СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"09" вересня 2021 р.                                                             Справа № 922/1308/20  

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Зубченко І.В., суддя  Істоміна О.А., 
за участю секретаря судового засідання              Полупан Ю.В.,
за участю представників учасників справи:
позивача  - не з`явився;
1-го відповідача - адвокат Андросов А.О., свідоцтво про право на зайняття адвокатською діядьністю    № 4913 від 25.10.17, ордер    серія АН № 1040559 від 16.07.21, представник Фізичної особи-підприємця Колєснікова Льва Миколайовича;
2-го відповідача - адвокат Василенко Н.М., свідоцтво про право на зайняття адвокатською діядьністю № 357 від 29.06.93, ордер серія АХ № 1059382 від 15.06.21,              представник ОСОБА_1 ;
3-го відповідача - адвокат Андерс В.М., свідоцтво про право на зайняття адвокатською діядьністю №1600 від 12.11.2008, ордер    серія ХВ    від 15.07.21, представник ОСОБА_2 ;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача - ФОП Каркач Є.Ю. (вх. № 1688Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 12 травня 2021 року              (повний текст складено 19.05.2021) у справі № 922/1308/20 
за     позовом     Фізичної особи-підприємця Каркач Євгенії Юріївни, м. Харків,
до відповідачів:
1) Фізичної особи-підприємця Колєснікова Льва Миколайовича, м. Харків,
2)  ОСОБА_1 , м. Харків;
3)  ОСОБА_2 , м. Харків;
про переведення прав і обов`язків покупця та визнання недійсними договорів, розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача - ФОП Каркач Є.Ю. (вх. № 1688Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 12 травня 2021 року              (повний текст складено 19.05.2021) у справі № 922/1308/20 
за              позовом              Фізичної особи-підприємця Каркач Євгенії Юріївни, м. Харків,
до відповідачів:
1) Фізичної особи-підприємця Колєснікова Льва Миколайовича, м. Харків,
2)  ОСОБА_1 , м. Харків;
3)  ОСОБА_2 , м. Харків;
про переведення прав і обов`язків покупця та визнання недійсними договорів,

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2020 року ФОП Каркач Є.Ю. звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідачів: 1) ФОП Колєснікова Л.М.; 2) ОСОБА_1 ; 3) ОСОБА_2 , в якій (з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 04.03.2021 за вх. № 5215), просила:
- перевести на ФОП Каркач Є.Ю. права і обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між Колєсніковим Л.М. та ОСОБА_1 та              посвідченого 10.04.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Бистрицькою А.П. за № 428;
- визнати недійсним з моменту укладення договір, посвідчений 04.05.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Бистрицькою А.П. за № 446, про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідченого 10.04.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Бистрицькою А.П. за № 428;              
- визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідчений 13.10.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Трубніковим С.О. за № 1611.
Позивач вважає, що Колєсніков Л.М. протизаконно здійснив відчуження належного йому нерухомого майна іншій, ніж позивач особі, зазначає, що саме ФОП Каркач Є.Ю. має бути покупцем спірного нерухомого майна, оскільки вона була орендарем такого майна.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 12.05.2021 у справі № 922/1308/20 (суддя Сальнікова Г.І.) у позові відмовлено. 
Суд першої інстанції, встановивши неналежне виконання обов`язків орендаря (позивача) за договором оренди в частині внесення орендної плати у передбаченому договором розмірі, та те, що позивач не була наймачем, який належно виконує свої обов`язки за договором найму  в розумінні ч. 2 ст. 777 ЦК України та п. 4.1 договору оренди, що є обов`язковою умовою для отримання переважного права на придбання спірного приміщення, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
ФОП Каркач Є.Ю. (позивач) 28.05.2021, тобто в межах строку на апеляційне оскарження рішення суду, встановленого ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, судові витрати покласти на відповідачів.
В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що суд першої інстанції неправомірно визнав вимогу про переведення на ФОП Каркач Є.Ю. прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу № 428 необґрунтованою та відмовив у її задоволенні, посилаючись при цьому на те, що позивач була наймачем, який належно виконує свої обов`язки за договором найму в розумінні ч. 2 ст. 777 ЦК України та п. 4.1 договору оренди, а тому відповідно незаконно була позбавлена відповідачем переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна у разі його продажу. Апелянт не погоджується з наведеним в рішенні розрахунком орендної плати за договором, оскільки вважає, що відповідно до умов п. 3.1. договору орендна плата за користування орендованим майном починає нараховуватися з 01.05.2017, а не з квітня 2017 року.
На думку позивача, з огляду на обґрунтованість позовних вимог про переведення на ФОП Каркач Є.Ю. прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу № 428 від 10.04.2020, суд першої інстанції мав задовольнити позовні вимоги про визнання недійсними з моменту укладення договору від 04.05.2020  про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень та договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 13.10.2020. 
Позивач при цьому наголошує, що зобов`язання сторін за спірним договором купівлі продажу від 10.04.2020 були повністю виконані у встановлений договором строк, договір припинив свою дію його виконанням, а тому апелянт вважає, що укладений договір про розірвання не припинив права та обов`язки сторін за договором купівлі-продажу, тобто не відповідає волевиявленню сторін та не направлений саме на розірвання договору, а отже договір про розірвання від 04.05.2020 не відповідає вимогам діючого законодавства на момент укладання. Крім того, апелянт посилається на те, що договором купівлі-продажу не передбачена можливість його розірвання, відсутність доказів повернення грошових коштів в розмірі 397100,00 грн, сплачених за договором купівлі-продажу, а також доказів повернення приміщення в строк до 04.05.2020, фіктивність дійсних намірів відповідачів, відсутність у ОСОБА_1 необхідного обсягу повноважень на укладання договору, що дає підстави вважати, що спірний договір про розірвання від 04.05.2020 не направлений на реальне настання наслідків.
