Постанова
Іменем України
 
01 вересня 2021 року
м. Київ
 
справа № 552/3453/19
провадження № 61-8074св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департамент з питань реєстрації,
треті особи: ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Полтавакомунсервис»,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року у складі судді: Турченко Т. В., додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року у складі судді: Турченко Т. В. та постанову Полтавського апеляційного суду від 29 березня 2021 року у складі колегії суддів:Триголова В. М., Дорош А. І., Лобова О. А.,
 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
 
У червні 2019 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ТДВ «Полтавтрансбуд», Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав, встановлення факту нумерації квартири, зобов`язання вчинити дії, визнання права власності на майнові права відповідно до положення Закону України «Про захист прав споживачів».
 
Позов мотивований тим, що 25 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ТДВ «Полтаватрансбуд» був укладений договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (далі - договір). Предметом договору є майнові права на 2-х кімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 70,2 кв. м, яка розташована на 6 поверсі в житловому будинку, будівництво якого ведеться за адресою: АДРЕСА_7 . Пунктом 3.1 договору встановлено, що вартість майнових прав на об`єкт становить 631 800,00 грн, у тому числі ПДВ, що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання. Пунктом 3.4 договору передбачено, що покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця до 30 вересня 2018 року. Графік платежів, при укладенні договору, не встановлювався. Будь-яких додаткових угод до договору щодо вартості майнових прав вона з відповідачем не укладала. В рахунок виконання умов договору вона сплатила по договору за платіжним дорученням № 2712_7 від 25 липня 2017 року 100 000,00 грн, № 2712_76 від 26 липня 2017 року 110 600,00 грн, платіжним дорученням № 2718_32 від 09 жовтня 2018 року 200 000,00 грн, платіжним дорученням № 2712_27 від 12 листопада 2018 року 200 000,00 грн, платіжним дорученням № 3293- 18 від 05 квітня 2019 року 24 800,00 грн, всього по договору нею сплачено 635 400,00 грн. 
 
Позивач вказувала, що умови договору виконала повністю. Однак, 25 квітня 2019 року вона отримала від відповідача лист № 15/1 від 22 січня 2019 року, який був відправлений відповідачем 10 квітня 2019 року про те, що договір припиняється. Як на підставу припинення договору відповідач послався на те, що за вказаним договором вона взяла на себе зобов`язання здійснити оплату майнових прав за квартиру АДРЕСА_2 в сумі 631 800 грн, однак станом на 30 вересня 2018 року порушила зобов`язання в частині проведення розрахунків, які передбачені розділом 3 договору. Оскільки відповідач прийняв від неї виконання зобов`язань за договором у повному обсязі, прийнявши як оплату по договору після 30 вересня 2018 року 421 200,00 грн, то зазначена обставина свідчить про те, що відповідач не припиняв дію договору та не мав наміру його припиняти до 10 квітня 2019 року, оскільки не здійснив жодних дій для припинення договору, що передбачені договором у період з 30 вересня 2018 року по 10 квітня 2019 року, а значить погодився з тим, що вона повністю виконала умови договору.
 
