СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" липня 2021 р.                                                                    Справа № 922/4121/20  
Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Слободін М.М., суддя Хачатрян В.С. , суддя  Склярук О.І. 
за участю секретаря судового засідання Мальченко О.О.
за участю представників учасників справи:
позивача - Стриж Л.А.
відповідача - Орлов О.О., 
розглянувши апеляційну скаргу ТОВ "Завод "Будінвест" (вх. № 1396Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 31.03.2021 у справі № 922/4121/20, повний текст якого складено та підписано 12.04.2021 суддею Пономаренко Т.О. у приміщенні господарського суду Харківської області
за позовом ТОВ "Компанія з управління активами "Фінекс-Капітал" в інтересах Пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду "Стаксель" (61070, м. Харків, вул. Академіка Проскури, буд. 1, корпус 45, офіс 21; код ЄДРПОУ: 34333275)                                                                                     
до ТОВ "Завод "Будінвест" (61066, м. Харків, вул. Велозаводська, буд. 1; код ЄДРПОУ: 14103790)         
про стягнення штрафу,

ВСТАНОВИЛА:

21.12.2020 ТОВ "Компанія з управління активами "Фінекс-Капітал"    в інтересах Пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду "Стаксель" звернулось до господарського суду Харківської області з позовною заявою до ТОВ "Завод "Будінвест", в якій просив стягнути з ТОВ "Завод "Будінвест" штраф у розмірі 3 252 370,25 грн. за порушення пункту 4.1.4. договору іпотеки, що полягає в укладенні договору оренди нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, без отримання попередньої письмової згоди іпотекодержателя, відповідальність за що передбачена пунктом 7.2. договору іпотеки, а також покласти на ТОВ "Завод "Будінвест" судові витрати.
В обґрунтування позивач посилався на те, що відповідач не повідомив кредитора про укладання договору оренди нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, чим грубо порушив п.4.1.4. договору іпотеки.
Рішенням господарського суду Харківської області від 31.03.2021 у справі № 922/4121/20 позов ТОВ "Компанія з управління активами "Фінекс-Капітал" в інтересах Пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду "Стаксель" до ТОВ "Завод "Будінвест" про стягнення штрафу         - задоволено.
Стягнуто з ТОВ "Завод "Будінвест" (61066, м. Харків, вул. Велозаводська, буд. 1; код ЄДРПОУ: 14103790) на користь ТОВ "Компанія з управління активами "Фінекс-Капітал" в інтересах Пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду "Стаксель" (61070, м. Харків, вул. Академіка Проскури, буд. 1, корпус 45, офіс 21; код ЄДРПОУ: 34333275) штраф у розмірі 3 252             370 (три мільйони двісті п`ятдесят дві тисячі триста сімдесят) грн. 25 коп. за порушення пункту 4.1.4. договору іпотеки, що полягає в укладенні договору оренди нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, без отримання попередньої письмової згоди іпотекодержателя, відповідальність за що передбачена пунктом 7.2. договору іпотеки, а також витрати зі сплати судового збору у розмірі 48 785 (сорок вісім тисяч сімсот вісімдесят п`ять) грн. 56 коп.
ТОВ "Завод "Будінвест" із вказаним рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 31.03.2021 у справі № 922/4121/20 та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю. Судові витрати покласти на позивача.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт зазначає, що суд першої інстанції погодився з правовою позицією позивача про порушення відповідачем пункту 4.1.4. договору іпотеки, що полягає в укладенні договору оренди нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, без отримання попередньої письмової згоди іпотекодержателя, відповідальність за що передбачена пунктом 7.2 договору іпотеки, з чим не погоджується апелянт, оскільки вважає, що застосування штрафу у спірних правовідносинах є неможливим. Так, апелянт зазначає, що правочин щодо відчуження Іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Таким чином, будь-який договір укладений між Іпотекодавцем як орендодавцем без письмової згоди Іпотекодержателя є нікчемним з моменту його укладення. Крім того, як зазначає апелянт, як вбачається з умов укладеного договору іпотеки, відповідальність за порушення п.4.1.4 не може настати взагалі. Тобто, на його думку, не може бути укладено договір оренди між Іпотекодавцем (орендодавцем) та орендарем. У цьому випаду може бути укладений нікчемний правочин, який не породжує для сторін договору ніяких прав та обов`язків. При цьому, відповідальність за укладання нікчемних договорів договором іпотеки не передбачена. Також, як зазначає апелянт, положеннями ст. 12 ЗУ «Про іпотеку» чітко визначені правові наслідки порушення іпотекодавцем умов договору іпотеки, при цьому, вимоги, з якими звернувся позивач, ст. 12 Закону України «Про іпотеку» не відповідають та тому не можуть бути задоволені.
