ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

14 вересня 2021 року	  м. Одеса	Справа № 915/1238/20	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Ярош А.І.
суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром”
на рішення господарського суду Миколаївської області від 19 травня 2021 року 
у справі № 915/1238/20
за позовом Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001;
до Товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром”, вул. 6 Слобідська, 130, м. Миколаїв, 54034; 
про стягнення грошових коштів у сумі 61369 грн. 69 коп.,

Миколаївською міською радою пред?явлено позов про стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром” грошових коштів у сумі 61369 грн. 69 коп. заборгованості з орендної плати, з посиланням на неналежне виконання ТОВ “Інком-Пром” зобов`язань з внесення за період 05.06.2018-01.10.2019 орендних платежів за договором оренди землі від 31.05.2013 № 9264, укладеним раніше між Миколаївською міською радою та фізичною особою-підприємцем Чабановою Надією Григорівною, права та обов`язки орендаря за котрим перейшли до ТОВ “Інком-Пром” в порядку ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст. 7 Закону України “Про оренду землі” ? у зв`язку з набуттям відповідачем права власності на нерухомість, розташовану на орендованій за договором земельній ділянці.
Позов обґрунтовано набуттям відповідачем права власності на нерухомість, розташовану на орендованій за договором земельній ділянці, внаслідок чого до ТОВ “Інком-Пром” також перейшло і право користування цією земельною ділянкою за договором оренди землі, у тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати, оскільки в силу ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України відбулася заміна сторони договору.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 19 травня 2021 року у справі № 915/1238/20  (суддя Давченко Т.М.) позовні вимоги задоволено повністю.
Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром” на користь Миколаївської міської ради грошові кошти у сумі 61369 грн. 69 коп. ? заборгованість з орендної плати.  Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром” на користь Миколаївської міської ради грошові кошти на відшкодування витрат на оплату позовної заяви судовим збором у сумі 2102 грн.
Приймаючи рішення, судом встановлено, що в даному випадку у зв`язку з відчуженням згаданої вище нерухомості, розташованої на орендованій за договором земельній ділянці, право оренди цієї земельної ділянки автоматично припинилося для попереднього власника та перейшло до ТОВ “Інком-Пром” з моменту державної реєстрації указаного правочину, тобто, з 05.06.2018.
При цьому з указаної ж дати відбулася автоматична заміна орендаря земельної ділянки у договорі оренди землі, і цей договір діє на тих самих умовах стосовно ТОВ “Інком-Пром”, як нового власника нерухомості, зокрема, і в частині обов?язку орендаря зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. 
Матеріали справи не містять доказів припинення дії договору оренди землі або визнання його недійсним, у зв?язку з чим суд дійшов висновку про чинність договору на момент розгляду даної справи.
Судом перевірені надані позивачем розрахунки заборгованості та встановлено, що вони виконані арифметично вірно. Ураховуючи викладене, суд першої інстанції визнав, що Миколаївською міською радою доведено порушення ТОВ “Інком-Пром” договірних зобов`язань та положень законодавства щодо своєчасної та у повному обсязі сплати орендних платежів, внаслідок чого утворилася заборгованість у сумі 61369 грн. 69 коп., яка підлягає стягненню з відповідача.
Не погодившись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром” звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення господарського суду Миколаївської області від 19.05.2021 р. про стягнення з ТОВ «Інком-Пром» на користь Миколаївської міської ради заборгованості з орендної плати за землю в розмірі 61 369,69 коп. та постановити нове рішення, яким відмовити Миколаївській міській раді в задоволенні позовних вимог.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, апелянт зазначає, що господарський суд прийняв рішення по справі, яка не підлягає розгляду в порядку господарського судочинства. У Миколаївської міської ради, як органу місцевого самоврядування, відсутні повноваження на стягнення податкового боргу, яким є заборгованість з орендної плати за землю. Таким правом наділений лише податковий орган, який може реалізувати його шляхом звернення до відповідного адміністративного суду, тому що згідно пп.2 ч.1 ст.4 КАС України такий спір є публічно-правовим. У випадку наявності заборгованості по орендній платі, податковий орган, а не орган місцевого самоврядування, виносить відповідне повідомлення-рішення, на підставі якого ця заборгованість стягується. У випадку незгоди з цим рішенням фіскальної служби, орендар може оскаржити його в суді в порядку адміністративного судочинства. Це підтверджується практикою Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду, зокрема судовими рішеннями по справах: № 814/2366/15 від 06.10.2020 р., № 809/1123/16 від 17.11.2020 р, №820/626/17 від 03.12.2020 р.
