Постанова                                                                 
Іменем України
30 червня 2021 року
м. Київ
справа № 511/1275/18
провадження № 61-9262св20 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого -  Висоцької В. С.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А. (суддя-доповідач), Петрова Є. В., Ткачука О. С.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 , 
відповідач -  ОСОБА_3 , 
представник відповідача - ОСОБА_4 ,
відповідач - ОСОБА_5 , 
треті особи: приватний нотаріус Роздільнянського районного нотаріального округу Одеської області Курако Ксенія Леонідівна, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області,
розглянувши у спрощеному позовному провадженні касаційну скаргу представника ОСОБА_4 , діючого в інтересах ОСОБА_3 , на рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 21 березня 2019 року у складі судді Панчук А. І. та постанову Одеського апеляційного суду від 10 березня 2020 року у складі колегії суддів:                  Колеснікова Г. Я., Вадовської Л. М., Сєвєрової Є. С., уцивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , треті особи: приватний нотаріус Роздільнянського районного нотаріального округу Одеської області Курако Ксенія Леонідівна, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області, про визнання договорів купівлі-продажу недійсними та скасування реєстрації, витребування чужого майна з незаконного володіння,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст заяви
У червні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вищевказаним позовом,  і з урахуванням уточнень до позовних вимог посилався на те, що з 01 січня                     2007 року у його користуванні на підставі договору оренди перебувала земельна ділянка загальною площею 38,0 га, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області. Відповідно до розпорядження Роздільнянської районної державної адміністрації № 346/А-2007 від 30 березня 2007 року йому ( ОСОБА_1 ) дозволено розробку проекту землеустрою ділянки загальною площею 38 га, з яких рілля 9,25 га у власність та пасовищ 28,75 га на умовах довгострокової оренди терміном 49 років із земель запасу Новоукраїнської сільської ради, для ведення фермерського господарства. Через тривалу процедуру підготовки та узгодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки договори оренди земельної ділянки пролонговувались. 
У лютому 2018 року йому стало відомо, що за договорами купівлі-продажу від          16 січня 2014 року ОСОБА_5 став власником двох земельних ділянок, площею по 2,00 га, що розташовані на території Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області, та які входять до складу єдиного масиву земельної ділянки, що знаходиться у його (позивача) користуванні: кадастровий номер 5123984200:01:003:0049 - договір з ОСОБА_3 ; кадастровий номер 5123984200:01:003:0047 - договір з ОСОБА_2 .
Посилаючись на те, що судовими рішеннями встановлено незаконність передачі спірних земельних ділянок відповідачам ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , позивач вважав, що вони не мали права їх відчужувати ОСОБА_5 . Зазначив, що відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 навмисно ввели в оману покупця ОСОБА_5 щодо обставин, які мають істотне значення, тому такі договори підлягають визнанню недійсними. Оскільки земельні ділянки знаходяться у незаконному володінні ОСОБА_5 , тому підлягають витребуванню на його (позивача) користь.
Оскільки вказаними правочинами порушуються його права, як орендаря вказаних земельних ділянок, керуючись статтями 203, 215, 230 ЦК України позивач остаточно просив суд (а.с.1-3,49-55,116-122, т.1):
1) визнати недійсними договори купівлі-продажу від 16 січня 2014 року земельних ділянок, площею по 2,00 га, розташованих на території Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства за кадастровими номерами:
- 5123984200:01:003:0049, укладений між ОСОБА_3 та                              ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Роздільнянського районного нотаріального округу Одеської області за реєстровим номером № 78;
-  5123984200:01:003:0047, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Роздільнянського районного нотаріального округу Одеської області за реєстровим номером                  № 75;
2) витребувати із незаконного чужого володіння у ОСОБА_5 земельні ділянки за кадастровими номерами: 5123984200:01:003:0047 та 5123984200:01:003:0049;
3) скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_5 на земельні ділянки за кадастровими номерами: 5123984200:01:003:0047 та 5123984200:01:003:0049.
Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Роздільняського районного суду Одеської області від 21 березня             2019 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від                 10 березня 2020 року, позов задоволено частково ( а.с.114,115-116 т.2).
Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 16 січня 2014 року земельної ділянки за кадастровим номером 5123984200:01:003:0047 площею 2,00 га, розташованої на території Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Роздільнянського районного нотаріального округу Одеської області за реєстровим номером                    № 75.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 16 січня 2014 року земельної ділянки за кадастровим номером 5123984200:01:003:0049, площею 2,00 га, розташованої на території Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, укладений між ОСОБА_3 та                     ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Роздільнянського районного нотаріального округу Одеської області за реєстровим номером                     № 78.
У задоволенні інших позовних вимог відмовлено.
Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання договорів недійсними, суд першої інстанції виходив з того, що при вчиненні оскаржуваних правочинів порушені інтереси суспільства, його моральні засади в особі позивача, як громадянина та члена суспільства; оскаржувані договори укладалися на підставі правовстановлюючих документів, які були скасовані та визнані судом недійсними, про що було відомо учасникам вказаних угод; сторони (відповідачі) знали про моральність вчинених ними дій, свідомо вчиняли дії та бажали настання вказаних наслідків, зокрема знали про те, що вказані правовідносини оспорюються в судових інстанціях, що угоди завідомо суперечать інтересам суспільства, але свідомо проігнорували моральні засади; оспорювані договори вчинені із застосуванням обману. 
Відмовляючи у задоволенні інших позовних вимог, суд першої інстанції,  виходив з їх безпідставності, з огляду на те, що позивач не є власником земельних ділянок, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про витребування земельних ділянок із незаконного чужого володіння. Окрім того, позивач не заявляв вимог до приватного нотаріуса (державного реєстратора) про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, клопотання про залучення нотаріуса в якості відповідача не заявляв.
Залишаючи рішення суду першої інстанції без змін у частині задоволення позовних вимог щодо визнання договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та   ОСОБА_5 , суд апеляційної інстанції також виходив з того, що спірні земельні ділянки, що були відчужені, знаходились у користуванні ОСОБА_1 на відповідній правовій підставі.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
У червні 2020 року представник ОСОБА_4 , діючий в інтересах                            ОСОБА_3 , подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 21 березня 2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 10 березня 2020 року.
Ухвалою Верховного Суду від 11 вересня 2020 року відкрито касаційне провадження за вищевказаною касаційною скаргою і витребувано матеріали цивільної справи.
У квітні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 17 червня 2021 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, у складі колегії з п`яти суддів.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Скаржник просить суд скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволені позовних вимог у повному обсязі.
Межі та підстави касаційного перегляду
Як на підставу касаційного оскарження, ОСОБА_3 посилається на пункти                   1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України та зазначає, що суд апеляційної інстанції, застосувавши в порядку апеляційного перегляду норми статей                        203, 215, 228, 230 ЦК України, не врахував правові висновки щодо застосування вказаних норм права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 522/11532/15-ц,                              у постанові Верховного Суду від 20 травня 2020 року у справі № 911/1902/19,                    у постанові Верховного Суду України від 16 листопада 2016 року у справі                      № 6-2469цс16. 
Також суд апеляційної інстанції залишив поза увагою вимоги статті 140 ЗК України, а правовий висновок Верховного Суду з приводу застосування вказаної норми права у подібних правовідносинах відсутній.
Окрім того, касаційна скарга мотивована тим, що суди невірно застосували до спірних правовідносин статті 228, 230 ЦК України.
Суди невірно встановили обставини справи, зокрема щодо виникнення у позивача законного права на користування землею. Так, ОСОБА_1 була безпідставно надана земельна ділянка у необґрунтованих розмірах, а саме площею 38 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що передбачає здійснення підприємницької діяльності сільськогосподарськими підприємствами, фермерськими господарствами. Позивач, враховуючи порушення порядку укладення та реєстрації договору оренди землі від 01 січня 2007 року, право користування земельною ділянкою площею 38 га не набув, а зазначена земельна ділянка передана йому у користування безпідставно з порушенням встановленого законом порядку.