Крім того, апелянт зазначає, що іпотекодержатель іпотекодавцю всупереч вимогам п.5.1 договору та Закону зазначену вимогу не надіслав. Судом першої інстанції, на думку апелянта, зазначена обставина була залишена поза увагою у зв`язку з чим, висновок суду першої інстанції про наявність підстав щодо стягнення штрафу, вважаємо передчасним та таким, що не відповідає положенням п. 5.1 договору іпотеки.
Щодо розміру штрафних санкцій апелянт зазначає, що судом першої інстанції під час прийняття оскаржуваного не враховано положення ст. 551 ЦК України, не надано належної оцінки аргументам відповідача та взагалі не вирішувалось питання щодо можливості зменшення розміру штрафних санкцій.
Також представник відповідача посилається на позицію, викладену в рішенні Конституційного Суду України у справі №7-рп/2013 від 11.07.2013, та зазначає, що наявність у кредитора можливості стягувати зі споживача надмірної суми як неустойку змінює її дійсне правове призначення. Оскільки неустойка має на меті, в першу чергу, стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання та не може лягати непомірним тягарем для споживача і бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для кредитора.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.05.2021 у справі № 922/4121/20, зокрема, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою та призначено справу до розгляду на 08.06.2021.
03.06.2021 від представника позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він проти апеляційної скарги заперечує, просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджені усі фактичні обставини справи, яким надана належна правова оцінка. 
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.06.2021 оголошено про перерву у розгляді справи до 06.07.2021.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 269 ГПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 06 грудня 2019 року між ТОВ "Завод Будінвест" (далі - позичальник, відповідач) та АТ "Акціонерний банк "Радабанк" (далі - первісний кредитор) було укладено кредитний договір № 23019/ЮКР/0 (далі - кредитний договір), згідно п.11 якого "кредитор, за наявності вільних грошових коштів, зобов`язується на умовах цього договору надати позичальнику кредит у вигляді відновлювальної відкличної кредитної лінії з лімітом кредитування у сумі 8 400 000, 00 грн., зі зменшенням ліміту кредитування згідно з п.1.2 цього кредитного договору, зі сплатою процентів у розмірі 22% річних в порядку, визначеному даним договором" (а.с.14-25 т.1).
Згідно п.3.1 кредитного договору "видача кредиту здійснюється шляхом перерахування всієї суми кредиту або його окремої частини на поточний рахунок позичальника".
Як вбачається з матеріалів справи, первісний кредитор виконав зобов`язання з надання кредиту, перерахувавши на належний відповідачу поточний рахунок грошові кошти в сумі 8 326 130,12 грн., що підтверджується меморіальним ордером №38949 від 06.12.2019 (платіжний документ, яким було ініційовано переказ грошових коштів з рахунку первісного кредитора на поточний рахунок відповідача) (а.с.26 т.1).
Відповідно до п.12.3 кредитного договору "кредитор має право у будь-який час відступити свої права та обов`язки за цим договором третій особі, при цьому підписанням цього договору позичальник надає згоду на таке відступлення та додаткове погодження угоди про відступлення позичальником не потрібне".
