Дата документу 01.09.2021 Справа № 317/3065/20

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний № 317/3065/20 Головуючий у 1 інстанції: Ткаченко М.О. 
Провадження № 22-ц/807/1537/21 Суддя-доповідач: Маловічко С.В. 

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 вересня 2021 року                                                 м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого: Маловічко С.В., суддів Гончар М.С., Подліянової Г.С. 
при секретарі: Бєловій А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 у особі представника ОСОБА_2 на рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 04 лютого 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа : Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, про розірвання договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 , третя особа: Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, про розірвання договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що позивачці ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка загальною площею 8,7872 га, яка розташована на території Веселівської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер № 2322181300:01:001:0081 та визначено цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 25.01.2013 між ОСОБА_1 як орендодавцем (позивачем) та ОСОБА_3 як орендарем (відповідачем) було укладено договір оренди земельної ділянки. Відповідно до умов укладено договору земельна ділянка за кадастровим номером № 2322181300:01:001:0081 загальною площею 8,79 га була передана в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

ОСОБА_1 вказувала, що з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з боку відповідача постійно (систематично) порушуються обов`язки орендаря, визначені Законом України «Про оренду землі» та умовами договору. До того ж, примірник договору оренди та Державного акту на права власності на земельну ділянку було вилучено у орендодавця та не повернуто. Орендарем не сплачується орендна плата за час користування земельною ділянкою, та на неодноразові звернення до орендаря з вимогою належного виконання обов`язків відповідач не реагує та не виконує належним чином своїх обов`язків (не припиняє порушення прав), що свідчить про істотні порушення права власника земельної ділянки. Крім того, на її думку, умови договору не відповідають вимогам законодавства в частині визначення орендної плати, у визначеному порядку не 
здійснюється обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції. Вважає, що зазначені обставини дають їй підстави як орендодавцю для реалізації свого права щодо 
розірвання договору оренди в судовому порядку.

Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 04 лютого 2021 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ОСОБА_1 у особі представника ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення адвоката Турчинського М.І., який підтримав апеляційну скаргу, адвоката Василегу І.М., яка заперечували проти задоволення скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 

Встановлено судом, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка загальною площею 8,7872 га, яка розташована на території Веселівської сільської ради Запорізького району Запорізької області, кадастровий номер 2322181300:01:001:0081, призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копією Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 061270, виданого на підставі розпорядження Запорізької райдержадміністрації № 4/144 від 02.10.2003 (а.с.26-27, 62).

25.01.2013 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, земельна ділянка за кадастровим номером № 2322181300:01:001:0081 загальною площею 8,79 га, яка розташована на території Веселівській сільській раді, передана в строкове платне користування на 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 28-32, 59-61).

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2020, земельна ділянка загальною площею 8,7872 га, яка розташована на території Веселівської сільської ради Запорізького району Запорізької області, кадастровий номер 2322181300:01:001:0081, призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та яка належить на праві власності ОСОБА_1 , перебуває в оренді у ОСОБА_3 , дата реєстрації речового права – 18.02.2016, строк – 49 років (а.с. 46-48).

Відповідно до пункту 9 спірного договору оренди землі від 25.01.2013, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 500 грн. за рік.

Пунктом 11 договору сторони узгодили, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; збільшення розмірів грошової оцінки земельної ділянки; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про те іншу сторону не пізніше ніж за один сільськогосподарський рік. 

Пунктом 33 договору оренди землі визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: - взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно із п. 35 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
В матеріалах справи міститься копія розписки ОСОБА_1 , 1959 року народження, дана ОСОБА_3 про те, що вона отримала орендну плату за користування землею за 49 років в розмірі 40 тисяч гривень, датована 25.01.2019 (а.с. 63). Оригінал вказаної розписки було оглянуто в судовому засіданні.

Крім того, у судовому засіданні позивачка ОСОБА_1 визнала той факт, що отримала орендну плату саме за користування земельною ділянкою, що перебуває у її власності і відповідно до договору оренди землі від 25.01.2013 передана у користування ОСОБА_3 , за всі 49 років в розмірі 40 000 грн.

