Номер провадження: 22-ц/813/2346/21 
Номер справи місцевого суду: 520/4481/19
Головуючий у першій інстанції Луняченко В.О.
Доповідач Заїкін А. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.06.2021 року                                                                 м. Одеса

Єдиний унікальний номер судової справи: 520/4481/19
Номер провадження: 22-ц/813/2346/21

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:                                
- головуючого судді – Заїкіна А.П.(суддя – доповідач),
- суддів: - Погорєлової С.О., Таварткіладзе О.М.,    
за участю секретаря судового засідання – Рибачук О.І.

учасники справи: 
- позивач -  ОСОБА_1 
- відповідачі – 1) Державний реєстратор Демченко Сергій Олександрович, 2) Єреміївська сільська рада Розділянського району Одеської області, 3) Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», 4) ОСОБА_2 , 5) ОСОБА_3 , 
- треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору – 1)  ОСОБА_4 , 2) Київська районна адміністрація Одеської міської ради, як орган опіки та піклування,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою  ОСОБА_1 до державного реєстратора Демченка Сергія Олександровича, Єреміївської сільської ради Розділянського району Одеської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект»,  ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору -  ОСОБА_4 , Київська районна адміністрація Одеської міської ради, як орган опіки та піклування, про визнання неправомірним та скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна, за апеляційною скаргою ОСОБА_3   на рішення Київського районного суду міста Одеси, ухвалене у складі судді Луняченка В.О. об 11 годині 35 хвилині 04 вересня 2019 року, повний текст рішення складений 16 вересня 2019 року, 

встановив:
2. Описова частина
2.1 Короткий зміст позовних вимог

У березні 2019 р. ОСОБА_1 звернулась до Київського районного суду міста Одеси з вищезазначеним позовом, в якому просить: 1) визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка С.О. № 36954537 від 07 вересня 2017 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ»; 2) визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 24 листопада 2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А., реєстровий № 6419, відповідно до якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_2 купила квартиру АДРЕСА_1 ; 3) витребувати з володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 Ѕ частину квартири АДРЕСА_1 . 
ОСОБА_1 обґрунтовує свої вимоги тим, що вона та її чоловік – ОСОБА_4 є співвласниками спірної квартири у рівних частках.
07.09.2017 року державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області - Демченком С.О. внаслідок позасудового звернення стягнення на спірну квартиру, як предмет іпотеки за іпотечним договором від 27.06.2007 року, здійснено реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кей-Колект». 
24.11.2017 року ТОВ «Кей-Колект» продало спірну квартиру ОСОБА_5 , яка у свою чергу 23.03.2018 року продала спірну квартиру ОСОБА_3 ..
Вважає, що реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кей-Колект» було здійснено із порушенням ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а саме: 1) іпотекодержателем не надсилалася письмова вимога (повідомлення) про усунення порушень; 2) відсутній окремий договір про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації за ним права власності на іпотечне майно.
Незаконність отримання ТОВ «Кей-Колект», як іпотекодержателем, права власності на іпотечне майно та незаконність реєстрації права власності, як на думку позивачки, є підставою для скасування такої реєстрації, визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири на підставі вимог ст. ст. 203, 215 ЦК України, а також підставою для витребування квартири на користь позивачки (Т. 1, а. с. 2 – 12).

2.2 Позиція відповідачів в суді першої інстанції

ТОВ «Кей-Колект» не скористався правом надання відзиву на позовну заяву, однак його представник у судовому засіданні позовні вимоги не визнав у повному обсязі з тих підстав, що позасудове стягнення на предмет іпотеки було здійснено у відповідності до наявного у договорі іпотеки застереження, з виконанням всіх умов визначених Законом України « Про іпотеку», а саме - направленням письмової вимоги, яка була отримана іпотекодавцем. Подальша реалізація спірної квартири відбулася у відповідності до вимог ЦК України. 
ОСОБА_2 не скористався правом надання відзиву на позовну заяву, однак її представник у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, вважаючи його необґрунтованим та недоведеним. Зобов`язання по кредитному договору, забезпеченому іпотекою, не виконанні. Тому, у іпотекодержателя виникло відповідне право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, а потім і на продаж спірної квартири. 
ОСОБА_3 не скористалася правом надання відзиву на позовну заяву, однак її представник у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, вважаючи його недоведеним. Посилання на неотримання вимоги спростовані наявною копією повідомлення, в якій є розпис позивачки. Окремий договір на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки не потрібний, так як узгоджене сторонами іпотечне застереження і є таким договором. Тому, підстави для скасування реєстрації права власності і визнання недійсними договору купівлі-продажу відсутні. 
Від Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області надійшла заява про розгляд справи без участі представника сільської ради.