Наявність судової практики з питань оплати орендної плати за землю є підтвердженням того, що такий спір повинен розглядатись в порядку адміністративного, а не господарського судочинства. 
Таким чином, на думку скаржника, господарський суд Миколаївської області зобов`язаний був відмовити в задоволенні вимог Миколаївської міської ради, оскільки орган місцевого самоврядування не є належним позивачем у цих правовідносинах.
Також апелянт не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо правомірності нарахування заборгованості.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в тексті позовної заяви, у відповіді на відзив, а також в судових засіданнях зазначав, що грошова сума, яку він просить стягнути з відповідача, була визначена комісією з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, про що складено акт від 16.10.2019 р. До позовної заяви надавався розрахунок збитків, в якому мітиться арифметичне визначення позовних вимог. Розрахунку заборгованості по орендній платі за землю позивачем надано не було, а тому суд не мав правових підстав стягувати заборгованість з орендної плати, тоді як позивач в якості доказу позовних вимог надав розрахунок збитків.
Матеріали справи, не містять пояснень з приводу того, чому позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за землю, а суму, яку він просить стягнути розраховує як збитки, нанесені йому відповідачем.
Крім того, задовольняючи позовні вимоги, суд незаконно визнав правомірним посилання позивача при визначенні розміру позовних вимог на Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 р. № 284. Вказаний нормативно-правовий акт не регулює відносини між орендарем та орендатором з приводу оплати орендної плати. Цей порядок передбачає відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, які заподіяні вилученням (викупом) та тимчасовим зайняттям земельних ділянок, встановленням обмежень щодо їх використання, погіршенням якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей земельних ділянок або приведенням їх у непридатний для використання стан та неодержанням доходів у зв`язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок, а тому, приймаючи рішення на користь позивача, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права.
Також скаржник вважає, що судом допущено порушення матеріального права відносно визначення розміру заборгованості з урахуванням проведення індексації нормативної грошової оцінки землі. Згідно з договором оренди землі № 9264 від 31.05.2013 р. обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
В ст. 289 Податкового кодексу України зазначено формулу, за якою здійснюється розрахування коефіцієнта індексації, який в свою чергу застосовується для розрахунку податку та орендної плати. В п. 289.2 ПКУ зазначено, що у разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Також, в п. 289.2 ПКУ зазначено, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
У відповіді на відзив позивачем було зазначено яким чином ним було проведено індексацію нормативної грошової оцінки земельної ділянки і при цьому було допущено ряд помилок. Так, позивачем було застосовано в розрахунку коефіцієнти індексації розміром 124,9 % та 143,3 %, що суперечить вимогам ст. 289 ПК України. Крім того, із розрахунку наведеного позивачем вбачається, що нормативна грошова оцінка землі розраховувалась із застосуванням вже «проіндексованої» нормативної грошової оцінки.
Апелянт надає свій розрахунок заборгованості, згідно якого розмір заборгованості за 2018-2019 рік складав би: 45 351,06 грн., проти 61 369,69 грн., що на 16 018,63 грн. менше ніж нарахував позивач.
Суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні заначив, що індекс споживчих цін із значенням 115 може застосовуватись лише органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, при здійсненні розрахунку величини коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня відповідного року. Але згідно з нормою ст. 289 ПУ України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок на 1 січня поточного року за відповідною формулою. А в подальшому цей коефіцієнт використовується при індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
ТОВ «Інком-Пром» надав свій розрахунок заборгованості для того, щоб показати, що виконаний позивачем розрахунок заборгованості на підставі проведеної ним індексації нормативної грошової оцінки землі, яка орендується, виконаний всупереч імперативній нормі ПК України щодо застосування індексу споживчих цін, оскільки індекси споживчих цін у 2014, 2015 р. складали 124,9 % та 143,3 % відповідно, а тому необхідно було застосовувати індекс споживчих цін 115%. Позивач виконував розрахунок позовних вимог, застосовуючи коефіцієнти індексації за 2014 р. -1,249, за 2015 рік- 1,433.