26 червня 2020 року між АТ "АБ "Радабанк" та ТОВ "Компанія з управління активами "ФІНЕКС-КАПІТАЛ", що діє від власного імені, в інтересах та за рахунок активів Пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду "СТАКСЕЛЬ" (далі -ТОВ "КУА "ФІНЕКС-КАПІТАЛ", позивач) було укладено договір про відступлення права вимоги № ВПВ-26/06/20-Ст (а.с.39-45 т.1).
Згідно п.1.1 договору про відступлення права вимоги №ВПВ-26/06/20-Ст від 26.06.2020, "первісний кредитор відступає (передає), а новий кредитор - ТОВ "КУА "ФІНЕКС-КАПІТАЛ" зобов`язаний сплатити на користь первісного кредитора ціну договору та прийняти в повному обсязі належні первісному кредитору права вимоги до боржника, іпотекодавця - ТОВ "ЗАВОД БУДІНВЕСТ", та поручителя - громадянка України ОСОБА_1 за кредитним договором №23019/ЮКР/0 від 06.12.2019, укладеним між первісним кредитором та ТОВ "ЗАВОД БУДІНВЕСТ" та договорами забезпечення, включаючи права вимоги до правонаступників боржника, іпотекодавця та поручителя, їх спадкоємців, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржника, іпотекодавця та поручителя або які зобов`язані виконати їх обов`язки, за кредитним договором та договорами забезпечення, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, щодо належного виконання боржником, іпотекодавцем та поручителем зобов`язань за кредитним договором та договорами забезпечення, сплати заборгованості та/або процентів та/або комісій та/або пені та/або штрафів та/або неустойки, в тому числі право нарахування яких виникло у первісного кредитора до укладання цього договору, передачі предметів забезпечення (іпотеки) в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором та договорами забезпечення, в тому числі права сторони/учасника в будь-яких судових та виконавчих провадженнях, а також права процесуального правонаступництва по всіх судових справах та провадженнях, що існують або можуть виникнути в майбутньому".
Пунктом 3.1 визначено, що за відступлення права вимоги в обсязі, встановленому п.1.3 цього договору, новий кредитор сплачує первісному кредитору ціну договору (вартості відступлених прав) за домовленістю сторін у розмірі 9 238 656,49 грн.
26 червня 2020 року позивачем було здійснено повну оплату за договором відступлення права вимоги №ВПВ-26/06/20-Ст від 26.06.2020, що підтверджується платіжним дорученням №1 від 26.06.2020. В той же день, первісний кредитор за актом приймання-передачі передав позивачу документи, що підтверджують право вимоги до відповідача (а.с.49-52 т.1).
Відповідно до п.1.4. договору відступлення права вимоги №ВПВ-26/06/20-Ст від 26.06.2020 "за взаємною домовленістю сторони встановили, що права вимоги за кредитним договором та договорами забезпечення, розповсюджується в повному обсязі включаючи: право нового кредитора нараховувати та вимагати сплати процентів, комісії, неустойки, штрафів, пені за весь час прострочення боржником та/або Іпотекодавцем та/або поручителем своїх зобов`язань відповідно до умов кредитного договору та договорів забезпечення, за весь час дії кредитного договору та договорів забезпечення, в тому числі і до моменту укладання цього договору".
26 червня 2020 року між АТ "АБ "Радабанк" та ТОВ "Компанія з управління активами "ФІНЕКС-КАПІТАЛ", що діє від власного імені, в інтересах та за рахунок активів Пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду "СТАКСЕЛЬ" (далі - ТОВ "КУА "ФІНЕКС-КАПІТАЛ", позивач) було укладено договір про відступлення прав за іпотечним договором №23019/ЮКР/0-І-1/02-1, посвідченим 06.12.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чорнобровкою І.В., та зареєстрованим в реєстрі за №1568, посвідчений Дубовенко В.О., приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 358 (а.с.53-56 т.1).