2.4 Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 04.09.2019 року вищезазначений позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича № 36954537 від 07 вересня 2017 р. про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою - АДРЕСА_2 за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ». 
Витребувано з володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 Ѕ частину квартири АДРЕСА_1 .
Відмовлено у задоволенні вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посвідченого 24 листопада 2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А., реєстровий № 6419, відповідно до якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_2 купила квартиру за адресою - АДРЕСА_2 . 
Стягнуто на користь ОСОБА_1 в рівних частках з державного реєстратора Демченка С.О., Єреміївської сільської ради Розділянського району Одеської області, ТОВ «Кей-Колект», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 судові витрати у загальному розмірі – 3 925,40 грн., тобто по - 785,08 грн. з кожного. 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на підставі Свідоцтва про право власності на житло, виданого 03 квітня 1998 року Управлінням житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради, ОСОБА_1 та ОСОБА_4 в рівних частках належала квартира за адресою - АДРЕСА_2 .
27.06.2007 року ОСОБА_6 уклав з Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» договір споживчого кредиту №11174862000 та отримав в якості кредиту кошти у сумі - 107 000,00 доларів США, які зобов`язався повернути у термін - до 27.06.2028 року, зі сплатою процентів за користування кредитними коштами у розмірі - 12,5% річних. 
27.06.2007 року ОСОБА_6 уклав з АКІБ « УкрСиббанк» кредитний договір №1176880000, згідно умов якого була відкрита кредитна лінія в сумі ліміту в розмірі - 3 033,71 грн., з процентною ставкою у розмірі - 17,5 % річних.
27.06.2007 року в забезпечення виконання у повному обсязі грошових зобов`язань по вищевказаним кредитним договорам ОСОБА_1 та ОСОБА_4 уклали з АКІБ « УкрСиббанк» договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського МНО Ситніковою Ю.Д., за яким передали в іпотеку нерухоме майно, а саме – квартиру АДРЕСА_1 . 
Відповідно до вказаного Договору сторони узгодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: - або рішення суду; - або виконавчого напису нотаріуса; - або застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя; - або за договором між іпотекодавцями та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя ( п. 4.2)(Т. 2, а. с. 83 – 89).

2.5 Короткий зміст вимог апеляційної скарги

ОСОБА_3 в апеляційній скарзі просить рішення суду першої інстанції скасувати. Ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

2.6 Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення ухвалено судом першої інстанції при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, з порушенням норм процесуального права, неправильному застосуванні норм матеріального права.
Апелянт зазначає, що: 1) помилковим є посилання суду на те, що під час звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру ТОВ «Кей-Колект» не було дотримано процедури звернення стягнення на предмет іпотеки; 2) відсутність в матеріалах реєстраційної справи оцінки майна не може свідчити про факт, що оцінка майна не проводилась, а лише вказує на те, що результати оцінки не надавались реєстратору; 3) помилковим є посилання суду на те, що в матеріалах реєстраційної справи відсутні докази отримання ОСОБА_1 поштового відправлення, оскільки адреса не співпадає з адресою позивача; 4) позовна заява не містить доказів того, що ОСОБА_3 придбала майно в особи, яка не мала права його відчужувати. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача (Т. 2, а. с. 97 - 103).

2.7 Узагальнені доводи позивачки в апеляційному суді

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Вказує на те, що: 1) в матеріалах реєстраційної справи також відсутні достовірні докази того, що вимога була належним чином направлена на адресу іпотекодавця, а тому відсутні докази вручення вимоги (повідомлення) іпотекодавцю; 2) особою яка не мала права відчужувати нерухоме майне є саме ТОВ «Кей-Колект»; 3) відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна, свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог Закону про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов ч. 4 ст. 37 Закону; 4) у матеріалах реєстраційної справи відсутні відомості про здійснення на момент звернення стягнення на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна, а оцінка, яка міститься у матеріалах договору купівлі-продажу спірної квартири ОСОБА_2 датована 22.11.2017 роком (Т. 2, а. с. 131 - 136).