Суд на цю обставину не звернув уваги, що свідчить про упередженість суду відносно відповідача, порушення вимог щодо змагальності сторін та прийняття незаконного рішення на користь органу місцевого самоврядування.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.06.2021 року відкрито апеляційне провадження по справі  № 915/1238/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром” на рішення господарського суду Миколаївської області від 19 травня 2021 року.
Вирішено розглянути справу № 915/1238/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром” на рішення господарського суду Миколаївської області від 19 травня 2021 року в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
Встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, пояснень по справі, подання до суду заяв чи клопотань стосовно призначення експертизи, витребування доказів, судових доручень щодо збирання доказів, залучення у справі спеціаліста, перекладача, вжиття заходів забезпечення позову, відводів, затвердження мирових угод тощо, із доказами направлення копій таких заяв іншим учасникам справи.
02.07.2021 року до суду надійшла заява про відшкодування судових витрат, до якої додані докази понесених витрат на професійну правничу допомогу.
Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів доходить наступних висновків.
Як вбачається з матеріалів справи, між Миколаївською міською радою (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем Чабановою Надією Григорівною (орендарем) укладено договір оренди землі від 31.05.2013 № 9264 (далі ? договір), у відповідності до умов якого орендодавцем на підставі рішення від 04.04.2013 № 27/44 передано, а орендарем прийнято в оренду земельну ділянку для обслуговування нежитлових приміщень по вул. Комсомольській, 130 /Ленінський район/ (п. 1.1 договору).
Сторонами договору погоджено, що в оренду передається земельна ділянка № 1 площею 967 кв.м., із них 467 кв.м. під капітальною забудовою, 123 кв.м. під тимчасовою забудовою, 377 кв.м. під проходами, проїздами та площадками, із земельної ділянки загальною площею 3621 кв.м., без права передачі її в суборенду (кадастровий номер 4810136900:01:019:0028, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 61209848101) (п. 2.1 договору). 
У відповідності до п.п. 2.2-2.4 договору, на земельній ділянці знаходяться нежитлові приміщення, що належать ФОП Чабановій Н.Г.; об?єктом оренди є тільки земельна ділянка, нормативно грошова оцінка якої, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.03.2013 № 497 становить 815480 грн. 77 коп.
Земельна ділянка передається в оренду для обслуговування нежитлових приміщень; цільове призначення земельної ділянки (В.03.14 КВЦПЗ) ? для будівництва та обслуговування інших земель громадської забудови (п.п. 5.1-5.2 договору).
Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту землеустрою щодо її відведення за актом приймання-передачі об?єкта оренди в день державної реєстрації цього договору; право на оренду не може бути відчужено орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу (п.п. 6.1-6.2 договору). 
За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі; річна орендна плата за земельну ділянку (967 кв.м.) встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, де нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 815480 грн. 77 коп. Виходячи з цього, розмір річної орендної плати за цим договором складає 24464 грн. 43 коп. (п.п. 4.1-4.2 договору).
Розмір нормативної грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв?язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства і інших нормативних документів; розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін і доповнень до цього договору (п. 4.3 договору).
Орендна плата за землю вноситься орендарем за період з 04.04.2013 до 01 числа наступного місяця за звітним одноразовим внеском, а далі щомісячно з розрахунку щомісяця, як 1/12 від розміру річної орендної плати (якщо термін оренди менше місяця, розмір орендної плати встановлюється пропорційно строку користування землею у місяці), протягом 30-ти днів наступного місяця за звітним, на рахунок, зазначений у договорі (п. 4.4 договору).
Умови цього договору про розмір орендної плати (3%) переглядаються на вимогу однієї із сторін: у разі внесення чинним законодавством змін до мінімального або максимального розміру річної орендної плати, у разі зміни орендарем напряму діяльності нежитлових приміщень (банківська діяльність, обмін валюти), шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід?ємною частиною цього договору (п. 4.6 договору).
Пунктом 4.8 договору визначено обов?язок орендаря для перевірки своєчасного внесення орендної плати за землю у лютому місяці кожного року з?являтись до управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради та у разі вимоги орендодавця проводити звірення розрахунків з орендної плати у триденний термін з дня звернення.
У відповідності до п.п. 9.1, 9.4 договору, орендар зобов?язаний, зокрема, своєчасно вносити орендну плату та для перевірки своєчасного внесення орендної плати за землю виконувати вимоги п. 4.8 цього договору, а  орендодавець наділений правом вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.