Відповідно до п.1.5. договору про відступлення прав за іпотечним договором, новий іпотекодержатель (позивач) одержує право заміст первісного іпотекодержателя (АТ "АБ "Радабанк") вимагати від іпотекодавця (відповідач) належного виконання всіх зобов`язань за договором іпотеки, оскільки новий іпотекодержатель набуває статусу іпотекодержателя за договором іпотеки, що забезпечує виконання боржником його зобов`язань за кредитним договором.
Відповідно до п.2.1. договору про відступлення прав за іпотечним договором, права за договором іпотеки вважаються переданими (відступленими) з моменту підписання та нотаріального посвідчення цього договору.
Відповідно до п.2.2. договору про відступлення прав за іпотечним договором, з моменту передання (відступлення) прав за договором іпотеки, новий іпотекодержатель замінює первісного іпотекодержателя у правовідносинах, які склалися між ним та іпотекодавцем за договором іпотеки.
А отже, з 26 червня 2020 року позивач набув права вимоги погашення заборгованості за кредитним договором, права нарахування процентів за користування кредитними коштами, права нарахування комісії, неустойки, штрафу та пені за весь час прострочення відповідачем виконання зобов`язань за кредитним договором та права іпотекодержателя за договором іпотеки.
16 липня 2020 року позивачем було повідомлено відповідача про заміну кредитора у зобов`язанні та про платіжні реквізити для погашення кредиту, сплати процентів та інших платежів (лист від 16.07.2020 р., вих. № 1607) (а.с.57 т.1).
Так, пунктом 4.1.4 договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель зобов`язується без отримання попередньої письмової згоди іпотекодержателя не передавати предмет іпотеки в оренду, найом, лізинг.
Аналогічні встановленим умовами договору іпотеки обов`язки іпотекодавця отримувати згоду на передачу предмета іпотеки в оренду встановлює й ч. 3 ст.9 Закону України "Про іпотеку".
Але, як стало відомо позивачу, відповідач порушує свої обов`язки, встановлені договором іпотеки та Закону України "Про іпотеку", та вчиняє дії по передачі майна, що входить до складу предмета іпотеки, в оренду третім особам, без отримання письмової згоди іпотекодержателя.
Так, як зазначає позивач, з Державного реєстру судових рішень позивачу стало відомо, що господарським судом Харківської області з 14.12.2020 розглядається справа № 922/4035/20 за позовом ТОВ "Куликівська Брама" до ТОВ "Завод "Будінвест" про розірвання договору та стягнення коштів.
Представник позивача 15.12.2020 звернувся до ТОВ "Куликівська Брама" із адвокатським запитом (вих.№15/12) про предмет, підставу та суму позову у справі № 922/4035/20  (а.с.58-59 т.1).
17.12.2020 від ТОВ "Куликівська Брама" надійшла відповідь (вих.№12/17-20) (а.с.60 т.1) про те, що предметом позову у справі є розірвання договору оренди нерухомого майна № Апп 8.20 від 02.09.2020 - нежитлової будівлі літ."У-2", яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Велозаводська,1, належить на праві власності ТОВ "Завод "Будінвест" та є предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору "23019/ЮКР/0-І-1/02-1, посвідченого 06.12.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чорнобровкою І.В., та зареєстрованого в реєстрі за №1568, права іпотекодержателя за яким перейшли до позивача відповідно до договору про відступлення прав за іпотечним договором, посвідченим 26.06.2020 Дубовенко В.О., приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за №358.
Як зазначає позивач, відповідач не отримував, а позивач не надавав згоди на укладення вищезазначеного договору оренди. Попередній іпотекодержатель (АТ "АБ "Радабанк") також не надавав згоди відповідачу на укладення вказаного договору оренди, що підтверджується листом АТ "АБ "Радабанк" №640/3/41/4-1 від 15.07.2020 (а.с.61-65 т.1).