Позивач також зверталась до відповідача ТДВ «Полтавтрансбуд» із письмовою заявою про те, щоб із вартості робіт по будівництву квартири виключили вартість штукатурки та проведення електричної проводки, оскільки вона, як майбутній власник квартири, мала на меті виконати вказані роботи за своїм планом. Їй надали такий дозвіл, попередньо вирахувавши, що такі роботи в визначеній вартості квартири по договору, закладені у розмірі 21 200,00 грн. Виконання цих робіт проводилось за її власний рахунок, поза межами вартості договору. Та обставина, що ці роботи вона проводила у квартирі за власний рахунок можуть підтвердити свідки, які виконували вказані роботи. Виконання нею вказаних робіт у квартирі за власний рахунок письмово не оформлялось додатковими угодами до договору. Однак відповідач зажадав, щоб вона повністю сплатила кошти по договору, хоч вона виконала вказані роботи за власний рахунок, але повинна доплатити суму коштів, яка зазначена в договорі, що вона і зробила 05 квітня 2019 року. При цьому, відповідач не врахував тієї обставини, що відповідно до звичаїв ділового обороту, прийняттям від неї коштів в рахунок виконання умов договору, відповідач фактично пролонгував терміни сплати коштів по договору, а оскільки станом на час відправлення їй листа про припинення договору, договірні зобов`язання по оплаті договору нею виконані повністю, то відповідач не мав підстав в односторонньому порядку припиняти дію договору. Пунктом 4.4 договору передбачено право продавця відмовитись від договору у разі порушенням покупцем зобов`язань розділу 3 договору, що регулює порядок і строки оплати. Пунктами 4.5 та 4.5.1 передбачена процедура відмови продавця від договору, а саме направлення листа покупцеві про припинення договору. Позивач вважає несправедливими, недобросовісними та такими, що порушують її права, завдають істотної шкоди пункти договору 4.5, 4.5.1 та п.п. 4.7, 4.8 (в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем). Вона, як споживач, навіть не може своєчасно довідатися, що договір припинений, бо у вказаний в договорі строк 5 днів, з дня відправлення рекомендованого листа про відмову від договору, вона практично не зможе отримати рекомендований лист, у встановлений договором п`ятиденний строк, з дня відправлення поштової кореспонденції, як підстава припинення договору суперечить Правилам надання послуг поштового зв`язку, з положень яких вбачається, що у такий короткий термін рекомендована кореспонденція до адресата дійти практично не може. У квартирі НОМЕР_1 змінено нумерацію на НОМЕР_2 і відповідно до договору купівлі-продажу №94 від 23 травня 2019 року продано ОСОБА_2 . Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на квартиру НОМЕР_2 зареєстровано 03 липня 2019 року за  

ОСОБА_2 , з урахуванням уточнення позовних вимог, просила:
визнати частково недійсним договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем;
застосувати наслідки часткової недійсності договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 та ТДВ «Полтавтрансбуд»;
визнати договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, не припиненим);
визнати дії ТДВ «Полтаватрансбуд», які полягають в припиненні договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку незаконними;
визнати факт, що квартира АДРЕСА_5 , фактично квартира НОМЕР_3 цього будинку АДРЕСА_6 , відносно якої був укладений договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року з ОСОБА_1 ;
зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір купівлі-продажу № 51 майнових прав від 25 липня 2017 року на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м на шостому поверсі багатоповерхового будинку АДРЕСА_7 , змінивши номер квартири на НОМЕР_2;
зобов`язати ТОВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м на шостому поверсі багатоповерхового будинку АДРЕСА_7 з ОСОБА_1 ;
визнати за ОСОБА_1 , майнові права на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м на шостому поверсі багатоповерхового будинку АДРЕСА_7 ;
визнати право власності за нею, ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 70,6 кв.м, з них житловою площею 31,8 кв. м, яка складається з кімнати «5» площею 13,6 кв. м; кімнати «6» площею 18,2 кв. м; кухні «2» площею 14,0 кв. м; коридору «1» площею 14,6 кв. м; ванної кімнати «З» площею 3,7 кв.м; вбиральні «4» площею 2,1 кв. м;
скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 70,6 кв. м - за ОСОБА_2 .
 
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції
 
Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 17 лютого 2020 року замінено Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавськоїміської ради на його правонаступника - Департамент з питань реєстрації.
 
Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивачем було порушено умови договору щодо оплати до 30 вересня 2018 року: ОСОБА_1 сплатила 25 липня 2017 року 100 000, грн, 26 липня 2017 року 110 600,00 грн, 09 жовтня 2018 року 200 000,00 грн, 12 листопада 2018 року 200 000,00 грн та 05 квітня 2019 року 24 800,00 грн. Станом на дату настання кінцевого строку оплати 30 вересня 2018 року позивач сплатила лише 210 600,00 грн, а повинна була сплатити 631 800,00 грн, чим і порушила умови договору. Умовами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року встановлено, що ТДВ «Полтавтрансбуд» зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає її правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість). Для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно: квартиру НОМЕР_2 загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м на шостому поверсі багатоповерхового будинку АДРЕСА_7 , необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів. Такі факти регламентовані в розділі 1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року та діючим законодавством щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно, та такими фактами, зокрема, є: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна. Має місце пред`явлення позову про визнання права власності на новостворене чи реконструйоване нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно. Оскільки набуття права власності регулюється окремими нормами і зазначені вище позови заявляються формально не для визнання, а для набуття права власності, задоволені вони бути не можуть.
 