Сторонами договору погоджено, що договір діє протягом 15 років з дати його укладення (до 31.05.2028) (п. 3.1 договору).
Договір зареєстровано у Миколаївській міській раді, про що у Книзі реєстрації договорів оренди землі 31.05.2013 вчинено запис за № 9264.
У подальшому 05.06.2018 право власності на об?єкт нерухомості (нежитловий об??єкт з: літ. А-3 загальною площею 1964,0 кв.м., літ. К-2 загальною площею 155,3 кв.м., літ Л-2 загальною плщею 48,5 кв.м., літ. Г загальною площею 432,4 кв.м., літ. Ж загальною площею 336,3 кв.м., з службовими будівлями та спорудами), розташований, зокрема, на орендованій за договором земельній ділянці (на земельних ділянках за кадастровими номерами: 4810136900:01:019:0027 та  4810136900:01:019:0028), перейшло до відповідача ? ТОВ “Інком-Пром”, що підтверджується наявною у матеріалах справи інформаційною довідкою від 26.06.2019 № 171794422 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна, згідно якої право власності на указану вище нерухомість набуте відповідачем на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, серія та номер: 2007, виданий 01.06.2018, видавник: Руда О.М., приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу; рішення засновника щодо передачі нежитлового об?єкта в статутний капітал товариства, серія та номер: 01-18, виданий 04.06.2018, видавник: Бабій Любов Сергіївна.
На думку позивача, у зв`язку з набуттям відповідачем права власності на нерухомість, розташовану на орендованій за договором земельній ділянці, до ТОВ “Інком-Пром” також перейшло і право користування цією земельною ділянкою за договором оренди землі, у тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати, оскільки в силу ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України відбулася заміна сторони договору.
Миколаївська міська рада листом від 02.10.2018 № 2196/02.02.01-22/11/14/18, направлення якого відповідачу підтверджується копією фіскального чеку органу зв?язку від 03.10.2018 ФН 3000334039, повідомила ТОВ “Інком-Пром” про викладені вище обставини щодо переходу до відповідача разом із правом власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій за договором земельній ділянці, обов?язків з внесення передбачених договором орендних платежів. У зв?язку з наведеним позивач просив відповідача про вжиття заходів щодо документального оформлення права на земельну ділянку, постановки на облік у ГУ ДФС у Миколаївській області та сплати орендних платежів згідно умов договору оренди.
Внаслідок невнесення відповідачем плати за землю Миколаївською міською радою листом від 18.09.2019 № 4921/02.02.01-22/11/14/19, одержання якого відповідачем 19.09.2019 підтверджується відповідною відміткою представника відповідача на корінці повідомлення, повідомлено ТОВ “Інком-Пром” про нанесення Миколаївській міській раді збитків у вигляді неодержаних доходів та запрошено відповідача прибути 16.10.2019 о 10:00 на засідання комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам.
За результатами засідання комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, на яке представник відповідача не з?явився, складено Акт від 16.10.2019, в якому зафіксовано, зокрема:  1) наявність у ТОВ “Інком-Пром” права власності на нерухоме майно по вул. Комсомольській (6 Слобідській), 130, розташоване на земельній ділянці загальною площею 967 кв.м., яка належить до земель комунальної власності; 2) що у відповідності до інформації від 09.07.2019 ГУ ДФС у Миколаївській області, ТОВ “Інком-Пром” не звітує та не сплачує за користування цією земельною ділянкою; 3) що ТОВ “Інком-Пром” є користувачем указаної вище земельної ділянки у зв?язку зі знаходженням на ній належного йому нерухомого майна.
З урахуванням наведених висновків, розглянувши відповідні докази та відповідний розрахунок розміру збитків, складений начальником управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради, комісією визначено розмір збитків, нанесених Миколаївській міській раді у зв?язку з несплатою за користування земельною ділянкою у період 05.06.2018-01.10.2019, який складає суму 61369 грн. 69 коп.
Рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 22.01.2020 № 54 затверджено акти комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам від 16.10.2019 про визначення розміру збитків, нанесених Миколаївській міській раді, зокрема, ТОВ “Інком-Пром” у зв?язку з безоплатним використанням земельної ділянки площею 967 кв.м для обслуговування нерухомого майна по вул. 6 Слобідській, 130 у період 05.06.218-01.10.2019 у розмірі 61369 грн. 69 коп.