Відповідно до п.7.2 договору іпотеки, у разі порушення іпотекодавцем умов п.4.1.4 договору іпотеки, іпотекодавець зобов`язаний сплатити іпотекодержателю штраф у розмірі 25% від вартості предмета іпотеки, визначеної в.п.1.3 цього договору, за кожний випадок.
Пункт 1.3. договору іпотеки містить визначення ринкової та заставної вартості предмета іпотеки, які є однаковими та дорівнюють 13 009 481,00 грн.
Таким чином, відповідач відповідно до умов договору іпотеки, на думку позивача, повинен сплатити на користь позивача штраф у розмірі 3 252 370,25 грн. (13 009 481,00 грн./100*25).

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, колегія суддів виходить з наступного.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що підстави виникнення цивільних прав та обов`язків виникають з договорів та інші правочинів.
Пунктом 3 частини 1 статті 174 Господарського кодексу України встановлено, що господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Статтями 6, 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладені договору, в виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 1 статті 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
В частині 1 статті 629 ЦК України зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Статтями 509 ЦК України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Викладене кореспондується зі змістом частин 2 та 3 ст.180 ГК України, згідно з якою господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх істотних умов. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (ч.1 ст.1054 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ч.2 ст.1054 Цивільного кодексу України, до відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 "Позика" глави 71 "Позика. Кредит. Банківський вклад" ЦК України, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.
Колегією суддів встановлено, що укладаючи кредитний договір, ТОВ "Завод Будінвест" та АТ "Акціонерний Банк "Радабанк" погодили істотні умови договору, в той числі нарахування штрафних санкцій за порушення п.4.1.4. договору іпотеки.
Статтею 512 ЦК України також передбачено, що кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); правонаступництва; виконання обов`язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); виконання обов`язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом. Кредитор у зобов`язанні не може бути замінений, якщо це встановлено договором або законом.
Частиною першою статті 513 ЦК України встановлено, що правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.
Відповідно до статті 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно статті 516 ЦК України, заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов`язку первісному кредиторові є належним виконанням.
Зі змісту наведених норм слідує, що за загальним правилом відступлення права вимоги здійснюється без згоди боржника, оскільки не погіршує становище останнього та не зачіпає його інтересів. Тобто, заміна кредитора у зобов`язанні не впливає на характер, обсяг та порядок виконання боржником своїх обов`язків, а особа кредитора, на користь якої повинно бути здійснене таке виконання, не має істотного значення для боржника, оскільки внаслідок відступлення права вимоги відбувається заміна кредитора у конкретному зобов`язанні, а не заміна сторони в договорі, а відтак, колегія суддів зазначає, що після укладення між АТ "Радабанк" та ТОВ "Компанія з управління активами "Фінекс-капітал" договору про відступлення права вимоги №ВПВ-26/06/20-Ст, ТОВ "Завод "Будінвест" продовжило залишатися зобов`язаною особою за договором іпотеки  №23019/ЮКР/0-І-1/02-1 від 06.12.2019.
При цьому, умовами договору не передбачено обов`язкової згоди боржника на заміну кредитора у зобов`язанні. Разом з тим, як свідчать матеріали справи, листом від 16 липня 2020 року за вих.№1607 позивач повідомив ТОВ "Завод "Будінвест" про укладення зазначеного договору та заміну кредитора у зобов`язанні, а також платіжні реквізити для погашення кредиту.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Правові наслідки порушення зобов`язання встановлені також частиною першою статті 611 цього Кодексу, відповідно якої у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки.
Відповідно до частин першої, третьої статті 549 ЦК України та частини першої статті 230 ГК України, неустойкою (штрафними санкціями) визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.
Частиною 4 ст.230 ГК України визначено, що у разі якщо  розмір штрафних     санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому     договором. При цьому розмір санкцій може   бути встановлено договором у     відсотковому відношенні  до суми   невиконаної частини зобов`язання або у     певній,     визначеній грошовій   сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання     незалежно   від ступеня     його     виконання, або у кратному розмірі до вартості    робіт, послуг).
