Постанова
Іменем  України
 
01 вересня 2021 року
м. Київ
 
справа № 335/5136/19
провадження № 61-18942св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі - Акціонерне товариство «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк», державний реєстратор виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенков Сергій Олександрович,
третя особа - ОСОБА_2 ,
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на постанову Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2020 року у складі колегії суддів: Полякова О. З., Крилової О. В., Онищенка Е. А., 
ВСТАНОВИВ:
Історія справи 
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), державного реєстратора Ільющенкова С. О. виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області, третя особа ОСОБА_2 , про визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Позов, з урахуванням уточнень, обґрунтовано тим, що 09 жовтня 2006 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 укладений договір про надання невідновлюваної кредитної лінії № 189М/06, згідно з умовами якого банк надав позивальнику кредитні кошти у розмірі 730 320,00 грн з кінцевим терміном повернення погашення до 07 жовтня 2011 року. Додатковою угодою № 2 до кредитного договору визначено інший кінцевий строк погашення кредиту - до 07 жовтня 2013 року (п. 2.1.).
Для забезпечення виконання зобов`язань позичальника за вищезазначеним кредитним договором, між ОСОБА_1 та АТ «Укрсоцбанк» укладений іпотечний договір № 189М/06/1і від 09 жовтня 2006 року, за яким передано в іпотеку належне ОСОБА_2 нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 .
Надалі були укладені додаткові договори до іпотечного договору № 189М/06/1і від 09 жовтня 2006 року: № 1 від 28 жовтня 2008 року, № 2 від 28 квітня 2010 року, № 3 від 22 листопада 2010 року.
У 2011 році АТ «Укрсоцбанк» направило на адресу позивача першу вимогу про погашення кредиту у зв`язку з невиконанням позичальником ОСОБА_2 кредитних зобов`язань.
У червні 2016 року АТ «Укрсоцбанк» подало позов до суду з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме на вищезазначене нежитлове приміщення для погашення заборгованості за кредитним договором. Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 03 квітня 2019 року позов АТ «Укрсоцбанк» залишено без задоволення (справа № 335/6420/16-ц).
28 листопада 2018 року через державного реєстратора Ільющенкова С. О. виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області АТ «Укрсоцбанк» зареєструвало право власності на предмет іпотеки, а саме нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що позивач вважає незаконним та таким, що суперечить чинному законодавству, проведеним з порушенням існуючих правил та процедур.
ОСОБА_1 , як іпотекодавець не передавала у власність АТ «Укрсоцбанк» предмет іпотеки, і такого наміру не мала, відповідний договір про передачу майна не укладався, згоду на передачу права власності на предмет іпотеки вона не надавала, оцінка предмету іпотеки суб`єктом оціночної діяльності не здійснювалася, технічний паспорт на об`єкт нерухомості державному реєстратору не надавався, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом передачі права власності від АТ «Укрсоцбанк» ОСОБА_1 також не отримувала.
Посилаючись на те, що АТ «Укрсоцбанк» не надало державному реєстратору належних та достатніх документів для реєстрації права власності, ОСОБА_1 просила суд:
визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44339644, щодо нерухомого майна - нежитлового приміщення № 27 площею 36,3 м2 за адресою: АДРЕСА_1 , прийняте 30 листопада 2018 року державним реєстратором виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенковим С.О.;
скасувати вчинений державним реєстратором виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенковим  С. О. 28 листопада 2018 року запис під номером 29191601 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності АТ «Укрсоцбанк» на нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Ухвалою Орждонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 24 лютого 2020 року відповідача АТ «Укрсоцбанк» замінено на його правонаступника АТ «Альфа-Банк».
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Орждонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 07 вересня 2020 року позовні вимоги залишено без задоволення.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що з підписанням іпотечного договору від 09 жовтня 2006 року позивач засвідчила, що вона надає Банку, як іпотекодержателю згоду на прийняття одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до Банку. На момент укладення іпотечного договору діюче законодавство передбачало передачу права власності на підставі іпотечного застереження в іпотечному договорі. Доводи ОСОБА_1 щодо відсутності договору про задоволення вимог іпотекодержателя між ОСОБА_1 та банком, судом першої інстанції не прийнято до уваги, оскільки нова редакція статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», не змінює встановлений порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та не змінює підставу переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює цей позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Такий висновок узгоджується із правовою позицією Верховного Суду України в постанові від 18 вересня 2012 року, по справі № 21-236а 12.
Відсутність оцінки іпотечного майна, не є підставою для скасування рішення державного реєстратора, оскільки у пункті 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який визначає перелік документів, що подається заявником до державного реєстратора, про необхідність такої оцінки не зазначено.