Матеріали справи не містять належних та достовірних доказів, що підтверджують поновлення дії договору оренди землі від 01 січня 2007 року. Судами не досліджена належним чином та не встановлена відповідність вимогам законодавства договору оренди земельної ділянки від 15 червня                  2009 року. Вказаний договір оренди був зареєстрований в Новоукраїнській сільській раді, а не у структурному підрозділі центру державного земельного кадастру.  
Зважаючи на викладене, є необґрунтованим висновок апеляційного суду про правомірне користування землею позивачем на достатній правовій підставі. 
Суди не досліджували питання правомірності ведення товарного сільськогосподарського виробництва на пасовищах, підстави та обставини виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок ОСОБА_1 , а також законних підстав для його затвердження. Скасування судом розпоряджень Роздільнянської РДА не припиняє дію правовстановлюючих документів (державних актів) на землю виданих на їх підставі в подальшому. 
Суди безпідставно дійшли висновку щодо недійсності правовстановлюючих документів ( державних актів), оскільки у справі № 511/2947/13-а вказаний факт встановлено не було.
Апеляційним судом залишено без уваги та належної правової оцінки підстави, спосіб та наслідки припинення права власності на землю відповідача ОСОБА_5 як добросовісного набувача. 
Позивачем було пропущено строк позовної давності, оскільки про наявність спірних правочинів йому було відомо ще з 04 лютого 2014 року, коли позивач подавав у справі № 511/2947/13-а заяву про забезпечення позову. 
Позивачем, в порушення вимог частини другої та третьої статті 49 ЦПК України за межами підготовчого провадження 31 жовтня 2018 року подано до суду вдруге позовну заяву, а судом прийнято її до розгляду.
Касаційна скарга не містить доводів щодо необґрунтованості оскаржуваних судових рішень в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .
З аналізу доводів касаційної скарги вбачається, що рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 21 березня 2019 року та постанова Одеського апеляційного суду від 10 березня 2020 року оскаржуються тільки в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Аргументи інших учасників скарги
Відзив на касаційну скаргу ОСОБА_1 мотивовано тим, що адвокат               Чернега В. М., який є представником ОСОБА_3 , не вправі ставити питання про скасування оскаржуваного судового рішення в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16 січня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , оскільки він не є їх представниками.
Окрім того, ОСОБА_1 на підставі достатньої правової основи - договору оренди спірної земельної ділянки, який є дійсним, користувався земельною ділянкою. Проте, всупереч правам ОСОБА_7 , як користувача, та знаючи про наявність судових спорів щодо земельної ділянки, відповідачі вчинили спірні правочини, чим порушили права позивача на користування вказаною земельною ділянкою.
Відзив на касаційну скаргу від інших учасників справи до Верховного Суду не надходив.
Фактичні обставини справи 
Судами встановлено, що розпорядженням Роздільнянської районної державної адміністрації від 25 грудня 2006 року № 1411/А-2006 позивачу ОСОБА_1 було надано згоду на укладання договору оренди на земельну ділянку, загальною площею 38 га - поліпшених пасовищ із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області терміном на 1 рік (виготовлення державного акта для ведення фермерського господарства).
01 січня 2007 року між ОСОБА_1 та Роздільнянською районною державною адміністрацією укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 8 якого договір укладений на період отримання ОСОБА_1 державного акту на землю для ведення фермерського господарства.
Новоукраїнською сільською радою Роздільнянського району Одеської області 01 січня 2007 року зареєстровано договір оренди земельної ділянки, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 15 січня 2007 року № 1124.
Вказану земельну ділянку ОСОБА_1 прийняв на підставі акту приймання-передачі від 01 січня 2007 року. З цього часу земельна ділянка перебувала у користуванні ОСОБА_1 на умовах оренди на підставі відповідних договорів оренди землі від 01 січня 2007 року та від 15 червня 2009 року, а також актів прийому-передачі від 01 січня 2007 року та від 15 червня 2009 року.
