Дата документу 15.09.2021 Справа № 317/1115/20

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний № 317/1115/20 Головуючий у 1 інстанції: Яркіна С.В. 
Провадження № 22-ц/807/2051/21 Суддя-доповідач: Маловічко С.В. 

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 вересня 2021 року                                                 м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого: Маловічко С.В.
суддів:        Гончар М.С.
Подліянової Г.С.
при секретарі: Семенчук О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 у особі представника - адвоката Вишнякова Дмитра Олександровича на рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 02 березня 2021 року у справі за позовною Фермерського господарства «АГРО-ТРОЯ» до ОСОБА_1 , фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 , третя особа: Державний реєстратор Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області Ткаліч Вікторія Олегівна про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2020 року ФГ «АГРО-ТРОЯ» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФОП ОСОБА_2 , третя особа: Державний реєстратор Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області Ткаліч В.О. про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, який було уточнено 14.08.2020 та 10.09.2020.

У вимогах уточненої позовної заяви позивач просив визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 19 липня 2019 року між відповідачами, недійсним та скасувати його державну реєстрацію, посилаючись на те, що на підставі договору оренди земельної ділянки від 12.04.2011, укладеного між ФГ «АГРО-ТРОЯ» та ОСОБА_3 , у позивача в оренді перебуває земельна ділянка площею 5,2854 га, кадастровий номер 2322185700:02:001:0120, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області, строк дії якого визначено у 20 років. ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавець ОСОБА_3 померла, та належну їй земельну ділянку успадкував ОСОБА_1 , який 19.07.2019 уклав договір оренди зазначеної вище земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2 , незважаючи на те, що попередній договір оренди землі не був розірваний, чим порушив права позивача на користування цією земельною ділянкою.
Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 02 березня 2021 року позов задоволено повністю.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ОСОБА_1 у особі представника – 
адвоката Вишнякова Д.О. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.
Узагальненими доводами апеляційної скарги є те, що статтею 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено певний порядок узгодження орендних відносин між орендарем та новим власником земельної ділянки, що перебуває в оренді, у разі смерті орендодавця, який не було дотримано позивачем, а тому орендні відносини відповідач ОСОБА_1 вважав припиненими з ФГ «АГРО-ТРОЯ», і правомірно розпорядився належною йому в порядку спадкування земельною ділянкою, уклавши новий договір оренди з ФОП ОСОБА_2 . 
У відзиві на апеляційну скаргу ФГ «АГРО-ТРОЯ» зазначає, що ці ствердження є помилковими, оскільки умовами договору оренди, укладеного між ним та ОСОБА_3 строк оренди визначено у 20 років, а зміна власника не визначена як підстава припинення цього договору. Отже, суд правильно визнав, що на час укладення договору оренди між відповідачами продовжувалась дія попереднього договору від 12.04.2011р. 

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення осіб, які з`явились у судове засідання апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 278424 від 24.03.2008 земельна ділянка площею 5,2854 га, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 2322185700:02:001:0120 належала ОСОБА_3 (а.с. 14).

12.04.2011 ОСОБА_3 укладено з ФГ «Агро-Троя» договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 20 років, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області 17.05.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.05.2012 за № 232210004001807 (а.с. 7-11).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, після смерті якої спадщину прийняв ОСОБА_1 ..

Згідно з копією Свідоцтва про право на спадщину за законом від 25.06.2019 ОСОБА_1 успадкував належну ОСОБА_3 земельну ділянку, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області, площею 5,2854 га, (а.с. 17).
25.06.2019 ОСОБА_1 зареєстрував дану земельну ділянку за собою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 1858527323221, номер запису про право власності – 32126870 (а.с. 19).

19.07.2019 ОСОБА_1 уклав з ФОП ОСОБА_2 Договір оренди земельної ділянки (а саме: вищевказаної земельної ділянки загальною площею 5,2854 га, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 2322185700:02:001:0120) строком на 10 років (а.с. 23-26), який зареєстрований 24.07.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право: 32641211 (а.с. 19 зворотна сторона).

Цей договір просило визнати недійсним ФГ «АГРО-ТРОЯ», вказуючи, що на час 
його укладення продовжувались орендні відносини на підставі попереднього договору від 12.04.2011р., та з цим погодився суд, визнавши договір оренди, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 19.07.2019р., недійсним. 

В апеляційній скарзі йдеться посилання на положення статті 33 ЗУ «Про оренду землі», якою, на думку апелянта, унормовано певний порядок для орендаря у випадку смерті орендодавця, недотримання якого тягне припинення орендних відносин з новим власником земельної ділянки.
Перевіривши вказані доводи, колегія апеляційного суду дійшла наступних висновків. 
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в однакових редакціях як на момент укладення договору оренди від 12.04.2011р., так і на час укладення договору оренди від 19.07.2019р.), договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Згідно з ч. 2-4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з ч. 1 статті 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. 

Частиною 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), яка має назву «Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання», визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Згідно з пунктом 35 договору оренди від 12.04.2011р. сторонами в особі ОСОБА_3 та ФГ «АГРО-ТРОЯ» узгоджено, що дія договору припиняється у разі смерті орендодавця лише у разі відсутності спадкоємця.

Пунктом 36 цього договору оренди погоджено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с. 8).

Тобто як земельним кодексом і спеціальним законом, що регулюють орендні відносини землі, так і умовами укладеного між ОСОБА_3 та позивачем договору оренди визначено, що зміна власника земельної ділянки не припиняє дію цього договору, а також не тягне за собою необхідність внесення змін до нього. Та спеціальний закон надає перевагу узгодженим умовам договору, і лише у випадку їх непогодження слід керуватись законом. 
Апелянт посилається на вимоги статті 33 ЗУ «Про оренду землі», у якій унормовано продовження договору, зокрема, шляхом використання переважного права орендаря на продовження орендних відносин. 

В змісті ч. 2 цієї норми дійсно містяться положення про те, що у разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. 

Але це стосується випадків, коли строк дії договору ще не закінчився, але збігає, оскільки переважне право на продовження орендних відносин виникає лише після закінчення строку дії договору, а не у разі зміни власника земельної ділянки, на що вказує вище наведений аналіз вимог ЗУ «Про оренду землі» та умови договору оренди від 12.04.2011р., які повністю відповідають закону.

Між тим, в цій справі строк оренди визначено у 20 років, договір оренди зареєстровано 17.05.2012, а тому строк дії договору закінчується лише 17.05.2032р., і тому його поновлювати шляхом дотримання порядку, передбаченого статтю 33 ЗУ «Про оренду землі», позивачу у цій справі не потрібно.

Інших вагомих доводів, які б впливали на законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення, апеляційна скарга не містить, тому у відповідності до вимог статті 375 ЦПК України її слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення – без змін. 
Керуючись ст.ст. 374, 375,381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 у особі представника - адвоката Вишнякова Дмитра Олександровича залишити без задоволення.

Рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 02 березня 2021 року у цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 17 вересня 2021 року.

Головуючий:                                                          Маловічко С.В.

Судді:                                  Гончар М.С.

 
                                Подліянова Г.С.