Колегія суддів зазначає, що належним способом захисту його прав є стягнення     з відповідача суми штрафу у розмірі 3 252 370,25 грн.  за порушення     пункту     4.1.4. договору іпотеки, що полягає в укладенні договору оренди нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, без отримання попередньої письмової згоди іпотекодержателя, відповідальність за що передбачена пунктом 7.2 договору іпотеки.
Відповідно до п.7.2. договору іпотеки, у разі порушення іпотекодавцем умов п.4.1.4 договору іпотеки, іпотекодавець зобов`язаний сплатити іпотекодержателю штраф у розмірі 25% від вартості предмета іпотеки, визначеної в.п.1.3 цього договору, за кожний випадок.
Пункт 1.3. договору іпотеки містить визначення ринкової та заставної вартості предмета іпотеки, які є однаковими та дорівнюють 13 009 481,00 грн.
Слід зазначити, що якщо стороні не зрозумілі умови договору, вона має право звернутися з позовом про тлумачення умов договору.
Особа, яка включила ту або іншу умову і договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови.
Зважаючи на встановлені вище обставини та наведені норми законодавства, перевіривши надані позивачем до позовної заяви розрахунки нарахування неустойки, колегія суддів дійшла висновку, що з відповідача на користь позивача слід стягнути штраф у розмірі 3 252 370,25 грн. за порушення   пункту  4.1.4. договору іпотеки,   що полягає в укладенні договору оренди нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, без отримання попередньої письмової згоди іпотекодержателя, відповідальність за що передбачена пунктом 7.2 договору іпотеки.
Щодо клопотання відповідача про зменшення штрафних санкцій до 100,00 грн., колегія суддів зазначає наступне.
Можливість зменшення розміру неустойки (штрафу, пені) є правом суду, передбаченим статтею 233 ГК України та частиною третьою статті 551 ЦК України. Так, частинами першою та другою статті 233 ГК України передбачено, що у разі якщо належні до сплати штрафні санкції надмірно великі порівняно зі збитками кредитора, суд має право зменшити розмір санкцій. При цьому повинно бути взято до уваги: ступінь виконання зобов`язання боржником; майновий стан сторін, які беруть участь у зобов`язанні; не лише майнові, але й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу. Якщо порушення зобов`язання не завдало збитків іншим учасникам господарських відносин, суд може з урахуванням інтересів боржника зменшити розмір належних до сплати штрафних санкцій.
Частиною третьою статті 551 ЦК України передбачено, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.
Зі змісту зазначених норм вбачається, що вирішуючи питання про зменшення розміру неустойки (штрафу, пені), яка підлягає стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, господарський суд повинен оцінити, чи є цей випадок винятковим, виходячи з інтересів сторін, які заслуговують на увагу; ступеню виконання зобов`язання боржником; причин неналежного виконання або невиконання зобов`язання, строку прострочення виконання, наслідків порушення зобов`язання, невідповідності розміру стягуваної неустойки (штрафу, пені) таким наслідкам, поведінки винної особи (в тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов`язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідки) тощо.
При цьому зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, а за відсутності у законі переліку таких виняткових обставин, господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.
Колегія суддів зазначає, що цивільні та господарські відносини повинні ґрунтуватись на засадах справедливості, добросовісності, розумності, як складових елементів принципу верховенства права. Так, укладаючи іпотечний договір №23019/ЮКР/0-І-1/02-1 від 06.12.2019, який містить умови щодо стягнення штрафних санкцій у разі порушення відповідачем певних зобов`язань, та беручи на себе відповідні зобов`язання ТОВ "Завод "Будінвест", діючи вільно і на власний розсуд, мало усвідомлювати наслідки невиконання п.4.1.4. іпотечного договору.
Таким чином, нарахування штрафу у даному випадку є видом забезпечення виконання зобов`язання. 