30 березня 2007 року Роздільнянською районною державною адміністрацією було винесено розпорядження № 346/А-2007 про дозвіл розробки проекту відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства, яким було дозволено ОСОБА_1 розробку проекту землеустрою ділянки загальною площею 38 га, з них рілля 9,25 га у власність, а пасовищ 28,75 га на умовах довгострокової оренди терміном на 49 років із земель запасу Новоукраїнської сільської ради ( а.с.20 т.2).
29 грудня 2007 року ОСОБА_1 уклав з державним підприємством «Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ( а.с.79 т.2).
У зв`язку з тривалою процедурою підготовки та узгодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, дія договору оренди продовжувалася, що підтверджується встановленими судом обставинами, зокрема у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у адміністративній справі № 511/2947/13-а, в мотивувальній частині якої зазначено, що продовження дії договору оренди підтверджується довідкою Новоукраїнського сільського голови та землевпорядника сільської ради від                  09 листопада 2011 року № 334/02-1, з якої вбачається, що ОСОБА_1 з                  2008 року до 15 червня 2010 року орендував земельну ділянку площею 38 га - пасовищ із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області й своєчасно сплачував орендну плату (а.с.206-214 т.2).
Розпорядженням районної державної адміністрації від 05 травня 2009 року                  № 460/А-2009 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність ОСОБА_1 та в довгострокову оренду терміном на                       49 років для ведення фермерського господарства на території Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області (за межами населеного пункту) ( а.с.4-8 т.1, а.с. 41, 206-214 т.2).
Згодом з жовтня 2009 року частина земельної ділянки, що знаходилась у користуванні позивача, без відповідного вилучення у нього, розпорядженнями Роздільнянської районної державної адміністрації була відведена у власність іншим особам, зокрема ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а саме розпорядженнями Роздільнянської районної державної адміністрації :
- № 936/А-2009 від 19 жовтня 2009 року про затвердження матеріалів вибору місця розташування земельної ділянки та надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_3 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області;
- № 17/А-2010 від 27 січня 2010 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_3 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за межами населеного пункту;
- № 937/А-2009 від 19 жовтня 2009 року про затвердження матеріалів вибору місця розташування земельної ділянки та надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_9 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області;
- №16/А-2010 від 27 січня 2010 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_9 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за межами населеного пункту.
На підставі вищевказаних розпоряджень ОСОБА_2 , ОСОБА_3 отримали державні акти на вказані земельні ділянки.
Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 18 квітня                     2012 року, залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 03 квітня 2013 року, у адміністративній справі                        № 2а/1570/3650/2011, задоволено позов ОСОБА_1 до Роздільнянської районної державної адміністрації, треті особи: ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_9 , ОСОБА_3 , прокуратура Роздільнського району Одеської області, Новоукраїнська сільська рада Роздільнянського району Одеської області, відділ Держкомзему Роздільнянського району Одеської області, про скасування розпоряджень (а.с.4-7,8, т. 1).
Скасовано розпорядження Роздільнянської районної державної адміністрації :
- № 936/А-2009 від 19 жовтня 2009 року про затвердження матеріалів вибору місця розташування земельної ділянки та надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_3 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області;
- № 17/А-2010 від 27 січня 2010 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_3 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за межами населеного пункту;
- № 938/А-2009 від 19 жовтня 2009 року про затвердження матеріалів вибору місця розташування земельної ділянки та надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_11 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області;
- №18/А-2010 від 27 січня 2010 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_11 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за межами населеного пункту;
- № 937/А-2009 від 19 жовтня 2009 року про затвердження матеріалів вибору місця розташування земельної ділянки та надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_9 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області;
- №16/А-2010 від 27 січня 2010 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення у власність ОСОБА_9 земельної ділянки площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за межами населеного пункту.
Постановою Роздільнянського районного суду Одеської області від 27 березня 2014 року у цивільній справі № 511/2947/13-а задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_11 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про скасування державних актів на земельні ділянки та скасовано державні акти на право власності на спірні земельні ділянки, видані на ім`я відповідачів. Зазначене судове рішення було скасовано постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 19 червня  2018 року, провадження у справі закрито та роз`яснено позивачу право на звернення з цим позовом у порядку цивільного судочинства. Постанова апеляційного суду залишена без змін постановою Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року ( а.с.206-214, т.2).