Оскільки договір купівлі-продажу від 13.10.2020 є похідним від договору купівлі-продажу від 10.04.2020 та договору від 04.05.2020 про розірвання договору купівлі-продажу, а 1-й відповідач не мав права відчужувати спірне нерухоме майно, яке йому не належить, тому апелянт вважає, що позовна вимога про визнання договору купівлі-продажу від 13.10.2020 недійсним є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.06.2021 для розгляду справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Барбашова С.В., суддя Істоміна О.А.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.06.2021 відкрито провадження у справі № 922/1308/20; встановлено відповідачам строк до 16.07.2021 для надання відзивів на апеляційну скаргу та для подання заяв та клопотань по апеляційній скарзі. Призначено справу до розгляду на 22.07.2021 о 10:00 год.
16.07.2021 за вх.8107 1-й відповідач (ФОП Колєсніков Л.М.) надав до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення Господарського суду Харківської області від 12.05.2021 залишити без змін. 1-й відповідач наголошує, що факт неналежного виконання орендарем (позивачем) умов договору оренди в частині внесення у передбаченому договором розмірі орендної плати підтверджується матеріалами та обставинами справи, а саме додатком до договору, який містить кінцевий розрахунок сторін за договором, та з якого вбачається, що за весь строк дії договору орендарем сплачено 876000,00 грн, що на 8000,00 грн менше, ніж це передбачено умовами договору. Крім того, даний розрахунок не містить відомостей про здійснення позивачем відповідних платежів  строки обумовлені п. 3.2. договору, а саме: не пізніше 5-го числа поточного місяця. 1-й відповідач також посилається на відсутність підстав для визнання недійсними договору від 04.05.2020 про розірвання договору купівлі-продажу та договору купівлі-продажу від 13.10.2020, оскільки суд першої інстанції вірно встановив відсутність у позивача переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна у разі його продажу та відсутність факту порушення прав та законних інтересів ФОП Каркач Є.Ю. спірними правочинами.
2-й відповідач ( ОСОБА_1 ) 16.07.2021 за вх.8122 надав до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення Господарського суду Харківської області від 12.05.2021 залишити без змін. 2-й відповідач наголошує, що договір про розірвання договору від 04.05.2020 був укладений з додержанням вимог, які встановлені ч.1. 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, ФОП Каркач Є.Ю., яка не є стороною цього договору, не визначила, яке її право порушене договором про розірвання договору від 04.05.2020 та в який спосіб воно має бути захищене судом.
3-й відповідач ( ОСОБА_2 ) 16.07.2021 за вх.8128 також надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення Господарського суду Харківської області від 12.05.2021 залишити без змін. 3-й відповідач посилається на недоведеність позивачем факту порушення прав та законних інтересів ФОП Каркач Є.Ю. спірним правочином та відсутність підстав для визнання договору купівлі-продажу від 13.10.2021 недійсним.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.07.2021 у справі № 922/1308/20 оголошено перерву в судовому засіданні до 02.08.2021 об 11:30.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.07.2021 у зв`язку із перебуванням у відпустці судді Барбашової С.В. здійснено повторний автоматизований розподіл справи № 922/1293/19 та для розгляду зазначеної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Істоміна О.А., суддя Медуниця О.Є.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.08.2021 у справі № 922/1308/20 оголошено перерву в судовому засіданні до 16.08.2021 об 11:00.
Позивач - ФОП Каркач Є.Ю. 10.08.2021 за вх. № 9209 подав додаткові пояснення до апеляційної скарги щодо фактичних обставин справи; щодо розрахунків за договором оренди нежитлових приміщень від 07.04.2017. Апелянт зокрема зазначає, що з огляду на фактичні обставини справи та умови укладеного договору оренди, у період з 07.04.2017 по 30.04.2018, коли орендна плата становила 20000,00 грн на місяць, позивач фактично мала сплатити орендодавцю за 10 місяців, оскільки умовами договору орендна плата нараховувалась з травня місяця, проте через ремонт в приміщенні фактично була зарахована за червень 2017 року. Водночас з травня 2018 року орендна плата становила 28000,00 грн на місяць, тому орендар за вказаний період мала сплатити 64400,00 грн. за останній місяць оренди - квітень 2020 року в якості оплати було зараховано 20000,00 грн як гарантійний внесок оплати за останній місяць оренди відповідно до п.3.4 договору. За таких обставин позивач вважає, що ним здійснено переплату з внесення орендних платежів.
Разом з цим, як зазначає апелянт, якщо суд дійшов вірного висновку про недоплату 8000,00 грн гарантійного внеску, то в такому разі недоплата відбулася в порядку договору, з урахуванням змін і доповнень до нього, оскільки укладені між сторонами правочини у своїй сукупності свідчать про відсутність встановленого сторонами договору обов`язку орендаря сплати гарантійного внеску в сумі 28000,00 грн або доплати 8000,00 грн.