3. Рух справи в суді апеляційної інстанції

Ухвалою Одеського апеляційного суду від  28.10.2019 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_3  на рішення Київського районного суду міста Одеси від 04 вересня 2019 року (Т. 2, а. с. 107 - 108).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від  28.10.2019 року закінчено підготовку справи до апеляційного розгляду. Призначено розгляд справи у приміщенні Одеського апеляційного суду (Т. 2, а. с. 109).
03.02.2020 року від ОСОБА_1 надійшов відзиві на апеляційну скаргу (Т. 2, а. с. 131 - 136).
02.07.2020 року від Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області надійшла заява про розгляд справи без участі представника сільської ради (Т. 2, а. с. 197).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від  15.10.2020 року залучено до участі у справі Київську районну адміністрацію Одеської міської ради, як орган опіки та піклування. Зобов`язано Київську районну адміністрацію Одеської міської ради надати висновок щодо розв`язання спору по даній справі, пов`язаного з місцем проживання малолітньої дитини (Т. 2, а. с. 225 - 228).
12 лютого 2021 року на електрону адресу Одеського апеляційного суду від представника ОСОБА_7 , діючої від імені ОСОБА_2 , надійшло клопотання про проведення судового засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення Одеського апеляційного суду з використанням власних технічних засобів (Т. 3, а. с. 6 - 7).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від  16.02.2021 року задоволено клопотання представника ОСОБА_7 , діючої від імені ОСОБА_2 , про проведення судового засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, яке призначено на 18 лютого 2021 року о 14:45 год. (Т. 3, а. с. 15). 
09.06.2021 року від ОСОБА_3 надійшло клопотання про приєднання висновку органу опіки та піклування щодо недоцільності виселення ОСОБА_8 .. 
10.06.2021 року від Київської районної адміністрації Одеської міської ради, як органу опіки та піклування надійшла заява про розгляд справи за відсутності їх представника.
У судовому засіданні ОСОБА_3 апеляційну скаргу підтримала та просила її задовольнити.
У судовому засіданні адвокат Логовський В.В., діючий від імені ОСОБА_1 , заперечував щодо задоволення апеляційної скарги.
Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися. Про дату, час і місце розгляду справи сповіщені належним чином. 
Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Таким чином, законодавець передбачив, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Апеляційний суд може розглянути справу за відсутності її учасників. Апеляційний суд може відкласти розгляд справи у разі, коли причини неявки належним чином повідомленого учасника справи будуть визнані апеляційним судом поважними. Таким чином, з врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Верховний Суд у постанові від 29 квітня 2020 року у справі № 348/1116/16-ц зазначив, що якщо сторони чи їх представники не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні без їх участі за умови їх належного повідомлення про час і місце розгляду справи.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, відсутність клопотань про відкладення розгляду справи, думку учасників справи, які прийняли участь у судовому засіданні, про можливість розгляду справи за відсутності її інших учасників, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її інших учасників.

3. Мотивувальна частина
3.1 Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, вислухавши учасників справи, які прийняли участь у судовому засіданні, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які апелянт посилається в апеляційній скарзі, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_3  підлягає задоволенню частково.

3.2 Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій та неоспорені обставини по справі. Визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин 

