ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 липня 2021 року м. Харків

Справа № 613/858/20
Провадження № 22-ц/818/3531/21

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кругової С.С.,
суддів  Маміної О.В., Пилипчук Н.П.,

секретаря Каплоух Н.Б.,

Учасники справи :
Позивач:          ОСОБА_1 , 
Відповідач:        Товариство з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех»,
                              
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості, 
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» на рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 2 березня 2021 року, ухвалене суддею Сеник О.С.,-

в с т а н о в и в :

05.08.2020 ОСОБА_1 звернулась до Богодухівського районного суду Харківської області з позовом до ТОВ «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех», в якому, з урахуванням уточнень, просила:

1) розірвати договір оренди № 21-20 від 29.01.2014 земельної ділянки площею 3,8085 га, кадастровий номер: 6320884500:01:003:0066, між ОСОБА_1 та ТОВ «НВДЦ «Агротех»; 

2) стягнути з ТОВ «НВДЦ «Агротех» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди № 21-20 від 29.01.2014 земельної ділянки площею 3,8085 га, кадастровий номер: 6320884500:01:003:0066, у розмірі 40 000,40 грн та судові витрати.

Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,8058 га з кадастровим номером 6320884500:01:003:0066 з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Кленівської сільської ради Богодухівського району Харківської області. Вказану земельну ділянку позивач успадкувала після смерті свого батька ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . 29.01.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «НВДЦ «Агротех» було укладено договір оренди земельної ділянки № 21-20, згідно з яким відповідачу передано ділянку в строкове платне користування на 10 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З 26.02.2014 позивач є правонаступником орендодавця за вказаним договором без будь-яких додаткових угод сторін. У 2014 році ТОВ «НВДЦ «Агротех» здійснило виплату позвачці орендної плати за вказаним договором згідно з відомістю від 20.08.2014 про видачу компенсації за культивацію пайовикам. Для здійснення цієї виплати відповідачу були надані документи на підтвердження того, що саме ОСОБА_1 набула у спадщину вищевказану земельну ділянку, отже, є стороною у договорі оренди землі від 29.01.2014 № 21-20, що було визнано відповідачем фактом здійснення вказаної виплати. Однак, після цього ТОВ «НВДЦ «Агротех» припинило обробіток земельної ділянки, змінило свою юридичну та фактичну адресу, не повідомивши про це позивача. З 2015 року відповідач не виконує договірних зобов`язань з оренди земельної ділянки, не сплачує позивачу орендну плату, не здійснює оброблення земельної ділянки та використання її за цільовим призначенням, що є істотними порушеннями умов договору оренди земельної ділянки та підставою для його розірвання. Нездійснення сільськогосподарських та технологічних робіт на земельній ділянці призводило до її захаращення та погіршення її стану. У липні 2020 року позивач направила відповідачу претензію з приводу сплати заборгованості по орендній платі в добровільному порядку та розірвання договору, однак відповідач на цю претензію відповіді не надав. Сума заборгованості по орендній платі, що утворилася за період 2017-2020 років, з урахуванням індексу інфляції, складає 40 000,40 грн. Вважає, що до спірних відносин не застосовуються норми ч.3 ст.148-1 ЗК України щодо обов`язку повідомлення спадкоємцем орендаря про перехід права власності на земельну ділянку, оскільки на час укладення ОСОБА_2 договору з ТОВ «НВДЦ «Агротех» та на час успадкування ОСОБА_1 цієї земельної ділянки спеціальним нормативним актом – Законом України «Про оренду землі» - такого обов`язку передбачено не було.

Рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 2 березня 2021 року позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості – задоволено. Розірвано договір оренди №21-20 від 29.01.2014 земельної ділянки площею 3,8085 га, з кадастровим номером 6320884500:01:003:0066 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех». Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди землі № 21-20 від 29.01.2014 земельної ділянки площею 3,8085 га з кадастровим номером 6320884500:01:003:0066 у розмірі 40 000 грн 00 коп. та судові витрати у розмірі 1 681 грн 60 коп. У задоволенні вимог про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» на користь ОСОБА_1 судових витрат на правничу допомогу – відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ОСОБА_1  орендна плата за 2015-2020 роки за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6320884500:01:003:0066 згідно з договором № 21-20 від 29.01.2014 не виплачувалась.Відповідач фактично визнав ОСОБА_1 належною стороною договору від 29.01.2014 № 21-20 та підтвердив це фактом виплати 20.08.2014 їй коштів за оренду земельної ділянки з кадастровим № 6320884500:01:003:0066 за договором оренди, укладеним із ОСОБА_2 . Факт здійснення відповідачем вказаної виплати ОСОБА_1 свідчить також про те, що відповідач був повідомлений про засоби зв`язку із ОСОБА_1 , а відтак, є необґрунтованими доводи відповідача про те, що саме позивач своєю протиправною бездіяльністю (неповідомленням про зміну власника земельної ділянки та реквізити нового власника) створила перешкоди для належного виконання орендарем свого обов`язку зі сплати орендної плати. Крім того, відповідач змінив юридичну адресу в період з 01.01.2015 по 01.01.2016, та не повідомив про це ОСОБА_1 .