1-й відповідач - ФОП Колєсніков Л.М. 12.08.2021 за вх. № 9311 подав додаткові пояснення до відзиву на апеляційну скаргу. 1-й відповідач звертає увагу, що нова редакція п. 3.4 договору не передбачає  умови про зарахування гарантійного внеску в якості орендної плати за останній місяць оренди, та, окрім цього, взагалі відсутня письмова згода сторін договору (у відповідності до попередньої редакції пункту) про погодження сторонами саме такого порядку розрахунків та зменшення розміру орендної плати визначеного додатковою угодою від 30.04.2018 року. За розрахунком 1-го відповідача, позивач, як орендар, повинен був сплатити на користь орендодавця - відповідача суму у розмірі 912000,00 грн, однак фактично сплатив 876000,00г рн, що на 36000,00 грн менше обов`язкової сплати за договором.
Крім того, 1-й відповідач зазначає, що за весь час оренди нежитлових приміщень, в порушення п. 3.5 договору оренди, ФОП Каркач Є.Ю. не здійснила сплати орендодавцю вартості спожитих послуг за користування орендованим майном, що стало підставою звернення до господарського суду ФОП Колєснікова Л.М. до ФОП Каркач Є.Ю. з позовом про стягнення коштів у справі № 922/1498/21. Також, 1-й відповідач акцентує увагу на невиконанні позивачем умов п.4.2 та 2.3 договору в частині своєчасного повернення орендодавцю орендованого майна 
12.08.2021 на підставі розпорядження керівника апарату суду у зв`язку з відпусткою судді Медуниці О.Є. здійснено повторний автоматизований розподіл справи № 922/1308/20 та для розгляду зазначеної справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Істоміна О.А., суддя Зубченко І.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 16.08.2021 у справі № 922/1308/20 оголошено перерву в судовому засіданні до 09.08.2021 о 09:30.
ФОП Колєсніков Л.М. (1-й відповідач) 06.09.2021 за вх. № 10262 подав додаткові пояснення по справі, в яких повідомив, що за результатами розгляду справи № 922/1498/21 рішенням Господарського суду Харківської області від 18.08.2021 позовні вимоги ФОП Колєснікова  Л.М. до ФОП Каркач Є.Ю. про стягнення коштів задоволені частково. Крім того, 1-й відповідач зазначив про те, що твердження ФОП Каркач Є.Ю. про проведення перемов з ФОП Колєсніковим Л.М. щодо мирного урегулювання спору не відповідають дійсності.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.09.2021 задоволено заяву позивача - ФОП Каркач Є.Ю. про участь у судовому засіданні по справі № 922/1308/20, призначеному на 09.09.2021 о 09:30, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою програми "EasyCon". Зазначену ухвалу 08.09.2021 о 14:23 за вих. № 1936 направлено заявнику - ФОП Каркач Є.Ю., на вказану ним в заяві електронну адресу, що підтверджується відповідним штампом суду апеляційної інстанції на зворотному боці останнього аркушу зазначеної ухвали.
Судове засідання 09.09.2021 проведено без участі представника позивача - ФОП Каркач Є.Ю через відсутність можливості встановити зв`язок з ним. За даними системи онлайн сервісу "EasyCon" користувач знаходився "Не в мережі", що підтверджується Актом Східного апеляційного господарського суду від 09.09.2021 № 12-33/546.
09.09.2021, безпосередньо перед судовим засіданням, за вх. № 10467 позивач подав до суду заяву про відкладення розгляду справи, яка мотивована тим, що позивачу невідомо про стан розгляду його клопотання про участь у судовому засіданні, призначеному на 09.09.2021, в режимі відеоконференції.
Розглянувши зазначену заяву ФОП Каркач Є.Ю., суд дійшов висновку про відмову в її задоволенні з огляду на таке.
Як свідчать матеріали справи, 28.08.2021 за вх. № 9951 до Східного апеляційного господарського суду звернувся позивач - ФОП Каркач Є.Ю. з заявою про участь у судовому засіданні у справі № 922/1308/20, призначеному на 09.09.2021 о 09:30, в режимі відеоконференції поза межами приміщення Східного апеляційного господарського суду з використанням власних технічних засобів системи відеоконференцзв`язку "EasyCon".
З огляду на приписи чч. 9, 13 ст. 32 ГПК України та зважаючи на те, що суддя-доповідач по справі Пелипенко Н.М. до 03.09.2021 включно перебувала у відпустці, вказану заяву передано на розгляд судді-доповідачу після виходу з відпустки, тобто 06.09.2021. Як зазначалось вище, ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.09.2021 задоволено заяву позивача - ФОП Каркач Є.Ю. про участь у судовому засіданні по справі № 922/1308/20, призначеному на 09.09.2021 о 09:30, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою програми "EasyCon".
Водночас, суд враховує, що в судовому засіданні 16.08.2021 у справі № 922/1308/20, за участю представників позивача - адвокатів Ганжерлі А.О. та Павловського Р.О., оголошено перерву в судовому засіданні до 09.09.2021 о 09:30 год. Отже, ФОП Каркач Є.Ю. в особі уповноважених представників була належним чином повідомлена про розгляд справи в суді 09.09.2021 о 09:30 год. Заява про відкладення розгляду справи була подана до канцелярії суду 09.09.2021 09:30 год. за № 10467, про що свідчить відбиток штампу канцелярії Східного апеляційного господарського суду. При цьому, жодних доказів об`єктивної неможливості як представників ТОВ ФОП Каркач Є.Ю. - Ганжерлі А.О. та Павловського Р.О., так і позивача особисто з`явитися у судове засідання, до заяви про відкладення розгляду апеляційної скарги не надано.