Додатковим рішенням Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року в задоволенні уточнених позовних вимог ОСОБА_1 до ТДВ «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, встановлення факту нумерації квартири, зобов`язання вчинити дії, визнання права власності на майнові права відповідно до положення Закону України «Про захист прав споживачів» відмовлено за безпідставністю.
 
Додаткове рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що оскільки при винесенні рішення суд першої інстанції не визначився із всіма вимогами поданої ОСОБА_1 уточненої позовної заяви, процесуального рішення по заявленим у ній вимогам не приймав. Судом першої інстанції не було вирішено та відсутнє відповідне правове мотивування у тексті рішення по наступним позовним вимогам, а саме: про визнання договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, не припиненим); визнання дій ТДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку незаконними; визнання факту, що квартира АДРЕСА_5 , фактично квартира НОМЕР_3 цього будинку АДРЕСА_6 , відносно якої був укладений договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року з ОСОБА_1 ; зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір купівлі-продажу № 51 майнових прав від 25 липня 2017 року на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м на шостому поверсі багатоповерхового будинку АДРЕСА_7 , змінивши номер квартири на НОМЕР_2 ; зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати Акт приймання-передачі майнових прав на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м на шостому поверсі багатоповерхового будинку АДРЕСА_7 з ОСОБА_1 ; визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м на шостому поверсі багатоповерхового будинку АДРЕСА_7 . Вивчивши та дослідивши матеріали справи, суд першої інстанції зробив висновок, що в задоволенні уточнених позовних вимог необхідно відмовити за безпідставністю. Позивачем було порушено умови договору щодо оплати до 30 вересня 2018 року. ОСОБА_1 сплатила 25 липня 2017 року 100 000,00 грн, 26 липня 2017 року 110 600,00 грн, 09 жовтня 2018 року 200 000,00 грн, 12 листопада 2018 року 200 000,00 грн та 05 квітня 2019 року 24 800,00 грн. Станом на дату настання кінцевого строку оплати 30 вересня 2018 року, позивач сплатила лише 210 600,00 грн, а повинна була сплатити 631 800,00 грн, чим і порушила умови договору. Пунктом 4.3 даного договору передбачено умови припинення договору № 51 від 25 липня 2017 року, які повністю відповідають вимогам статті 525 ЦК України. 22 січня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» звернулось з листом за № 15/1 до ОСОБА_1 , в якому вказувало, що відповідно до умов Договору № 51 ОСОБА_1 взяла на себе зобов`язання здійснити оплату майнових прав на квартиру № НОМЕР_3 в будинку по площі АДРЕСА_7 в сумі 631 800,00 грн. Станом на 30 вересня 2018 року ОСОБА_1 порушенні зобов`язання в частині розрахунків (розділ 3 Договору). Керуючись правом передбаченим пп.а) п. 4.4., п. 4.5. договору № 51, ТДВ «Полтавтрансбуд» повідомило ОСОБА_1 про свою відмову від вищезазначеного Договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25 липня 2017 року, що має наслідком припинення останнього. Платіжним дорученням № 3138 від 26 червня 2020 року відповідачем було повернуто позивачу грошові кошти в сумі 476 550,00 грн по договору № 51 від 25 липня 2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 по площі АДРЕСА_7 , в т.ч. ПДВ 79 425,00 грн. Отже, враховуючи умови договору № 51 від 25 липня 2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру, з якими погодилась позивач ОСОБА_1 , про що свідчить її підпис на договорі, вимоги чинного законодавства України, суд зробив висновок, що, що позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Полтавського апеляційного суду від 29 березня 2021 року апеляційні скарги ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року залишено без змін.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що оскільки судом встановлено, що позивачем станом на 30 вересня 2018 року належним чином умови договору не виконані, а саме не внесено 100% оплати за квартиру, то позивач не набула право власності на майнові права на спірну квартиру. При цьому, позивачем жодними належними та допустимими доказами не доведено наявність домовленості між сторонами договору про відстрочку оплати за договором. Доводи позивача, викладені у апеляційній скарзі на додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року про те, що з аналізу пунктів 2.2 та 3.4 договору позивач повинна сплатити кошти до строку здачі будинку в експлуатацію, колегія суддів вважає припущеннями, оскільки пунктом 3.4 визначена конкретна дата внесення суми оплати за договором. Пункт 2.2 договору визначає орієнтовну дату здачі будинку в експлуатацію. При цьому, жодної умови, яка б пов`язувала строк оплати зі строком здачі будинку в експлуатацію договором не передбачено. Крім того, посилання апелянта на те, що висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної по матеріалам кримінального провадження внесеного до ЄРДР за № 12019170020001881 встановлено, що лист № 15/1 від 22 січня 2019 року про припинення дії договору направлений на ім`я позивача підписаний не ОСОБА_3 - генеральним директором ТОВ «Полтаватрансбуд», колегія суддів не бере до уваги, оскільки представником ТОВ «Полтаватрансбуд» вимога, викладена у вказаному листі була підтримана, та не заперечувалась наявність підстав для припинення договору, укладеного з ОСОБА_1 . Оскільки позивачем не надано належних доказів того, що оспорюваний правочини не відповідає вимогам встановленим статті 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують її законні права та інтереси, та місцевим судом зроблено обґрунтований висновок про безпідставність позовних вимог.
 