16 січня 2014 року за договором купівлі-продажу ОСОБА_3 продав ОСОБА_5 земельну ділянку площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області, кадастровий номер 5123984200:01:003:0049. При цьому, у договорі нотаріусом допущена описка у даті укладення, що підтвердив у судовому засіданні апеляційної інстанції представник ОСОБА_12 . Зокрема, на першій сторінці договору зазначено рік: «дві тисячі тринадцятогороку», в той час як вірно: «дві тисячі чотирнадцятого року», як і зазначено на останній сторінці договору ( а.с. 9-10, т.1).
В той же день, 16 січня 2014 року, за договором купівлі-продажу                                ОСОБА_2 продала ОСОБА_5 земельну ділянку площею           2,0 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області, кадастровий номер 5123984200:01:003:0047 ( а.с.11-12, т. 1).
Зазначені земельні ділянки входили до складу єдиного масиву земельної ділянки, загальною площею 38,0 га, які знаходились у користуванні                    ОСОБА_1 
ОСОБА_1 дізнався про існування оскаржених договорів із змісту апеляційних скарг ОСОБА_5 та ОСОБА_3 на постанову Роздільнянського районного суду від 27 березня 2014 року у справі № 511/2947/13-а, які були подані ними у лютому 2018 року ( а.с.116-122, т. 1).
 Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України  переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваного судового рішення, обговоривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги з огляду на наступне.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання договорів купівлі-продажу недійсними, суд першої інстанції виходив з того, що при вчиненні оскаржуваних правочинів порушені інтереси суспільства, його моральні засади в особі позивача, як громадянина та члена суспільства; оскаржувані договори укладалися на підставі правовстановлюючих документів, які були скасовані та визнані судом недійсними, про що було відомо учасникам вказаних угод; сторони (відповідачі) знали про моральність вчинених ними дій, свідомо вчиняли дії та бажали настання вказаних наслідків, зокрема знали про те, що вказані правовідносини оспорюються в судових інстанціях, що угоди завідомо суперечать інтересам суспільства, але свідомо проігнорували моральні засади; оспорювані договори вчинені із застосуванням обману. Суд виходив з положень статей 203, 215, 228, 230 ЦК України.
Залишаючи рішення суду першої інстанції без змін у частині задоволення позовних вимог щодо визнання договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та   ОСОБА_5 , суд апеляційної інстанції також виходив з того, що спірні земельні ділянки, що були відчужені, знаходились у користуванні ОСОБА_1 на відповідній правовій підставі. Суд апеляційної інстанції виходив з положень статей 203, 215, 230 ЦК України.
Колегія суддів не погоджується з вказаними висновками судів з огляду на наступне.
Щодо правової підстави звернення до суду з відповідним позовом
Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що спірні договори купівлі-продажу порушують його права як орендаря спірних земельних ділянок, оскільки такі договори були укладені з використанням омани, а саме неправдивих даних стосовно того, що відносно спірних земельних ділянок відсутні судові спори, що не відповідало дійсності, тому просив визнати недійними договори на підставі ст. 203, 215, 230 ЦК України.
Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Таким чином, під час вирішення вказаного спору, судам необхідно встановити на якій правовій підставі ОСОБА_1 , як орендарю, належала спірна земельна ділянка  станом на день укладення спірних договорів купівлі-продажу та чим саме порушують його права спірні договори. 
Тобто судам необхідно встановити чи дійсно ОСОБА_1 є заінтересованою особою, яка може звертатись до суду з позовом про визнання вказаних правочинів недійсними.
Колегія суддів звертає увагу на те, що згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») неправильна юридична кваліфікація позивачем спірних правовідносин, а саме посилання на статтю 215 ЦК України одночасно з статтею 230 ЦК України, не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм, за умови встановлення  порушення прав позивача, як орендаря спірних земельних ділянок.