Колегія суддів враховує тривалий розгляд даної справи, сторонам, у тому числі позивачу, були створені належні умови для всебічного та об`єктивного розгляду справи, була надана можливість висловити та викласти свою позицію з приводу спірних питань, розгляд справи неодноразово відкладався. В свою чергу, матеріали справи містять достатній обсяг відомостей та документів для розгляду апеляційної скарги, з урахуванням викладеної в апеляційній скарзі та додаткових поясненнях позиції скаржника, позивач в особі уповноважених представників також скористався своїм правом на учать в судових засіданнях 22.07.202, 02.08.2021 та 16.08.2021. 
Також, суд вважає за необхідне зазначити, що ФОП Каркач Є.Ю. не була позбавлена можливості взяти участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів відповідно до       статті 197 ГПК України, проте не скористалась своїм правом, враховуючи що позивач була достеменно обізнана про дату, час та місце судового засідання, що підтверджується матеріалами справи.
Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточних, зокрема, "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).
З огляду на викладене та зважаючи на те, що судом апеляційної інстанції вжито належних заходів щодо повідомлення сторін про час та місце судового розгляду справи, явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, те, що скаржником у апеляційній скарзі та додаткових поясненнях на неї викладено свою процесуальну позицію щодо оскаржуваного рішення та суті спірних питань, з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи,             колегія суддів апеляційного господарського суду з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270 ГПК України,              вважає за можливе розглянути справу за відсутністю позивача за наявними в ній матеріалами. Відсутність позивача та його представників в цьому випадку не перешкоджає розгляду апеляційної скарги та не повинна заважати здійсненню правосуддя у встановлений законом строк, з урахуванням критеріїв розумних строків та частини першої статті 6 згаданої Конвенції.
Згідно із             ст. 269 ГПК України             суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Судова колегія, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги з наступних підстав.
Як свідчать матеріали справи та вірно встановлено судом першої інстанції, Фізичній особі Колєснікову Л.М. на праві власності належало нерухоме майно: нежитлові приміщення 1-го поверху №54-1-:-54-8 площею 72,2 кв.м в житловому будинку літера А-6, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (дев`ятнадцять).
07 квітня 2017 року між ФОП Колєсніковим Левом Миколайовичем (орендодавець, 1-й відповідач) та ФОП Каркач Євгенією Юріївною (орендар, позивач) укладено договір оренди нежитлових приміщень (далі - договір оренди; том 1 а.с. 12-15), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху, загальною площею 72,2 кв.м в літері "А-6", розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (далі - орендоване майно).
07 квітня 2017 року орендоване майно було передано орендарю у строкове платне користування, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі орендованого майна (т.с. 1 а.с. 17-19). 
За користування орендованим майном встановлюється щомісячна орендна плата в розмірі 20000,00 грн без ПДВ та перераховується орендарем на поточний рахунок орендодавця або в готівковому вигляді орендодавцю щомісячно наперед (не пізніше 5-го (п`ятого) числа поточного місяця, за який справляється орендна плата). Якщо останній день сплати припадає на святковий (неробочий) день, то такий останній день переноситься на перший робочий день після святкових (вихідних) днів. (п. 3.2. договору оренди).
Пунктом 3.4. договору оренди передбачено, що в термін до 10 квітня 2017 року орендар сплачує орендодавцю суму в розмірі 20000,00 грн, без ПДВ, плати, що еквівалентно розміру щомісячної орендної плати та є гарантійним внеском на випадок нанесення матеріальної шкоди орендованому майну. В разі відсутності нанесення матеріальної шкоди орендованому майну, ця сума може зарахуватись в рахунок орендної плати за останній місяць оренди за письмовою згодою сторін. При цьому, у випадку подальшого збільшення орендної плати, сума гарантійного внеску на випадок нанесення матеріальної шкоди орендованому майну доплачується до рівня збільшеного розміру щомісячної орендної плати не пізніше 5-го (п`ятого) числа поточного місяця, в якому відбулося збільшення. 
Строк дії договору встановлено до 30.04.2018 року або до події встановленої п. 6.7 договору (п. 6.2. договору оренди).
30.04.2018 укладено додаткову угоду до договору оренди (т.с. 1 а.с. 12), відповідно до п. 1 якої сторони дійшли згоди внести зміни до договору оренди та з 01.05.2018 встановили щомісячний розмір орендної плати в розмірі 28000,00 грн.
Сторони додатковою угодою також продовжили строк дії договору оренди до 30.04.2020 включно або до події встановленої п. 6.7. договору.
Пунктом 6.7 договору оренди передбачено, що цей договір припиняється у разі продажу власником будь-якого з приміщень переданих орендарю в оренду, новий договір оренди може бути укладений з новим власником на тих самих або інших умовах.
10 квітня 2020 року між Колєсніковим Левом Миколайовичем (продавець, відповідач 1) та ОСОБА_1 (покупець, відповідач 2) укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху № 54-1-:-54-8 площею 72,2 кв.м в житловому будинку літера "А-6" за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бистрицькою А.П. за реєстровим номером № 428 (далі - Договір купівлі-продажу № 428;              т.с. 1 а.с. 203).