Відмовляючи в задоволенні позову про розірвання вказаного договору оренди з підстав систематичного невиконання відповідачем як орендарем умов договору щодо орендної плати, суд виходив із того, що такого порушення орендар не вчиняла, оскільки згідно з вище наведеною розпискою сторони погодили сплату всієї суми орендної плати наперед, та позивачка факт написання розписки від 25 січня 2013 року не оспорює, як не оспорює і отримання грошових коштів в розмірі 40 000 грн. за надання земельної ділянки в оренду.
Аргументом апеляційної скарги є те, що розписка не відповідає умовам договору в тій частині, що орендна плата у ньому визначена у розмірі 500 грн. на рік, а тому загальна сума орендної плати має становити 24500 грн., в той час як згідно із розпискою сплачено грошових коштів на суму 40 000 грн., а також в розписці не зазначено, кому і на підставі чого та за яке саме орендне майно передані грошові кошти.
Вказані ствердження адвоката фактично суперечать позиції самої позивачки ОСОБА_1 , яка при дослідженні судом розписки підтвердила, що це орендна плата за 49 років оренди належної їй земельної ділянки за цим договором оренди. Але висловила думку, що на теперішній час ця сума орендної плати є замалою.
Відтак, позивач фактично визнала ті факти, на які вказує як на доводи для спростування висновків суду адвокат Турчинський М.І. Тому ці доводи колегія визнає необґрунтованими, наголошуючи також на тому, що невиконання умов договору зі сплати орендної платні відбулось би в тому випадку, якщо орендар сплатила б меншу суму, ніж визначена договором, а не більшу як в даному випадку.
Наступним доводом скарги є те, що судом не було досліджено і враховано, що ця ж земельна ділянка на час укладення договору оренди від 25.01.2013р. вже перебувала в оренді ПП «Агрофірма «Славутич» за договором від 04.04.2007р., строк дії якого визначено на 10 років, та цей договір не було розірвано та не визнано недійсним. 
Між тим, апелянт не враховує наступного.
Так, відповідно до приписів частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно зі змістом статті 24 ЗУ «Про оренду землі» у редакції, яка була чинна на час 
укладення договору оренди між сторонами у справі, орендодавець мав право вимагати від 
орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням, дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони санітарно-захисних зон, зон особливого використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до вимог статті 25 ЗУ «Про оренду землі» орендар зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, виконувати встановлені щодо об`єкту оренди обмеження, дотримуватись режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, надати договір відповідному органу державної податкової служби.

Вказані права та обов`язкі, визначені цими нормами, зафіксовані також і у змісті договору оренди від 25.01.2013р., у пунктах 26, 27, 28, 29. 

Договором оренди у п. 33 узгоджено також підстави для розірвання договору, якими визначено: взаємна згода, рішення суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. 
Також підставами припинення права користування земельною ділянкою передбачені статтею 141 ЗК України є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини; ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об`єктом державно-приватного партнерства або об`єктом концесії.
Між тим, жодна з цих норм не передбачає припинення договору оренди у зв`язку з тим, що на час його укладення існували інші орендні відносини між власником земельної ділянки та іншим орендарем.
В такому випадку наступний договір оренди має визнаватись недійсним, але це не є підставою для розірвання наступного договору оренди.

Крім того, такі обставини свідчать про недобросовісність саме власника земельної ділянки, яка одночасно передає один і той же об`єкт оренди у користування двох різних орендарів. 
Тому і цей довід скарги колегія визнає неспроможним.

Також у скарзі йдеться про те, що договором оренди від 25.01.2003р. не визначені усі істотні умови, обов`язковість яких передбачена статтею 15 ЗУ «Про оренду землі», зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, її індексація, форми платежу, строк і порядок її внесення та перегляду, відповідальність за її несплату.

Але вказані ствердження не відповідають дослідженому змісту договору оренди від 25.01.2013р.
Так ті істотні умови, які апелянт зазначає як такі, що не узгоджені між сторонами, містяться в п.п. 9, 10, 11, 12 цього договору, та їх досліджував суд, пославшись на їх аналіз у рішенні.
Пунктом 9 узгоджено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 500 грн. на рік.
В пункті 10 сторони зазначили, що орендна плата за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції та зміни коефіцієнта індексації.

Пунктом 11 договору сторони узгодили, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; збільшення розмірів грошової оцінки земельної ділянки; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про те іншу сторону не пізніше ніж за один сільськогосподарський рік. 

Якщо ж апелянт мав на увазі, що у договорі не узгоджено дострокову виплату всієї орендної плати під час укладення договору, то таке волевиявлення було узгоджено сторонами у розписці, тобто у письмовому документі за обопільного волевиявлення, що не суперечить жодному пункту договору, зокрема, його п. 32, приписам земельного та цивільного законодавства. 
Крім того, неузгодження будь-якої істотної умови договору, передбаченої ст.. 15 ЗУ «Про оренду землі», не тягне за собою наслідків у вигляді його розірвання.

У випадку, коли орендодавець вважає, що визначений розмір орендної плати підлягає коригуванню у зв`язку з збільшенням вартості земельної ділянки, інфляційних процесів тощо, він може запропонувати орендарю вирішити це питання шляхом внесення змін до договору, а не ставити питання про його розірвання.

Зважаючи на все вище зазначене, колегія визнає апеляційну скаргу в цілому необґрунтованою, тому у відповідності до положень статті 375 ЦПК України залишає скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду – без змін. 

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 у особі представника ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 04 лютого 2021 року в цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 03 вересня 2021 року.

Головуючий:                 Маловічко С.В.

Судді:         Гончар М.С.

               Подліянова Г.С.