Відповідачем, разом з тим, не доведено виключних обставин для зменшення штрафних санкцій: не надано жодних доказів на підтвердження скрутного матеріального становища та відсутності на рахунку ТОВ "Завод "Будінвест" коштів необхідних для проведення розрахунків з позивачем.
Крім того, зменшення штрафу до 100,00 грн. не узгоджується з приписами статті 551 ЦК України, статті 223 ГК України щодо врахування інтересів кредитора при зменшенні судом розміру неустойки (штрафних санкцій), оскільки таким чином відповідач майже повністю звільняється від відповідальності за неналежне виконання договірних зобов`язань.
В обґрунтування підстав для зменшення розміру штрафних санкцій, ТОВ Завод "Будінвест" також посилається на рішення Конституційного Суду України № 7-рп/2013 від 11.07.2013, а також постанови Верховного Суду від 03.10.2019 у справі №914/2202/18, від 12.09.2019 у справі №910/10427/18, від 11.09.2019 у справі №905/2149/18, від 06.09.2019 у справі №914/2252/18, від 27.09.2019 у справі № 923/760/16.
Стосовно посилань відповідача на рішення Конституційного Суду України № 7-рп/2013 від 11 липня 2013 року колегія суддів, проаналізувавши вищезазначене рішення зазначає, що, по-перше, воно стосується споживчого кредиту та стягнення пені, по-друге, заявником у даній справі є фізична особа в той час, як у даному випадку, іпотечний договір було укладено між банком та юридичною особою - ТОВ "Завод "Будінвест", яке погодилось із умовами укладеного договору та взяло на себе зобов`язання виконувати умови зазначеного договору, в тому числі і на сплату штрафних санкцій в разі порушення його умов.
У зв`язку з наведеним, колегія суддів зазначає, що рішення Конституційного Суду України, на яке посилається відповідач, не може бути застосовано до спірних правовідносин.
У постанові Верховного Суду від 03.10.2019 у справі №914/2202/18 спір стосувався зокрема комунального підприємства, яке фінансується з державного бюджету, у зв`язку з чим відповідач просив суд зменшити розмір штрафних санкцій.
Підставою для нарахування штрафних санкцій у справі №910/10427/18 слугувала несвоєчасна доставка вантажу, тобто предмети спору у справі №910/10427/18 та справ № 922/3251/20 є різними.
Штрафні санкції у справі №914/2252/18 було зменшено з урахуванням того, що відповідач по справі є навчальним закладом, основним напрямком діяльності якого є надання освітніх послуг.
Постановою Верховного Суду від 27.09.2019 у справі №923/760/16 було підтримано рішення попередніх інстанцій щодо стягнення штрафних санкцій та відмови в задоволенні клопотання про зменшення пені: "З огляду на недоведеність відповідачем існування обставин, які стали би підставою для зменшення розміру заявлених до стягнення сум неустойки, суд касаційної інстанції погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про обґрунтованість стягнення штрафних санкцій у визначеному позивачем розмірі" (пункт 11 Постанови).
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно частини 1 статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до статті 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту статті 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами 1,2,3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
Гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції в той же час не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання, в першу чергу, національного законодавства та оцінки національними судами (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010 року).
Питання справедливості розгляду не обов`язково постає у разі відсутності будь-яких інших матеріалів на підтвердження отриманих доказів, слід мати на увазі, що у разі, якщо доказ має дуже вагомий характер і якщо відсутній ризик його недостовірності, необхідність у підтверджувальних доказах відповідно зменшується (рішення Європейського суду з прав людини у справі Яременко проти України, no. 32092/02 від 12.06.2008 року).
Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
З урахуванням наведених положень закону, беручи до уваги баланс інтересів сторін та враховуючи, що відповідач порушив зобов`язання перед позивачем за іпотечним договором та в подальшому не довів належними доказами виключних обставин для зменшення розміру пені, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення клопотання ТОВ "Завод "Будінвест" про зменшення розміру пені до 100,00 грн.