Таким чином, 10.04.2020, тобто до закінчення строку дії договору оренди, орендоване майно було відчужено орендодавцем ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу № 428.
Відповідно до п.6 договору купівлі-продажу № 428 сторони погодили, що продавець зобов`язаний звільнити майно в строк до 10 квітня 2020 року.
П. 8 договору купівлі-продажу № 428 передбачено, що він може бути розірваний за взаємною згодою сторін.
Після укладення Договору купівлі-продажу № 428 ОСОБА_1 звернувся до позивача з пропозицією укласти новий договір оренди з ним.
Втім, ФОП Каркач Є.Ю. так і не уклала договір оренди із ОСОБА_1 , а також не звільнила приміщення, продовжуючи користуватись ними.
04 травня 2020 року між Колєсніковим Левом Миколайовичем та ОСОБА_1 укладено договір про розірвання договору купівлі - продажу від 10 квітня 2020 року (далі - Договір про розірвання договору; т.с. 1 а.с. 78). 
13 жовтня 2020 року між Колєсніковим Левом Миколайовичем (продавець, відповідач 1) та ОСОБА_2 (покупець, відповідач 3) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху № 54-1-:-54-8 площею 72,2 кв.м в житловому будинку літера "А-6" за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Трубніковим С.О. за реєстровим номером № 1611 (далі - Договір купівлі-продажу № 1611; том 3 а.с. 175).
Позивач вважає, що 1-й відповідач, уклавши договір купівлі-продажу № 428, неправомірно позбавив орендаря за договором оренди його переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна. На думку позивача, умови спірних договорів суперечать положенням Цивільного та Господарського кодексів України, оскільки зобов`язання за договором купівлі-продажу № 428 фактично були виконані 10.04.2020 без врахування її переважного права на придбання орендованого майна. При цьому, позивач вважає, що договір купівлі-продажу № 428 не може бути розірвано без її волі на це, оскільки у разі задоволення господарським судом її позовної заяви про переведення прав та обов`язків покупця за договором саме позивач набуде право власності на спірні нежитлові приміщення, тому дії відповідачів наразі порушують саме її права власності на спірне майно. З огляду на те, що продаж спірного майна став можливим лише після укладення між відповідачами договору про розірвання договору, позивач вважає, що договір купівлі-продажу №1611 також слід визнати недійсним, з тих підстав, що цей договір є похідним від договору купівлі-продажу №428 та договору про розірвання договору.
Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення її прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Відповідно до             статті 4 ГПК             право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.
Відповідно до частини 1             статті 15 Цивільного кодексу України             кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
Предметом даного господарського спору є вимоги ФОП Каркач Є.Ю. про переведення на позивача права і обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 10 квітня 2020 року, визнання недійсним договору про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 04 травня 2020 року та визнання недійсним договору купівлі-продажу від 13 жовтня 2020 року.
Звертаючись до господарського суду з позовом у цій справі, позивач зазначає про порушення її переважного права на купівлю орендованого нежитлового приміщення. Позивач вважає, що Колєсніков Л.М. протизаконно здійснив відчуження належного йому нерухомого майна іншій, ніж позивачка особі, наголошує, що саме ФОП Каркач Є.Ю. є і має бути покупцем спірного нерухомого майна, оскільки вона була орендарем такого майна, належно виконувала умови договору оренди. Правовою підставою позову позивач вказала ст. 362 ЦК України, ч. 2 ст. 777ЦК України,  
Щодо обраного позивачем способу захисту права в частині позовних вимог про переведення на позивача права і обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна, колегія суддів застосовує висновки Великої палати Верховного Суду, викладені в постанові від 23.06.2021 у справі № 909/337/19.
Відповідно до             статті 759 Цивільного кодексу України             за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі             статтею 773 Цивільного кодексу України             наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Положеннями частини другої             статті 777 Цивільного кодексу України             закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
             Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
При цьому норми             Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
Відповідно до частини першої             статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього             Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині десятій             статті 11 Господарського процесуального кодексу України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права).
Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.
Частиною першою             статті 362 Цивільного кодексу України             встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Відповідно до частини четвертої             статті 362 Цивільного кодексу України             у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої             статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої             статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої             статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята             статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята             статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю»             тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою             статті 777 Цивільного кодексу України             переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою             статті 777 Цивільного кодексу України             переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої            статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Разом з цим, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
За загальними положеннями цивільного законодавства цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (стаття 11 Цивільного кодексу України). При цьому, стаття 12 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Згідно з частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Із обставин справи убачається, що між позивачем та 1-м відповідачем склалися господарські правовідносини та виникли зустрічні права та обов`язки на підставі договору оренди нежитлових приміщень від 07.04.2017 року, який за своєю правовою природою є договором оренди.
За приписами статті 193 Господарського кодексу України та статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до частини першої             статті 283 ГК України             за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У частині шостій зазначеної статті передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення             Цивільного кодексу України             з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до            статті 759 Цивільного кодексу України             (далі -             ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Із аналізу зазначених норм слідує те, що у разі укладення між суб`єктами господарювання договору оренди, до таких відносин хоча і підлягають застосуванню норми             ЦК України, однак з урахуванням особливостей, передбачених             ГК України.