У подальшому Миколаївською міською радою листом від 03.02.2020 № 574/02.02.01-22/11/14/20, направлення якого відповідачу підтверджується копією фіскального чеку органу зв?язку від 04.02.2020 ФН 3000334034, повідомлено ТОВ “Інком-Пром” про указане вище рішення, на підтвердження чого додано до листа оригінали згаданих вище Акту від 16.10.2019 та рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 22.01.2020 № 54. В указаному листі також викладено прохання про сплату збитків у сумі 61369 грн. 69 коп.
За твердженнями позивача, указані вище листи ТОВ “Інком-Пром” залишені без реагування та виконання; кошти за користування земельною ділянкою відповідачем не сплачені і досі.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
У відповідності до ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов?язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов?язки. 
Підставами виникнення цивільних прав та обов?язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (ч.ч. 1, 2 ст. 202 ЦК України). 
Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов?язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов?язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов?язку.
Зобов?язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Положеннями ст.ст. 626, 629 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов?язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов?язками наділені обидві сторони договору. Договір є обов?язковим для виконання сторонами.
Договір в силу положень ст. 525, 526 ЦК України, ст. 193 ГК України має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства. Одностороння відмова від зобов?язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов?язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).
Відповідно до за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч.ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України).
Орендна плата сплачується орендарем незалежно від результатів його господарської діяльності (ст. 286 ГК України). 
Орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України “Про оренду землі”, ч. 1 ст. 93 ЗК України).
Відносини, пов?язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України “Про оренду землі”).
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України “Про оренду землі”). 
Договір оренди землі ? це договір, за яким орендодавець зобов?язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов?язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України “Про оренду землі”).
У відповідності до положень ч.ч. 1, 3-4 ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Положеннями пунктів “а”, “е” ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Частиною першою статті 31 Закону України “Про оренду землі” передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на  житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.
Так, у відповідності до положень ч. 1 ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об?єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об?єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 
До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ч. 3 ст. 7 Закону України “Про оренду землі”). 
У відповідності до ст. 125, ч. 5 ст. 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. 
Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю” від 05.11.2009 № 1702-VI, який набрав чинності 10.12.2009, внесено ряд уточнюючих змін, зокрема до ЗК України, ЦК України, Закону України “Про оренду землі”, якими вдосконалено регулювання порядку переходу права користування земельною ділянкою у разі переходу до іншої особи права власності на розташоване на ній нерухоме майно. Законодавство у вказаній редакції є чинним і на час розгляду даної справи.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об?єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов?язанні.
Таким чином, раніше законодавство вже містило положення про автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном, а внесені Законом України від 05.11.2009 № 1702-VI зміни направлені лише на вдосконалення та деталізацію порядку набуття прав на землю новим власником нерухомості, але не змінюють первісно закладеної законодавцем концепції переходу права землекористування у разі відчуження нерухомого майна та не суперечать їй. 
Наведена правова позиція викладена також у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 по справі № 910/20774/17.
Після відчуження об?єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов?язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об?єктів нерухомості зобов?язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
Наведених висновків дійшов також Верховний Суд у постанові від 07.11.2018 по справі № 910/20774/17, постанові від 29.08.2018 по справі № 920/675/17.
Аналогічна правова позиція щодо переходу прав і обов?язків землекористувача при відчуженні нерухомості підтверджується і судовою практикою Верховного Суду, зокрема, постановою Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17 у подібних правовідносинах.
У постановах Верховного Суду України від 08.06.2016 року у справі №21-804а16 та від 12.09.2017 у справі №21-3078а16 викладена і позиція про те, що якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або її частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 
Ураховуючи викладене, до нового власника об?єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов?язок зі сплати податку за земельну ділянку (орендної плати), на якій розташоване набуте ним майно. Такий висновок викладений також у постанові Верховного Суду від 31.01.2018 по справі № 825/308/17.
При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об?єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов?язанні (правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 13.06.2019 у справі № 922/2427/18).
У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 по справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 13.06.2019 у справі № 922/2427/18, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17).
При цьому перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (аналогічна позиція викладені у постановах Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 та Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що внаслідок відчуження 05.06.2018 права власності на об`єкт нерухомості, розташований на орендованій за договором земельній ділянці (на земельних ділянках за кадастровими номерами: 4810136900:01:019:0027 та  4810136900:01:019:0028), право оренди за договором оренди від 31.05.2013 № 9264  перейшло до відповідача ? ТОВ “Інком-Пром”,  у тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати, оскільки в силу ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України відбулася заміна сторони договору.