Аргументи учасників справи
 
У травні 2021 року ОСОБА_1 подала касаційну скаргу, в якій просила скасувати рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року, додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 29 березня 2021 року та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди не врахували, що ОСОБА_1 виконано умову договору щодо сплати коштів за майнові права, а відповідачем прийнято виконання зобов`язань за договором. До даних правовідносин застосуванню підлягає саме норма права, яка є спеціальною і безпосередньо регулює ці відносини, а саме Закон України «Про захист прав споживачів», який визначає механізм захисту прав споживача щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав, визначення умов такого договору, та порядку встановлення їх недійсності. Судом першої та апеляційної інстанції не вірно застосовано норми статті 203 ЦК України без врахування норм Закону України «Про захист прав споживачів» (що є спеціальним нормативно-правовим актом щодо спірних правовідносин), щодо несправедливості умов договору та визнання їх недійсними. Зобов`язання по оплаті майнових прав, станом на 10 квітня 2019 року (день направлення повідомлення про припинення договору) у відповідача взагалі відсутні були підстави щодо припинення договору. Суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 02 жовтня 2019 року у справі № 740/4328/14, від 02 жовтня 2019 року у справі № 490/3555/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 215/19/19, від 20 травня 2020 року у справі № 766/4714/16-ц, від 04 вересня 2019 року у справі № 645/7971/15-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 127/82/16-ц, від 12 жовтня 2020 року у справі № 359/6058/17, від 05 листопада 2020 року у справі № 500/372/17, від 30 вересня 2020 року у справі № 661/3827/17, від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19, від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18, від 30 вересня 2020 року у справі № 559/1605/18 (провадження № 61-913св20), від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18), від 27 лютого 2019 року у справі № 2-856/12 (провадження № 61-29899св18), від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц (провадження № 61-4466св18), від 25 квітня 2018 року у справі № 201/13156/14-ц (провадження № 61-2553св18), від 04 липня 2018 року у справі № 522/6789/15-ц (провадження № 61-808св18), від 20 лютого 2018 року у справі № 910/1897/17 та постановах Верховного Суду України від 09 вересня 2015 року у справі № 6-939цс15, від 08 червня 2016 року у справі № 6-330цс16, від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12.
 
У липні 2021 року ТДВ «Полтавтрансбуд» подало відзив на касаційну скаргу, в якому просило відмовити в задоволенні касаційної скарги.
 
Відзив ТДВ «Полтавтрансбуд» на касаційну скаргу мотивований тим, що позивачем не доведено обставин, що підлягають доказуванню у справі, а з огляду на те, що позивач не є і не була власником квартири, і навіть не набула майнових прав на вказану квартиру, то вона об`єктивно і не може надати доказів на підтвердження фактів, що потребують доказування у справах про захист прав споживачів, оскільки такі факти відсутні. Кредитор втрачає право на витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування. Як встановлено матеріалами справи, право власності на майнові права було передано іншій особі (яка зареєструвала право власності на квартиру) після припинення договору з ініціативи відповідача. З урахуванням встановлених судами обставин відсутні передумови для передачі майнових прав за договором оскільки сам договір припинено.
 
