Постанова
Іменем України
30 червня 2021 року
м. Київ
справа №282/180/20
провадження №61-2248св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Литвиненко І. В., 
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1  до приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка про визнання додаткових угод до договорів оренди землі недійсними за касаційною скаргою приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 30 жовтня 2020 року у складі судді Гуцала П. І. та постанову Житомирського апеляційного суду від 12 січня 2021 року у складі колегії суддів: Павицької Т. М., Галацевич О. М., Миніч Т. І.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
представник позивача - ОСОБА_2 ,
відповідач - приватне сільськогосподарське підприємство імені Пархоменка,
представник відповідача - Забродський Анатолій Степанович,
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулася до приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка (далі - ПСП імені Пархоменка) з позовом, у якому просила визнати недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3631 га, кадастровий номер 1823182400:04:002:0026, укладену між ПСП 
ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 01 березня 2019 року, номер запису про інше речове право 30602034, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45857680 від 07 березня 2019 року; визнати недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3125 га, кадастровий номер 1823182400:04:002:0027, укладену між ПСП 
ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 01 березня 2019 року, номер запису про інше речове право 30601429, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45856946 від 07 березня 2019 року; визнати недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3519 га, кадастровий номер 1823182400:04:002:0031, укладену між ПСП 
ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 28 лютого 2019 року, номер запису про інше речове право 30593327, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45848303 від 06 березня 2019 року.
Позовна заява мотивована тим, що за умовами договорів оренди від 
25 березня 2005 року, укладеного між ПСП ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , остання передала в оренду строком на 5 (п`ять) років належні їй на праві власності три земельних ділянки площею 2,3631 га, 2,3519 га 
та 2,3125 га.
15 лютого 2010 року між сторонами були укладені додаткові угоди, відповідно до яких, строк дії договорів оренди був продовжений 
до 01 березня 2020 року.
12 лютого 2019 року ОСОБА_1 підписала додаткові угоди до договорів оренди землі від 25 березня 2005 року, а саме: на земельну ділянку площею 2,3125 га, кадастровий номер 1823182400:04:002:0027, земельну ділянку площею 2,3631 га, кадастровий номер 1823182400:04:002:0026, земельну ділянку площею 2,3519 га, кадастровий номер 1823182400:04:002:0031, відповідно до яких, були внесені зміни та доповнення до договорів від 25 березня 2005 року, зокрема, щодо строку оренди, розміру орендної плати, тощо.
Позивач вважає, що дані додаткові угоди є недійсними, так як вони не відповідають вимогам закону щодо істотних умов договору.
У пункті 4.1 оскаржуваних додаткових угод, розмір орендної плати визначається в залежності від нормативної грошової оцінки.
В той же час, в додаткових угодах до договорів оренди землі, нормативна грошова оцінка земельних ділянок, що є предметом договорів, не зазначена. У пункті 2.3 додаткових угод, який повинен містити нормативну грошову оцінку земельної ділянки, стоїть прочерк.
Оскільки, відповідно до умов договорів, базою (прив`язкою) для розрахунку розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а вона в договорах не визначена, відповідно визначити розмір орендної плати є неможливим.
Окрім того умовами додаткових угод чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
У пункті 4.1 додаткових угод вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю).
Термін «понад 3 %» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати: це може бути 5%, 10 % чи 20 % від нормативної грошової оцінки.
На сьогоднішній день суміжні землекористувачі орендодавцям виплачують орендну плату в розмірі 14% - 18 % від нормативної грошової оцінки.
Оскільки розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, а нормативна грошова оцінка земельних ділянок в додаткових угодах сторонами взагалі не зафіксований, дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами, взагалі не визначена.
Підпунктом 4.2 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції.
Індексація розраховується відповідно до нормативної грошової оцінки землі, а оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки сторонами в договорах не визначена, а розмір орендної плати ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, то відповідно не можна визначити і розмір індексації.
Таким чином, відсутність у спірних додаткових угодах нормативної грошової оцінки та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання таких договорів недійсними.
Зазначені вище умови додаткових угод є порушенням прав позивача як орендодавця та підставою для визнання цих додаткових угод недійсними відповідно до положень, передбачених статтями 203, 215 ЦК України.
Посилаючись на наведені обставини, позивач просила позов задовольнити.
 