З моменту державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості відбулася автоматична заміна орендаря земельної ділянки у договорі оренди землі, і цей договір діє на тих самих умовах стосовно ТОВ “Інком-Пром”, як нового власника нерухомості, зокрема, і в частині обов?язку орендаря зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. 
Матеріали справи не містять доказів припинення дії договору оренди землі або визнання його недійсним.
Відповідно до ст.21 Закону України “Про оренду землі”, орендна плата за землю ? це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України ). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі (ст. 22 Закону України “Про оренду землі”).
Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати (ч. 1 ст. 24 Закону України “Про оренду землі”). 
Судова колегія відхиляє доводи апелянта про те, що у Миколаївської міської ради, як органу місцевого самоврядування, відсутні повноваження на стягнення податкового боргу, яким є заборгованість з орендної плати за землю. Таким правом наділений лише податковий орган, який може реалізувати його шляхом звернення до відповідного адміністративного суду, тому що згідно пп.2 ч.1 ст.4 КАС України такий спір є публічно-правовим.
Статтями 12, 189 Земельного кодексу України визначено, що повноваження щодо здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства покладено на сільські, селищні, міські, районні та обласні ради.
Відповідно до положень ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.
Згідно з пунктом 41.2 статті 41 Податкового кодексу України органами стягнення є виключно контролюючі органи, уповноважені здійснювати заходи щодо забезпечення погашення податкового боргу та недоїмки зі сплати єдиного внеску у межах повноважень, а також державні виконавці у межах своїх повноважень.
Відповідно до статті 19 Податкового кодексу України контролюючі органи здійснюють адміністрування податків, зборів, платежів, у тому числі проводять відповідно до законодавства перевірки та звірки платників податків, звертаються до суду у випадках, передбачених законом. Контролюючі органи мають право звертатися до суду щодо нарахування та сплати податкових зобов`язань (підпункт 20.1.36 пункту 20.1 статті 20 Податкового кодексу України).
Як зазначалось вище, власники та землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, користування земельною ділянкою. 
Оскільки між Миколаївською міською радою та відповідачем не був укладений договір, а стороною за договором оренди від 31.05.2013 №9264 відповідач став в силу вимог ст.120 ЗК України, без укладення змін до договору, у центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, були відсутні правові підстави для здійснення адміністративних контролюючих функцій для стягнення заборгованості.
Крім того, оскільки відповідач фактично є стороною договору та має обов`язок сплачувати орендну плату на користь Миколаївської міської ради, колегія суддів доходить висновку, що саме Миколаївська міська рада як власник земельної ділянки та орендодавець за договором, має право на звернення до суду з вимогами про примусове стягнення заборгованості з орендної плати. 
Тому, апеляційний суд доходить висновку про те, що предметом даного позову є стягнення орендної плати, що належить до сфери приватноправових відносин, за суб`єктним складом спір також є приватноправовим, оскільки сторонами спору є суб`єкт господарювання та орган місцевого самоврядування (Миколаївська міська рада), який діє як представник власника (територіальної громади м. Миколаєва) земельної ділянки комунальної власності у приватноправових земельних відносинах, а не як суб`єкт владних повноважень. 
Відтак, підстави для закриття провадження у даній справі відсутні.
У відповідності до п. 14.1.136 ст. 14 ПК України, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності ? обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, і платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 Розділу XII Податкового кодексу (ст. 288 ПК України).
Відповідно до п. 289.1 ст. 289 ПК України та ч. 1 ст. 13 Закону України “Про оцінку земель”, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов?язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону України “Про оцінку земель”).
Відповідно до приписів п. 289.2 ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:
Кi = І:100,
де І - індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Отже, за змістом вказаних норм, для визначення суми податкових зобов?язань з земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земель. Відповідно до законодавства, вона проводиться раз у 5-7 років, а для визначення поточних зобов?язань необхідно проіндексувати її на коефіцієнт індексації, який щороку розраховує центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік. При цьому, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно (тобто накопичувально) залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, а не від дати набрання чинності рішенням ради про затвердження нормативної грошової оцінки 
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки завжди застосовується ретроспективно. Тобто, кожного року, після 01 січня, для розрахунку бази оподаткування земельним податком враховується чинна нормативна грошова оцінка (яка проводиться раз на 5-7 років) з урахуванням кумулятивного (накопичувального) застосування коефіцієнтів індексації (які визначаються щорічно). Визначальним є те, що саме закон встановлює, що кумулятивне застосування коефіцієнту індексації починається з дати проведення нормативної грошової оцінки. А враховуючи, що нормативна грошова оцінка проводиться раз на 5-7 років, то щорічно, після її проведення, при визначенні бази оподаткування, будуть враховуватись всі коефіцієнти індексації за попередні роки, починаючи від дати проведення нормативної грошової оцінки.