Так,             статтею 777 ЦК України             визначено переважні права наймача.
Відповідно до частини другої            статті 777 ЦК України            наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Водночас згідно з приписами             статті 289 ГК України             орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.            Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об`єкта оренди. Приватизація єдиних майнових комплексів нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом.
Отже, згідно з частиною першою             статті 289 ГК України             таке право орендаря (на викуп об`єкта оренди)             ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди.
П. 4.1 договору оренди передбачено, що у разі належного виконання своїх обов`язків за договором, орендар має переважне право перед іншими особами після закінчення строку цього договору укладати новий договір оренди майна, а також має переважне право перед іншими особами на придбання орендованого майна, у разі його продажу орендодавцем.
Отже, правовий аналіз приписів частини першої статті             193, частини шостої статті             283 ГК України, частини другої             статті 759 ЦК України             дає підстави для висновку, що під час дії договору оренди та у разі продажу речі, переданої в оренду, орендар, в даному випадку позивач, має переважне право перед іншими особами на придбання (викуп) об`єкта оренди за наявності умов, передбачених             частиною другою             статті 777 ЦК України, частиною першою             статті 289 ГК України, та п. 4.1 договору оренди, а саме, належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.
Тобто, переважне право на придбання об`єкта оренди у разі його продажу має орендар, який належним чином виконує умови договору оренди, отже у межі дослідження у відповідній справі про захист переважного права орендаря на набуття у власність орендованого майна входить з`ясування питання належного виконання орендарем умов договору оренди.
Пунктом 5.2 договору оренди визначено, що порушенням договору є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом цього договору.
Позивач зазначає, що вона була наймачем, який належно виконує свої обов`язки за договором найму в розумінні ч. 2 ст. 777 ЦК України та п. 4.1 договору оренди, належним чином виконувала умови договору оренди в частині сплати орендної плати, а тому відповідно незаконно була позбавлена відповідачем переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна у разі його продажу.
Водночас, 1-й відповідач зазначає, що прострочення платежів ФОП Каркач Є.Ю. за договором оренди мало тривалий та системний характер.
Відповідно до пункту 3.2. договору оренди орендар (позивачка) зобов`язався своєчасно сплачувати щомісячно наперед, не пізніше 5-го числа поточного місяця, орендну плату за користування орендованим майном, шляхом перерахування на поточний рахунок орендодавця або у готівковому вигляді.
Пунктом 3.4. договору оренди визначено, що орендар сплачує орендодавцю грошові кошти в сумі в розмірі 20000,00 грн. в якості гарантійного внеску, який в разі відсутності нанесення матеріальної шкоди може бути зараховано в якості орендної плати за останній місяць оренди за письмовою згодою сторін. При цьому, у випадку подальшого збільшення орендної плати, сума гарантійного внеску на випадок нанесення матеріальної шкоди орендованому майну доплачується до рівня збільшеного розміру щомісячної орендної плати не пізніше 5-го (п`ятого) числа поточного місяця, в якому відбулося збільшення.
Додатковою угодою від 30.04.2018 до договору оренди сторони внесли зміни до п. 3.4. договору оренди та домовились, що в термін до 10 травня 2018 року орендар сплачує орендодавцю суму в розмірі 28000,00 грн., без ПДВ, що еквівалентно розміру щомісячної орендної плати. 
За доводами позивача, з огляду на фактичні обставини справи та умови укладеного договору оренди, у період з 07.04.2017 по 30.04.2018, коли орендна плата становила 20000,00 грн на місяць, позивач фактично мала сплатити орендодавцю за 10 місяців, оскільки умовами договору орендна плата нараховувалась з травня місяця, проте через ремонт в приміщенні фактично була зарахована за червень 2017 року. Водночас з травня 2018 року орендна плата становила 28000,00 грн на місяць, тому орендар за вказаний період мала сплатити 64400,00 грн. За останні місяць оренди - квітень 2020 року в якості оплати було зараховано 20000,00 грн як гарантійний внесок оплати за останній місяць оренди відповідно до п.3.4 договору. За таких обставин позивач вважає, що ним здійснено переплату з внесення орендних платежів.
1-й відповідач звертає увагу, що  нова редакція п. 3.4 договору не передбачає  умови про зарахування гарантійного внеску в якості орендної плати за останній місяць оренди, та, окрім цього, взагалі відсутня письмова згода сторін договору (у відповідності до попередньої редакції пункту) про погодження сторонами саме такого порядку розрахунків та зменшення розміру орендної плати визначеного додатковою угодою від 30.04.2018. За розрахунком 1-го відповідача, позивач, як орендар, повинен був сплатити на користь орендодавця, 1-го відповідача, суму у розмірі 912000,00 грн, однак фактично сплатив 876000,00 грн, що на 36000,00 грн менше обов`язкової сплати за договором.
Дослідженням матеріалів справи встановлено, що згідно з додатком до договору оренди (том 1 а.с. 20-21), у квітні 2017 року орендар перерахував на користь орендодавця 40000,00 грн, в тому числі 20000,00 грн - орендна плата за квітень 2017 року та 20000,00 грн - гарантійний внесок.
Вказаний додаток містить кінцевий розрахунок сторін за договором оренди, з якого вбачається, що за весь строк дії договору оренди (за період з квітня 2017 року по березень 2018 року) орендарем сплачено 876000,00 грн орендної плати.