Оскільки банк направляв позивачу повідомлення, що у випадку не усунення ОСОБА_1 порушень кредитного договору банк в позасудовому порядку буде звертати стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», суд дійшов висновку, що AT «Укрсоцбанк» правомірно 28 листопада 2018 року звернувся до державного реєстратора Ільющенкова С. О. виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області із заявою про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Орждонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 07 вересня 2020 року скасовано, прийнято нову постанову.
Позов ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», державного реєстратора Ільющенкова С. О. виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області, третя особа - ОСОБА_2 про визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про реєстрацію права власності на нерухоме майно - задоволено частково.
Скасовано вчинений державним реєстратором виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенковим С. О. 28 листопада 2018 року запис під номером 29191601 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності АТ «Укрсоцбанк» на нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 м2 за адресою: АДРЕСА_1 .
У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовлено.
Стягнуто на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати з АТ «АльфаБанк» та державного реєстратора Ільющенкова С. О. виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області по 1056 грн 55 коп з кожного.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що в матеріалах справи відсутні відомості про направлення ОСОБА_2 та отримання нею письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Повідомлення від 12 травня 2018 року, на яке посилається АТ «Альфа-Банк», в матеріалах справи відсутнє. Крім того, у відзиві на апеляційну скаргу відповідачем зазначено, що копію письмової вимоги та докази її вручення ними додаються до відзиву додатково, проте, всупереч зазначеному, представником відповідача долучено лише висновок про вартість майна. Висновок суду першої інстанції про встановлення факту направлення Банком на адресу ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушення із застереженням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності не відповідає матеріалам справи. Державна реєстрація права власності на нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 за ПАТ «Укрсоцбанк» проведена з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У грудні 2020 року АТ «Альфа-Банк» подало касаційну скаргу за підписом представника Ременюк Т. О., у якій просить постанову Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2020 року скасувати, рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 07 вересня 2020 року залишити без змін.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга обґрунтована тим, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Посилання позивача на необхідність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є хибним та незаконним, адже застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки, яке міститься в іпотечному договорі, прирівнюється до такого договору за своїм правовими наслідками. Редакція статей 36, 37 Закону № 898-VІ, не змінювала встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнювала їх. 
Безпідставним є посилання суду апеляційної інстанції, що матеріали справи не містять доказів направлення та вручення поштового повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. До відзиву було надано повідомлення про звернення стягнення, докази направлення, та копія рекомендованого поштового повідомлення, про вручення з підписом іпотекодавця. Доказів того, що дане рекомендоване поштове повідомлення не отримувалось позивачем не надано посилання суду апеляційної інстанції лише на саме посилання іпотекодавця на неотримання вимоги при відсутності жодного належного та допустимого доказу є порушенням принципу диспозитивної та змагальності сторін.  
Щодо посилання на обов`язковість погодження оцінки предмету іпотеки, то позивач у своєму позові не зазначив про це як підставу позовних вимог. Безпідставними є мотиви суду апеляційної інстанції про те, що така оцінка не проводилась та в матеріали реєстраційної справи не надавалась, адже матеріали реєстраційної справи судом не витребовувались та відповідно судом не досліджувались. 
Рішення Державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру, що є предметом іпотеки є правомірним, оскільки воно прийнято з наданням заявником АТ «Укрсоцбанк» всіх документів, передбачених порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та у відповідності до Закону України «Про іпотеку». 
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить про те, що постанова апеляційного суду оскаржується лише в частині задоволених позовних вимог, тому в іншій частині не оскаржується та в касаційному порядку не переглядається.
Позиція інших учасників справи
У березні 2021 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.
Відзив мотивований тим, що процедура та порядок набуття права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку не були дотримані АТ «Укрсоцбанк» та їх дотримання не було перевірене державним реєстратором Ільющенковим С. О. Тому правомірно визнано незаконним та скасовано вчинений 28 листопада 2018 року запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності АТ «Укрсоцбанк».
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 28 грудня 2020 року касаційну скаргу залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.
Після усунення недоліків, ухвалою Верховного Суду від 19 лютого 2021 року відкрито касаційне провадження у справі № 335/5136/19, витребувано справу з суду першої інстанції, у задоволенні клопотання АТ «Альфа-Банк» про зупинення виконання постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2020 року відмовлено.
У березні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду та 12 березня 2021 року передана судді-доповідачу.
Ухвалою Верховного Суду від 29 липня 2021 року справу призначено до судового розгляду. 