У липні 2021 року Департамент з питань реєстрації подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив відмовити в задоволенні касаційної скарги в частині позовних вимог до Департаменту з питань реєстрації.
 
Відзив Департаменту з питань реєстрації на касаційну скаргу мотивовано тим, судами встановлено те, що відповідно до Інформації з Держаною реєстру речових прав па нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 25 липня 2019 року за № 175203609 в якій зазначено, що об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_5 а реєстраційний номером 1866710653101 внесено до Державного реєстру права власності на нерухоме майно «підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номср:47663308 від 08 липня 2019 року 11:13:28, приватний нотаріус Удовічепко Марина Юріївна. Полтавський міський нотаріальний округ, Полтавської області». Тобто, державну реєстрацію права власності на нерухоме майно щодо об`єкта розташованого за АДРЕСА_5 як державні реєстратори прав на нерухоме манію Управлінням державної реєстрації речових прав на нерухоме манно виконавчого комітету Полтавської міської ради, так і державні реєстратори Департаменту з питань реєстрації не вчиняли.
 
Рух справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 17 червня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі.
 
Ухвалою Верховного Суду від 27 липня 2021 року призначено справу до судового розгляду.
 
Межі та підстави касаційного перегляду
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 17 червня 2021 року зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження, оскільки касаційна скарга містить передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України підстави для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 02 жовтня 2019 року у справі № 740/4328/14, від 02 жовтня 2019 року у справі № 490/3555/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 215/19/19, від 20 травня 2020 року у справі № 766/4714/16-ц, від 04 вересня 2019 року у справі № 645/7971/15-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 127/82/16-ц, від 12 жовтня 2020 року у справі № 359/6058/17, від 05 листопада 2020 року у справі № 500/372/17, від 30 вересня 2020 року у справі № 661/3827/17, від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19, від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18, від 30 вересня 2020 року у справі № 559/1605/18 (провадження № 61-913св20), від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18), від 27 лютого 2019 року у справі № 2-856/12 (провадження № 61-29899св18), від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц (провадження № 61-4466св18), від 25 квітня 2018 року у справі № 201/13156/14-ц (провадження № 61-2553св18), від 04 липня 2018 року у справі № 522/6789/15-ц (провадження № 61-808св18), від 20 лютого 2018 року у справі № 910/1897/17 та постановах Верховного Суду України від 09 вересня 2015 року у справі № 6-939цс15, від 08 червня 2016 року у справі № 6-330цс16, від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12.
 
Фактичні обставини
 
Суди встановили, що 25 липня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 було укладено договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
 
У договорі № 51 передбачено, що:
майнові права на об`єкт за цим договором одержуються позивачем від відповідача шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням п. 3.2 цього договору (пункт 1.5 договору);
умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються договором, додатками до нього, а також додатковими угодами, укладеними до цього договору (пункт 1.6 договору);
вартість майнових прав на об`єкт становить 631 800 грн, у тому числі ПДВ, що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання (пункт 3.1 договору);
покупець здійснює оплату за цим договором згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною даного договору (пункт 3.4 договору);
у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України (пункт 4.3 договору);
продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього Договору (в тому числі порушення строку оплати згідно графіку); б) у випадку не підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкту протягом 60-денного строку, визначеного п.1.5 даного Договору (пункт 4.4 договору);
у випадку відмови продавця від цього Договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього Договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього Договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання грошових вимог - в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення (пункт 4.5 договору);
з моменту відмови продавця від цього Договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого п.4.5 цього Договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися (пункт 4.5.1 договору);
у випадку відмови продавця від цього Договору з підстав, передбачених п.п.а) та/або п.п.б) п.4.4 цього Договору продавець зобов`язується повернути покупцю суму здійснених ними платежів. Повернення продавцем платежів у передбачених цим Договором випадках здійснюється на користь покупця, який здійснював відповідну оплату (пункт 4.6 договору);
у випадку відмови продавця від цього Договору з підстав, передбачених п.п.а) та/або п.п.б) п.4.4. цього Договору продавець повертає покупцю суму здійснених ним платежів за вирахуванням на свою користь штрафу в розмірі 25% від суми таких платежів за неналежне виконання покупцем своїх зобов`язань (пункт 4.7 договору);
у випадку розірвання цього Договору з ініціативи покупця до підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт продавець повертає покупцю суму здійснених ним платежів, зменшену на 25% (пункт 4.8. договору);
розірвання цього Договору після підписання Акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт не допускається. Строк повернення коштів визначається продавцем (пункт 4.9 договору).
 