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області 
від 30 жовтня 2020 року позов  ОСОБА_1  задоволено. 
Визнано недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3631 га, за кадастровим номером 1823182400:04:002:0026, укладену між ПСП іменіПархоменка та Кот Н. К.; визнано недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3125 га, за кадастровим номером 1823182400:04:002:0027, укладену між ПСП імені Пархоменка та Кот Н. К.; визнано недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3519 га, за кадастровим номером 1823182400:04:002:0031, укладену між ПСП іменіПархоменка та  Кот Н. К. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат. 
Додатковим рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 12 листопада 2020 року задоволено заяву ОСОБА_1 про стягнення з ПСП імені Пархоменка на її користь витрат на професійну правничу допомогу в сумі 6 000 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що зазначений у пункті 4.1 додаткових угод від 12 лютого 2019 року розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3%» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто із вказаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
ПСП іменіПархоменка подало апеляційну скаргу на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 30 жовтня 
2020 року.
Постановою Житомирського апеляційного суду від 12 січня 2021 року апеляційну скаргу ПСП іменіПархоменка залишено без задоволення. РішенняЛюбарського районного суду Житомирської області 
від 30 жовтня 2020 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 77, 229, 239 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у лютому 2021 року, ПСП імені Пархоменка просить скасувати ухвалені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову задоволенні позову, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права. 
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована неправильним застосуванням судами частини першої статті 215 ЦК України, частини першої статті 203 ЦК України, частини першої статті 15 Закону України «Про оренду' землі» та не застосовано до спірних правовідносин положення частини першої статті 15, статті 213 ЦК України.
Суди попередніх інстанцій допустили припущення, що запис в угодах про отримання позивачкою орендної плати у розмірі понад 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки є порушенням права орендодавиці.
Наголошено, що судами застосовано норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від: 10 травня 2018 року у справі № 322/1008/16; 03 вересня 2018 року у справі № 482/2215/15; 
20 лютого 2019 року у справі № 535/856/16, 13 травня 2019 року у справі 
№ 171/1351/17-ц; 23 жовтня 2019 року у справі № 562/2026/16, та постановах Верховного Суду України від 09 грудня 2015 року у справах №6-849цс15 і №6-49цс15, про те, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі з указаних підстав суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Також заявник указує на порушення судом норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суд не дослідив зібрані у справі докази та не надав їм належної оцінки, а саме, в оскарженій постанові суд апеляційної інстанції не навів позицію відповідача та аргументи по спростуванню доводів іншої сторони судового спору. Натомість, суд апеляційної інстанції спростовував таку аргументацію заявника, яка взагалі відсутня і не наводилась в апеляційній скарзі.
 
Доводи інших учасників справи
У відзиві  ОСОБА_1 заперечила проти доводів касаційної скарги, просила залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, посилалось на те, що оскаржені судові рішення є законними та обґрунтованими.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником земельних ділянок площами 2,3631 га, 2,3125 га та 2,3519 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області з кадастровими номерами 1823182400:04:002:0026, 1823182400:04:002:0027, 1823182400:04:002:0031, що підтверджується державними актами на право власності на земельну ділянку.
25 березня 2005 року між сторонами у справі було укладено договори оренди землі, згідно якого орендодавець ( ОСОБА_1 ) надала, а орендар (ПСП ім. Пархоменка) прийняв в строкове платне користування належні позивачу на праві приватної власності земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області.
15 лютого 2010 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка було  укладено додаткові угоди до договорів оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року, якими строк дії договору оренди земельних ділянок 
від 25 березня 2005 року продовжено до 01 березня 2020 року та пункт 4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1 141 грн, в рік».
12 лютого 2019 року між сторонами укладено додаткові угоди до договорів оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року, за якими строк дії зазначених договорів продовжено до 01 березня 2030 року та поряд із іншими змінами, у пункті 4.1 визначено, що розмір орендної плати становить понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю).
Відповідно до Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 07 березня 2019 року, право оренди ПСП ім. Пархоменка належні позивачеві земельні ділянки на підставі договорів оренди землі від 25 березня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі від 12 лютого 2019 року було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 березня 2019 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45857680 від 07 березня 2019 року, номер запису про інше речове право: 30602034), (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45856946 
від 07 березня 2019 року, номер запису про інше речове право: 30601429) та 28 лютого 2019 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45848303 від 06 березня 
2019 року, номер запису про інше речове право: 30593327).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3частини першої цієї статті,         є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
У справі, яка переглядається, предметом спору є визнання додаткових угод до договорів оренди землі недійсними з підстав відсутності істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» - нормативної грошової оцінки, та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оспорених додаткових угод) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для  визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою  статті 15 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.
У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі»,  об`єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15.
Встановивши відсутність в змісті оспорюваних додаткових угод до договорів оренди землі істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» - розмір орендної плати, який, виходячи із положень цього договору, не відповідає вимогам законодавства, порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов  обґрунтований висновок про визнання додаткових угод недійсними.
Верховний Суд відхиляє доводи заявника про те, що оскаржуване судове рішення у справі ухвалене апеляційним судом без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах Верховного Суду від: 
10 травня 2018 року у справі № 322/1008/16; 03 вересня 2018 року 
у справі № 482/2215/15; 20 лютого 2019 року у справі № 535/856/16; 
13 травня 2019 року у справі № 171/1351/17-ц; 23 жовтня 2019 року у справі № 562/2026/16, та постановах Верховного Суду України 
від 09 грудня 2015 року у справах №6-849цс15 і №6-49цс15, оскільки, висновки, зазначені у цих справах та у справі, яка переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, суд виходив із конкретних обставин справи та фактично - доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
 
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення  - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка  залишити без задоволення.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області 
від 30 жовтня 2020 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 12 січня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 
 
Судді:                                                                                              В. С. Висоцька
 
А. І. Грушицький
 
І. В. Литвиненко