Щодо правових підстав набуття права користування спірною земельною ділянкою ОСОБА_1 .
Оскільки предметом позову даної справи є визнання недійсними договорів купівлі-продажу, укладених 16 січня 2014 року, тому позивачу потрібно було надати суду, а судам необхідно було встановити правову підставу користування ОСОБА_1 спірними земельними ділянками на підставі укладеного та зареєстрованого договору оренди землі станом на день укладення спірних договорів.
Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Відповідно до статей 14, 15 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Відповідно до частини другої статті 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
Відповідно до частини другої статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що спірні земельні ділянки які були відчужені, знаходились у користуванні ОСОБА_1 на відповідній правовій підставі, посилаючись на встановлені обставини у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у адміністративній справі                                 № 511/2947/13-а.
Проте такі висновки суду апеляційної інстанції є помилковими з огляду на наступне.
Так, Одеським окружним адміністративним судом у постанові від 18 квітня               2012 року у адміністративній справі № 2а/1570/3650/2011 за позовом                   ОСОБА_1 до Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про скасування розпоряджень, було встановлено, що 25 грудня                    2006 року розпорядженням Роздільнянської райдержадміністрації № 1411/А-2006 було надано згоду ОСОБА_1 на укладання договору оренди на земельну ділянку загальною площею 38 га поліпшених пасовищ із земель запасу Новоукраїнської сільської ради терміном на 1 рік (на період виготовлення державного акту для ведення фермерського господарства).
01 січня 2007 року між Роздільнянською РДА Одеської області та                       ОСОБА_1 , на підставі розпорядження Роздільнянської РДА № 1411/А-2006 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 38 га пасовищ, терміном дії один рік (на період виготовлення державного акту для ведення фермерського господарства) з переважним правом орендаря поновлення дії договору на новий строк.
Вказаний договір оренди земельної ділянки було зареєстровано Новоукраїнською сільською радою, за місцем розташування земельної ділянки, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15 січня 2007 року                   № 1124.
Вказану земельну ділянку ОСОБА_1 прийняв на підставі акту приймання-передачі від 01 січня 2007 року, на умовах договору оренди землі від 01 січня 2007 року.
30 березня 2007 року Роздільнянською районною державною адміністрацією Одеської області було винесено розпорядження № 346/А-2007 про дозвіл розробки проекту відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства, яким було дозволено розробку проекту землеустрою земельної ділянки для ведення фермерського господарства загальною площею 38 га з них: 9,25 га ріллі в приватну власність, 28,75 га пасовищ на умовах довгострокової оренди терміном 49 років із земель запасу Новоукраїнської сільської ради.
У зв`язку з тривалою процедурою підготовки та узгодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, позивачем у справі, дія договору оренди продовжувалася, що підтверджується наданою до суду довідкою Новоукраїнського сільського голови та землевпорядника сільської ради № 334/02-11 від 09 листопада 2011 року, з якої вбачається що ОСОБА_1 з 2008 року по 15 червня 2010 року заключав договори оренди на земельну ділянку площею 38 га пасовищ із земель запасу з Новоукраїнською сільською радою і своєчасно сплачував орендну плату.
Проте у адміністративній справі№ 2а/1570/3650/2011, судами не встановлювалось який саме договір було укладено 15 червня 2009 року - договір довгострокової оренди земельної ділянки чи було пролонговано                  договір оренди землі від 01 січня 2007 року.
В подальшому, розпорядженням Роздільнянської районної державної адміністрації від 05 травня 2009 року № 460/А-2009 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність ОСОБА_1 та в довгострокову оренду терміном на 49 років для ведення фермерського господарства на території Новоукраїнської сільської ради Роздільнянського району Одеської області (за межами населеного пункту), з яких:  9,25 га  пасовищ передано у власність, а 28,75 га пасовищ передано у довгострокову оренду на 49 років за умови укладення відповідного договору оренди землі. Окрім того, у вказаному розпорядженні зазначено, що приступити до користування вказаною земельною ділянкою можна лише після одержання відповідного документа, що посвідчує право на неї та державної реєстрації  ( п. 4, 6).