В апеляційній скарзі   Товариство з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» просить скасувати вказане рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. 

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим, судом першої інстанції неповно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, порушено норми матеріального і процесуального права. Зазначає, що Законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору. Матеріали справи не містить жодного доказу на підтвердження того, що позивач зверталася до відповідача у передбаченому чинним законодавством порядку з повідомленням про набуття нею права власності на земельну ділянку із зазначенням всієї необхідної інформації, передбаченої ч. З ст. 148-1 ЗК України.Позивачем було допущено прострочення кредитора, наслідком чого стало невиконання відповідачем свого обов`язку зі сплати орендної плати  ОСОБА_1 . Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.Виплата грошових коштів ОСОБА_1  у зв`язку зі смертю її батька  ОСОБА_2  не означає, що вона: прийняла на себе права та обов`язки по договору оренди; відповідач визнав її належною стороною договору від 29.01.2014; вона виконала вимоги ч. З ст. 148-1 ЗК України.Поза увагою суду залишилися ті обставини, що станом на 20.08.2014 ОСОБА_1 не могла надати жодних належних доказів того, що саме вона є спадкоємцем ОСОБА_2 , оскільки на той момент їх ще не існувало, бо свідоцтво про право на спадщину вона отримала лише 24.05.2016, тобто більше ніж через 1 рік та 9 місяців. Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що відповідач мав змогу отримати відомості про дійсного власника земельної ділянки, дізнатися про засоби зв`язку та платіжні реквізити ОСОБА_1 для сплати орендної плати, не вжив заходів для виконання свого обов`язку по сплаті орендної плати шляхом направлення орендної плати поштовим переказом та не скористався можливістю з`ясувати питання про наявність у ОСОБА_2 спадкоємців, оскільки, це не являється обов`язком відповідача, крім того вказані дані є конфіденційними, охороняються законом. До ОСОБА_1 з моменту отримання свідоцтва про право на спадщину за законом від 24.05.2016 перейшли всі права та обов`язки за даним договором, у тому числі обов`язок повідомити відповідача про перехід до неї права власності на спірну земельну ділянку та обов`язок отримувати орендну плату. Поза увагою суду залишилися також твердження представника позивача про те, що позивач з власної ініціативи сама обробляла спірну земельну ділянку, за допомогою інших осіб. Тобто, позивач фактично створювала перепони відповідачу у користуванні спірною земельною ділянкою. Оскільки 20.08.2014 ОСОБА_1 отримала грошові кошти від ТОВ «НВДЦ Агротех», посилаючись на те, що ОСОБА_2 помер, то у відповідача не було підстав нараховувати доходи у вигляді орендної плати на нього. У стягненні заборгованості за період часу з 2014 по 2017 роки повинно бути відмовлено через сплив позовної давності, про що відповідач вказав у своєму відзиві на позов. Поведінка ОСОБА_1 є недобросовісною, оскільки вона отримала частину коштів від відповідача, тривалий час не надавала відповідачу документи, що підтверджують її правонаступництво у спірному договорі та не повідомляла адресу свого місця проживання та платіжні реквізити, тим самим умисно створила перешкоди для відповідача щодо невиконання ним умов договору. Відповідач має намір виконувати умови договору оренди землі від 29.01.2014 та просив позивача виконати обов`язок, передбачений ст. 148-1 ЗК України, з повідомлення орендаря про зміну власника спірної земельної ділянки і надання даних щодо платіжних реквізитів.

Відзиву на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходило.

Згідно зі ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді, обговоривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 29.01.2014 між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» укладено договір оренди землі № 21-20, згідно з яким ОСОБА_2 передав ТОВ «НВДЦ«Агротех» в строкове платне користування на 10 років земельну ділянку загальною площею 3,8085 га, розташовану на території Кленівської сільської ради Богодухівського району Харківської області для ведення сільськогосподарського виробництва. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 94305,00 грн (т.1, а.с.10).

Вказаним договором передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в грошовій чи натуральній формі і становить 3772,2 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься орендарем за сільськогосподарський рік, що минув, щорічно чи щоквартально, починаючи з 1 серпня і закінчуючи 15 грудня. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами. Розмір орендної плати щодо її збільшення коригується щорічно, з урахуванням зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та інших показників, встановлених чинним законодавством, або на розсуд орендаря (т.1, зворотній бік а.с.10).

Зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи внаслідок спадкування або за цивільно-правовими угодами, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов договору оренди. Новий власник земельної ділянки приймає на себе усі права та обов`язки орендодавця (т.1, зворотній бік а.с.11).