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої статті 389 ЦПК України, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України); якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначено, що касаційна скарга містить передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України підстави для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 201/344/18, від 09 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц, від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц, від 18 листопада 2020 року у справі № 154/883/19, від 15 жовтня 2020 року у справі 755/2030/19, від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц, від 28 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц, від 18 грудня 2019 року у справі № 712/15975/17, від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14-ц, від 31 січня 2018 року у справі № 910/6592/16, від 27 березня 2019 року у справі № 522/24450/14, від 31 липня 2018 року у справі № 826/9658/15, від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 27 березня 2020 року у справі № 711/5575/18, від 08 квітня 2020 року у справі № 755/21962/15 та у постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11, від 18 вересня 2012 року у справі № 21236а12).
Фактичні обставини
Суди встановили, що 09 жовтня 2006 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 укладений договір про надання не відновлюваної кредитної лінії № 189М/06 (далі - кредитний договір), відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_2 , як позичальнику, у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у межах максимального ліміту заборгованості у розмірі до 730 320,00 грн. зі сплатою 18 % річних та кінцевим терміном погашення заборгованості за всіма траншами кредиту - не пізніше 07 жовтня 2011 року.
Додатковою угодою № 2 до кредитного договору визначено інший кінцевий строк погашення кредиту - до 07 жовтня 2013 року (пункт 2.1).
У якості забезпечення зобов`язань за кредитним договором, 09 жовтня 2006 року між банком та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір № 189М/06/1і, у відповідності до предмету якого ОСОБА_1 , як власник та як іпотекодавець, передала в іпотеку банку нерухоме майно - нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
В подальшому, 28 жовтня 2008 року між кредитором та ОСОБА_1 укладений додатковий договір № 1 до іпотечного договору № 189М/06/1і від 09 жовтня 2006 року, 28 квітня 2010 року додатковий договір № 2 до іпотечного договору № 189М/06/1і від 09 жовтня 2006 року № 2, а 22 листопада 2010 року додатковий договір № 3 до іпотечного договору № 189М/06/1і від 09 жовтня 2006 року.
Відповідно до пункту 3.3.4 статті 3 кредитного договору, ОСОБА_2 зобов`язувався сплачувати проценти за використання кредиту в строки та в розмірі, визначених пунктами 1.1.1, 2.5 цього кредитного договору та графіком погашення.
ОСОБА_2 зобов`язався своєчасного та повному обсязі повернути кредитору в повному обсязі транші кредиту в строк, визначений пунктом 1.1.1 цього договору та графіком погашення (пункт 3.3.6).
Станом на 14 березня 2018 року вищевказані зобов`язання ОСОБА_2 не були виконані, внаслідок чого виникла заборгованість за кредитним договором в загальному розмірі 1 225 977,30 грн.
Відповідно до пункту 4.1 іпотечного договору, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Способи звернення стягнення на предмет іпотеки перелічені в пункті 4.6 іпотечного договору, в тому числі спосіб звернення стягнення, що визначений у пункті 4.6.1 на підставі рішення суду, у пункті 4.6.2 на підставі виконавчого напису нотаріусу, у пункті 4.6.3 цього іпотечного договору - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», 4.6.4 - шляхом продажу предмета іпотеки іпотеко держателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України Про іпотеку», або п. 4.6.5 - шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчудження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна, вбачається, що 30 листопада 2018 року державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зареєстровано за AT «Укрсоцбанк» право власності на нежитлове приміщення № 27 площею 36,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , індексний номер: 44339644.
Позиція Верховного Суду
Колегія суддів частково приймає аргументи, які викладені в касаційній скарзі, з таких мотивів.
Щодо позовних вимог ОСОБА_1 до банку
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина перша та друга статті 5 ЦПК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 березня 2019 року по справі № 522/24450/14 (провадження № 61-38762св18), на яку посилається АТ «Альфа-Банк» в касаційній скарзі, вказано, що:
«згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону».
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20) вказано, що:
«пунктом 4.5 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель має право за своїм вибором звернути стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів: на підставі рішення суду (підпункт 4.5.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.5.2); шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.3); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.4); шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (підпункт 4.5.5).
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України № 800-VI іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Аналіз наведених норм, як і Закону № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що із прийняттям названого закону законодавець обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом. Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилання в касаційній скарзі на те, що апеляційний суд, на відміну від місцевого суду, безпідставно не врахував правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), згідно з яким відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, свідчить, що дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за іпотекодержателем права власності на спірну квартиру, власником якої залишалася позивач, є незаконними, не заслуговують на увагу, так як в цій постанові та у справі, яка переглядається, встановлено різні фактичні обставини. Зокрема, у справі № 199/1276/17 суди встановили, що в договорі іпотеки відсутнє застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за ним права власності на предмет іпотеки, тоді як у справі, яка переглядається, в іпотечному договорі міститься відповідне застереження, яке дозволяє іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:
«згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (частина перша, друга статті 89 ЦПК України).
Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження (пункти 1, 2 частини першої статті 264 ЦПК України).
У мотивувальній частині рішення зазначаються фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини; докази, відхилені судом, та мотиви їх відхилення (пункти 1, 2 частини четвертої статті 265 ЦПК України).
У справі, що переглядається:
в матеріалах справи відсутні відомості про направлення ОСОБА_2 та отримання нею письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна;
відповідачем не надано суду належних доказів направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання та доказів отримання ОСОБА_1 цієї вимоги;
повідомлення від 12 травня 2018 року, на яке посилається АТ «Альфа-Банк» в матеріалах справи відсутнє. Крім того, у відзиві на апеляційну скаргу відповідачем зазначено, що копію письмової вимоги та докази її вручення ними додаються до відзиву додатково, проте, всупереч зазначеному, представником відповідача долучено лише висновок про вартість майна;
висновок суду першої інстанції про встановлення факту направлення Банком на адресу ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушення із застереженням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності не відповідає матеріалам справи.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до банку, а тому постанову суду апеляційної інстанції в цій частині належить залишити без змін. 
Щодо позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року по справі № 752/3612/19 (провадження № 61-1129св20) вказано, що: «позивач заявив вимогу про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до державного реєстратора. Суди вважали останнього належним відповідачем. Натомість, третя особа - іпотекодержатель, за яким було зареєстровано право власності на спірну квартиру, вважає, що належним відповідачем у цій справі має бути саме особа, за якою зареєстровано право власності на предмет іпотеки, оскільки її права порушуються скасуванням рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 .[...] Зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи засвідчують, що спір виник саме між позивачем і третьою особою з приводу порушення права позивача на квартиру внаслідок дій третьої особи щодо реєстрації за нею такого права. Отже, позовна вимога про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки не може бути звернена до державного реєстратора філії Комунального підприємства «Результат» Миронівської міської ради у місті Києві Коровайко О. С., якого позивач визначив відповідачем. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Вирішуючи спір, суди не звернули уваги, що позов пред`явлено до неналежного відповідача, проте вирішили спір по суті. Належним відповідачем у справі є АТ «Альфа-Банк» як правонаступник АТ «Укрсоцбанк», за яким зареєстровано речове право на належне позивачу майно, яке він передав в іпотеку банку. Встановлюючи обставини та надаючи правовий аналіз заявленим у справі вимогам, суд першої інстанції у рішенні не дав неналежної оцінки суб`єктному складу судового процесу та вирішив спір до державного реєстратора філії Комунального підприємства «Результат» Миронівської міської ради у місті Києві Коровайко О. С., якого позивач визначив відповідачем. Переглядаючи рішення суду першої інстанції у межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не дав належної правової оцінки твердженням банку про те, що саме він має бути відповідачем у цій справі. Висновки апеляційного суду, що позов заявлено до державного реєстратора як належного відповідача є помилковими».
У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, підтверджують, що цей спір виник між ОСОБА_1 та банком. Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем, і у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора необхідно відмовити із зазначеної підстави. Тому постанову суду апеляційної інстанції в частині позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора належить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в їх задоволенні.
Висновки Верховного Суду
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
З урахуванням необхідності врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), колегія суддів вважає, що постанова суду апеляційної інстанції ухвалена частково без додержання норм процесуального права. У зв`язку з наведеним: касаційну скаргу належить задовольнити частково; постанову суду апеляційної інстанції в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора слід скасувати та в задоволенні цих позовних вимог відмовити; судове рішення в частині задоволення позовних вимог залишити без змін.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити частково.
Постанову Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2020 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенкова Сергія Олександровича про скасування запису про реєстрацію права власності на нерухоме майно скасувати.
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенкова Сергія Олександровича про скасування запису про реєстрацію права власності на нерухоме майно відмовити.
Постанову Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2020 року в частині задоволення позовних вимог  ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «АльфаБанк» про скасування запису про реєстрацію права власності на нерухоме майно залишити без змін.
З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції постанова Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2020 року в скасованій частині втрачає законну силу.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                              В. І. Крат 
 
Судді:                                                                                       Н. О. Антоненко 
 
                                                                                                І. О. Дундар
 
Є. В. Краснощоков
 
                                                                                                М. Ю. Тітов