постанові від 27.02.2020р. у справі № 5013/458/11 дійшов висновку, що аналіз викладених законодавчих положень, з урахуванням наведених висновків Верховного Суду, дає підстави для висновку про те, що право власності на нову річ, внаслідок переробки іншої речі, може виникати лише у тому разі, якщо в результаті здійсненої переробки з 'являється інший об`єкт, відмінний за своїми характеристиками, тобто об`єкт, який може бути кваліфікований як нова річ. Також, не може вважатися новою річчю (новоствореним об`єктом) об`єкт нерухомого майна, який перероблено з прив`язкою до вже існуючого нерухомого майна та з використанням: функціональних елементів цього майна, тобто такий, що фактично є тим самим об`єктом з видозміненими загальними характеристиками.
Аналогічний висновок щодо правового статусу нерухомого майна, яке є результатом реконструкції предмета іпотеки, та поширення на таке майно всіх іпотечних обтяжень викладений у постановах Верховного Суду від 16.10.2018р. у справі № 924/1039/16, від 11.06.2019р. у справі № 902/1414/13.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що спірний об`єкт – нежитлова нерухомість за адресою м.Миколаїв, вул.Автомобільна, буд.1/3 згідно відомостей Державного реєстру речових прав складається з: Літери: В, В'-1, В"-2 - Кулінарний цех, блок підсобних приміщень (площа 1210,3 кв.м), Г-1 - Головний виробничий корпус №2 (площа 1767 кв.м), ЬІ - Навіс, ЬІ' - Навіс, Я'" – Навіс.
Ці складові об`єкта повністю збігаються  із позиціями 6,8,9,10 пункту 1.3 Договору іпотеки щодо складових предмету іпотеки, переданого позивачем в іпотеку та належного йому на праві власності  на дату передачі згідно Витягу від 23.03.2004р. з реєстру прав власності (п.1.4 договору іпотеки), що знаходився за адресою:м.Миколаїв, вул.Автомобільна,  1.
При цьому виокремлення цих об`єктів у самостійний об`єкт нерухомості із присвоєнням йому нової адреси є результатом дій  самого іпотекодавця, вчинених без згоди та повідомлення іпотекодержателя, тому як аргумент на користь позиції позивача судом апеляційної інстанції до уваги не приймається.   
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку»).
Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із п.п.1,2 ч.3 ст.10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення. 
Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі   укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (п.1 ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно   та їх обтяжень»).
Відповідно до п.61 Порядку   державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015р. для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
За нормами п.1 ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно   та їх обтяжень» та умовами Договору іпотеки від 30.03.2004р. для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в результаті  позасудового  звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель повинен подати державному реєстратору  копію договору іпотеки, копію письмової вимоги про усунення порушень із доказами їх надсилання іпотекодавцю та отримання  та документ на підтвердження факту завершення   строку, встановленого у вимозі,  з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.           
З довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна №176326641 від 05.08.2019 (т.1 а.с.25) вбачається, що Товариством з обмеженою відповідальністю “Фінансова компанія “Приватні інвестиції” для проведення державної реєстрації права власності державному реєстратору, зокрема, були надані: 1) Договір іпотеки (дублікат), серія та номер: 1600, виданий 30.03.2004, видавник приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу, Філіпенко В.В.; 2) Договір про відступлення прав за договором іпотеки, серія та номер: 1357, виданий 25.10.2018, видавник: Приватний нотаріус Київського нотаріального округу Апатенко М.А.; 3) Вимога, серія та номер: Рі0003623012019о, виданий 23.01.2019, видавник ТОВ “ФК “Приватні Інвестиції”; 4)  Картка, серія та номер: 0411205244913, виданий 27.01.2019, видавник Укрпошта.
Цей документ картка №0411205244913 міститься в матеріалах справи та свідчить, що Вимога про усунення порушень вручена уповноваженій особі ПП Фірма «Интерсервис» 27.01.2019р. за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна,1.
Таким чином відповідачем  були надані державному реєстратору всі документи, визначені нормами ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно   та їх обтяжень»  та п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015р. та підстави для скасування державної реєстрації права власності ТОВа  «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» на об`єкти нерухомого майна, що розташовані за адресою вул.Автомобільна, 1/3 відсутні як і відсутні правові підстави для визнання за позивачем права власності на ці об`єкти нерухомого майна.
Щодо посилань позивача на   неотримання вимоги ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», колегія суддів зауважує, що  такі твердження спростовуються матеріалами справи – копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення із штрих коловим ідентифікатором №0411205244913, відповідно до якого позивач отримав вимогу позивача від 23.01.2019р. №Рі003623012019о  27.01.20219р.
До позивача перейшло право вимоги до відповідача,  за договором іпотеки, що є обставиною, встановленою рішенням у справі №915/777/17 та підтверджується матеріалами справи.
Отже місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для скасування  державної реєстрації права власності на об`єкт, який розташований за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна,1/3.
Оскільки позовна вимога про визнання права власності на спірний об`єкт за позивачем є похідною від вимоги про скасування державної реєстрації, правові підстави для задоволення цієї позовної вимоги також відсутні.
Доводи апеляційної скарги колегія суддів відхиляє з огляду наступного.
З витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.08.2019р. №176326641 вбачається, що  нежитловий об`єкт за адресою:м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1/3 складається з: літери В, В'-1, В"-2 - Кулінарний цех, блок підсобних приміщень (площа 1210,3 кв.м), Г-1 - Головний виробничий корпус №2 (площа 1767 кв.м), ЬІ - Навіс, ЬІ' - Навіс, Я'".