Як встановлено судом першої інстанції, з яким погоджується колегія суддів, протягом періоду з квітня 2017 року по квітень 2018 року орендна плата становила 20000,00 грн в місяць, а отже орендар за вказаний період мав сплатити на користь орендодавця 240000,00 грн (12 * 20000). Водночас протягом періоду з травня 2018 року по березень 2020 року орендна плата становила 28000,00 грн в місяць, тому орендар за вказаний період мав сплатити 644000,00 грн (23 * 28000).
Твердження позивача про те, що за останній місяць оренди - квітень 2020 року в якості оплати підлягає зарахуванню 20000,00 грн як гарантійний внесок оплати за останній місяць оренди відповідно до п.3.4 договору, колегія суддів відхиляє, оскільки за умовами додаткової угоди від 30.04.2018 до договору оренди орендна плата у квітні 2020 року становила 28000,00 грн. Позивачем не доведено, а матеріали справи не містять доказів погодження між сторонами зарахування гарантійного внеску в розмірі 20000,00 грн в рахунок останнього місяця оренди - квітень 2020 року, враховуючи також, що даний факт 1-й відповідач повністю заперечує.
Таким чином, загальний розмір орендної плати за договором оренди, яку орендар мав сплатити на користь орендодавця за період з квітня 2017 року по березень 2020 року, становить 884000,00 грн (240000 + 644000).
Вказане свідчить про те, що під час дії договору оренди орендарем сплачено на 8000,00 грн. менше ніж це передбачено умовами вказаного договору, що спростовує твердження позивача про належне виконання умов договору оренди в частині сплати орендної плати відповідно до погоджених сторонами умов договору, з урахуванням додаткової угоди до нього.
Крім того, колегія суддів вважає слушними доводи 1-го відповідача  під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції щодо невиконання позивачем також умов п. 4.2 та п. 2.3 договору в частині своєчасного повернення орендодавцю орендованого майна.
Так, п. 2.3 договору визначено, що приміщення вважається поверненим орендодавцю з дня підписання сторонами відповідного акту приймання-передачі (повернення) орендованого майна, а п. 4.2 договору визначено обов`язок орендаря повернути орендодавцю орендоване майно після закінчення строку дії договору або в разі розірвання договору, про що укладається акт приймання-передачі (повернення). 
Однак, позивачем у порушення умов договору не було своєчасно повернуто об`єкт оренди у встановлений договором строк, про що свідчить відсутність в матеріалах справи акту приймання-передачі орендованого майна у строк, встановлений договором. Дані обставини позивачем жодним чином не спростовані.
Враховуючи викладене, зважаючи на те, що позивачем не доведено належними доказами  повної сплати орендної плати за договором оренди у відповідності до п. 3.4 договору (з урахуванням додаткової угоди до нього), а також своєчасного повернення орендодавцю орендованого майна згідно п. 2.3, п. 4.2 договору, а отже позивач не була наймачем, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, в розумінні ч. 2 ст. 777 ЦК України та п. 4.1 договору оренди, а тому, відповідно, була позбавлена переваженого права перед іншими особами на придбання орендованого майна, у разі його продажу 1-м відповідачем.
З таких обставин, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу №428 від 07.04.2017.
Щодо вимоги про визнання недійсним договору про розірвання договору, суд зазначає наступне.
Згідно з частиною першою та другою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Частиною першою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.
Відповідно до частин першої, третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину              є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частинами першою, третьою статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині. Виконання господарського зобов`язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов`язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов`язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені у статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх і непрацездатних дітей.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Тобто, для того, щоб визнати той чи інший правочин недійсним, позивач по справі має довести, що такий правочин саме в момент його укладання, зокрема, суперечив Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Підстави для зміни або розірвання договору визначені ст. 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1 ст. 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законом).
Як вже було зазначено, 04.05.2020 між Колєсніковим Левом Миколайовичем та ОСОБА_1 укладено договір про розірвання договору купівлі-продажу № 428 (договір про розірвання договору) на підставі п.8 договору купівлі-продажу, яким передбачено право сторін розірвати договір за взаємною згодою сторін.
Позивач при зверненні з апеляційною скаргою наголошує, що зобов`язання сторін за договором купівлі продажу від 10.04.2020 були повністю виконані у встановлений договором строк, договір припинив свою дію його виконанням, а тому апелянт вважає, що укладений договір про розірвання не припинив права та обов`язки сторін за договором купівлі-продажу, тобто не відповідає волевиявленню сторін та не направлений саме на розірвання договору, а отже договір про розірвання від 04.05.2020 не відповідає вимогам діючого законодавства на момент укладання.
Суд наголошує, що в даному випадку, відсутній жодний з визначених законом чинників, необхідних для визнання договору про розірвання договору недійсним, а саме: зміст правочину відповідає чинним законодавчим нормам; особи, які його вчиняли, мали необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину є вільними і відповідали їх внутрішній волі; правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Посилання апелянта на те, що договором купівлі-продажу не передбачена можливість його розірвання, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки п. 8 договору купівлі-продажу від 10.04.2020 передбачено, що договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін або в судовому порядку.
Як зазначає 1-й відповідач, враховуючи фактичні обставини справи, що унеможливлювали використання нежитлового приміщення ОСОБА_1 , а також неможливістю забезпечення звільнення приміщення Колєсніковим Л.М. у відповідності до п. 6 договору купівлі-продажу від 10.04.2020, сторони дійшли згоди про укладання договору від 04.05.2020 про розірвання договору купівлі-продажу від 10.04.2020 на підставі п. 8 цього договору. 