Аналогічна позиція викладена у постанові палати для розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду Верховного Суду від 18.12.2019 № 804/937/16 (К/9901/38469/18).
Доводи апелянта про невірно тлумачення судом приписів п.289.2 ПК України судова колегія відхиляє з огляду на наступне.
Відповідно до п.289.2. ст.289 ПК України в редакції станом на 01.01.2014 року, центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:
Кі = [І - 10] : 100,
де І - індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 110.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
Станом на 01.01.2015 року, а також станом на 01.01.2016 року редакція згаданої статті була викладена наступним чином : «У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 100 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 100.»
Таким чином, у позивача не було підстав застосовувати індекс із значенням не вище 115 при індексації нормативної грошової оцінки у 2014 та 2015 роках, оскільки у той час діяли інші редакції статті 289.2 ПК України.
Позивачем заявлено до стягнення заборгованість з орендної плати в сумі 61369 грн. 69 коп. за користування відповідачем земельною ділянкою у період 05.06.2018-01.10.2019.
У відповідності до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.03.2013 № 497, складеного Управлінням Держземагенства у Миколаївському районі Миколаївської області, нормативна грошова оцінка договірної земельної ділянки складає 815480 грн. 77 коп. 
Судом встановлено, що нарахування розміру орендної плати у вищевказаному розмірі здійснене позивачем у відповідності до умов п.п. 4.1-4.4 договору оренди, та наведених вище положень законодавства. 
При цьому враховано, що відповідно до пункту 9 підрозділу 6 розділу ХХ “Перехідні положення” ПК України, індекс споживчих цін за 2017-2023 роки, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення, застосовується із значенням 100 відсотків.
З огляду на таке, перевіривши розрахунок орендної плати, судова колегія доходить висновку про арифметичну вірність розрахунку орендної плати позивача, та відповідність його вимогам чинного законодавства, а також помилковість контррозрахунку відповідача, наданого в апеляційній скарзі.
Судова колегія відхиляє доводи апелянта про те, що позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за землю, а суму, яку він просить стягнути розраховує як збитки, нанесені йому відповідачем, адже в позовній заяві зазначено, що предметом позовних вимог є стягнення заборгованості за договором оренди землі.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про доведеність та обгрунтованість позовних вимог Миколаївської міської ради, доведеність належними та допустимими доказами факту порушення ТОВ “Інком-Пром” договірних зобов`язань та положень законодавства щодо своєчасної та у повному обсязі сплати орендних платежів, внаслідок чого утворилася заборгованість у сумі 61369 грн. 69 коп., яка підлягає стягненню з відповідача. Відповідачем не спростовано наявності заборгованості та не доведено наявності підстав для звільнення від зобов`язань зі сплати орендної плати за землю, на якій розташоване його нерухоме майно.
Відтак, висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог Миколаївської міської ради  є цілком правомірним та законним.
З огляду на встановлені обставини судова колегія зазначає, що наведені апелянтом у апеляційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення і ухвалення нового рішення, оскільки вони спростовуються встановленими у справі обставинами, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.
З огляду на викладене, заява ТОВ «Інком-Пром» про відшкодування судових витрат на правничу допомогу залишається без задоволення.

Керуючись статтями  ст. ст. 240, 270, п.1 ч.1 ст. 275, 276, 282-285  Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
П О С Т А Н О В И Л А:
          
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Інком-Пром” залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Миколаївської області від 19 травня 2021 року у справі № 915/1238/20 залишити без змін.
Постанова в порядку статті 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття. Постанова суду є остаточною і не підлягає оскарженню, крім випадків, передбачених у п. 2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя                                                            А.І. Ярош

Суддя                                                                                         Г.І. Діброва

          Суддя                                                                                        Н.М. Принцевська