Таким чином, відповідно до вказаного розпорядження ОСОБА_1 мав укласти з органом місцевого самоврядування договір довгострокової оренди, зареєструвавши його у встановленому законом порядку.
Судами не було встановлено та матеріали справи не містять даних про те, що  ОСОБА_1 укладав довгостроковий договір оренди на спірну земельну ділянку на підставі вищевказаного розпорядження та здійснював його державну реєстрацію.
Також, суд апеляційної інстанції встановлюючи факт перебування спірних земельних ділянок, які були відчужені, у користуванні ОСОБА_1 на відповідній правовій підставі, без наявності договору довгострокової оренди спірної земельної ділянки, обмежився лише посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у адміністративній справі                     № 511/2947/13-а. Однак у вказаній постанові, Велика Палата Верховного Суду не розглядала спір по суті та не перевіряла правильність встановлення фактичних обставин справи, а вирішувала питання юрисдикції вказаного спору. Тому посилання на вказані висновки є помилковим. 
Таким чином, судами не було встановлено, а матеріали справи не містять достатніх та належних доказів того, що ОСОБА_1 користувався спірними земельними ділянками, як орендар, на момент укладення спірних договорів купівлі-продажу від 16 січня 2014 року.
Враховуючи вказане, суди дійшли помилкових висновків про те, що станом на день укладення оспорюваних правочинів позивач користувався спірною земельною ділянкою на достатній правовій підставі.
Таким чином, знайшли своє підтвердження доводи касаційної скаргивідносно того, що суди дійшли помилкових висновків, що позивач на достатній правовій підставі користувався земельною ділянкою станом на момент укладення спірних договорів купівлі-продажу.
Посилання ОСОБА_7 у позовній заяві, як на підтвердження наявності договору оренди на спірні земельні ділянки, на висновки судів у адміністративній справі № 2а/1570/3650/2011 є необґрунтованими, оскільки предметом розгляду у вказаній справі було визнання недійсними розпоряджень органу місцевого самоврядування від 2009-2010 років, тому суди з`ясовували наявність правових підстав користування ОСОБА_1 спірними земельними ділянками станом на момент прийняття спірних розпоряджень, тобто станом на 2009 та 2010  рік.
У даній справі предметом позову є договори купівлі-продажу від 16 січня                    2014 року, тому суди мали установити факт користування спірною земельною ділянкою ОСОБА_1 на достатній правовій підставі у період з 2010 року по день укладення спірних договорів, що свідчило б про порушення оспорюваними правочинами прав ОСОБА_1 , як орендаря спірних земельних ділянок.
За відсутності встановлення судами факту, що ОСОБА_1 був орендарем земельних ділянок у період з 2010 року по день укладення спірних договорів, суди дійшли помилкових висновків, що   оспорюваними правочинами порушено права  ОСОБА_1 , як орендаря спірних  земельних ділянок.
Висновки Верховного Суду за результатом розгляду касаційної скарги
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Колегія суддів звертає увагу на те, що ОСОБА_4 уповноважений представляти у Верховному Суді тільки інтереси відповідача ОСОБА_3 , тому рішення Роздільняського районного суду Одеської області від 21 березня             2019 року та постанова Одеського апеляційного суду від 10 березня 2020 року підлягають скасуванню тільки в частині задоволення позовних вимог                 ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 від 16 січня 2014 року. В цій частині ухвалити нове судове рішення  про відмову у задоволенні позовних вимог за безпідставністю.
Керуючись статтями 400, 412, 416 ЦПК України Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_4 , діючого в інтересах ОСОБА_3 , задовольнити.
Рішення Роздільняського районного суду Одеської області від 21 березня             2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 10 березня 2020 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 скасувати, та ухвалити у цій частині нове судове рішення.
Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає. 
Головуючий                                                                         В. С. Висоцька
Судді:                                                                                А. І. Грушицький
                      А.  А. Калараш
                     Є. В. Петров
                                                                     О. С. Ткачук