Твердження апелянта про фіктивність дійсних намірів відповідачів та відсутність у ОСОБА_1 необхідного обсягу повноважень на укладання договору, колегія суддів відхиляє за документальною необґрунтованістю та безпідставністю.
Твердження позивача про те, що договір про розірвання не міг бути розірваний без її волі на це, відхиляються, оскільки судом встановлено, що ФОП Каркач Є.Ю. була позбавлена переваженого права перед іншими особами на придбання орендованого майна, у разі його продажу 1-м відповідачем.
Разом з цим, варто зазначити, що реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Аналогічна позиція викладена Об`єднаною палатою Верховного Суду у постанові від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17.
Позов про визнання недійсним договору від 04.05.2020 про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень заявлено позивачем для захисту прав та законних інтересів в зв`язку з порушенням її переважного права на купівлю орендованого нежитлового приміщення за договором оренди від 07.04.2017.
Однак, встановлені під час розгляду даної справи обставини щодо відсутності у позивача переваженого права перед іншими особами на придбання орендованого майна, у разі його продажу, свідчать про те, що договір від 04.05.2020 про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень не порушує права та законні інтереси ФОП Каркач Є.Ю., що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог про визнання вказаного договору недійсним.
Щодо вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1611, суд зазначає наступне.
Так, 13.10.2020 між Колєсніковим Левом Миколайовичем (продавець, відповідач 1) та ОСОБА_2 (покупець, відповідач 3) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху № 54-1-:-54-8 площею 72,2 кв.м в житловому будинку літера "А-6" за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Трубніковим С.О. за реєстровим номером № 1611 (Договір купівлі-продажу № 1611).
Укладаючи даний договір сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, а саме: предмету договору, ціни договору та строків його виконання.
Відповідно до п.1.1. договору купівлі-продажу № 1611 предметом договору є нежитлові приміщення 1-го поверху № 54-1-:-54-8 площею 72,2 кв.м в житловому будинку літера "А-6" за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з п.2.1. договору купівлі-продажу № 1611 за домовленістю сторін, продаж вищевказаного нерухомого майна вчиняється за суму 4356800,00 грн.
Строки виконання договору передбачені п.п. 3.1.-3.4. Договору купівлі-продажу № 1611.
Договір купівлі-продажу № 1611 складений у письмовій формі та посвідчений 13.10.2020 приватним нотаріусом ХМНО Трубніковим С.О. за реєстровим номером № 1611.
Перехід права власності на підставі договору купівлі-продажу № 1611 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 13.10.2020 за індексним номером № 228032380.
Суд наголошує, що за змістом статті 41 Конституції України та статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю та мирно володіти своїм майном; право приватної власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).
Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Виходячи зі змісту приписів статей 15, 16, 215 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист, в тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та може виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав в інших осіб. Правова позиція щодо застосування названих норм матеріального права, викладена у постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі № 6-605цс16.
Відтак, договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача.
При цьому, суд повинен враховувати, що відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 № 18-рп/2004 поняття "порушене право", за захистом якого особа може звертатися до суду і яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття "охоронюваний законом інтерес". Щодо останнього, то в цьому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття "охоронюваний законом інтерес" означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним.
Отже, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
Близька за змістом правова позиція щодо обґрунтування порушеного права викладена у мотивувальній частині постанов Великої Палати Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №9901/14/20 (пункт 19), від 15.04.2020 у справі №9901/580/19 (пункт 21), від 11.03.2020 у справі №9901/590/19 (пункт 16) та у постановах Верховного Суду від 13.05.2020 у справі №820/3018/17 (абзац 27), від 13.05.2020 у справі №826/12446/18 (пункт 38).
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.
Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.
В даній справі позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідчений 13.10.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Трубніковим С.О. за № 1611, заявлено позивачем для захисту прав та законних інтересів в зв`язку з порушенням її переважного права на купівлю орендованого нежитлового приміщення за договором оренди від 07.04.2017.
Однак, встановлені під час розгляду даної справи обставини щодо відсутності у позивача переваженого права перед іншими особами на придбання орендованого майна, у разі його продажу, свідчать про те, що договір купівлі-продажу № 1611 не порушує права та законні інтереси ФОП Каркач Є.Ю., що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог про визнання вказаного договору недійсним.
Відповідно до       ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
З огляду на встановлені обставини, колегія суддів зазначає, що рішення Господарського суду Харківської області від 12.05.2021 року прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга позивача задоволенню не підлягає.
У справі, що розглядається, судом першої інстанції було надано позивачу вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків місцевого господарського суду.
Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищезазначене, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду першої інстанції відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.
Згідно із ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст.      129,      269,      270,      273,       275, 276,       282,  284 ГПК України, колегія суддів
ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Каркач Євгенії Юріївни, м. Харків на рішення Господарського суду Харківської області від 12.05.2021 у справі № 922/1308/20 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 12.05.2021 у справі № 922/1308/20 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно ст. 287,     288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 14.09.2021.
Головуючий суддя                                                                    Н.М. Пелипенко

Суддя                                                                                           І.В. Зубченко  

Суддя                                                                                           О.А. Істоміна