Відповідно до графіку сплати платежів позивач повинна була сплатити кошти по договору до 30 червня 2018 року.
 
Суди встановили, що позивачем порушено умови договору про оплату до 30 вересня 2018 року: ОСОБА_1 сплатила 25 липня 2017 року 100 000,00 грн; 26 липня 2017 року 110 600,00 грн. Тобто станом на дату настання кінцевого строку оплати 30 вересня 2018 року позивач сплатила лише 210 600,00 грн, а повинна була сплатити 631 800,00 грн.
 
ОСОБА_1 сплатила 09 жовтня 2018 року 200 000,00 грн, 12 листопада 2018 року 200 000,00 грн та 05 квітня 2019 року 24 800,00 грн. 
 
22 січня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» звернулось з листом за № 15/1 до ОСОБА_1 , в якому вказувало, що відповідно до умов Договору № 51 ОСОБА_1 взяла на себе зобов`язання здійснити оплату майнових прав на квартиру № НОМЕР_3 в будинку по площі АДРЕСА_7 в сумі 631 800 грн. Станом на 30 вересня 2018 року ОСОБА_1 порушенні зобов`язання в частині розрахунків (розділ 3 Договору). Керуючись правом передбаченим пп.а) п. 4.4., п. 4.5. договору № 51, ТДВ «Полтавтрансбуд» повідомило ОСОБА_1 про свою відмову від вищезазначеного Договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25 липня 2017 року, що має наслідком припинення останнього.
 
26 червня 2020 року платіжним дорученням № 3138 відповідачем було повернуто позивачу грошові кошти в сумі 476 550 грн по договору № 51 від 25 липня 2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 по площі АДРЕСА_7 , в т.ч. ПДВ 79 425,00 грн.
 
23 травня 2019 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 було укладено договір № 94 купівлі-продажу майнових прав на квартиру згідно пункту 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний НОМЕР_2 загальною площею НОМЕР_3,2 кв. м, розташовану на 6 поверсі в житловому будинку, будівництво якого ведеться за адресою: АДРЕСА_6 .
 
Відповідно до пункту 3.1. договору від 23 травня 2019 року вартість майнових прав на об`єкт становить 737100 грн, які згідно до платіжних доручень сплачені ОСОБА_2 .
 
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року власником квартири АДРЕСА_5 є ОСОБА_2 .
 
Позиція Верховного Суду
 
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним пункту 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року
 
Не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права. Водночас і посилання суду в рішенні на інші норми права, ніж зазначені в позовній заяві, не може розумітися як вихід суду за межі позовних вимог. У зв`язку з цим суд, з`ясувавши в розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 червня 2021 року в справі № 662/397/15-ц (провадження № 14-20цс21) вказано, що «суд, з`ясувавши під час розгляду справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну їх правову кваліфікацію та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини. На суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Проте суди попередніх інстанцій зазначених вимог закону не врахували та дійшли передчасного й формального висновку про відмову в задоволенні позову, не застосувавши до спірних правовідносин правові норми, які підлягають застосуванню, на що мали повноваження згідно з вимогами ЦПК України. Суди в достатньому обсязі не визначилися з характером спірних правовідносин та правовою нормою, що підлягає застосуванню, не надали належної правової оцінки доводам і доказам сторін, по суті спір не вирішили, тому дійшли передчасного висновку про відмову в задоволенні позову. Висновок судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову через помилкове правове обґрунтування позовних вимог є перешкодою в доступі до правосуддя, а відтак - порушенням статті 6 Конвенції та статей 55, 124 Конституції України, оскільки позивач визначає предмет та підстави позову, а обов`язком суду є установлення обґрунтованості позову та вирішення спору по суті заявлених вимог з визначенням правовідносин сторін, що випливають зі встановлених обставин та правових норм, які підлягають застосуванню до цих правовідносин. Посилання позивачів у позовній заяві на норми права, які не підлягають застосуванню в цій справі, не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки суд при вирішенні справи враховує підставу (обґрунтування) та предмет позовних вимог. Підставою позову є фактичні обставини, що наведені в заяві, тому зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору. Таким чином, визначення предмета та підстав спору є правом позивача, у той час як встановлення обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи».
 