У п.1.3 Договору іпотеки  зазначено, що предметом іпотеки  є нежитловий об`єкт, розташований за адресою:м.Миколаїв, вул.Автомобільна,1, який, зокрема, складається з: блоку підсобних приміщень, кулінарний цех, літери В, В'-1, В"-2   (площа 1210,3 кв.м), Головний виробничий корпус №2 літ.Г-1,  навіс літ.Я'", навіс літ.ЬІ, навіс літ.ЬІ' (т.1, а.с.17).
Судом апеляційної інстанції встановлено, що будівлі та навіси, які увійшли до складу нежитловий об`єкт за адресою:м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1/3 співпадають із будівлями та навісами, які зазначені у Договорі іпотеки  від 30.03.2004р. ( п.п.6,8,9,10 переліку, з якого складається нежитловий об`єкт за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1) та протилежні твердження скаржника є хибними.
Враховуючи, що об`єкти, які увійшли до об`єкту нерухомості за адресою: вул.Автомобільна,1/3 входили до об`єкту, розташованого за адресою:м.Миколаїв, вул. Автомобільна,1 та на які розповсюджувалась іпотека, колегія суддів зазначає, що  Звіт суб`єкту оціночної діяльності ТОВ «Содель»     №26-07-19-ОМ.1 про оцінку вартості майна, об`єкт оцінки: нежитловий об`єкт, розташований за адресою: м.Миколаїв,  вул.Автомобільна, 1 є належним доказом оцінки вартості майна, що зареєстроване наразі за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1/3.
Щодо доводів скаржника, що умови договору іпотеки не передбачають набуття права власності на підставі договору іпотеки, або застереження в ньому колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ст.33 ЗУ «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч.2 ст.36 ЗУ «Про іпотеку»).
Таким чином, норми  ЗУ «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки.
На підставі ст.36 ЗУ «Про іпотеку» у Договір іпотеки від 30.03.2004р. сторонами було включено іпотечне застереження, зміст якого наведено у пунктах 5.5, 5.6.          Колегія суддів відхиляє твердження скаржника про те, що оскільки нерухоме майно по вул. Автомобільній, 1/3  було створене після укладення договору іпотеки, та виділено в окремий об`єкт цивільних прав, іпотека згідно договору від 30.03.2004р. на нього не поширюється, оскільки відповідно до норм ч.5 ст.5 ЗУ «Про іпотеку» право іпотеки ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» поширюються на всі реконструйовані та новостворені об`єкти нерухомості, а також установлено, що складові спірного об`єкта є тотожними окремим складовим предмета іпотеки і не зазнали змін. 
У рішенні у справі №915/777/15 крім обставин, які випливали з кредитного договору  №34-2003, укладеним 31.03.2003р., досліджувались також обставини та наслідки укладання кредитних договорів   від 29.03.2004 № 16-2004  та № 17-2004, отже місцевий господарський суд правомірно послався на висновки суду у вищезазначеній справі в оскаржуваному рішенні.
Посилання скаржника на правову позицію, викладену у постанові  Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020р. у справі №757/13243/17 безумовною підставою для скасування оскаржуваного рішення слугувати не спроможні, оскільки вимога була надіслана, зокрема, на юридичну адресу позивача: 57240, Миколаївська область, Вітовський район, с.Партизанське, вул.Центральна, що підтверджується відповідним описом вкладення, також була надіслана за адресою: м.Миколаїв, вул.Автомобільна, 1 та отримана ПП Фірма «Интерсервис», чого відповідачем не спростовано.  
Підсумовуючи викладене, суд апеляційної інстанції констатує, що ПП Фірма «Интерсервис» не доведена відсутність фактичних та юридичних підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, а отже і порушення свого права власності та нежитловий об`єкт нерухомості по вул.Автомобільній, 1/3 у м.Миколаєві, що виключає можливість судового захисту шляхом задоволення його позову.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010р. у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини   зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Колегія суддів вважає, що наведені в апеляційній скарзі аргументи скаржника не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення, оскільки вони не спростовують обґрунтованих висновків господарського суду, правильність застосування норм матеріального права та не вказують на порушення норм процесуального права, що є обов`язковою підставою для скасування рішення.
Підстав для виходу судом апеляційної інстанції за межі доводів апеляційної скарги не убачається, оскільки при апеляційному розгляді справи не встановлено порушення норм процесуального права, які є безумовною підставою для скасування рішення, або неправильного застосування норм матеріального права.
За таких обставин рішення Господарського суду Миколаївської області  від 06.04.2021р. залишається без змін, а апеляційна скарга без задоволення.
Відповідно до п.п.«в» п.4 ч.1 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції (витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги), покладаються на скаржника, оскільки вимоги апеляційної скарги відхилені у повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України,
колегія суддів,-
ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу  ПП Фірма «Интерсервис» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.04.2021р. у справі №915/324/20   залишити без змін.
Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на ПП Фірму «Интерсервис».

Постанова в порядку ст.282 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття згідно ст.284 ГПК України. 
Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення згідно положень ст.ст.286,287 ГПК України.

Повна постанова складена 20 вересня 2021 року.

Головуючий суддя                                                                      М.А. Мишкіна 

Суддя                                                                                        О.Ю. Аленін

          Суддя                                                                                        Л.В. Лавриненко