Крім того, в цій частині колегія суддів керується загальним підходом, який випливає з принципів розумності і справедливості цивільного законодавства, і зазначає, що будь-яка чесна угода повинна виконуватись. 
Відповідач свідомо уклав угоду, яка передбачала конкретне визначення неправомірної поведінки і санкцію за таку поведінку, свідомо припустився порушення умов договору, в силу чого колегія суддів не вбачає підстав звільнення його від відповідальності або зменшення її обсягу.  
Тому, враховуючи, що у відповідності до статті 526 ЦК України та статті 193 ГК України зобов`язання повинні виконуватись сторонами у встановлених договором або законом порядку і строках, приймаючи до уваги викладені обставини, доведеність з боку позивача факту порушення відповідачем умов договору та діючого законодавства, колегія суддів дійшла висновку про обґрунтованість вимоги позивача про стягнення з відповідача штрафу у розмірі 3 252 370,25 грн.
Стосовно доводів апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції під час прийняття оскаржуваного не враховано положення ст. 551 ЦК України, не надано належної оцінки аргументам відповідача та взагалі не вирішувалось питання щодо можливості зменшення розміру штрафних санкцій та про те, що судом першої інстанції не враховано позицію, викладену в рішенні Конституційного Суду України у справі №7-рп/2013 від 11.07.2013, колегія суддів зазначає, що вони є тотожними доводам, які покладені відповідачем в обґрунтування відзиву на позовну заяву. Вказані доводи були проаналізовані як судом першої інстанції, так і судом апеляційної інстанції та їм надана відповідна правова оцінки, а мотиви їх відхилення зазначені вище.
Щодо тверджень апелянта про те, що іпотекодержатель всупереч вимогам п.5.1 договору та ст. 12 ЗУ «Про іпотеку» не надіслав іпотекодавцю вимогу про виконання зобов`язання, колегія суддів зазначає наступне.
Стаття 12 Закону України «Про іпотеку» надає іпотекодержателю право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором.
Стаття 35 Закону України «Про іпотеку» (яка міститься у розділі V Закону, який має назву «Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки») конкретизує саме порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки. Про це свідчить останнє речення частини першої вказаної статті, відповідно до якого якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Частина 2 статті 35 встановлює, що положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
З урахуванням наведеного колегія суддів дійшла висновку про те, що положення ч.2 ст.35 Закону України «Про іпотеку», спростовують викладені відповідачем в апеляційній скарзі доводи.
Щодо тверджень апелянта про недоведеність порушення ним умов п. 4.1.4 іпотечного договору, колегія суддів зазначає.
Апелянт обґрунтовував зазначене твердження тим, що оскільки нормами Закону України «Про іпотеку» встановлено недійсність договору оренди іпотечного майна, укладеного без дозволу іпотекодержателя, то відповідач не може нести відповідальність за протизаконні дії у вигляді укладення договору оренди предмета іпотеки без письмового дозволу іпотекодавця, оскільки відповідальність за укладання нікчемних договорів договором іпотеки не передбачена.
Проте, таке твердження, передусім, свідчить про те, що відповідач невірно тлумачить норми матеріального права.
Укладання договору оренди всупереч забороні, встановленій в іпотечному договорі, не робить договір оренди нікчемним. Цей договір є оспорюваним правочином, і на день вирішення даного спору він не визнаний недійсним, що в силу ст. 204 ЦК України (презумпція правомірності правочину) свідчить про здатність орендного правочину створювати правові наслідки і бути підставою нарахування штрафних санкцій. 
З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про вірність рішення суду першої інстанції.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ТОВ "Завод "Будінвест" на рішення господарського суду Харківської області від 31.03.2021 у справі № 922/4121/20 залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 31.03.2021 у справі № 922/4121/20 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Повний тест постанови апеляційного суду складено 12.07.2021.
Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя                                                                    М.М. Слободін

Суддя                                                                                           В.С. Хачатрян 

Суддя                                                                                           О.І. Склярук