Аналіз статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім, більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із цивільно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у цивільно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних нормах.
 
У статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
 
Тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. При цьому останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абзаці 2 частини третьої статті 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства в разі існування однієї з таких підстав: 
наявності в акті цивільного законодавства прямої вказівки про неможливість сторін відступати від його імперативного положення (наприклад, згідно з частиною п`ятою статті 576 ЦК України предметом застави не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких заборонена законом); 
якщо зі змісту акта цивільного законодавства випливає обов`язковість його положень, яка може мати вигляд вказівки в акті цивільного законодавства на нікчемний характер відступу від його положень, або виражатися за допомогою інших правових засобів (наприклад, таким буде припис абзацу 2 частини першої статті 739 ЦК України, що умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною); якщо це випливає із суті відносин між сторонами. Ця підстава не є логічним закінченням абзацу 2 частини третьої статті 6 ЦК України. Такі міркування зумовлені тим, що стаття 6 ЦК України присвячена регулюванню співвідношення актів цивільного законодавства й договору, а не їх кореляції із сутністю відносин між сторонами. Адже сутність цих відносин полягає в їх договірному характері. Тому її застосовування фактично можливе лише за наявності будь-якої з двох попередніх підстав, тобто прямої вказівки, або ж якщо обов`язковість положень акта цивільного законодавства слідує з його змісту.
 
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
 
Згідно статті 546 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
 
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
 
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
 
Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання». Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
 
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина друга статті 549 ЦК України). Тобто, штраф є фіксованою величиною й обчислюється: у відсотках, які рахуються; від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.
 
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
 
У справі, що переглядається, встановлені судами обставини, дозволяють зробити висновок, що: 
у оспорюваному пункті 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд», з урахуванням його змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично передбачено штраф за односторонню відмову від договору покупцем (фраза «зменшену на 25 %»); 
оспорюваний пункт 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд», в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акту цивільного законодавства слідує з його змісту. 
з урахуванням наявності підстав для часткової недійсності пункту 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд», в частині встановлення штрафу та правил, закріплених в статті 217 ЦК, це не має наслідком недійсності інших частин правочину.
 
За таких обставин, суди зробили неправильний висновок про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним пункту 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд». Тому судові рішення в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним пункту 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд», слід скасувати та вказану позовну вимогу задовольнити частково і визнати недійсним пункт 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд», в частині фрази «зменшену на 25 %».
 
Щодо позовних вимог про визнання частково недійсним договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 рок (пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7.), застосування наслідків часткової недійсності договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року шляхом визнання його чинним (діючим, не припиненим), визнання дій ТДВ «Полтаватрансбуд» незаконними, визнання факту, зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір купівлі-продажу № 51 майнових прав, зобов`язання ТОВ «Полтавтрансбуд» вчинити дії 
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
 
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
 
Згідно частини першої та другої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. 
 
Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом. 
 
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 серпня 2021 року по справі № 456/2076/19 (провадження № 61-6357св21) вказано, що «договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
 
Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
 
Згідно статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.
 
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
 
Тлумачення статті 216 ЦК України свідчить, що слід відмежовувати правові наслідки недійсності правочину і правові наслідки виконання недійсного правочину; до правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Окрім цього якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною; правові наслідки виконання двостороннього недійсного правочину охоплюють собою двосторонню реституцію; законом можуть бути встановлені особливі умови застосування наслідків визначених в статті 216 ЦК або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Наприклад, особливим правовим наслідком недійсного заповіту при їх множинності може бути відновлення чинності попереднього заповіту (частина четверта статті 1254 ЦК України). Тобто законодавець лише в окремих випадках передбачає таку конструкцію як відновлення чинності правочину.
 