На підставі Свідоцтва про право власності на житло, виданого 03 квітня 1998 року Управлінням житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради, ОСОБА_1 та ОСОБА_4 в рівних частках належала квартира за адресою: АДРЕСА_2 .
27.06.2007 року ОСОБА_6 уклав з Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» договір споживчого кредиту №11174862000, та отримав в якості кредиту – 107 000,00 доларів США , які зобов`язався повернути у термін - до 27.06.2028 року, зі сплатою процентів за користування кредитними коштами у розмірі - 12,5% річних.
27.06.2007 року ОСОБА_6 уклав з АКІБ « УкрСиббанк» кредитний договір №1176880000 , згідно умов якого була відкрита кредитна лінія в сумі ліміту - 3 033,71 грн., з процентною ставкою у розмірі 17,5 % річних.
27.06.2007 року, для забезпечення в повному обсязі виконання грошових зобов`язань по вищевказаним кредитним договорам ОСОБА_1 та ОСОБА_4 уклали з АКІБ « УкрСиббанк» договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського МНО Ситніковою Ю.Д., передавши в іпотеку нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідно до умов Договору іпотеки сторони узгодили, що звернення стягнення здійснюється на підставі: - або рішення суду; або виконавчого напису нотаріуса; - або застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя; - або за договором між іпотекодавцями та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя ( п. 4.2 ).
Сторони, також, досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно до застереження, що міститься у п. 5 цього договору. Застереження визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передачу іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до договору відступлення право вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011 року, укладеному між ПАТ « УкрСиббанк» (правонаступник АКІБ « УкрСиббанк» ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», останнє прийняло право вимоги за договором іпотеки укладеним 27 червня 2007 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського МНО Ситніковою Ю.Д., стосовно предмета іпотеки - квартири АДРЕСА_1 .
07 вересня 2017 р. Єреміївською сільською радою Роздільнянського району Одеської області, в особі реєстратора Демченка Сергія Олександровича, було прийнято рішення № 36954537 та зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» право власності на іпотечну квартиру за адресою - АДРЕСА_2 на підставі договору іпотеки, укладеного 27 червня 2007 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського МНО Ситніковою Ю.Д..
Позасудове стягнення на предмет іпотеки було здійснене на підставі Договору іпотеки яким було забезпечено зобов`язання за Договорами про надання споживчого кредиту - кредитним договором № 11174862000 від 27 червня 2007р. та за Договором про надання споживчого кредиту № 11176880000 від 27 червня 2007 р..
24 листопада 2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. було посвідчено договір купівлі-продажу за реєстровим № 6419, відповідно до якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_2 купила квартиру за адресою - АДРЕСА_2 .
23 березня 2018 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юхневич М.М. було посвідчено договір купівлі-продажу за реєстровим № 350, відповідно до якого вже ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купила спірну квартиру за адресою - АДРЕСА_2 .
Дані обставини визнаються сторонами, а тому не потребують додаткового доказування (ч. 1 ст. 82 ЦПК України).
Відповідно до висновку Київської районної адміністрації №01-12/523 від 28.05.2021 року, як органу опіки та піклування. останній вважає недоцільним виселення малолітнього ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , з квартири АДРЕСА_1 .
Між сторонами виникли правовідносини пов`язані із позасудовим зверненням стягнення на іпотечне майно та захист права власності.

3.3 Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, та застосовані норми права

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Згідно з положеннями ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються яка на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:  1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;  2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;  3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом ( ч.1 ст. 388 ЦК).
В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) ( ч.1 ст. 572 ЦК).
Відповідно до ч.1 ст. 575 ЦК Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Згідно ч.1,3 ст. 33 Закону 898-ІV у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.  Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Статтею 35 Закону 898-ІV визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення, в цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.  Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.  Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:  передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;  право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону ( ч.1-5 ст. 36 Закону 898-ІV).
Згідно Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною першої статті 10 Закону № 1952-IVвизначено, що державним реєстратором є, окрім інших, громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IVперелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч. 1 ст. 12 ЦПК України).
Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Колегія суддів погоджується з вищезазначеними висновками суду першої інстанції щодо визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича № 36954537 від 07 вересня 2017 р. про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою -  АДРЕСА_2  за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» та витребування з володіння  ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1  1/2 частину квартири  АДРЕСА_1 . 
Разом з тим, колегія суддів вважає, що резолютивну частину рішення необхідно доповнити п`ятим абзацом наступного змісту: «Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав № 22212000 про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект"».