У зазначеному вище договорі наведено юридичну адресу ТОВ «НВДЦ «Агротех»: АДРЕСА_1 , та фактичну адресу орендаря : АДРЕСА_2 . Також, у договорі вказано місце проживання орендодавця ОСОБА_2 – АДРЕСА_3 (т.1, зворотній бік а.с. 11).

29.01.2014 сторонами в особі представника ОСОБА_2 та директора ТОВ «НВДЦ «Агротех» було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки згідно з вказаним договором (т.1, а.с. 11).

29.01.2014 право оренди вказаної земельної ділянки за цим договором було зареєстровано реєстраційною службою Богодухівського районного управління юстиції (реєстраційний номер рішення 10417671) (т.1, зворотній бік а.с. 8). 

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 27.02.2014 (а.с.5). 

20.08.2014 ОСОБА_1 за ОСОБА_2 було отримано від ТОВ «НВДЦ «Агротех» виплату в розмірі 100 грн згідно з відомістю про видачу компенсації за культивацію пайовикам, затвердженою директором ТОВ «НВДЦ «Агротех» (т.1, а.с.102).

Згідно з наявною в матеріалах справи копією свідоцтва про право на спадщину за законом від 24.05.2016, спадкоємцем ОСОБА_2 є його дочка ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , яка мешкає за адресою : АДРЕСА_3 . Спадщиною, на яку видане свідоцтво, є земельна ділянка площею 3,8085 га, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться за адресою: Харківська область, Богодухівський район, Кленівська сільська рада, та належала спадкодавцю на праві приватної власності на підставі Державного акту серії ХР № 149610 на право власності на земельну ділянку, виданого Богодухівським районним відділом земельних ресурсів 09.08.2005, з кадастровим номером 6320884500:01:003:0066. 

24.05.2016 право власності позивача на вказану земельну ділянку було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.8).

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України щодо підстав дострокового розірвання договору.

За загальними правилами статті 651 ЦК України умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата орендної плати.

Частинами першою-четвертою статті 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

У разі переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває у постійному користуванні, від держави до територіальної громади або від територіальної громади до держави до набувача земельної ділянки переходять права та обов`язки власника земельної ділянки за правовідносинами постійного користування нею.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» визначає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно із частиною першою статті 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати (стаття 24 Закону України «Про оренду землі»). 

Відповідно до частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» також передбачені умови розірвання договору оренди землі, якими є невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також підстави, визначені земельним законодавством та іншими законами України.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі» підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Зазначений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (стаття 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (статті 1218 ЦК України).

Частиною третьою статті 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини. Тобто дата оформлення спадщини, а саме отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину не може обмежувати можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судами встановлено, що після смерті ОСОБА_2 орендовану земельну ділянку успадкувала ОСОБА_1 , що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за законом від 24.05.2016.

Реєстрація права власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_1 згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності відбулася 24.05.2016.

З матеріалів справи вбачається, що у липні 2020 року ОСОБА_1  звернулась до відповідача з претензією, в якій запропоновано достроково розірвати договір від 29.01.2014 у зв`язку з невиконанням відповідачем обов`язків орендаря щодо сплати орендної плати за 2015-2019 роки, та виставлено вимогу про сплату заборгованості по орендній платі за ці роки з урахуванням індексу інфляції.

З наведеного вбачається, що з дати відкриття спадщини після смерті ОСОБА_2 , на виконання положень статті 148-1 ЗК України, позивач повинна була повідомити відповідача про прийняття нею спадщини та про перехід до неї прав та обов`язків за договором оренди, проте вказаного обов`язку не виконала.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло права власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Оскільки вказаних дій позивачем зроблено не було, а у відповідача була відсутня інформація про спадкоємця ОСОБА_2 , до якого перейшли права та обов`язки орендодавця, відтак, відповідач з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати обов`язок щодо виплати орендної плати.

Враховуючи вимоги ст. 141 ЦПК України, оскільки позов ОСОБА_1 не підлягає задоволенню, з позивача підлягає стягненню судовий збір на користь відповідача у розмірі 2 522,40 грн (840+840) Х 150%).

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення. 
Відповідно до п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю/або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст. ст. 3, 10, 12, 13, 89, 351, 367, 368, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд –

п о с т а н о в и в:

Рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 2 березня 2021 року – скасувати. В задоволенні позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Навчальний виробничо-дослідний центр «Агротех» (ЄДРПОУ 24342900) судовий збір у розмірі 2 522,40 (дві тисячі п`ятсот двадцять дві) грн 40 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційна скарга може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий                                                                                         С.С. Кругова

Судді                                                                                                         О.В. Маміна

                                                                                                               Н.П. Пилипчук

повний текст постанови
складено 15 липня 2021 року