У справі, що переглядається, встановлені судами обставини, дозволяють зробити висновок, що: 
суди встановили, що договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року припинений внаслідок односторонньої відмови продавця;
позивачем не доведено підстав для визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року;
часткова недійсність пункту 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року не зумовлює визнання чинним (діючим, не припиненим) договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, оскільки цивільним законодавством не встановлено такого наслідку при частковій недійсності правочину;
з урахуванням того, що договір № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року припинений, підстави для застосування такого наслідку як визнання чинним (діючим, не припиненим) договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року відсутні, то в задоволенні вимоги про застосування наслідків недійсності слід було відмовити із цих мотивів, а тому судові рішення в цій частині слід змінити в мотивувальній частині;
оскільки відсутні підстави для визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7 договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року та підстави для застосування такого наслідку як визнання чинним (діючим, не припиненим) договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, то в задоволенні позовних вимог про визнання дій ТДВ «Полтаватрансбуд» незаконними, визнання факту, зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір купівлі-продажу № 51 майнових прав, зобов`язати ТОВ «Полтавтрансбуд»  вчинити дії слід було відмовити як у похідних, а тому судові рішення в цій частині слід змінити в мотивувальній частині.
 
Щодо позовних вимог про визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартиру НОМЕР_2 , визнання права власності за ОСОБА_1 на квартиру НОМЕР_2 , скасування державної реєстрації права власності на квартиру НОМЕР_2 за ОСОБА_2 .
 
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
 
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
 
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року по справі № 752/3612/19 (провадження № 61-1129св20) вказано, що: «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача».
 
У справі, що переглядається:
судами встановлено, що ОСОБА_2 придбала майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний НОМЕР_2 загальною площею 70,2 кв. м, розташовану на 6 поверсі в житловому будинку, будівництво якого ведеться за адресою: АДРЕСА_7 .;
зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи підтверджують, що спір виник щодо квартири АДРЕСА_5 . Проте позивач позовних вимог до ОСОБА_2 не пред`явила, клопотань про залучення до участі у справі як співвідповідача не заявляла. Натомість державний реєстратор є неналежним відповідачем;
за таких обставин відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартиру НОМЕР_2 , визнання права власності за ОСОБА_1 на квартиру НОМЕР_2 , скасування державної реєстрації права власності на квартиру НОМЕР_2 за ОСОБА_2 внаслідок неналежного складу співвідповідачів та в їх задоволенні слід було відмовити саме з таких підстав. Тому судові рішення в цій частині належить змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
 
З урахуванням необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 червня 2021 року в справі № 662/397/15-ц (провадження № 14-20цс21), в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року по справі № 752/3612/19 (провадження № 61-1129св20), у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 серпня 2021 року по справі № 456/2076/19 (провадження № 61-6357св21), колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу необхідно задовольнити частково; судові рішення в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним пункту 4.8. договору № 51 від 25 липня 2017 року слід скасувати та вказану позовну вимогу задовольнити частково і визнати недійсним пункт 4.8. договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року в частині фрази «зменшену на 25 %»; судові рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7 договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, про застосування наслідків недійсності договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року шляхом визнання його чинним (діючим, не припиненим), визнання факту, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання майнових прав на квартиру, визнання права власності на квартиру та скасування державної реєстрації права власності на квартиру, змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково.
 
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 29 березня 2021 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги  ОСОБА_1 до товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання недійсним пункт 4.8 договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року скасувати.
 
Позовну вимогу  ОСОБА_1 до товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання недійсним пункт 4.8 договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року задовольнити частково.
 
Визнати недійсним пункт 4.8 договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року в частині фрази «зменшену на 25 %».
 
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року, додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 29 березня 2021 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації про визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7 договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року, про застосування наслідків недійсності договору № 51 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 липня 2017 року шляхом визнання його чинним (діючим, не припиненим), визнання факту, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання майнових прав на квартиру, визнання права власності на квартиру та скасування державної реєстрації права власності на квартиру змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.
 
З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року, додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 30 листопада 2020 року та постанова Полтавського апеляційного суду від 29 березня 2021 року в скасованій та зміненій частинах втрачають законну силу.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                     В. І. Крат
 
Судді:                                                                                              Н. О. Антоненко
 
І. О. Дундар
 
Є. В. Краснощоков
 
М. Ю. Тітов