3.4 Мотиви відхилення аргументів, викладених в апеляційній скарзі та прийняття аргументів відзиву на апеляційну скаргу 

Доводи апелянта щодо помилкових посилань суду першої інстанції про те, що під час звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру ТОВ «Кей-Колект» не було дотримано процедури звернення стягнення на предмет іпотеки колегія суддів не приймає, з огляду на наступне.
Під час звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 з боку ТОВ «Кей-Колект» не були виконані всі умови передбачені як договором Іпотеки від 27.06.2007 року, так і Законом 898-ІV. 
Пунктом 4.3. Договору сторонами узгоджено, що у випадках, зазначених в п.п. 2.1.1.-2.1.2. Договору іпотеки Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку». 
Згідно п. 4.4. Договору іпотеки, у разі невиконання Іпотекодавцями вимог, зазначених у повідомленні, про яке йдеться в п. 4.З., Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення.
Пункт 5.2. Договору іпотеки також передбачає, що у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1. цього Договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.
Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553) встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення на ім`я    ОСОБА_1 з штрих-кодовим ідентифікатором 0530000249563 зберігається в матеріалах реєстраційної справи на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1345291351101 у вигляді копії.
Таким чином, у матеріалах реєстраційної справи не має оригіналу документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-тиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Не надано такого оригіналу представником ТОВ « Кей-Колект» під час розгляду справи.
З огляду на вищевикладене, колегія суддів також відхиляє доводи апелянта про помилковість посилання суду першої інстанції на те, що в матеріалах реєстраційної справи відсутні докази отримання ОСОБА_1 поштового відправлення, оскільки зі змісту рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що воно було направлено на поштову адресу - АДРЕСА_3 , замість вірної адреси - АДРЕСА_4 , що в свою чергу свідчить про те, що остання неналежним чином була направлена на адресу ОСОБА_1 ..
Доводи апелянта, що відсутність оцінки майна в матеріалах справи реєстраційної справи не може свідчити про факт, що оцінка майна не проводилась, а лише вказує на те, що результати оцінки не надавались реєстратору, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
З вимоги вих. № 734577/F100 від 23.06.2016р. неможливо встановити, за якою ціною ТОВ «Кей-Колект» було звернуто стягнення на предмет іпотеки. Отже, оцінка предмета іпотеки перед зверненням стягнення не проводилась.
В матеріалах реєстраційної справи відсутні відомості про здійснення на момент звернення стягнення на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна, а оцінка, яка міститься у матеріалах договору купівлі-продажу спірної квартири ОСОБА_2 від 22.11.2017 року.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного суду, яка викладена у постанові від 20.03.2019 року у справі №306/2053/16-ц, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Частиною 5 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» передбачено, що висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Отже, відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог Закону про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов ч. 4 ст. 37 Закону. 
Доводи апелянта про те, що позовна заява не містить доказів того, що ОСОБА_3 придбала майно в особи, яка не мала права його відчужувати, наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача, колегія суддів відхиляє. 
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного суду, сформованої під час розгляду справи № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) та викладеної у постанові від 14 листопада 2018р., однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є - рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) дійшла висновку, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
Колегія суддів, враховує висновок Великої Палати Верховного Суду стосовно того, що після внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належним способом захисту права є саме скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права (п. 5.17 постанови від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18), у зв`язку з чим резолютивну частину рішення необхідно доповнити п`ятим абзацом наступного змісту: «Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав № 22212000 про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект"».

3.5 Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги, з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції 

Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги ОСОБА_3 є частково обґрунтованим, а тому вона підлягає частковому задоволенню.
Слід також зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
При цьому, колегією суддів ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374, п. п. 3, 4 ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги змінює судове рішення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення при невідповідності висновків суду обставинам справи, з порушенням норм процесуального права або неправильному застосуванні норм матеріального права.
Згідно із ч. 4 ст. 376 ЦПК України, зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Таким чином, резолютивну частину рішення необхідно доповнити п`ятим абзацом наступного змісту: «Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав № 22212000 про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект"».
В решті рішення необхідно залишити без змін.

3.6 Порядок та строк касаційного оскарження

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Підстави касаційного оскарження передбачені частиною 2 статті 389 ЦПК України.
Частиною першою статті 390 ЦПК України передбачено, що касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції (ст. 391 ЦПК України).

4. Резолютивна частина

Керуючись ст. ст. 367, 368, 369, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 389,390 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3    – задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду міста Одеси від 04 вересня 2019 року – змінити.

Доповнити резолютивну частину рішення абзацом п`ятим наступного змісту:

«Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав № 22212000 про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект"».

В решті рішення - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду у випадках, передбачених частиною другою статті 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складений 02 липня 2021 року.

Головуючий суддя: А. П. Заїкін 

Судді: С. О. Погорєлова

О. М. Таварткіладзе